Turkistunet 18

Turkistunet 18, 1639 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 601, bruksnummer 405, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje - 99 kvm: Entré, 3 soverom, bad, toalettrom, bod, kjøkken og stue

BRA-e:
Selveierleilighet:
1. etasje - 5 kvm: Bod i fellesanlegg

Åpent areal:
Selveierleilighet:
2. etasje - 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod på 5 kvm (BRA-e) i fellesanlegg på bakkeplan. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.02.2026 utført av Takstmann Ole Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Flermannsbolig bygget i 2017. Bygningen antas fundamentert med betong til komprimerte masser. Ringmur antas å være av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig med liggende kledning. Skråtak takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
Bad > Overflater gulv:
Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Vurdering av avvik: Det er avvik: Gulvet har høyeste punkt mot midten av rommet. Løsningen avviker fra vanlig praksis for våtrom. Dette kan medføre uheldig vannføring ved lekkasje. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Fallforhold på bad bør utbedres.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: innvendig - etasjeskille/gulv mot grunn.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten ombygningsdelen/skjevheten etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Lekket vann ned pipeløpet sommer 2024. Det skyldtes feil i pipen på taket. Det dryppet dråper vann langs ovnsrøret inne og ned på vedovnen. Feilen rettet juli 2024. Ikke lekket vann etter dette. Tak og vegger ble sjekket, ikke fukt eller vann andre steder enn i ovnsrøret. Dette ble dekket av sameiet og forsikring i bygget.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Faglært: Renbolig. Som beskrevet ovenfor. Arbeid med pipe, tettet pipeløp. Har dokumentasjon på arbeidet.

Lys og moderne selveierleilighet fra 2017, samt carport med lader (2025) til EL-bil. Boligen gir et godt førsteinntrykk med rene linjer, lyse flater og romhøyde opptil 3,29 meter som bidrar til luftig følelse i stuen.

Leiligheten har en nordvestvendt balkong på cirka 9 m² med terrassebord og rekkverk med stående spiler, et hyggelig uterom for kveldssol og utemøbler. Innvendig er det malte himlinger, og vegger samt 3-stavs parkett på gulvene som binder boligen sammen i en moderne, helhetlig stil. Stuen framstår romslig med god takhøyde, mens kjøkkenet er fra HTH med glatte fronter, laminat benkeplate med nedfelt kum, overskap og flisfelt over benk. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn, og innredningen har praktisk lagringsplass. Badet er flislagt på vegg og gulv med elektrisk gulvvarme, vegghengt toalett, servant i innredning og dusj med svingbare glassdører; det er også opplegg for vaskemaskin. I tillegg finnes et separat toalettrom med vegghengt toalett og servant i innredning.

Boligen har flere moderne detaljer og sikkerhetsløsninger, blant annet komfyrvakt og vannstoppsystem i kjøkkenet, samt balansert ventilasjon. Mange av materialene og innredningene er fra byggeåret 2017, noe som gir en moderne standard uten store oppgraderingsbehov.

Oppvarming skjer med vedfyring og elektrisk varme, med elektrisk gulvvarme på badet, som sikrer god komfort.

Dette er en innflyttingsklar leilighet med moderne standard, gode uteplasser og praktiske løsninger som vil passe godt for de som ønsker moderne og lettstelt bolig med god romfølelse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk varme. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 34 nye leiligheter med tilhørende garasjer, sportsboder, adkomstveier, parkeringsveier og renovasjon, datert 08.06.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 18.05.2015 som samstemmer med dagens bruk.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Begby er et ettertraktet boligområde, spesielt blant familier med barn i skolealder. Her er både barnehager, barne- og ungdomsskole samt idrettsanlegg med tilhørende tilbud lett tilgjengelig i nærmiljøet. Skolegården har i tillegg lekeapparater, baner og ballbinge som representerer et aktivitetstilbud utenom skoletid og et supplement til nabolagets fine lekeplasser og løkker.

Et stort pluss er det også med nær sagt umiddelbar tilgang til turområder i Begbymarka. Lysløype starter få hundre meter unna og er velegnet blant annet for løping og sykling samt skiturer når forholdene tillater.

18-hulls golfbane er også lett tilgjengelig i nærområdet. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker. Gamlebyen er kun en sykkeltur unna, og er en av Nordens best bevarte festningsbyer og et unikt kulturhistorisk område. Her kan du spasere blant brosteinsbelagte gater, besøke hyggelige kaféer og små nisjebutikker.

På Østsiden og i kort kjøreavstand fra Begby finnes flere nærsentre som foruten store dagligvareforretninger også inneholder tilbud innenfor helse og personlig pleie. Nærmest er Begby Senter, der daglige innkjøp enkelt kan gjennomføres.

Nærhet til bykjernen innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Buss med hyppige avganger til sentrum og togstasjonen stopper i nabolaget. Alternativt kan du benytte deg av kommunens gratis fergetilbud; Gamlebyen fergeleie er innenfor sykkelavstand og har forbindelse til by-siden og Kråkerøy, samt helt til Gressvik og Ålekilen i Onsøy. Ferge mellom Sellebakk og Nøklebystranda gjør også vestsiden av elven lett tilgjengelig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Bjørneklova barnehage (1-5 år) 0.5 km
Begbyenga barnehage (1-5 år) 0.9 km
Begby Doremi barnehage (0-5 år) 1.7 km

Skoler:
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 0.6 km
Kjølberg skole (1-7 kl.) 2.2 km
Borge skole (1-10 kl.) 2.6 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 2.6 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 5 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 025 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt for sameiet opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og internveier, benker, lekeapparater, gressplen og diverse beplantning.

Boligen disponerer en parkeringsplass i carport markert med seksjonsnr. 18.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 140 - frisiktsone, 1112 - boligbeb. - konsentrert småhusbebyggelse, 1119 - garasjeanl. for bolig- og firtidsbeb, 1610 - lekeplass, samt 2016 - gangveg - gangareal - gågt i henhold til reguleringsplan 1023 Bråten Begbyt, felt 4 datert 03.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 3.188,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 3 188,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsfører, mm.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Utvendig anlegg: kr 190,-
Felleskostnader: kr 2 323,-
Kabel-tv: kr 675,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Router medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.133.025,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 32 696,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 12 981,- pr. 04.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 386 243,- pr. 04.02.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207886718
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,45%
Restsaldo 386 243,00
Innfrielsesdato: 30.07.2028
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

4 190 000,00 Prisantydning
12 981,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 202 981,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

105 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
106 140,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 309 121,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Bårdsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Turkistunet boligsameie, med sameiebrøk 99/2946.
Sameiet består av 34 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne.

Foretatt arbeid de senere år:
2025 - Bestilt Norgespris på fellesanlegget
2022 - Maling av carport
2022 - Rehabilitering av lekeplass
2020 - Utvendig maling av bygningsmassen. Plantet tuja-hekker, lagt ny jord og sådd gress på fellesområdet. Forhandlet frem en ny avtale med Telia ifm. tv- og bredbånd.
2019 - Infrastruktur til ladestasjoner

Planlagte påkostninger:
Styreleder informerer om at det ikke er planlagt noen påkostninger som vil øke felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 1 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 18 320,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport takstmann - leilighet   kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2620

Sist oppdatert: 18. februar 2026 kl. 12:34