Byskogveien 28

Byskogveien 28, 3257 LARVIK
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 3020, bruksnummer 167, ideell andel 1/1

1: Entré, hall og gang, 3 (4) soverom, separat wc, dusjbad, kjøkken med spiseplass og dør til vaskerom og trapp til sokkeletasje. Svært rommelig stue/spisestue med utgang til terrasse og hage..

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3:

Utvendige trapper.
Til boligen er det trappert i fbm inngangsparti, terrasse og balkong.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
Trapp til balkong mangler rekkverk på to sider. Trapp til terrasse mangler rekkverk på en side.
Konsekvens/tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000

1. ETASJE > BAD
Generell
Bad/wc med tilkomst fra gang.
I rommet er det vaskeservant i innredning, gulvmontert wc og dusjnisje.
Rommet er ventilert med lufteventil i tak.
Rommets innvendige overflater består av fliser på gulv og vegg og slette malte flater i tak.
Badet er pusset opp i 2009. Det ble da montert nye veggplater og innredning. Arbeidene ble utført av fagfolk. Membran og fliser på gulv er av eldre dato.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Badet er mer en 25 år. Dvs at badet og underliggende membran og fuktsikring har oppbrukt sin forventede levetid.
TG:3 settes i hht. instruks i NS3600.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Fremtidige eiere må påregne oppgradering/renovering av badet
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i tilliggende konstruksjon til våtrommet uten at det ble påvist fukt inne i konstruksjonen.
Hulltaking er foretatt på en tilfeldig valgt plass hvor det vil være sansynlig at det kan forekomme fukt, sett opp mot fuktbelastning i våtrommet. Det kan
ikke gies noen uforbeholden garanti for øvrige vegger i rommet.

1.etasje - Vaskerom
Generell
Vaskerom med tilkomst fra kjøkken.
I rommet er det innredning og opplegg for vaskemaskin.
Rommets innvendige overflater består av gulvbelegg på gulv og malte flater på vegger og i tak.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Vaskerommet er mer en 25 år. Dvs at badet og underliggende membran og fuktsikring har oppbrukt sin forventede levetid.
TG:3 settes i hht. instruks i NS3600.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt. Dette fordi ingen av veggene i rommet er utsatt for direkte fuktbelastning.

KJELLER > BAD
Generell
I kjeller er det et dusjrom med dusjnisje.
Rommet har fliser på gulv, våtromsplater på vegg og panel i tak.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Badet er mer en 25 år. Dvs at badet og underliggende membran og fuktsikring har oppbrukt sin forventede levetid.
TG:3 settes i hht. instruks i NS3600.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking for fuktmåling er ikke foretatt. Dette forde veggene mot dusjsone i rommet er av betong.

1.etasje - Toalettrom
Overflater og konstruksjon
Toalettrom med tilkomst fra gang.
I rommet er det gulvmontert wc og enkel vaskeservant.
Det er ikke ventilasjon i rommet.
Rommets innvendige overflater består av laminat på gulv, våtromsplater på vegg og slette malte flater i tak.
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Konsekvens/tiltak
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Terrengforhold
Terrenget rundt boligen er skrånet,
Vurdering av avvik:
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Det bør foretas terrengjusteringer eller lage dreneringsrenner som misker fukttrykket mot boligens grunnmur.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

TG 2:
Nedløp og beslag
Boligen har takrenner og nedløp i lakkert stål.
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om.

Veggkonstruksjon
Boligen er oppført av tradisjonelle bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning.
Kledning er antagelig fra byggeår.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Utvendige fasader har normal forventet alder og værslitasje sett opp mot alder.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Kledningen virker å fungere med avviket. Det anbefales et aktivt og godt vedlikehold for å forlenge kledningens levetid. Behov for fremtidige utskiftninger
kan ikke utelukkes.
I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling).
Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert. Levetiden er sterkt
avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter

Takkonstruksjon/Loft
Boligen har saltak av plassbygget trekonstruksjoner med sutakplater som undertak.
Det er kaldt loft i konstruksjonen. Loftet har tilkomst fra luke i tak.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det ble ikke registrert vesentlige avvik i takkonstruksjonen.
Konstruksjonen har noe mindre skjevheter. Dette antagelig som en naturlig konsekvens av alder og byggetidens byggemetoder.
Det bemerkes at takkonstruksjonen antagelig er dimensjonert og isolert etter de krav som gjalt på byggetidspunktet.
Dagens krav til dimensjonering og isolasjon er vesentlig strengere.
Det er ikke montert dampsperre i tak mellom bolig og kaldt loft.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd.

Vinduer
Boligen har malte trevinduer med to-lags glass.
Vinduene er fra byggeår.
Vindu på kjøkken og i stue er skiftet i senere tid.
Vurdering av avvik:
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Vinduene er av eldre dato og har oppbrukt mye av sin forventede levetid. Det kan ikke utelukkes at det kan forekomme punkterte vinduer eller vinduer
med begynnende råte.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Behov for utskiftninger av eldre vinduer bør påregnes.

Dører
I boligen er det malte inngangs og terrassedører i tre.
Dørene er av eldre dato.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Døren er av eldre dato og har alder og værslitasje.
Døren har oppbrukt sin forventede levetid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Behov for fremtidige utskiftninger bør påregnes.
Med et aktivt og godt vedlikehold kan levetiden forlenges noe.

Luftebalkong
Til boligen er det en 15 m2 balkong. Balkongen har impregnert terrassegulv og rekkverk med liggende kledning.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverkshøyden er 66 cm. Dagens krav til rekkverk er 100cm
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Av sikkerhetsmessige hensyn anbefales det at rekkverket tilfredstiller dagens krav på 100cm.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Til boligen er det en 34m2 terrasse.
Terrassen har betong terrassegulv og malt rekkverk med liggende kledning.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverkshøyden er 75 cm. Dagens krav til rekkverk er 100cm.
Terrassen har ikke vannett sjikt eller membran på oversiden. Dette medfører at fukt trenger gjennom betingdekke og skalper puss og malingsavskalling på
undersiden.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Av sikkerhetsmessige hensyn anbefales det at rekkverket tilfredstiller dagens krav på 100cm
Det anbefales å etablere membran eller annen form for fuktsikring på oversiden at terrassen.

Garasje
Til boligen er det en 21 m2 garasje.
Gatasjen har tilkomst fra leddport med motor.
Garasjen holder enkel standard.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er fukt i betongtak i garasjen. Fukten skyldes at det ikke er membran på terrassegulv over garajen.
Det er sprekker i betonggulv i front av garasje.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det er anbefalt å etablere membran eller fuktsikring av betonggulv på terrasse over garasjen. Garasjen bør holdes godt luftet.
Løs og spruken betong i garasjegulv bør fjærnes og erstattes med ny betong.

Overflater
Boligens innvendige overflater består av parkett og linoliumsbelegg på gulv, tapet, malt strie og malt panel og slette malte flater i tak.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Alle innvendige overflater er av eldre dato. Overflatene har alde og bruksslitasje.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak ansees påkrevd ut over normal oppgradering etter eget ønske.

Gulv mot grunn.
Boligen har betonggulv mot grunn i kjeller.
Måling av skjevheter i gulv er foretatt ved stikkprøver på tilfeldig valgte plasser. Det er ikke foretatt en fulstendig måling av hele boligen.
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Boligens etasjeskiller er bygget i tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med tregulv som bærende undergulv. Måling av skjevheter i gulv er foretatt ved
stikkprøver på tilfeldig valgte plasser. Det er ikke foretatt en fulstendig måling av hele boligen.
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Radon
Bygningen er ikke bygget med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted
Boligen har en ett-løps mursteinspipe.
Til pipen er det en plassbygget peis i stue og en eldre vedovn i kjeller.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Pipen er av eldre dato og vil naturlig ha noe større avvik en nyere piper. Det kan ikke utelukkes at det kan forekomme sprekker og løse fuger, uten at det ble
oppdaget på bafaringen. Det kan ikke utelukkes at det i fremtiden kan forekomme behov for rehabelitering av pipen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak ansees å være påkrevd.

Rom Under Terreng
Deler av boligens 1. etg. er under bakkenivå. Enkelte av veggene er innkledde.
Innkledde vegger under bakkenivå er en risikokonstruksjon og stiller krav til en velfungerende drenering. Det kan i enkelte tilfeller måles noe høyere
fuktnivå inne i konstruksjonen. Dette kan i mange tilfeller være en konsekvens av kondens og byggemetoder.
Sansynlighet for fukt i lukkede konstruksjoner under bakkenivå må sees i sammenheng med alder og tilstand på drenering, samt utvendig terreng sitt
fallforhold mot boligens grunnmur.
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er fuktskjolder og saltutslag på synlige betongvegger i kjeller.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Fukt og saltutslag på kjellervegger og gulv må sees i sammenheng med alder og tilstand på drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur. Det anbefales å
holde kjelleren godt luftet.

Innvendige trapper
I boligen er det en malt og lakkert tretrapp.
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Trappen er noe brattere og smalere en dagens krav til trapper.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Trappen fungerer greit som kjellertrapp om de ikke er i kontinuerlig bruk. Om den skal brukes som hovedtrapp til oppholdsrom anbefales det å
oppgradere trappen til nærmere dagens krav.

1. ETASJE > KJØKKEN
Overflater og innredning
Kjøkken med tilkomst fra stue og gang.
Kjøkkeninnnredning med slette malte fronter, heltre benkeplate, stål oppvaskum, mekanisk ventilator og frittstående hvitevarer.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Kjøkken og innredning er av eldre dato, og har alder og bruksslitasje. Kjøkkeninnredningen holder enkel standard.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Kjøkken og innredning virker å fungere i dag, men på generelt grunnlag bør fremtidige eiere bør påregne utskifting av kjøkkeninnredning.

Kjeller - badstue
Overflater og konstruksjon
I fbm dusjrom i kjeller er det en badstue.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Badstuen og rommet er ikke funksjonstestet. Innvendig konstruksjon er ikke kontrollert.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
TG:2 settes med bakgrunn i at badstuen ikke er funksjonstestet.
Ingen umiddelbare tiltak ansees påkrevd.

KJELLER > KJØLEROM
Overflater og konstruksjon
I kjelleren er det en kjølerom.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Kjølerommet og agregatet er ikke funksjonstestet. Innvendig konstruksjon er ikke kontrolert.
Agregatet er av eldre dato.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
TG:2 settes med bakgrunn i alder på agregatet og at det ikke er funksjonstestet.

KJELLER > TOALETTROM
Overflater og konstruksjon
Toalettrom i kjeller.
I rommet er det gulvmontert wc og enkel vaskeservant.
Rommet er ventilert med lufteventil på vegg.
Rommets innvendige overflater består av gulvbelegg på gulv og panel på vegger og i tak.
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Konsekvens/tiltak
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Vannledninger
Boligen har vannrør i kobber
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Avløpsrør
Boligens avløpsrør er av type soil.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Elektrisk anlegg
Boligen har skjult og åpent elektrisk anlegg.
Sikringsskap med automatsikringer.
Oppvarming:
Elektrisitet.
Vedfyring.
Varmepumpe.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette
kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har
verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik
forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av
registrert elektrovirksomhet.
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i
eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra
inntakssikring og videre.
1967
Spørsmål til eier
3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ukjent
5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som
ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske
anlegg?
Nei
8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig
tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Generelt om anlegget
9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei

Inntak og sikringsskap
11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet
el-kontroll?
Ja Det anbefales på generelt grunnlag å få eldre elektriske anlegg og installasjoner sjekket av fagfolk.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette
kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har
verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften
inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk
videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Fuktsikring og drenering
Nedgravde drensystemer er ikke synlig. På byggetidspunktet var det ikke uvanlig å bruke drensrør av plast eller betong. Utvendig fuktsikring av grunnmur
ble ofte utført med Gudron påsmurt fuktsikring.
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Dreneringen er fra byggeår og har oppbrukt sin forventede levetid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Behov for skifte av drenering kan ikke utelukkes. Bruken av rom under bakkenivå vil være avgjørende for om dreneringen bør skiftes.
Grunnmur og fundamenter
Bygningen er fundamentert med støpt plate og har grunnmur av betongblokker.
Vurdering av avvik:
• Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.
• Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak ansees å være påkrevd.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Alder og tilstand på utvendige vann og avløpsledninger som går inn i boligen er ikke kjent. Det er lagt nye vann og avløpsledninger fra kommunalt nett og
inn til eiendommen. Det er ikke kjent om de er skiftet inn i boligen.
Skifte av vann og avløpsledninger fra kommunalt nett er utført på slutten av 1990-tallet.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Ut i fra at det ikke er gitt opplysninger om at utvendige vann og avløpsledninger er skiftet inn i boligen må det antas at de er av eldre dato.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra usikkerhet om alder og utførelse kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg.

Boligen er solid bygget og jevnlig vedlikeholdt. Se ellers tilstandsraport.

Boligen holder normal god standard, noe oppgradert og jevnt vedlikeholdt gjennom årene. På tiden huset ble oppført var dette å regne som en bolig med høy og påkostet standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Åpen peis i stue, varmepumpe samt elektriske panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. Huset er omsøkt og godkjent av kommunen i 1967.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Deler av sokkeletasje er på tegninger stemplet i 1967 av Larvik kommune, er merket som "ikke utgravd". Arealene har vært der hele tiden og benyttes som boder, kjølerom, badstue og enkelt bad/wc.

Kjøper må regne med å søke godkjenning om «underbygging»av disse rommene i ettertid for å få formell brukstillatelse på arealene. KJøper tar kostnadene for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3909/3020/167:
07.02.1944 - Dokumentnr: 191 - Bestemmelse om gjerde

07.02.1944 - Dokumentnr: 190 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3909 Gnr:3020 Bnr:2561

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligeiendom beliggende i stille, veletablert og attraktivt boiligstrøk på nedre Nanset. Gangavstand til sentrum, likeledes til flott turterreng i Bøkeskogen og videre til Vestmarka.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Husk å ta av inn Dr. Holms gate fra Nansetgata, hold høyre inn Byskogveien, hvorpå eiendommen ligger umiddelbart på venstre hånd.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 844 kvm. Svært sentralt og attraktivt beliggende eiendom i stille gate med lite trafikk. Flotte solforhold fra morgen til sen kveld sommerstid. Tomten er pent opparbeidet.

Garasje i sokkeletasje, parkering på gårdsplass. Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2021-2033 avsatt til: Boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.745,- for inneværende år i følge årsprognose fra Larvik kommune. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Huset har ikke vært bebodd de siste årene og strømforbruk er ikke kjent. Det er rimelig å forvente et strømforbruk på ca, kr, 40.000,- pr år. for bolig med tilsvarende areal og alder.
Forsikringspremie er ikke oppgitt men denne vil naturlig ligge på 10.000,- pr år.
Boligen er tilknyttet leverandør av tv-signaler og bredbånd, men kostnader er ikke oppgitt.

Utgiftene er basert ut fra opplysninger gitt av eiers fullmektig.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.328.584,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.314.337,-..

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
143.000,- Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 843 000,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Gabrielsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5 % av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 23-0001/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Larvik
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR23.251

Sist oppdatert: 30. mars 2025 kl. 12:24