Ryggeveien 410

Ryggeveien 410, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 275, seksjonsnummer 20, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 22, ideell andel 1/112
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 277, ideell andel 1/112

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm.

BRA-i:
3. etasje: 76 kvm: Entré, teknisk rom, to bad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje: 5 kvm: Bod.

Åpent areal - terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje: 11 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Leilighetsbygg oppført i 2017. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur, bærende elementer og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner.
Yttervegger i pussede malte fasader, samt fasader kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpanner av stål.
Leiligheten har entrédør med glassfelt. Balkongdør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår.

Utdrag fra tilstandsrapporten vedrørende TG:2:
Våtrom - bad 2: Det er registrert stedvise sprekker/riss i overgang mellom vegg og himling. Det er registrert sprekker i flisfuger, bomlyd (hul lyd) i flis, og delvis løse fliser på gulvet. Sluket er isolert inne i dusjsonen.

VVS - teknisk rom: Det er registrert stedvise riss/sprekker i flisfuger og bomlyd (hul lyd) i fliser.

Kjøkken: Det er registrert svelleskader i bunnplate under oppvaskkum.

Andre rom: Det er registrert noe svelling i parkettgulv og løs maling i nedre del av veggflater ved hjørne mellom balkongdør og vindu i stuen. Skjulte avvik kan ikke utelukkes. Eier informerer om at det har vært tilfeller av vanninntrengning fra utsiden i dette området. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Det er utført et fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument i og utenfor det berørte området. Fuktsøket indikerte ikke forhøyede
fuktverdier. Det gjøres oppmerksom på at befaringen ble utført i en periode med vedvarende tørt klima og lite nedbør. I følge opplysninger fra eier har sameiet en pågående sak vedrørende vanninntrengning. Se
egenerklæringsskjema utfylt av eier.

Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet høyde, type taktekking og snø på befaringsdagen. Det er registrert tegn til vanninntrengning inne i leiligheten, samt rennemerker på utsiden av overbygget
balkongdør. Forholdene indikerer utettheter i taktekkingen, men nøyaktig årsak er ikke kjent.

Utdrag fra tilstandsrapporten vedrørende TGIU:
Våtrom - bad 1: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig.

Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke lokalisert.

Ildsted/skorstein: Det er ikke registrert avvik ved skorsteinen. Ytterligere undersøkelser anbefales før eventuell installasjon av ildsted.

Balkonger: Balkongdekket var delvis dekket av snø på befaringsdagen. Overflatene ble derfor ikke fullverdig inspisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som eventuelt er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Enkelte utdrag fra selgers egenerklæring:
1) Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Hulrom gulv fliser/manglende fuger i teknisk rom og bad på soverom. Omfang og årsak er ukjent for selgere.

3) Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Vanninntrengning fra yttertak. Registrert vann på stuegulv og kjøkkengulv. Forsikring/boligsameie venter på tilbud fra ulike entreprenører i løpet av februar. Sameiet har opplyst at utbedringsarbeidet vil starte i løpet av våren. Følgeskader som skyldes feil på byggets ytre dekkes av sameiet /forsikring. Omfang og årsak er ukjent.

Leiligheten er uendret siden byggeåret og er i dag i god stand i forhold til alder og brukstid, med unntak av forhold som knyttes til felles, pågående sak i sameiet.

Romløsningen er effektiv og gir svært god utnyttelse av det interne bruksarealet på 76 kvm., blant annet med hele tre soverom og to bad.

Stuen og kjøkkenet er sømløst forbundet i en åpen sosial sone, med tilknyttet balkong. Hele dette rommet nyter godt av gode sol- og lysforhold, fremmet av stuens mange vinduer vendt i sør-østlig retning. I stuen sees for øvrig også fint utsikt, både over nærområdet og til landskapet i syd.

Kjøkkeninnredningen er fra kvalitetsprodusenten Drømmekjøkkenet og montert i stuens indre hjørne, til fordel for en størst mulig disponibel gulvflate i resten av rommet. Svelleskade er registrert i bunnplate under oppvaskkum og isolert gitt TG 2, innredningen er ellers velholdt. Hvitevarene på alle integrert og medfølger. Komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring er installert.

Med tre soverom er leiligheten et reelt alternativ for en småbarnsfamilie. Soverommene er hensiktsmessig plassert i forhold til sine respektive formål; hovedsoverommet ved stuen, de øvrige to ved entreen - distansert fra stuen. Alle er av gode størrelser og innredet med praktiske skyvedørsgarderober.

Hovedsoverommet har i tillegg kvaliteten av eget bad, hvilket oppleves som en aldri så liten luksus i hverdagen. Hovedbadet er i likhet med barnerommene lett tilgjengelig fra entreen. Begge bad byr på dusjmulighet. TG 2 er gitt enkelte forhold ved badene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i bod og på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater. Innfelte spotter på bad.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Avtrekksventilator.

Bad 1: Servantskap med glatte lyse/brune fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 2: Veggmontert speil og servant med ett-greps blandebatteri. Dusjnisje med skyvedører i glass og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av vannbåren varme (radiatorer) og elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.08.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar boligen/leiligheten slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av seksjonens fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 2430, tinglyst 22.12.1942, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Dagboknr 1534, tinglyst 13.04.1962, type heftelse: Bestemmelse om gjerde.
Dagboknr 6454, tinglyst 07.12.1968, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dagboknr 704, tinglyst 31.01.1974, type heftelse: Erklæring/avtale.
Dagboknr 3962, tinglyst 30.05.1980, type heftelse: Erklæring/avtale.
Dagboknr 452372-1, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon.
Dagboknr 452372-2, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dagboknr 452372-3, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er i tillegg tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 1049170, tinglyst 26.09.2017 - Seksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 20.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 75/4213.

Dagboknr 598719, tinglyst 27.05.2019 - Reseksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 20.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 75/4138.
Endring av sameiebrøk.

Dagboknr 2980125, tinglyst 07.09.2020 - Sammenslåing av eierseksjonssameier.
Endret fra: Knr: 0136 Gnr: 4 Bnr: 275 Snr: 20.
Ny seksjon: Knr: 3002 Gnr: 104 Bnr: 275 Snr: 20.
Snr.: 20.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 75/8709.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Bruksenheten kan utleies i minimum 90 dager.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Rygge Atrium er en del av det nye tyngdepunktet i Halmstad. Her kan du bo med praktisk gangavstand til alle hverdagslige fasiliteter og bli en del av de nye omgivelsene som danner fremtidens sentrum av Halmstad.

Innenfor en radius på få hundre meter finnes både dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst et personlig tjenestetilbud. Barnehage, barneskole og idrettsanlegg finnes i tillegg innenfor reell gangavstand.

Praktisk er det også at flere busslinjer stopper rett utenfor, deriblant regionale linjer til Moss, Fredrikstad og Sarpsborg. Med toget kan du være fremme i Oslo på kun 40 minutter. Togstasjonen ligger et fåtall minutters gange unna leiligheten.

For mange vil også den enkle tilgangen til omfangsrike frilufts- og rekreasjonsområder være betydningsfullt. Nærliggende Vansjø passer utmerket for padling med kajakk eller kano. Kyststripen med blankskurte svaberg og en rekke badeplasser er innenfor en kort kjøretur. Verdt gjentatte besøk er også sommerperler som Larkollen og Fuglevik.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 321 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Seksjonen disponerer en garasjeplass i felles garasjekjeller. Iht. selger er det plass nr.2.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 06.02.2026 omfattes eiendommen av kommunedelplan "Halmstad" med formål senterområde og veiareal nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr. M178. Kommunedelplan under arbeid "Kommunedelplan for Halmstad" med plannr.464. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplanen "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål vei nåværende og boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442, samt støysone for "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav". I henhold til kommuneplankart er området mot vest og mot syd avsatt til senterområde framtidig.

Tidligere har det vært varsel om oppstart av reguleringsarbeid i Moss kommune, navnet på reguleringsplanen er " Rygge flystasjon med Huggenestoppen ". Arealplan-ID:3103_461(Moss) og 3112_202407 (Råde).

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: felles bygningsforsikring, strøm fellesareal, vedlikehold bygg/vvs/elektro/heis/brannsikring/garasjeanlegg og utvendig anlegg, tv/internett (kun grunnpakke), energi/fyring, kommunale avgifter (ikke eiendomsskatt), renter og avdrag fellesgjeld, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnader fordeles på følgende måte:
Garasje: kr 200,00
Felleskostnader likt BO: kr 117,00
TV, bredbånd Viken: kr 450,00
Felleskostnader BO: kr 4 889,00

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

I tillegg må seksjonseier betale eiendomsskatt kr 3.179,- som faktureres seksjonseier direkte fra Moss kommune.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13.000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris på strøm frem til 31.12.2026.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 141 520,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 566 080,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 87 486,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 252 848,- pr. 06.02.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 29.332.221,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS.
Lånenr.: 98208311859.
Lånetype: Annuitetslån.
Rentesats: 6,25%.
Restsaldo 29.332.221,-.
Innfrielsesdato: 30.05.2054.
Type rente: Flytende rente.
Terminer i året: 12.
Administrasjonsavtale: Nei.

Andel av lån for seksjonen:
Bank: OBOS-banken AS.
Lånenummer: 98208311859.
Restsaldo: 252.603,-.
Kapitalkostnader: 1.587,-.
Administrasjonsavtale: Nei.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-ordning): Nei.
Sikringsordning: Nei.

2 800 000,00 Prisantydning
252 603,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 052 603,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

76 300,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
87 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 139 943,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tove Kristin Nieuwlaat og Elin Synnøve Buvik

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Rygge Atrium sameie, med sameiebrøk 75/8709.
Sameiet består av 113 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes. Ut over dette pålegges den enkelte eier å holde svalgang utenfor egen leilighet ren for snø og annet smuss.

Lufting av husdyr i fellesarealet er ikke tillatt.

Ved kjøp av leilighet kreves det ingen styregodkjennelse, men sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet har hatt flere utfordringer knyttet til bygningsmassen, spesielt i blokk A og B. De største problemene gjelder vannlekkasjer fra balkonger og utettheter i bygget, som har ført til skader og krever reparasjoner.
I blokk D og F er det registrert noe fukt. For å finansiere utbedring frem til reklamasjonskravene potensielt fører frem, ble det tatt opp et lån på kr 40.000.000, -. I henhold til referat fra beboermøtet 14.10.2024, har lånet blitt brukt til å adressere de mest nødvendige utbedringsbehovene, primært i blokk A og B.
Underveis har det også dukket opp noen uforutsette kostnader som sameiet har måttet dekke. På et ekstraordinært årsmøte 30.10.2024 ble det vedtatt å innhente ytterligere kr 15.000.000, - i egenkapital
fra seksjonseierne etter eierbrøk. Dette beløpet var nødvendig for å sluttføre arbeidene og forhindre forringelse av eiendommen, ettersom rettsmegling i entreprise-saken ikke er avklart ennå.
Styret skulle inn til rettsmekling 2 juni 2025. Det er ikke mottatt noen dokumentasjon på hvordan rettsmeklingen gikk. Konf. megler.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 40 000,-

Vederlag:
Foto: kr 5 000,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Markedsføringspakke rabatt: kr 10 000,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (ordinært kr 3 500,00 pr. visning): kr 9 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 10 750,00
Eventuell boligselgerforsikring Gjensidige, seksjon: kr 13 053,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2621

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 12:16