Rognhavn 56

Rognhavn 56, 1690 HERFØL
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 30, bruksnummer 201, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 30, bruksnummer 207, ideell andel 1/12

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
1. etasje - 71 kvm: Gang, stue, kjøkken, bad og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje - 26 kvm: Rom benyttet som gjesterom og bod

BRA-b:
1. etasje - 25 kvm: Innglasset terrasse

Åpent areal:
1. etasje - 73 kvm: Terrasse mot sydøst 20 kvm. Terrasse mot vest 28 kvm og veranda mot nordøst 25 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Hytte over ett plan fra 1966 og tilbygget i tidlig åttitall med stående på pilarer av lettklinkerblokker og betongkonstruksjon. Bjelkelag i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon utvendig kledd med trekledning, samt yttervegger i murkonstruksjon, utvendig pusset. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel. Hytten har terrasse/verandadører med to-lags glass fra 2004 og fra ukjent årstall. Skyvedør med enkle glass fra ukjent årstall. Vinduer med to-lags glass fra 2004 og fra ukjent årstall. Vinduer med enkle glass fra ukjent årstall.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av eiendommens tilstandsgrad:
12% TG 1, 43% TG 2, 42% TG 3 og 3% TGIU
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Bad - TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk egnet instrument i
tilstøtende rom til våtsone. Hulltakingen ble utført i skap i soverom 1. Det ble registrert høye fuktverdier. Målingene viste vektprosent over 20. Det ble i tillegg registrert fuktmerker i veggen. Nøyaktig årsak er ikke kjent, men utettheter i tettesjikt er påregnelig. Gulvflaten har noe fall mot døråpning (feil vei). Risiko for skader ved lekkasje/vannsøl. Fuger mellom gulvflis har stedvis misfarging (svertesopp).
Det er registrert sprekker i flisfuger og manglende flis på gulv i dusjsonen. Utettheter i underliggende tettesjikt kan ikke utelukkes. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i
konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for total fornying.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Yttervegger - Det er registrert korrosjonskader i festebrakett av metall mellom bæresøyle og mur på terrasse mot vest. Utskifting må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Vinduer - Enkelte av vinduer i stuen har fuktskader. Det ble på befaringsdagen utført fuktmåling med pigg i treverk i vinduskarmer mot sydvest og nordvest. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viste vektprosent over 20. Dette indikerer fuktgjennomtrengning fra utsiden. Dørblad til dør i bod har store skader. Utskifting av vinduer/dør og deler av konstruksjonen bør påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 200 000

Yttertak - Taket er inspisert ved å fysisk være på taket og fra kaldtloft. TG3 er valgt for hele taket basert på følgende hovedpunkter. Taktekkingen bærer generelt preg av slitasje.
Det er registrert stedvise utettheter i takrenner. Konstruksjonen kan ikke sees å være etablert med lufting. Risiko for skjulte skader. Det er registrert utettheter i pipebeslag mot nordvest.
Det er registrert råteskader i utvendig takutstikk mot nordvest og sydøst Dette indikerer utettheter i taktekkingen. Det er registrert rennemerker på skorstein i stue. Det er registrert fuktmerker og målt forhøyede fuktverdier i undertak ved rørgjennomføring på kaldtloft. Disse forholdene indikerer utettheter i taktekkingen. Tiltak bør påregnes. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for omlegging
av taktekkingen og utbedring av skader.
Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000

Bjelkelag i trekonstruksjon - Det er registrert stedvis store utettheter i underside av bjelkelaget. Det anbefales å tette disse for å unngå at fuktig luft og dyr/insekter kan trenge inn i konstruksjonen.
Risiko for skjulte skader. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder kun for reparasjon av stubbeloft (vindtetting), ikke for utbedring av eventuelle skjulte skader.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 30 000

Teknisk rom - Teknisk rom under hytten var svært fuktig på befaringsdagen. Gulv og vegger hadde skader og muggvekst. Årsak er i følge opplysninger fra eier at avløpspumpen har vært
ute av drift og at vann har rent over fra pumpekaret. Utskiftninger bør påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i kjøkken, øvrige rom, råloft, ildsteder, teknisk- og elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, terrasser, utvendige trapper, grunnmur, annet og stikkledninger og tanker.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eiendommen bærer preg av vedlikeholdsetterslep og det må påregnes oppgradering og vedlikehold

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
Ja - Pumpestasjonen fungerer ikke ideelt, se skriv av rørlegger som ligger som vedlegg til salgsoppgave. Badet er gammelt og har nådd slutten av sin levetid.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Vet ikke - Veldig dårlig trekk i peis under glasstak. Pipehatt ødelagt. Basert på tidligere rapporter. Den andre peisen ikke brukt, men den er gammel og bør oppgraderes.

Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller
lignende?
Ja - Flere skader på mur

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Ja- En del råtne bordplanker

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Vet ikke - Hytten har ikke vært vedlikeholdt på mange år.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bygget terrasser og trapper - egeninnsats- Ikke godt utført.

Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Ja - Vinterhagen ikke søkt om byggetillatelse. Soverom en m bredere enn godkjent søknad

Hytta er ikke tilført vesentlige påkostninger i senere år og har i dag et generelt behov for vedlikehold og utbedringer. Dagens tilstand representerer imidlertid også et svært spennende utgangspunkt og en naturlig anledning til å sette eget preg på hyttas indre.

Byggets arkitektur setter rammene for et egenartet uttrykk det kan være vel verdt å foredle og forsterke. Himlinger som skråner opp til stor høyde fremmer et luftig preg spesielt i stuen, hvor i tillegg store lysflater påvirker romfølelsen svært positivt. I stuen inngår for øvrig også en oppmuret gruepeis som antas å være fra byggeåret og har behov for utbedrende tiltak.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom ved stuen og utstyrt med skap- og benkeinnredning som effektivt utnytter tilgjengelig areal og volum i rommet. Innredningen er imidlertid generelt brukspreget og naturlig gjenstand for utskiftning eller oppgraderinger. Hvitevarer som står på kjøkkenet medfølger, hvorav platetopp og stekeovn er integrert.

Hyttas bad og tre soverom er samlet i praktisk nærhet langs en felles gang som kan lukkes av mot stuen og oppleves av den grunn som distansert fra romløsningens sosiale del.

Badet er i sin helhet gitt tilstandsgrad 3, hvilket innebærer at fornying/oppgradering av rommet bør påregnes. Det er påvist høye fuktverdier ved måling i rom tilstøtende våtsone, i tillegg til flere andre forhold. Gulv og vegger er utført med fliser, gulvet har også varme. Spotter er innfelt i himlingen.

Soverommene er av funksjonelle størrelser til sine respektive formål, hovedsoverommet oppmålt til over 8 kvm. og har i tillegg skrånende himling samt dør til terrassen. De øvrige to er tilnærmet identiske; begge oppmålt til nesten 6 kvm. og utstyrt med både servant og plassbyggede senger. Det er i dag soveplass for totalt seks personer - to i hvert soverom.

Ytterligere et rom på hele 12 kvm. har vært benyttet som soverom for gjester, men er ikke godkjent i nåværende form. Dette rommet er tilbygget i 1983 og har utvendig adkomst fra terrassen. Vinterhagen er et lunt og fint sted med fantastisk utsyn mot den vakre skjærgården. Dører til vinterhagen må påregnes å bli utbedret/skiftet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord og fliser.
Innervegger: Trepanel og fliser.
Himlinger: Trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Tilkoblet oppvaskmaskin, men denne er defekt. Veggmontert ventilator.

Bad: Plassbygget servantbenk med overmontert keramisk servant og ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil. Dusjhjørne med armatur tilkoblet hånddusj og massasjedyser. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Dedon utemøbler og noen møbler som seng, nattbord, noen stoler, bilder, kjøkkenservice, glass og en del pyntegjenstander medfølger ikke. Resten vil stå igjen. Dette gjelder også gamle materialer som ligger rundt tomten og under hytten.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring. Det gjøres oppmerksom på at utepeis har dårlig trekk samt at pipehatt er ødelagt. Innvendig peis er ikke blitt benyttet på mange år, og det tas forbehold om tilstanden. Begge ildsteder bør oppgraderes.
Ventilasjon basert på naturlig til-luft kombinert med mekanisk avtrekk på bad og kjøkken.
Varmtvannsbereder på 113 liter fra 2017, hovedstoppekran, vannmåler og kloakkpumpe plassert i teknisk rom under hytten.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1966

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger byggetillatelse for gjesterom med tegninger datert 14.4.1983 men ingen brukstillatelse på tiltaket. I tillegg er det bygget 1 meter bredere enn det byggetillatelsen forutsetter og tiltaket er derfor ikke er godkjent slik det står.
Vinterhage/innglasset terrasse som er oppført i 2000, omfattes ikke av den opprinnelige byggesøknaden og denne ombyggingen er ikke omsøkt og godkjent og er i strid med kommuneplanens arealdel. Kommunen anbefalte eier i 2002 om at det kan søkes dispensasjon for ulovlige utvidelse, fasadeendring og mindre terrasse på eiendommen men det er ikke blitt gjort. Om det har kommet nye eller andre krav fra kommunen etter den tid og om den muligheten fortsatt gjelder er usikkert.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 302356 tinglyst 19.07. 1966 - Bestemmelser om bebyggelse samt adkomstrett med flere bestemmelser som gjelder denne eiendommen med flere. Denne omhandler bestemmelser om at det ikke er anledning til å bygge mer enn et landsted på hver parsell med diverse bestemmelser vedrørende etablering av hytteområdet.

Dagboknr. 4390 tinglyst 02.05.198 - Erklæring/avtale - Denne omhandler en grensegangssak mellom naboer hvor det ble fjernet en sti som gikk over denne eiendom samt nabo. Gjelder denne eiendommen med flere.

Dagboknr. 583837 tinglyst 11.8.2009 - Fredningsvedtak - Denne omhandler vern av Ytre Hvaler nasjonalpark som gjelder denne eiendommen med flere.

Dagboknr. 1096836 tinglyst 12.12.2014 - Jordskifte vedr. grensegangssak - Omhandler jordskifte for å få merket og målt vernegrense etter fredningsvedtaket Ytre Hvaler nasjonalpark som gjelder denne eiendommen med flere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen er tømt for personlige eiendeler/inventar og overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.

På Herføl råder en helt egenartet atmosfære, preget av omgivelsene ytterst i skjærgården og øyriket Hvaler. På vestsiden av øya ligger det store åpne Skagerrak, på innsiden vesentlig smulere farvann.

Mange vil betegne landskapet på øya som utpreget malerisk, motiver finnes i rikt monn. Grusveier som slanger seg i flatt terreng fra nord til syd er ypperlige for sykling. Fred og ro verdsettes imidlertid stort. At Ytre Hvaler Nasjonalpark grenser til øya, forteller også mye om verdien av naturen samt livet både over og under vann.

Turområder og utfluktsmuligheter finnes i rikt monn. Bademuligheter er det også mange av, både rett fra blankskurte svaberg og på naturskapte strender. Ikke minst kan man gå ned til det felles bryggeanlegget for å ta et morgenbad.

Fra hytta er det kort gangavstand til fergeleiet, hvor en moderne passasjer- og bilferge tar deg komfortabelt til blant annet Skjærhalden. Ved fergeleiet finnes både marina, restaurant med pub, sommeråpen kiosk og interiørforretning hvor det i tillegg er deilige bakervarer samt en kopp god kaffe å få kjøpt

Med egen båt har du et svært godt utgangspunkt for turer i Hvalers omfangsrike skjærgård. Tar du turen over til Skjærhalden, møter du sommerstid yrende folkeliv. Her kan du også velge blant et større tilbud av forretninger og serveringssteder. Legger du turen mot øst, krysser du straks riksgrensen og ankommer Strømstad etter kort tid. Vel verdt gjentatte besøk er ikke minst også Koster-øyene.

Ekspressbuss mellom Skjærhalden og Oslo har hyppig avganger dagen gjennom i høysesong og kjører via Fredrikstad sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det går ferge fra Skjærhalden til Herføl, eller man kan ta egen båt til bryggeanlegget i Rognhavn. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiertomt på 5 362 kvm. Særdeles solrik tomt som består for det meste av naturtomt av fjell med noe busker og trær. Vakker skjærgårdsidyll med flott utsikt og nærhet til sjøen. Her kan du nyte stillheten og den friske sjøluften. I tillegg er det 1/12 ideell andel i Sameiet Rognhavnfelleskapet som er fellesarealer som også er en ren naturtomt på 18.780 kvm med bl.a. Felles båtnaust og bryggeanlegg, stier/veier til og fra fellesarealene og friområde, fellesarealene i Grønnbauen og i Kaffebukta og andre forhold som angår hyttefelleskapet.

Det er 150-200 m ned til sjøen samt kun noen minutter gangvei ned til bryggeanlegget i Rognhavn hvor det følger med 2 båtplasser (2meter og 3 meter) og sjøbod.

Herføl er bilfritt og har adkomst med ferge fra Skjærhalden eller egen båt. På Skjærhalden kan man leie plass eller parkere på offentlig langtidsparkering.

Eiendommen er tilknyttet Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger til felles privat vann-og avløpslag for område og ut til offentlig nett. . Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til eiendommen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2019 - 2031 datert 20.06.2019 avsatt til LNFR- spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse med hensynssone kulturmiljø og landskap.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det må søkes til kommunen for å kjøre bil til eiendommen. Det er p.t et forslag til høring som begrenser bilbruk på øya. Ta kontakt med Hvaler kommune for ytterligere informasjon

Kommunale avgifter er kr 13 249,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann fritid, avløp fritid, renovasjon fritid og feiing/tilsyn fritid.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 9 722,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

I tillegg kommer årlig fellesutgift for bryggeanlegg og båtplasser kr. 5 000,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1 000 kWh. pr. år. 

Styreleder for realsameiet informerer om følgende:
Nåværende eier er oppført i sameiets liste med en båtplass på 3 meter og på 2 meter. Jeg lurer på om det er slik at nåværende eier midlertidig har tatt av bredde på den minste båtplassen og «lånt» over til den større båtplassen. Pr i dag så kan den minste båtplassen da ikke benyttes. Dette har skjedd før min tid i styret og realsameiet. Det må påregnes om at ny eier må tilpasse seg de korrekte metere på bryggeanlegget.
Båtplassene er markert med navn.

Bryggeanlegget er av litt eldre årgang og behøver tidvis en del vedlikehold, og vedlikeholdskostnader kommer i tillegg og fordeles på breddemeter båtplass som den enkelte disponerer. Kjente kostnader til vedlikehold av bryggen i 2024 og 2025 er ca. kr. 125 000,-, som da skal fordeles på alle båtplasser etter breddemeter båtplass. Styret informerer at nåværende eier sin brøkandel av plassene er 5 / 61,7 = 8,1% hvor nåværende eier sin andel utgjør ca. kr. 10 125,- (for de to årene) som må bekostes av ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 550 153,- ifølge skatteetaten.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
218 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 118 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karen Elisabeth Andenæs og Kristoffer Erling Andenæs

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Sameiet Rognhavnfelleskapet

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 &av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 19.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 27 400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0051/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2551

Sist oppdatert: 02. april 2025 kl. 12:47