Theodor Kollers vei 19B

Theodor Kollers vei 19B, 1637 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 1315
Andelsnummer 159, Haugsten borettslag, organisasjonsnummer 950127848

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
3. etasje 53 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, soverom.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod i kjeller som er inkludert i BRA-e. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i teglsteinsforblending samt pussede flater.. Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller. Gulv mot grunn av betong. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Fasader utført i teglsteinsforblending samt pussede flater. Takkonstruksjon utført i tilnærmet flatt tak utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entredør av tre med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av pvc og to-lags glass fra 1994 samt ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 70% TG 1, 28% TG 2, 0% TG 3 og 2% TGIU.

Det er gitt tisltandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Våtrom, kjøkken, teknisk anlegg/VVs anlegg, elektrisk anlegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Svar: Ja, rørfornyingsforsprosjekt.

Selger opplyser også følgende: Boligen har ingen feil og mangler meg bekjent. Men den har blitt overflate oppusset av forrige eier med egeninnsats. Dvs. Kjøkken, bad, soverom og stue er pusset opp. I tiden jeg eid leil. har jeg kun byttet foringer i vinduer og pusset opp gangen ved å pusse opp overflater. Har ikke noe dokumentasjon fra tidligere eier.

Leiligheten ble i regi av tidligere eier betydelig oppgradert mellom 2019 og 2022. Nye gulv av laminat ble lagt i alle rom utenom badet, gjennomgående og terskelfritt mellom stuen, entreen og kjøkkenet. MDF-plater ble montert på stuens vegger, øvrige veggflater utenom badet ble fornyet og malt. Entreen er malt i av nåværende som overtok i 2022.

Kjøkkenet ble rundt 2020 oppgradert med ny innredning som effektivt utnytter rommets areal. Innredningen består av et større antall skap og skuffer med både stilsikker fremtoning og mange oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk. Innredningen er også bruksvennlig utformet med kokesone bestående av integrert platetopp og stekeovn i arbeidshøyde på den ene siden, vaskesone med med integrert oppvaskmaskin og nisje til vaskemaskin på den andre. Et fåtall forhold ved kjøkkenet er gitt TG 2.

Badet ble pusset opp i 2021 og har et elegant uttrykk fremmet av så vel innredninger og utstyr som materialvalg. Sorte fliser er lagt på å gulvet og veggene rundt dusjsonen, øvrige vegger er utført med våtromsplater og malt. Gulvet har også varme. Himlingen er utstyrt med innfelte spotter som kan dimmes. Blandebatteriene er i messing og består i dusjhjørnet av både hånd- og regndusj. Dusjdørene er plassbesparende og kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten i rommet. Enkelte forhold ved badet er gitt TG 2.

Soverommet er med ca. 10 kvm. av god størrelse til sitt formål. Rombredde på over 3,2 meter gir god plass til en dobbeltseng med nattbord på begge sider. Foran sengen finnes både et plassbygget skap og nisje med rom for ytterligere oppbevaringsmøbler.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater, tapet, betong, fliser og våtromsplater.
Himlinger: Malt betong og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri i messing. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator. Tilkoblingsmulighet for vaskemaskin.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri i messing. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri i messing med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet via vannbåren varme til radiatorer. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1971

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggningstegninger datert 9.6.1970.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 4805040, tinglyst 31.05.2016, type heftelse: Erklæring/Avtale - denne omhandler avtaler med Fredrikstad Fjernevarme AS om anlegg og vedlikehold av ledning mm.
Dagboknr. 716050, tinglyst 09.08.2016, type heftelse: Erklæring/Avtale - denne omhandler utløsning av festetomt med diverse avtaler med Fredrikstad kommune om rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Haugsten er et veletablert boligområde i sentrumsnære omgivelser på Østsiden. Området er gjennom de seneste årene blitt ett av kommunens mest ettertraktede, mye på grunn av stor utvikling med både nye boliger og et stadig bredere tilbud av forretninger og tjenester.

Nærhet til sentrumsområdet innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Holdeplass for busslinje med svært hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen finnes få hundre meters gange unna. Alternativt kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud; fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til Cicignon på motsatt side samt til Kråkerøy, sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Ålekilen. Og kanskje best av alt - fergene er det gratis å benytte seg av.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene omkring, inkludert en nærbutikk som holder søndagsåpent. Nærsentre finnes både ved Brohodet og på Østsiden Storsenter nærmere Sellebakk.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Nærmest er blant annet Glommastien som følger elven i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Nabbetorp barnehage (1-5 år) 1,4 km
- Gudevold barnehage (1-5 år) 1,9 km
- Petri barnehage (3-5 år) 2,5 km

Skoler:
- Sagabakken skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2,4 km
- Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 3,5 km
- Akademiet vgs. Fredrikstad 3,3 km
- Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 36 067 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med blandt annet asfalterte adkomstveier, gressplen, sittegrupper, parkeringsplasser samt diverse beplantning. 

Borettslaget disponerer parkeringsplasser i garasjer for utleie. Kontakt styret for ytterligere informasjon om tildeling etter venteliste. Borettslaget har inngått avtale med firmaet Ladeklar for ladeanlegg av el biler, hhv 110 garasjer og 5 plasser ved fyrhus.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Vestre Haugenstentunet datert 08.11.2012 og Løkke datert 25.02.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Arealplaner under arbeid: Plan id 1212 Parsellveien 26 - Hensikten er å legge til rette for ny boligbebyggelse med tilhørende anlegg innenfor eiendommen gnr/bnr 303/1452. Eksisterende veiareal og frisiktsone berøres også av planområdet, dette gjelder eiendommene gnr/bnr. 303/1537, 303/1448 og 303/652. Aktuelle hovedformål er frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 518,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, eiendomsskatt , fyring og varmtvann, bygningsforsikring, tv/internett, ytre vedlikehold av fellesarealer og forretningsførsel.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5.068,-
Mediaprodukter kr 450,-

Nåværende eier har ikke oppgitt oversikt over strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett 250 Mb/s og avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 630 787,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 396 991,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 40 089,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 95 000,- pr. 01.06.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er 22 466 456,- pr. 01.06.2024. Dette er fordelt på to lån og lånevilkårene er:

Lån 1
Restsaldo: kr 2 281 552,-
Rentebetingelser: 4,59% flyt
Restløpetid: 1 år og 7 md.
Avdragsfrihet: Ingen

Lån 2
Restsaldo: kr 20 184 904,-
Rentebetingelser: 5,79% flyt
Restløpetid: 11 år og 2 md.
Avdragsfrihet: Ingen

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 500,- og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier.

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 204 481,-.  Av dette beløpet utgjør kr 95 000,00,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 8.250,- for andelsboliger/hytter med andelsnr. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Lorang Jonassen

Leiligheten er tilknyttet Haugsten borettslag. Borettslaget består av 210 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Østfold,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Melding til styret.
Borettslaget disponerer fellesstue for beboere .
Vaktmestertjenesteordning
Det er inngått avtale med Fredrikstad Fjernvarme om leverering av varmtvann og varme til oppvarming.
Veldrevet borettslag hvor det er tatt fortløpende vedlikehold. Foretatt påkostninger de senere år:
2021 - Byttet grunnvannspumper
2020 - Drenering - Støpt gulv i 7A og 9A Lagt nye rør m/varmekabel fra grunn-vannskummene i 7 A og ut i kummene på utsiden av blokka
2020 - Ladestasjoner - Etablert lademulighet i alle garasjer + 5 ladeplasser v/fyrhuset i nr. Gjort i samarbeid med firmaet Ladeklar som står for all infrastruktur i anlegget. Ingen kostnader belastes HBL.
2020 - Brannsikkerhet
2020 -Pipehatter
2018 Fasaderehabilitering -Reparasjon av fasader og vegger utført av Backe Østfold AS
2017 - Rehabilitering av tak; fyrrom og 2 garasjer - Rehabilitering av fasadefelt innganger.
Rehabilitering av fasadefelt innganger med ny belysning. Prosjektadministrasjon ØPAS AS.
2017 - Vedlikeholdsarbeid teglvegger og fasader
2016 - Byttet 111 garasjeporter

Planlagte påkostninger som kan medføre økning av felleskostnader/fellesgjeld i de nærmeste årene.
Forestående vedlikehold for kommende periode (1-3-5 år)
• 2023-2026: løpende garasjerehabilitering
• 2023-2025: videre prosjektering og fullføring av VVS rehabilitering
• 2023-2025: energibesparende tiltak
• 2024-2025: oppgradering/bytte av nøkkelsystemet
• 2024-2027: fasaderehabilitering

Styret opplyser:
Fellesutgiften ble økt 1.1.2024, og det vil økes ytterligere. Haugsten borettslag vil i løpet av 2024 gjennomføre rehabilitering av VVS. Det er vedtatt på ekstra ordniær GF den 14.02.24 at vvs anlegget skal strømpetrekkes. Det skal fianansieres med låneopptak på 30 millioner kr. Oppstart i 2024.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 17.000,- ( inkl. tekstforfatter)
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0209/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24209

Sist oppdatert: 16. oktober 2024 kl. 23:22