Skogryggveien 17B

Skogryggveien 17B, 0781 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 35, bruksnummer 618, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 322 kvm

BRA-i:
-1. etasje 99 kvm: Trapperom/gang, vaskerom og 3 boder samt mulig hybel med entre, baderom, toalettrom, kjøkken, stue og 2 soverom.
1. etasje 197 kvm: Entre, trapperom, baderom, toalettrom, kjøkken, spisestue/stue, tv-stue, gang og 4 soverom samt mulig hybel med entre, baderom, kjøkken/stue og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 26 kvm: Garasje og utvendig bod (inkludert skillevegger mot boligdeler)

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm: Terrasse (29 m2) og balkong (7 m2).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.03.2025 utført av Anticimex AS v Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig over 2 plan. Boligen ble oppført i 1968, tilbygget i 2011/12. Gulvflater i U.etasje av mur og etasjeskillere av tre/mur. Yttervegger og bærende konstruksjoner av grunnmur og bindingsverkskonstruksjon, utvendige fasader er kledd med trepanel. Takkonstruksjon av tre i vinklet saltaks form utvendig tekket med betongtakstein. Oppvarming med elektrisitet og gulvvarme, kombinert med peis i stue. Parkering i garasje og på innkjøring på egen eiendom. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:
TG2:
Våtrom - Baderom 1.etasje:
- "Det er stedvis riss/sprekker i flisfuger i dusjnisje. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres"
- "Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring)."
- "Høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulvoverflate ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjellen ble målt til 6/7 mm fra gulv ved dør til gulv ved sluk. 6 mm til sluk ved innredning og 7 mm i dusjnisje. Til informasjon har baderommet oppkant ved dør på 45 millimeter, slik at det er vurdert til å være tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet."

Våtrom - Baderom hybel A:
- Sanitærutstyr / innredning: Det er ikke anordning (spalte under vegghengt toalett) slik at eventuelt lekkasjevann fra innebygget sisterne kan oppdages tidlig. Kassett eller hulrom må ha overløp inn i rommet slik at lekkasjevann kan synliggjøres.
- Overflater gulv: Det ble observert riss/sprekk i flisfuger samt stedvis "bom" i gulvfliser (tegn til hulrom), spesielt ved dør. Dette kan innebære at fliser har manglende vedheft til underlaget.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking/fuktmåling grunnet våtsonens plassering (skillevegger mot hoveddel, på tilstøtende vegger). TG 2 er valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument av typen Protimeter MMS 2. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fuktsøk ble utført i våtsone (rundt/under armatur)."

Våtrom - Baderom hybel B:
- Overflate gulv: Det ble observert større felter med "bom" i gulvfliser (tegn til hulrom). Dette kan innebære at fliser har manglende vedheft til underlaget."
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking/fuktmåling grunnet våtsonens plassering (kjøkkeninnredning og yttervegger under terreng, på tilstøtende vegger). TG 2 er valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument av typen Protimeter MMS 2. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fuktsøk ble utført i våtsone (rundt/under armatur).
- Fallforhold (gulv): Høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulvoverflate ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Høydeforskjellen ble målt til 1/14 mm fra gulv ved dør til gulv ved sluk. 1 mm utenfor dusjhjørne og 14 mm ved sluk. Til informasjon har baderommet oppkant ved dør på 25 millimeter, slik at det er vurdert til å være tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet.

Kjøkken - Kjøkken hoveddel:
- Ventilasjon og avtrekk: kullfilter og ikke avtrekk tilkoblet avtrekkskanal med mekanisk ventilasjon som er ført ut/over tak. Kullfilteret fjerner kun "røyken", men frakter ikke kondensen/vanndampen ut av rommet/boligen.
- Overflate gulv: TG2 gjelder kun stedvis lokal knirk i gulvoverflater. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør: TG2 gis på resterende avløpsrør av typen støpejern fra byggeår som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken - Kjøkken hybel B:
- Ventilasjon og avtrekk: Kullfilter og ikke avtrekk tilkoblet avtrekkskanal med mekanisk ventilasjon som er ført ut/over tak. Kullfilteret fjerner kun "røyken", men frakter ikke kondensen/vanndampen ut av rommet/boligen.

Toalettrom (Ikke våtrom) - W.c hybel B:
- Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk.
- Sanitærutstyr / innredning: Det er ikke anordning (spalte under vegghengt toalett) slik at eventuelt lekkasjevann fra innebygget sisterne kan oppdages tidlig. Kassett eller hulrom må ha overløp inn i rommet slik at lekkasjevann kan synliggjøres.
- Overflater gulv: Det ble observert større felter med "bom" i gulvfliser (tegn til hulrom). Dette kan innebære at fliser har manglende vedheft til underlaget.

Øvrige rom:
- Overflate vegger: TG2 gjelder kun stedvise riss/sprekker i enkelte hjørner av veggoverflater, spesielt i hybel A. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflate gulv: TG2 gjelder kun stedvis lokal knirk i enkelte gulvoverflater. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
- Ventilasjon: Klaffventiler stedvis i vegg. Usikker tilluftløsning. Anbefaler mer kontrollerbar ventilering.
- Innerdører: Enkelte dører bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Krypekjeller:
- Helhetsvurdering: Det ble på befaringstidspunkt ikke påvist symptomer på skader. Erfaringsmessig er krypekjellere en risikokonstruksjon knyttet til fukt og skader. Regelmessig ettersyn
anbefales.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Rekkverk/håndløper oppfyller ikke dagens sikkerhetsforskrift. Mellomrom mellom spiler i rekkverk har stedvis for stor avstand (maksimum 100 mm). Håndrekke skal
monteres på begge sider av hele trappeløp (grunnet krav til universell utforming, uavhengig av byggeår).

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 2 gjelder kun bereder fra 2006 på vaskerom. Alder på varmtvannsbereder har passert mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning innen rimelig tid. Bereder er også tilkoblet med stikkontakt. Noe som kan generere fare for varmegang. Bereder må tilkobles via fast koblingsboks/servicebryter. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 2 gjelder fordelerstokker for rør i rør system som er montert i utvendig bod, uten bruk av tett fordelerskap eller fuktsikring. Til informasjon har utvendig bod sluk slik av lekkasjevann fra en eventuell lekkasje, vil kunne ledes mot sluk/avløp.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG 2 gis på resterende avløpsrør av typen støpejern fra byggeår som er vurdert til å være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid og av den grunn heftes det usikkerhet til restlevetiden. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Annet: TG2 gjelder kun stedvise tørkesprekker i utvendig kledning. Kan påvirke panelets levetid negativt. Utbedrende tiltak anbefales.

Yttertak - Hovedtak:
- Helhetsvurdering: Slitasjegraden på deler av taktekkingen (inkl. undertak og lekter) er slik at det vurderes at tekkingen har passert mer enn 50 % av anbefalt brukstid. Dette begrunnes med taktekkingens alder. Det ble i tillegg observert stedvise mosedekkede felter på taktekking. Takflater bør rengjøres. Restlevetiden er derfor usikker.

Balkonger:
- Overflatebehandlingen på balkong er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens tilstand har påvirkning på boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut fra alderen på drenssystemet. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Det viser at det ikke er en enkel vurdering og mange forhold kan ha innvirkning. Det avhenger blant annet av byggegrunnens beskaffenhet. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men den eldste delen av dreneringen i denne bygningen vurderes være passert med mer enn 50% av anbefalt brukstid. Det er således noe en kjøper må forholde seg til også i liknende aldersbetingede bygninger/boliger. Utvendig fuktsikring av grunnmur er også stedvis vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Taknedløp har stedvis kun utkast og takvann blir derfor ikke ledet vekk fra grunnmur. Ytterligere undersøkelser anbefales for å vurdere eventuelle tiltak.

Stikkledninger:
- Helhetsvurdering: Vann og avløpsledninger i grunnen har en alder som tilsier at mer enn 50% av anbefalt brukstid er passert. Det tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Tilstandsgrad er satt ut fra alder og materialvalg. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

TG3:
Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av slukets høye alder og generelt høy slitasjegrad både på gulv, vegger og for tekniske installasjoner. På befaringstidpunkt ble i tillegg følgende avvik registrert. Gulvoverflater har ikke overflatebehandlig (ingen membran). Riss/sprekker i gulvoverflater. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Varmtvannsbereder er tilkoblet med stikkontakt. Noe som kan generere fare for varmegang. Bereder må tilkobles via fast koblingsboks/servicebryter. Kostnader for utbedrende tiltak må påregnes innen relativt kort tid. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering (omsluttende murvegger, på tilstøtende vegger). Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument av typen Protimeter MMS 2. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fuktsøk ble utført i våtsone (rundt/under utslagsvask). Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 200 000

TGIU:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Annet: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.

Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Byggegrunnens eksakte beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG2, TG3 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- "Nytt bad 2007 , nya bad tilbygg 2012 og 2014. Utført av Storm Elektro, Harald Larsen Rør, PB Bygg, Murmester Erling Rekdal.
- "Tettesjikt/membran/sluk ble oppgradert/fornyet på eksiterende bad i 2007. Dette ble utført av Protan AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet."
- "Bad i tilbygg er byggemeldt"

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
- "Kloakkrør ble spylt og lagt strumpe i samband med att vi flyttede in, 2007/2008."
- " Ble kun utført av faglært ved Aktiv Rørinspeksjion AS."

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- "Ja, mus for noen år seden, men satte opp feller og musebørster, så ikke sett etter det."

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
-"Ja, kun faglært."
- "Tak: Påbygg og delvis ny takstein eksisterende tak. Utført av PB Bygg AS."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja, kun faglært." 2011/2014; Tilbygg og innredning av kjeller. 2022: Nytt kjøkken; Din Elektropartner ØH AS. 2024: Gjennomgång hele anlegget etter eltilsyn av Elvia; Din Elektropartner ØH AS."
- "utført av Storm Elektro AS , Grønnstrøm AS, Din Elektropartner Øyvind Henriksen AS."

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- "Ja"

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
- "Ja, fått nabovarsel om søknad for eventuelt et hus til på Skogryggveien 21."

Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende?
- "Ja"

Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene?
- "Ferdigattest finnes."

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
- "Ja 2014, kjeller innredet i tilbygg."

Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
- "Tilbygg 2012+2014, ferdigattest finnes."

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
- "Ja, nivåer ok."

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
- "Felles stikkvei fra Skogryggveien"

Selger opplyser i eget opplysningskjema:
- " Hjørne bak badekar er ikke 90 grader."

Skogryggveien 17B er en innbydende vertikaldelt tomannsbolig med mulighet for 2 hybler beliggende i et attraktivt, veletablert og barnevennlig boligområde på Vestre Aker/Vettakollen i Oslo kommune. Her er det perfekt å bo for barnefamilier og/eller dem som ønsker å bo nær marka, samtidig som de har kort avstand til Oslo sentrum. Boligen har tomt opparbeidet med bl.a solrik plenarealer, diverse beplantning og asfalterte arealer bestående av innkjøring til garasje samt gangbaner. Boligen har mulighet for to hybler: mulig hybel A i 1.etasje utgjør 46 m2 og mulig hybel B i U.etasje utgjør 69 m2. Boligen har også garasje samt utvendig bod, med kun utvendig adkomst. Boligen ble oppført i 1968, tilbygget i 2011/12.

INNEHOLDER 1. ETASJE:
Entre:
Innbydende entré med med god plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Her får du ett godt førsteinntrykk av boligen!

Spisestue/stue:
Romslig og lys stue med gode møbleringsmuligheter. Her har du et naturlig skille mellom spisestue med god plass til stor sittegruppe, og stue med plass til sofagruppe, stuebord og tilhørende mediemøblement. Stuen har også en koselig peis som varmer godt på kalde vinterdager. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys.

Tv-stue:
I tillegg til hovedstuen har boligen også en hyggelig Tv-stue med god plass til sofagruppe med tilhørende sofabord samt Tv. Utgangen til terrasse gjør rommet lyst og trivelig.

Kjøkken:
Pent kjøkken med moderne kjøkkeninnredning fra Kvik montert i 2022 med struktur fronter og integrerte hvitevarer. Kjøkkenet har overskap med belysning under og integrert ventilator i koketopp, med kullfilter, kompositt benkeplate med oppvaskkum med ett-greps armatur samt bred induksjons koketopp. Det er platekledning over benkeplate og 3 doble stikkontakter på vegg/under overskap, innebygget stekeovn i høyskap, innebygget oppvaskmaskin og integrert kjøleskap med fryserdel. Waterguard system samt automatiske stengeventiler er montert og komfyrvakten er i himling. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått tilstandsgrad 2. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

Baderom:
Flislagt baderom fra 2007 med gulvvarme. Innredning med servant med ett-greps armatur og innmurt speil samt enkel stikkontakt på vegg. Det er dusjnisje med glassdør og ett-greps armatur med hånddusj samt frittstående badekar med ett-greps armatur med hånddusj. Badet har Avtrekksventil med vifte på yttervegg og malt overflate i skråtak med downlights. Delvis synlige vannrør av typen kobber fra veggpunkter for rør i rør system med stoppekraner, i innredning. Avløpsrør av typen pvc. Fordelerskap for rør i rør system er plassert i skap i gang, på vegg mot baderom. Badet har elementer ved seg som har fått tilstandsgrad 2. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

Toalettrom:
Praktisk toalettrom med flislagt gulv med varme og malte overflater på vegger. Innredning med servant med ett-greps armatur og speil på vegg. Toalettrommet har avtrekksventil og delvis synlige vannrør av typen fleksi og typen kobber, i innredning. Avløpsrør av typen pvc.

4 soverom:
Boligen har fire soverom som alle er plassert i samme etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side samt stort garderobeskap. Fra hovedsoverommet har du også utgang til boligens balkong. De tre andre soverommene er også av god størrelse og egner seg utmerket som barnerom og/eller gjesterom, eventuelt kontor - alt etter hva man har behov for.

Terrasse og balkong:
Utgang fra stue og tv-stue til terrasse på 29 kvm i Kebony. Utgang fra hovedsoverom til balkong på 7 kvm. Her har du sol hele dagen fram til 17:30-18:00 på terrassen og noe lengre på øvre del av hagen i følge selger. Balkongen har fått tg2 grunnet slitasje på overflatebehandlingen. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Mulig hybel A:
I 1. etasje har du en mulig hybel på 46 kvm som inneholder entre, baderom, kjøkken/stue og soverom.

INNEHOLDER UNDERETASJE:
Vaskerom:
Boligen har et praktisk vaskerom med opplegg for vaskemaskin/tørketrommel og 2 doble stikkontakter i overskap, utslagsvask med to-greps armatur og varmtvannsbereder fra 2006 på 287 L. plassert i hjørne. Vaskerommet har sluk av typen støpejern, gulvflater med ubehandlet murgulv, malte overflater på vegger og avtrekksventil på yttervegg. Fra vaskerommet har du også adkomst til en bod. Delvis synlige vannrør av typen kobber langs vegger. Inntaksledning med hovedstoppekran fra byggeår, er plassert ved utslagsvask. Avløpsrør av typen pvc og typen kobber fra byggeår. Vaskerommet har fått tilstandsgrad 3 som en en helhetsvurdering. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon om kostnaden for utbedring.

Mulig hybel B:
I underetasjen har du en mulig hybel på 69 kvm med entre, baderom, toalettrom, kjøkken, stue og 2 soverom.

Gulv: Gulvflater med parkett, laminat og fliser.
Vegger: Tapet og malte overflater på vegger.
Himling: Malte overflater i skråtak og i himlinger.

Diverse:
- Innerdører har profilerte dørblader
- Varmtvannsberedere fra 2006 på 287 L. samt bereder fra 2011 på 198 L. er plassert i hjørne av vaskerom samt i utvendig bod.
- Boligen har naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk fra baderom samt kullfilter på kjøkken.
- Røykvarslere er montert i himlinger.
- Yttervegger og bærende konstruksjoner av bindingsverkskonstruksjon, utvendig kledd med trepanel.
- Vinduer fra 2007 og 2013 med trerammer har 2 lags glass.
- Terrassedører/balkongdør fra 2013 med trerammer har 2 lags glass.
- Entredører av typen trefiber har glassfelt. Entredør til mulig hybel B og inngang til kjelelretasje på hoveddel har kodelås.
- Krypkjeller under deler av bolig. Adkomst via luke i vegg i bod i U. etasje. Synlig gulv av jord/stein.
- Loftsrom/kryploft med adkomst fra luke/dør i vegg i gang i hoveddel. Luke har ikke stige/trapp. Loftsrom av typen kaldtloft. Det er kun etablert stedvis gulv, i senter av loft. Arealer på loft er ikke målbare, men utgjør likevel en gulvflate på 9 m2, for lagring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer på de 3 kjøkken, kombimaskiner, vask/tørk x 2 i hybler, vaskemaskin kjeller hoveddel og frys kjeller vil medfølge eiendommen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Oppvarming med elektrisitet og gulvvarme, kombinert med peis i stue.

Det er lagt vannrør i gulvet i hele tilbygget i begge etasjer klargjort for vannbåren varme. Men det er ikke installert noen varmekilde.

Det foreligger ferdigattest for del av tomannsbolig med garasje, datert 09.04.1973.

Det er i senere tid bygget på i to omganger hvorav det foreligger ferdigattest datert 30.04.2013 for tilbygget, samt ferdigattest for bruksendring av kjeller til kjellerstue 03.04.2024.

Hele tilbygget er godkjent under forutsetning om at det ble satt inn en trapp fra første etasje og ned til kjellerplan. Dette har nåværende eier ikke gjort og tilbyggene fremstår som to bruksenheter som således ikke er godkjent.
Om ny eier ønsker at tilbygget skal være godkjent og brukes slik som det fremstår i dag med to hybler må det opprettes en trapp mellom etasjene og åpnes opp med en dør mellom dagens soverom og inn til dagens stue. Det er i følge nåværende eier lagt til rette for dør i denne veggen i dag.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 18588, tinglyst 09.10.1973, type heftelse: Bestemmelse om veg vedrørende gjensidig tillatelse til å benytte veg ved inn og utkjøring. gjelder følgende områder av de samme eiendommene: "Ca. 2 mtr. på hver side av den felles grense mellom eiendommene i en utstrekning av ca. 7 mtr. regnet fra den tilstøtende eiendom gnr. 35, bnr. 260".

Dagboknr 18832, tinglyst 07.11.1972, type heftelse: Erklæring/avtale vedrørende deling av bolig til tomannsbolig. Erklæringen går ut på at eierne etter deling har de samme rettighetene som de tidligere hadde for en eiendom med funksjon som selvstendig eiendom, herunder rett til adkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold. Erklæringen omfatter også at eierne etter deling er solidarisk forpliktet ovenfor de krav og pålegg bygningsmyndighetene kan stille etter bygningslov, bygningsvedtekt og forskrifter m.v. med hensyn til fellesareal.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommens rettigheter:
Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloak for eiendom 35/618 samt 35/698. Rettigheten er tinglyst på blant annet eiendom 35/1179, dagboknr 500697, tinglyst 19.06.2013.

Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloak for eiendom 35/618 samt 35/698. Rettigheten er tinglyst på blant annet eiendom 35/260, dagboknr 500671, tinglyst 19.06.2013.

Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloak for eiendom 35/618 samt 35/698. Rettigheten er tinglyst på blant annet eiendom 35/300, dagboknr 508874, tinglyst 20.06.2013.

Den del av boligens 1. og 2.etasje som som fremstår som utleiedel er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Hele tilbygget er godkjent under forutsetning om at det ble satt inn en trapp fra første etasje og ned til kjellerplan. Dette har nåværende eier ikke gjort og tilbyggene fremstår som to bruksenheter som således ikke er godkjent.
Om ny eier ønsker at tilbygget skal være godkjent og brukes slik som det fremstår i dag med to hybler må det opprettes en trapp mellom etasjene og åpnes opp med en dør mellom dagens soverom og inn til dagens stue. Det er i følge nåværende eier lagt til rette for dør i denne veggen i dag. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er gjennomført radonmåling på denne boligen.

Dette er et attraktivt, veletablert og barnevennlig boligområde på Slemdal/Vettakollen i Oslo, som er både rolig og solrikt. Området er perfekt for barnefamilier, eller for dem som ønsker å bo nær marka, samtidig som de har kort avstand til Oslo sentrum. I nærområdet finnes flere lekeplasser, treningssentre og gode idrettsfasiliteter. Boligen ligger bare en kort spasertur fra Hemingbanen (Heming IL), som har en godt utstyrt fotballbane, idrettshall med treningssenter, samt tennisbaner både innendørs og utendørs. Den populære gressbanen, som om vinteren forvandles til en skøytebane, ligger også i nærheten. Vettakollen stasjon (Holmenkollbanen) er omtrent fem minutters gange unna eiendommen.

Boligens umiddelbare nærhet til marka gir tilgang til et bredt utvalg av turmuligheter. Det er flotte badeplasser, som for eksempel Båntjern, samt flere sykkelstier og skiløyper rett i nærheten. Lysløypa og idrettsanlegget til Norges Idrettshøyskole ved Sognsvann er også lett tilgjengelig. Holmenkollen nasjonalanlegg, med fasiliteter for hopp, langrenn, skiskyting og rulleski, ligger bare en kort kjøretur unna, i tillegg til Tryvann skisenter og klatrepark. Nordmarka byr på et omfattende løypenett for både ski og sykling, samt vakre tur- og rekreasjonsområder.

Det er kort vei til Svendstuen barneskole og Midtstuen ungdomsskole, samt flere barnehager i nærheten. I områdene Slemdal og Vinderen finner du et bredt utvalg av butikker, inkludert matbutikker, postkontor, kles- og sportsbutikker, bakeri og kaffebarer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 961 kvm. Boligen har tomt opparbeidet med bl.a plenarealer, diverse beplantning og asfalterte arealer bestående av innkjøring til garasje samt gangbaner.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan s-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnummer 202102096.
- Pågående plansak vedrørende Kristianiasvingen 2-46 og 70 og Frognerseterveien 66-70 - Planforslag til politisk behandling - Bevaring av kulturmiljø. Se saksnummer 202105501.
- Pågående plansak vedrørende Einar Skjæraasens vei 21 - Utvidelse av Midtstuen skole. Se saksnummer 202105941.
- Pågående plansak vedrørende Kristianiasvingen 55 (Villa Eckbo) - Bestilling av oppstartsmøte. Se saksnummer 202463184.

Pågående byggesaker:
- Skogryggveien 17 D - Bruksendring av garasje til stue. Se saksnummer 201104128.
- Skogryggveien 17 C - Tilbygg. Se saksnummer 202305097.
- Skogryggveien 21 - Oppføring av fire eneboliger og garasjer og riving av bolig og garasje. Se saksnummer 202305696.
- Skådalsveien 20 - Tilbygg. Se saksnummer 202462832.
- Ved Skådalsveien 20 - Oppføring av enebolig. Se saksnummer 202306206.
- Skådalsveien 16 A - Oppføring av svømmebasseng. Se saksnummer 202305439.
- Skådalsveien 8 J - Bruksendring av kjeller til bolig. Se saksnummer 202101887.
- Skogryggveien 10 - Bruksendring av deler av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel. Se saksnummer 202313635.
- Skogryggveien 10 D - Oppføring av støttemur. Se saksnummer 202306539.
- Frognerseterveien 51 - Oppføring av bod på taket av garasje. Se saksnummer 201503784.
- Svenstuveien 6 C - Oppføring av støyskjerm. Se saksnummer 201305782.
- Skådalsveien 26 - Oppføring av garasje. Se saksnummer 201605908.
- Skogryggveien 22 C - Bruksendring av areal i kjeller til bolig. Se saksnummer 202550839.
- Skådalsveien - Skogryggveien - Opparbeidelse av del av vei i henhold til veipålegg. Se saksnummer 201909677.
- Skogryggveien 35 - Riving av enebolig og garasje og oppføring av fire eneboliger. Se saksnummer 202305461

Selger opplyser om at de har fått nabovarsel om søknad for at det eventuelt skal bygges et hus til på Skogryggveien 21.

Disse plan og byggesakene kan føre til støy/ulempe ved prosess. Se tilhørende saksnummer hos planinnsyn eller kontakt megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29 810,81,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 36000 pr. år. / 29514 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8760.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 890.-/mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Vedrørende snømåking: De hustandene som har felles innkjørsel deler på kostnaden for snømåking. For vinteren 24/25 har nåværende eier betalt ca. 3.600,- for snømåking.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 476 638,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 906 552,-/9 906 552,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 850,00 for 2025. Nåværende eier opplyser at eiendomsskatten antagelig ikke er oppdatert med tilleggsareal for tilbygget. Det må påregnes høyere eiendomsskatt nå som huset er oppmålt og at arealene blir registrert hos kommunen.

21 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

542 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
563 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
22 263 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mikaela Katarina Bakke og John Anders Bakke

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 40-0028/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2528

Sist oppdatert: 24. mars 2025 kl. 13:40