Sandstuveien 10

Sandstuveien 10, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 290 kvm
Totalt BRA-i: 273 kvm
Totalt BRA-e: 17 kvm:

BRA-i 273 kvm:

Kjeller 72 kvm:
Trappegang, 2 boder, samt hybeldelen som inneholder entré, gang, bad, soverom og kjellerstue med kjøkken.

1. etasje 93 kvm:
Entré, hall, toalett, kjøkken, stue /spisestue og tv-stue.

2. etasje 77 kvm:
Trapperom, gang, 3 soverom og 2 bad.

Loftetasje 31 kvm:
Innredet loftsrom.
(Loftetasjen har et gulvareal på 39 kvm (GUA), men grunnet skråtak er det kun 31 kvm som er måleverdig).

BRA-e 17 kvm:
Frittstående garasje.

Terrasse i 1. etasje på 12 kvm (TBA).
Terrasse i 2. etasje på 25 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Loftetasjen er ikke godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Villaen er opprinnelig oppført i 1924, for senere å bli tilbygget og ombygget i 1974. Kjelleretasjen ble innredet i 2012, mens loftsetasjen ble innredet i 2018.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. I 2012 ble det redrenert rundt boligen. Nedløpsrør for takvann er ledet ned i synlig rør.
Etasjeskillere i trekonstruksjoner.
Yttervegger over grunnmur av trekonstruksjoner. I 2018 ble ytterveggene etterisolert utvendig og det ble lagt ny utvendig panel.
Yttertaket av saltakskonstruksjon som er belagt med takstein. I 2018 ble det lagt nyt undertak av papp og ny takstein.
Vinduer i kjeller med karmer/ramme av tre fra 2012 (1 vindu i den ene boden har eldre vindu av ukjent årstall)
Vinduer i 1. etasje, 2. etasje og loftetasjen er alle skiftet i 2018 og har karmer/ramme av tre, utvendig belagt med metallplater.
Terrassedører fra 2018 med karm/ramme av tre utvendig kledd med metallplater.
Ytterdør i 1. etasje med glassfelt og kodelås, samt ytterdør i kjeller med glassfelt.

Det ble lagt ny stigeledning til huset i 2008, samt nye fordelerskap i 2. etasje.
I 2012 alt elektrisk i kjeller skiftet, samt nytt opplegg for stikk, varmekabler, kjøkken og bad. 2 nye fordelerskap, et med separat måler for hybeldel.
Nye utvendig stikk kontakter og opplegg til utelys i 2018 i forbindelse med ny utvendig panel.
I 2008 ble det lagt ny innvendig soil i huset, samt at det meste av de innvendige vannrørene ble lagt nytt i rør-i-rør.

Eldre frittstående garasje oppført i trekonstruksjoner med fasade kledd i stående trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner utvendig tekket med takpapp.

Frittstående lekestue i hagen som er oppført i trekonstruksjoner med saltak som utvendig er tekket med takpapp.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 1 i 2.etasje:
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Servantinnredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Bad 2 i 2.etasje:
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluket er delvis isolert under badekar. Det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Bad i kjeller:
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken i 1.etasje:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilatoren avgir ulyder under drift.

Kjøkken i kjeller:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom i 1.etasje:
- Det observeres tegn til sprekker i gulvflis under servantinnredning.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap på bad kjeller har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon. Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Gulv/overflater:
- Det observeres stedvis tegn til riss i veggflate i stue 2.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale i gang 2.etasje, soverom 1 og soverom 3 har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørbladet til soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Rom under terreng:
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko.

Loft - innredet:
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som risikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorstein uten ildsted har ikke fire frie sider. Det observeres enkelte riss på skorsteinen på soverom 2.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- På rom benyttet som soverom i loftsetasjen er det avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.
- På soverom 2 er det avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:
- Vindu fra ukjent årstall viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdøren i kjeller viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak:
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Terrasser:
- Det vurderes at terrassen i 2. etasje er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert.
- Rekkverk på terrassen i 1. etasje har råteskader.

Grunnmur, fundament:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering:
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist ved inngangsparti.

Garasje:
- Helhetsvurdering bl.a. pga. slitasje og alder.

Lekestue:
- Helhetsvurdering bl.a. pga. slitasje og alder.

Boligen inneholder enkelte bygningsdeler og installasjoner som ikke er undersøkt (TGIU). Dette gjelder typisk forhold som ligger skjult i konstruksjonen eller utenfor takstmannens mandat, herunder blant annet drenering, radonforhold, skjulte rørføringer, ventilasjon, pipeløp og elektrisk anlegg. Slike forhold er ikke nødvendigvis mangelfulle, men videre undersøkelser kan være aktuelt ved behov.
Det er også registrert enkelte HMS-relaterte forhold. Disse knytter seg til sikkerhet i bruk, herunder blant annet rekkverk, håndløpere, røykvarsling og deler av det elektriske anlegget. Forholdene er ikke uvanlige sett opp mot boligens alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sandstuveien 10 er en klassisk og sjarmerende villa med solrik og tilbaketrukket beliggenhet i Holtet Hageby. Et barnevennlig villaområde med få minutters gange til bl.a. Bekkelaget skole, Ekebergsletta, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

En stor og romslig villa i klassisk stil, oppført som en del av Holtet Hageby husene. Villaen har en innholdsrik og god planløsning som gir flere bruksmuligheter, bl.a. med hybel i kjelleretasjen.
Den romslige hovedetasjen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store sprossede vinduer slipper inn rikelig med naturlig lys, samtidig som de byr på utsyn til hagen. Fra stuen er det direkte utgang til syd og vestvendt terrasse som tar deg videre til hagen.

Huset er oppført i 1924, senere tilbygget og ombygget i 1974. I 2012 er deler av kjelleretasjen bruksendret til varig opphold og det er etablert hybel i deler av etasjen.
En sjarmerende og hyggelig bolig der overflater hovedsakelig er holdt i lyse og varme toner.
Oppgraderinger/påkostninger utført de senere år har bl.a. bestått av:
- Drenert huset i 2012.
- Gravd ut, innredet og bruksendret kjeller i 2012.
- Skiftet alt av elektrisk i kjeller. (Ny stigeledning til huset i 2008).
- Lagt nye utvendige vann- og avløpsledninger i 2012. (Ny innvendig soil i 2008).
- Byttet vinduer i kjeller i 2012 (foruten i 1 bod) og i øvrige etasjer i 2018.
- Etterisolert yttervegger lagt ny utvendig panel i 2018.
- Nytt undertak og yttertak med takstein i 2018.
- Nytt kjøkken fra Drømmekjøkkenet i 2018.
- 2 nye varmtvannsberedere i 2025.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, 2 boder, samt hybeldelen som inneholder entré, gang, bad, soverom og kjellerstue med kjøkken.

Trappegang med adkomst til 2 romslige boder med rikelig med lagringsplass. Under trappen er det plassert 2 nye varmtvannsberedere fra 2025 på hhv. 190 liter og 113 liter. Det er sluk i gulvet.
Fra trappegangen er det dør også inn til hybeldelen.

Entré med egen inngang via utvendig kjellertrapp. Gulvfliser med varmekabler, lagt nytt i 2012.

Flislagt bad som ble bygget nytt i 2012. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Hvit vegghengt servantinnredning med ett-greps armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør.

Soverom med gulvvarme og plass til garderobeskap.

Kjellerstue med gulvvarme og åpen kjøkkenløsning. Plass til både spisebord og salong.
Kjøkkeninnredning Stjernekjøkken som ble montert nytt i 2012. Innredning med hvite glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert induksjonstopp og stekeovn med ventilator i overskap. Nisje til oppvaskmaskin og kjøleskap. Vannrør av typen rør-i-rør.

1. etasje

Stor og romslig hovedetasje som inneholder entré, hall, toalett, kjøkken, stue /spisestue og tv-stue.

Entré med gulvfliser og skyvedørsgarderobe. Varmepumpe i entréen.

Romslig hall med 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling. Trappeløpet til øvrige etasjer er i hallen.

I praktisk tilknytning til hallen ligger gjestetoalettet. Flislagt toalettrom som er innredet med vegghengt innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med overlys. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør samt forkrommet rør.

Lyst og hyggelig kjøkken som ligger i delvis åpen løsning til spisestuen. 1-stavs parkett på gulvet.
I 2018 ble det montert ny kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet med glatte mørke fronter og benkeplater av stein og rustfritt stål. Kjøkkenvask i rustfritt stål med ett-greps armatur med uttrekkbar spylefunksjon. Belysning og stikkontakter under overskap. Integrert bred induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, som alle følger boligen. Frittstående kjøleskap og fryseskap. Vegghengt ventilator med avtrekk ut. Det er montert komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Vannrør av typen rør-i-rør.

Stor kombinert stue og spisestue med vinduer mot øst, syd og vest som gir rommet godt med lys. 1-stavs parkett på gulvet. God plass til møblering av både spisestue og salong. Klebersteinsovn i rommet for ekstra varme og hygge. Utgang via doble terrassedører til vestvendt og overbygget terrasse på 12 kvm. Fra terrassen er det adkomst videre ned til hagen.

Fra stuen/spisestuen er det adkomst videre til en romslig tv-stue.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trapperom, gang, 3 soverom og 2 bad.

Romslig master soverom med eget tilliggende bad. God plass til garderobeskap på soverommet.
Flislagt master bad som ble pusset opp i 2008. Varmekabler i gulvet. Badet er innredet med 2 stk. vegghengte servanter med hvert sitt ett-greps armaturer. Vegghengte speil med overlys over hver servant. Dusjnisje med glass vegg og glassdør, samt dusjarmatur med regnfallsdusj. Innfliset badekar med vegghengt badekararmatur med hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber.

2 gode barnerom, begge med god plass til garderobeskap. Fra det store soverommet er det utgang via doble terrassedører til vestvendt og solrik terrasse på 25 kvm.

Det andre badet i etasjen ligger i praktisk tilknytning til gangen.
Flislagt bad med varmekabler, pusset opp i 2008. Badet er innredet med vegghengt innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med overlys, samt stikkontakt, på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og regnfallsdusj. Vegghengt toalett. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel ved siden av hverandre. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber.

Loftsetasje:

Loftsetasjen ble innredet i 2018 og består at et stort rom som har blitt benyttet til bl.a. soverom og tv-stue (loftet er ikke godkjent for varig opphold).

Frittstående lekestue i hagen på 3 kvm.
Frittstående garasje på 17 kvm.

Se tilstandsrapport datert 04.02.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i hele kjelleretasjen, samt på begge bad i 2. etasje.
Klebersteinsovn i stuen/spisestuen.
Varmepumpe i entréen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument attestert 18.09.1924, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg og ombygging, datert 07.05.1976.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjeller, fasadeendring og påbygging av veranda, datert 04.06.2012.

Innredning av loftetasjen er ikke byggemeldt og rommet er således ikke godkjent for varig opphold av kommunen. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som loftsbod. Åpning av vegg mellom kjøkken og spisestue avviker fra byggetegning (usikkert om dette var en bærevegg og evt. da søknadspliktig).
Det er ikke funnet byggemelding på garasjen og lekestuen, og det det er således usikkert om disse er byggemeldt. (Garasjen er omtalt i siste byggesak om påbygging etc. i 2012 og således hensyntatt i beregning av utnyttelsesgraden og tegnet inn på situasjonsplanen). Deler av garasjen står over på naboens side av tomtegrensen. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at garasjen og lekestuen ikke godkjennes og evt. må fjernes.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 4545, tinglyst 02.04.1966:
Bestemmelse om bebyggelse. Sandstuveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier av eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse til regulert bredde og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 7104, tinglyst 26.05.1967:
Best. om vann/kloakkledn. Naboeiendommer gis rett til å føre vann- og klaokkledninger over eiendommen og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold. De ledninger som måtte anlegges felles, er eierne solidarisk ansvarlige for.
Dagboknr. 7105, tinglyst 26.05.1967:
Erklæring/avtale. Eiendommen er forpliktet til å være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 8965, tinglyst 29.06.1967:
Best. om vann/kloakkledn. Innenforliggende eiendom med adresse Sandstuveien 10D, gis rett til å før vann- og kloakkledninger over eiendommen, og gis rett til disse for reparasjoner og vedlikehold.
Dagboknr. 9175, tinglyst 03.07.1967:
Erklæring/avtale. Eiendommen er forpliktet til å være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 712508, tinglyst 07.09.2007:
Bestemmelse iflg. skjøte. Eier forplikter seg til å fjerne vegetasjon uten vederlag i den utstrekning det er nødvendig for ferdsel eller veivedlikehold. Større trær kan ikke hugges uten kommunens samtykke. Kommunen gis rett til (uten erstatning) å plante trær og sette ledning/lyktestolpe like på innsiden av grensen langs offentlig vei, plass o.l. Der hvor veien ikke måtte være opparbeidet i full regulert bredde, skal kommunens areal mellom reguleringslinjen og veien langs tomten, settes i stand og vedlikeholdes av tomteeieren. Dersom dette arealet inngjerdes plikter eieren å flytte gjerdet vederlagsfritt hvis veien utvides. Kommunen har rett til å brøyte snø inn på dette arealet. Eieren plikter å vedlikeholde tomten, for eiers regning. Med flere bestemmelser om gjerder, kommunens rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen, rett til å sette opp nettstasjon, med mer.

Naboeiendommen med adresse Sandstuveien 10B (gnr. 151, bnr. 202) har evigvarende rett til kjørbar adkomst over denne eiendommen, slik det er opparbeidet i dag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse og kan således leies ut (ikke godkjent som separat boenhet).
Selger leier i dag ut hybelen for kr 11 500,- (inkl. strøm som avregnes á konto). Leietager er pr. d.d. ikke sagt opp, og dersom overtagelse skjer før oppsigelse/utflytting, vil leietager følge boligen frem til utflytting.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Iflg. selger ble det foretatt radonmåling i 2012 som var under grenseverdier for anbefalte tiltak.

Sandstuveien 10 har en solrik og flott beliggenhet i populære og sjarmerende Holtet hageby. Hagebyen består av eldre småhusbebyggelse som avgrenses av Ekebergsletta i øst, Ekebergskogen i nord og vest og av Sandstuveien i sør, og har adresser til Einerveien, Ekebergveien, Erlandstuveien, Høgdefaret, Fredveien, Samvirkeveien, Smedstusvingen og Sandstuveien. Hagebyen ble utbygd i årene 1923-1930, og var et pionerprosjekt innen boligsamvirket her til lands.
Fra eiendommen er kun noen få minutters gange til bl.a. trikkeholdeplassen og idrettsbanen på Sportsplassen, skoler og servicetilbud på Holtet, samt til friområder på Ekebergsletta og i Byskogen.

Et meget barnevennlig boområde med nærhet til de unike friområdene i tilknytning til Ekebergsletta og i Byskogen. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Umiddelbar nærhet også til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Kun noen få minutters gange til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Ved Holtet ligger også Bekkelaget barneskole.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Trikkeholdeplassen på Sportsplassen ligger som nevnt rett i nærheten, med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass i Ekebergveien.
(Se Ruter for mer informasjon)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter og SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Eiendommen har adkomst fra Sandstuveien, i strekket mellom Jomfrubråtveien og Marienlundveien

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 550 kvm. Solrik tomt som er opparbeidet med plenareal og beplantning. Lekestue i hagen. Asfaltert innkjørsel og gårdsplass, samt noe belegningsstein mot huset.

Frittstående garasje på 17 kvm og biloppstillingsplass på gårdsplassen.
Elbillader på husvegg.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det ble lagt nye utvendige vann- og avløpsledninger i 2012

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4106 datert 22.09.2004.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Det foreligger planforslag til politisk høring for Ekebergveien 118 til 120. Formålet med planen er å legge til rette for bygging av 45 leiligheter på eiendommen. Konferer evt. med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35 161,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten var kr 9 677,- for 2025. Megler har ikke mottatt opplysninger om eiendomsskatten for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 700 kwh. pr. år, hvorav hybeldelens strømforbruk har utgjort ca. 6 303 kwh av dette.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 25 000,-.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett har avgift på kr 1 674,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm, men denne medfølger ikke.
Velavgift er kr 200,- pr. år, til Holtet Hageby.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 722 712 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

17 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

447 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
468 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
18 368 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Sørlie og Thor Jørgen Kristiansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk/Overtagelse (belastes maks. 2 visninger) kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 65 000,00
Foto ca kr 13 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0008/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.268

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 14:30