Romsåsveien 10

Romsåsveien 10, 0962 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 94, bruksnummer 688, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
2. etasje 44 kvm: Entré, bad, bod, soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 2006. Yttervegger er oppført med betong og bindingsverk av tre, utvendig forblendet med fasadeplater e.l. Etasjeskillere består av prefabrikerte betongelementer, og bygningen antas å være fundamentert med betong på stedlige masser, med en grunnmur av betong/murverk. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass produsert i 2005, en lyd- og brannklassifisert entrédør, og en balkongdør med 2-lags isolerglass fra samme år. Innvendig er det glatte innerdører og skyvedører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2):

Innvendige overflater – gulv:
-Det er registrert sprekker i gulvfliser og bom (hulrom) under fliser i entré. I stue/kjøkken er det observert slitasjemerker og enkelte sår i gulvoverflaten. Avviket er hovedsakelig av kosmetisk karakter, men kan over tid føre til ytterligere slitasje eller løse fliser. Det er ikke behov for strakstiltak.

Etasjeskille / gulv mot grunn:
- Det er målt høydeforskjeller på ca. 15–30 mm gjennom stue/kjøkken. Avviket er innenfor det som kan forekomme i betongkonstruksjoner av denne typen og alderen. Ingen funksjonssvikt, men kan oppleves visuelt eller ved legging av nye gulv. Utbedring er normalt kun aktuelt i forbindelse med eventuell fremtidig renovering.

Bad:
- Overflater vegger og himling: Overflatene fremstår visuelt pene, men våtrommet vurderes å ha kort gjenværende brukstid basert på alder. Ingen strakstiltak nødvendig. Det anbefales å overvåke tilstanden og vurdere oppgradering eller oppussing på lengre sikt. Forsegling av fuger i dusjsonen kan vurderes for å redusere fuktrisiko.

- Gulv: Det er registrert noe avskalling på enkelte fliser utenfor dusjsonen samt bom (hulrom) under enkelte fliser. Ingen utbedring er påkrevd nå. Det anbefales jevnlig kontroll av fuger (minimum årlig) og generell overvåking.

- Sluk, membran og tettesjikt: Membranløsningen er vurdert til å ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Kan føre til fuktskader dersom det ikke følges med. Tilstanden bør overvåkes jevnlig, men ingen strakstiltak nødvendig. Utskifting av membran vil normalt skje i forbindelse med full rehabilitering av badet.

Kjøkken:
- Overflater og innredning: Det er registrert avflassing av maling på enkelte kjøkkenfronter samt noe avskalling i bunnplate under vaskekum. Avviket er i hovedsak kosmetisk, men kan forverres dersom området under vask utsettes for fukt over tid. Lokale utbedringer eller utskifting av berørte deler kan vurderes ved behov.

Varmtvannstank:
- Varmtvannsbereder (ca. 120 liter, produsert i 2006) mangler dokumentert tilfredsstillende el-tilkobling og lekkasjesikring/avrenning. Tanken er over 20 år gammel. Det anbefales å etablere forskriftsmessig el-tilkobling og lekkasjesikring. Det er ikke behov for umiddelbar utskifting, men alder tilsier at utskifting bør påregnes på sikt.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig p.g.a. tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Lys og åpen leilighet med store vinduer, godt lysinnslipp og utgang til vestvendt balkong. Boligen har en god og gjennomgående standard fra 2006 og byr på entré, åpen stue-/kjøkkenløsning, bad, soverom samt praktisk innvendig bod med adkomst fra soverommet.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Entréen er flislagt og byr på en praktisk, innebygd garderobeløsning som gir effektiv oppbevaring av sko og yttertøy. Rommet har lyse og delikate overflater på vegger og himling, og ytterdøren er både lyd- og brannklassifisert.

Stue:
De store vinduene møter deg umiddelbart i stuen, noe som gir en lys og luftig romfølelse. Rommet er romslig og lett å møblere, med lyse og delikate overflater, laminatgulv og utgang til balkong. Her er det god plass til både sofagruppe og spiseplass, og rommet danner en lys og innbydende ramme for både avslapning og sosiale sammenkomster.

Balkong:
Fra stuen er det direkte utgang til boligens vestvendte balkong på ca. 5 m², som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealet. Balkongen byr på sol fra ca. kl. 10.00 til 23.00 i sommerhalvåret og har god plass til utemøbler, grill og beplantning. Med utsyn mot grønne og rolige omgivelser og en skjermet beliggenhet, ligger alt til rette for avslappende og solrike stunder. Balkongen er belagt med trefliser og har rekkverk i aluminium med glassfelt, noe som gir en åpen og luftig følelse.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en halvåpen løsning mot stuen, som skaper en sosial og luftig atmosfære. Innredningen har profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Det er belysning over benken, opplegg for både komfyr og oppvaskmaskin samt avtrekk over kokeplassen, noe som gir et funksjonelt og praktisk kjøkken for hverdagsbruk.

Baderom:
Badet er flislagt på vegger og gulv, og har elektrisk gulvvarme for ekstra komfort. Innredningen består av et klosett, servant med underskap og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Rommet er utstyrt med mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Soverommet har god plass til seng med tilhørende nattbord og vender mot det rolige, indre gårdsrommet. Rommet oppleves stille og skjermet, og gir gode rammer for avslapning. Fra soverommet er det adkomst til en praktisk innvendig bod med skyvedørsgarderober og rikelig med lagringsplass - ideelt for klesoppbevaring.

Oppbevaring:
Leiligheten har god lagringsplass med en innvendig bod med tilgang fra soverommet, hvor sikringsskapet med automatsikringer er plassert. I tillegg medfølger en ekstern kjellerbod på ca. 5 m². Det er heisadkomst til boden fra leilighetsplanet.

Hvitevarer (oppvaskmaskin, komfyr og kjøl/frys) på kjøkkenet medfølger salget. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.04.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G.

Det er tinglyst seks servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om bebyggelse, seksjonering samt erklæring om midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. veidbredde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Ved salg/utleie av leilighet/hybel skal det betales en administrasjonsavgift på kr 1000 til sameiet. Beløpet skal betales av leilighetens eier (kjøper ved salg). Avgiften skal dekke nye postkasseskilt, endring av ringetablå, slitasje og mindre skader på fellesarealet ved inn- og utflytting. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke inngående kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Rett ved inngangen til Nordmarka finner du Romsåsveien 10 – en attraktiv beliggenhet som kombinerer naturnære omgivelser med enkel tilgang til handel, servicetilbud og svært gode kollektivforbindelser. Her bor du med skog, turstier og badevann like utenfor døren, samtidig som hverdagen gjøres både komfortabel og effektiv.

Boligen ligger i et rolig og veletablert boligområde på Grorud, omgitt av grønne fellesarealer og rikelige rekreasjonsmuligheter. Lillomarka byr på et variert tilbud av tur- og joggestier, lysløyper og badeplasser året rundt, med Svarttjern og Steinbruvannet i kort gangavstand. Stier og skogsveier leder videre innover marka mot blant annet Lilloseter og Linderudkollen, og vinterstid forvandles området til et attraktivt utgangspunkt for langrenn.

I umiddelbar nærhet ligger Grorud nærsenter med et godt utvalg av butikker og servicetilbud, inkludert dagligvare, apotek, kaféer og spisesteder. Coop Extra ligger i samme bygg, og i nærområdet finner du også blant annet Rema 1000, flere dagligvarebutikker og øvrige nødvendigheter for en enkel hverdag. For større handelstilbud er Stovner senter lett tilgjengelig, med et bredt spekter av butikker, serveringssteder og servicetilbud.

Området har meget gode kollektivforbindelser med både tog, buss og T-bane i gangavstand fra boligen. Fra Grorud stasjon går lokaltog mellom Asker og Lillestrøm, med reisetid på ca. 12 minutter til Oslo sentrum og ca. 17 minutter til Lillestrøm. Flere busslinjer trafikkerer nærområdet, og Grorud fungerer også som et viktig knutepunkt med bussterminal og T-bane. T-bane linje 5 tar deg til sentrum på ca. 22 minutter. Med bil tar det rundt 10 minutter til Oslo sentrum.

Romsåsveien 10 byr på en sjelden balanse mellom ro og tilgjengelighet, natur og byliv. Her kan du starte dagen med en tur i marka, gjøre unna hverdagsinnkjøp i nærområdet – og være i sentrum på kort tid. En beliggenhet som leverer på alle plan, og som det er lett å trives i over tid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1.672 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med skjermet atrium med pent opparbeidet plen prydbusker, beplatninger, trær, lekepass, sittebenker. Asfaltert adkomst til bebyggelse.

Det medfølger fast parkeringsplass med elbillader i lukket garasjeanlegg (plass nr. 17), med adkomst via heis. Garasjeplassen følger som en tilleggsdel iht. seksjoneringen. I tillegg er det sykkelparkering i garasjen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4039 datert 11.02.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Boligen er omfattet av planprogrammet for Grorud sentrum. Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid.

Utdrag av pågående planer i området iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside, saksnummer kan søkes opp i saksinnsyn for ytterligere informasjon og tilgjengelige dokumenter:

202218562 - Reguleringssak. Nedre Rommen 9 -11 - Utarbeidelse av planforslag. Eiendoms- og byfornyelsesetaten har igangsatt arbeid med å detaljregulere Oslo kommunes eiendommer på Nedre Rommen 9–11. En detaljregulering bestemmer hva som kan bygges, og hvilke funksjoner og kvaliteter det skal være på bygg og uteområder m.m. Området inngår i et politisk vedtatt planprogram for Nedre Rommen som gir føringer for byrom, forbindelser og utbygging av boliger og andre formål. Planen ligger til grunn for videre regulering av Nedre Rommen 9–11, som er avsatt til boliger og barnehage, og der også sykehjem skal vurderes. Utviklingen skal ta utgangspunkt i områdets grønne kvaliteter og bidra med varierte boliger som utfyller dagens boligtilbud i Groruddalen. Oppstart av planarbeidet ble varslet 5. februar med frist for innspill 3. mars 2025. Nytt saksnummer 2025/06738.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 421,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/bredbånd (grunnpakke), parkering, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, trappevask, forretningsførsel, drift og vedlikehold av borrettslaget m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3500,- pr. år. / 6000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2025-2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og betales inn via felleskostnadene. T-we boks og trådløs ruter medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 886 706,- når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:

Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 5 635,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 23.01.2026

Ingen lån er registrert på sameiet.

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

93 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskiftegebyr garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 640,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 855 640,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Espen Ødegaard

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Grorud Torg sameie, med sameiebrøk 44/3894.
Sameiet er et kombinert sameie som består av 47 boligseksjoner og 1 næringsseksjon
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiet benytter Vibbo som sin kommunikasjonskanal og det anbefales å registrere seg der for å holde seg oppdatert på informasjon i sameiet.

Planlagte påkostninger:  
Styrets årsberetning for 2024 beskriver at styret ønsker å på sikt ta en bygningsvask, skifte til sparelamper i fellesområder samt spyle alle nedløp fra toalett/kjøkken. Styret informerer pr. 04.02.2026 at det foreløpig ikke er planlagt noen økning av felleskostnadene.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Det samme gjelder ny seksjonseiers/leietakers navn og kontaktinformasjon. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr til forretningsfører. Ved salg/utleie av leilighet/hybel skal det betales en administrasjonsavgift på kr 1000 til sameiet. Beløpet skal betales av leilighetens eier (kjøper ved salg). Avgiften skal dekke nye postkasseskilt, endring av ringetablå, slitasje og mindre skader på fellesarealet ved inn- og utflytting.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0557/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25557

Sist oppdatert: 08. februar 2026 kl. 19:41