Schanches gate 4

Schanches gate 4, 3211 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 170, bruksnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 164 kvm
Totalt primærrom: 126 kvm

Primærrom:
1. etasje 126 kvm:

BRA-i:
1. etasje 63 kvm: Gang, trapperom, gang 2, bad/vaskerom, 2 soverom, kjøkken og stue.
2. etasje 63 kvm: Trapperom, gang, bad/vaskerom, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 38 kvm: Garasje og to boder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 15.04.2024 utført av Fg Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en eldre horisontaldelt tomannsbolig. Bygningen er oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, og kan ha feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Taktekking er av betongtakstein. Lakkert eller plastbelagt ståltakrenner, nedløp og beslag. Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning. Ny kledning på 2 vegger i 2009. Malte trevinduer med 2-lags glass. Balkong i treverk utenfor stuen.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Vinduer: Flere vinduer med fukt/råteskader.
- Piper og ildsteder: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Ellers alder og slitasje. Mangler plate på gulv foran feieluke i 2.etasje. Skorstein er kledd inn. Brennbart inntil i etasjeskillene. Plate foran ovn i 1.etasje er for kort.

TG2:
- Takkonstruksjon/loft: Begrenset/dårlig ventilering.
- Balkong i 2.etasje: Rekkverk er for lavt iht dagens krav.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det foreligger dokumentasjon med kart over radonforekomster fra Sandefjord kommune og målinger ligger under grenseverdier, kun moderat til lave forekomster.
- Krypkjeller: Begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Begrenset ventilering/ luftgjennomstrømning. Det er gjort tiltak i krypkjelleren for å unngå mus og rotter.
- Innvendig trapp: Mangler håndløper på vegg i trappeløp.
- Bad/vaskerom i 2.etg: Sprekker i fliser på vegg. Bom i enkelte gulvfliser. Avvik i fall mot sluk i forhold til krav i forskriften på byggetidspunktet. Mangler tilluftventilering.
- Grunnmur: Mindre skader på grunnmur enkelte steder.

For øvrig slitasje på grunn av alder. Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Denne tomannsboligen utstråler en sjarmerende stil som gjenspeiles i hele eiendommen. Noen tømmerveggene gir et snev av tradisjonell karakter, og de lyse fargene skaper en luftig og innbydende atmosfære i alle rom.

I leiligheten i første etasje finner man stue med utgang til terrasse og hage, et koselig kjøkken, et pent bad med servant i innredning, dusjkabinett, wc og opplegg til vaskemaskin. 2 soverom. Hvert rom har en følelse av lys og romslighet, som bidrar til en behagelig boopplevelse.

Leiligheten i andre etasje inneholder en romslig stue, kjøkken, et flislagt bad med servant i innredning, dusjkabinett, toalett og opplegg til vaskemaskin. Denne leiligheten har 1 soverom.

Samlet sett tilbyr denne tomannsboligen et attraktivt boalternativ med en hyggelig atmosfære og funksjonelle rom som passer for en rekke livsstiler.

Se forrøvrig tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har en pusset teglsteinspipe fra byggeår med tilknyttet vedovner i begge etasjer.
Sandefjord kommune opplyser om følgende kommentarer fra feiervesenet:
Pipe bør påregnes renovering.

Kjøper overtar ansvaret for dette.

Eiendommen har vært brukt til boligformål. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eldre og udaterte tegninger viser byggets planløsning med kjøkken i begge etasjer. Det er ikke mottatt ytterligere dokumenter.
Meglerforetaket har derfor ikke hatt mulighet for å kontrollere hvorvidt dagens bruk med 2 leiligheter er byggesøkt, og eller samsvarer med det som er byggesøkt, eller er godkjent. Kjøper overtar ansvar for nevnte forhold.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

03.03.1858 - Dokumentnr: 910002 - Bestemmelse om veg - Naboerklæring

Dokumentnr: 901637 - Fradelingsdokument. Fradelt fra en adresse.

13.01.1960 - Dokumentnr: 120 - Bestemmelse om vannledn.
Rettighet hefter i: Knr:3804 Gnr:170 Bnr:7
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Utleieenhetene er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

1.etg. inkl. garasje eies ut for kr.13.000,- Vanlig Huseiernes landsforbund kontrakt.
2.etg. leies ut for kr. 11.000,-. Vanlig Huseiernes landsforbund kontrakt.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Sjarmerende Nybyen, er et av byens eldste boligområder og bare noen få minutters gange fra sentrum, her finner man Schanches gate.

Dette området er kjent for å bevare mange av byens tidligste bolighus, som har blitt modernisert og restaurert de siste årene, inkludert den boligen vi har til salgs.

Sandefjord sentrum fortsetter å utvikle seg, med grensene som stadig utvider seg utover den opprinnelige bykjernen.

For de som søker urbane opplevelser som kafeer, kino, restauranter, og andre servicetilbud, samt forretninger og kontorer, er det bare en kort spasertur unna.
I nærheten finner man også Bakgården, kjent for sitt livlige marked og til tider underholdning.

Boligen har en koselig hage vendt mot sydvest, perfekt for å nyte solen på kveldstid. Schanches gate ligger i en rolig stikkvei med relativt lite gjennomgangstrafikk, noe som sikrer en fredelig bo opplevelse selv med sentrum bare et steinkast unna.

Pendlere vil sette pris på den korte avstanden til både buss- og togstasjonen.

Vi ser frem til å ønske deg velkommen på en hyggelig visning!

Eiet tomt, 216
Flott opparbeidet tomt med en vakker og sjarmerende bakgård. Her er man skjermet for innsyn og uteplassen innbyr til hyggelige lag.
Koselig terrasse i 2. etg.

Garasje ut mot Schanchesgt. Det er også en mindre garasje inne i bakgården. Blir benyttet idag som bod.
Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og bevaring av bygninger i henhold til reguleringsplan ved navn Skiringss.v Dronn.gt.Sfj. datert 21.06.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Etter kommuneplanens arealdel datert 21.09.2023 er eiendommen regulert til:
- Bevaring kulturmiljø
- Fortettningsone
- Byromstrategi
- Krav vedrørende infrastruktur
- Gul hensynssone
- Ras- og skredfare
- #SB2

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kvartal 58 (Tidemannsgate, Schankesgate, Dronningensgate – Skiringssalveien)
Det er varslet oppstart av reguleringsarbeid for kvartalet Tiedemannsgate, Schanchesgate, Dronningengate og Skiringssalveien. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av Tidemands gate 1, Dronningens gate 38 og Dronningens gate 40. Aktuell arealbruk er kombinert bebyggelse bolig/forretning/kontor/tjenesteyting. Schanches gate 9 foreslås regulert til dagens situasjon. Adkomst vil trolig være fra Tidemands gate.

Landstads gate 10
Det er varslet oppstart av reguleringsarbeid for eiendommen Landstads gate 10 mfl. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligutbygging med tilhørende infrastruktur. Dagens bebyggelse på eiendommen Landstads gate 10 forutsettes revet.

Forsmannsenteret
Det har pågått reguleringsarbeid for eiendommene gbnr. 172/229, 172/75, 172/92 m.fl. Planarbeidet har stoppet opp, og det er uklart om den vil starte opp igjen. Hensikten med planarbeidet var å legge til rette for utvidelse av Formannsenteret med flere omsorgsboliger samt vurdere utviklingsmuligheter for øvrige eiendommer/bebyggelse innenfor planområdet.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr. 21.759 kr,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2022 var kr 1 115 884,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 240 360,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 4.500.750,-,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 17.550,- for bolig.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Groven og Anette Groven-Robertsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 23.900,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0031/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.2431

Sist oppdatert: 23. oktober 2024 kl. 18:10