Bentsebrugata 16D

Bentsebrugata 16D, 0476 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 28, ideell andel 1/1
Andelsnummer 49, Myrahagen borettslag, organisasjonsnummer 950 376 457

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 51 kvm: Entré, kjøkken, soverom, bad og stue..

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
6. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal på 7 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). Loft- og kjellerbod er merket med 212. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.03.2025 utført av Jan Olav Morell-Nielsen v/ Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt 8 TG2 grunnet sprekk i veggfliser i dusjhjørne, tettesjikt med hensyn til alder, utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand, stedvis sprekker mellom gulvbord, stoppekran for vann på kjøkken fungerer ikke som tiltenkt og vinduer med hensyn til alder. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad
settes i henhold til NS3600).

Våtrommet har vegger av mur/betong, samt tilstøtende rom mot våtsone er hos nabo og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert (TGIU).

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden). Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For beskrivelser av tilstandsgradene og kommentarer ellers henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser i sitt egenerklæringsskjema at det blant annet er små sprekker veggflis på bad i hjørne. Egenerklæringen følger vedlagt i salgsoppgaven i sin helhet og inneholder også ytterligere informasjon fra selger.

Selger har fått oppgradert sikringsskap i april 2019. Arbeidet ble utført av Installatørene v/ Bjørn Wold. Samsvarserklæring foreligger.

Vi har gleden av å presentere denne lyse og delikate 2-roms leiligheten med gjennomgående planløsning, god takhøyde, lekre originale tregulv og store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og luft. Leiligheten har en fin og tilbaketrukket beliggenhet i populære Myrahagen borettslag, like ved idylliske Akerselva. Det er samtidig kort vei til alt en måtte ønske seg av butikker, caféer, restauranter og offentlig kommunikasjon i form av trikk og buss.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Innbydende entré som er med på å gi et godt førsteinntrykk av leiligheten. I entréen er det god plass til oppbevaring av sko og yttertøy i to romslige garderobeskap. Entréen gir deretter videre adkomst til samtlige rom, som er med på å underbygge den gode planløsningen.

Stue
Innbydende stue av god størrelse og kan følgelig enkelt innredes etter eget behov og personlig stil. Det er rikelig av plass til stuemøblement som sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord. Et sosialt og hyggelig rom som innbyr til hyggelig samvær med venner og familie! Rommet er lysmalt i behagelige nyanser som harmonerer fint med det lekre originale tregulvet. De store vindusflatene sørger for rikelig med lysinnslipp, som sammen med den gode takhøyden gjør leiligheten luftig.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en herlig sydvestvendt balkong på ca. 3 kvm som vender mot en rolig og grønn bakgård. Her kan årets varme dager nytes i relativt usjenerte omgivelser. På sommertid er balkongen naturligvis en fin forlengelse av stuen. Selger opplyser om fine solforhold fra ca. kl 12:30-18:30 med utgangspunkt i sommertid.

Kjøkken
Romslig og separat kjøkken med godt med skap- og benkeplass. Innredningen består av slette skapfronter, benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum og ett greps armatur. Hvitevarene består av integrert kjøleskap, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter plassert over kokeplass. Plass til spisebord hvor morgenkaffen kan nytes.

Soverom
Leiligheten har et svært romslig soverom med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og rikelig med oppbevaringsplass i skyvedørsgarderobe. Det er i tillegg plass til annet oppbevaringsmøbel etter ønsk og behov. Veggene er malt i en lun farge som gir en deilig atmosfære å sove i, i tillegg til stort vindu gjør rommet lyst og luftig.

Baderom
Pent, flislagt baderom med downlights i himling og varme i gulvet for en lun og behagelig start på dagen. Innredningen består av servant på innredning og speilskap med belysning over servant. Videre er det dusjhjørne med svingbare glassdører og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekk.

Øvrige overflater
Gulvflater belagt med originalt heltre gulv. Vegg- og himlingsflater i malte flater. Glatte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Rundt speil i stue og avlang speil i gang følger ikke med.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming. Boligen har felles varmtvannsbereder.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 17.11.1939, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger også ferdigattest for rehabilitering av bad datert 11.02.2005 og ferdigattest for etablering av bergvarmeanlegg datert 25.10.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble gitt tillatelse til oppføring av balkonger 14.01.20210. Tiltaket er utført uten at det er gitt ferdigattest. Styret opplyser i årsberetningen for 2024 at dette er noe styret har prioritert å få ferdigstilt. Styret har hyret inn en arkitekt og et eksternt byggefirma som har gjennomført kontroll m.m. Søknad om ferdigstillelse er sendt til PBE, og det ventes på svar. Kjøper overtar videre risiko for dette videre.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 05.07.1936 som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakkledninger, bestemmelse om fyrhus, bestemmelse om veg, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., samt avtale med bestemmelser om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger meget sentralt til på Torshov med gangavstand til alt av kollektivtilbud, restauranter, butikker og utesteder. Like rundt hjørnet finner du Torshov torg med blant annet Rema 1000, Torshov Torg blomster, Panduro, Apotek 1 m.m. Her finner man for øvrig også post i butikk. Akerselva med omkringliggende grøntområder ligger like ved. I tillegg er det flere nærliggende parker som Ila, Sofienbergparken og Torshovdalen. Det er etablert sandvolleyballbaner, basketballbane og minigolfanlegg i Torshovparken.

Torshov er i stadig utvikling med mange kafeer og flere kulturelle tilbud i området som bl.a. Grisen, Trikkestallen, Espresso House og Åpent Bakeri, samt Månefisken langs Akerselva.

Sandaker senter en liten spasertur fra leiligheten med bl.a. Vinmonopol, bokhandel, Apotek, Samson bakeri og Coop Mega matforretning. For øvrig er det kort vei til flere av byens handlemuligheter med blant annet Storo Storsenter med en rekke butikker og serveringssteder, et flott alternativ til sentrum. Et steinkast unna finner man også Ringnes park med flere butikker, treningssenteret Sats-Elixia og Ringen kino.

Det er kort vei til populære Grünerløkka med et stort utvalg av kafeer og spisesteder, samt et yrende uteliv.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Rema 1000 på Torshov torg, Kiwi Vogtsgate eller Coop Extra, samt diverse andre grønnsaksbutikker og slakter Strøm-Larsen. Søndagsåpne butikker som Bunnpris og Joker finner du også innen gangavstand.

For den aktive er det flere treningssentre i nærheten. Myrens Sportssenter ligger nærmest med treningssenter, squash, klatrevegg og golfsenter.

For studenter er det enkel og rask adkomst til blant annet OsloMet, Blindern og BI Nydalen. I tillegg er det gangavstand til et godt tilbud av offentlig kommunikasjon med 3 trikkelinjer og 3 busslinjer. Flybussekspressen har også holdeplass rett ved leiligheten. For øvrig kort vei til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Sagene skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 146 kvm som tilhører borettslaget. Tomtearealet er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Borettslaget har fire parkeringsplasser som leies ut med en måneds gjensidig oppsigelse. Pris for leie av parkering er kr 1 750,- pr. mnd. Ingen ledige p.t.

For øvrig godt sykkelparkeringstilbud, både i låst sykkelskur og utenfor.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. 
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Utdrag av plan- og byggesaker i området fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens (PBE) hjemmeside:

- Saksnummer 202315257 - Reguleringssak: Vogts gate - Toftes gate - Bestilling av oppstartsmøte - Fremkommelighetstiltak for trikk. Hovedhensikten med tiltaket er fremkommelighetstiltak for trikk i Vogts gate-Toftes gate, på en ca. 1,2 km lang strekning. I referat fra oppstartsmøte fremkommer det at Plan- og bygningsetaten gir tilslutning til oppstart av planarbeidet.

- Saksnummer 202212601 - Reguleringssak: Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 - Detaljregulering. Oppstartsmøte ble bestilt 04.04.2022 og det fremkommer her at hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 717,-  pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, varmtvann, trappevask, tv/internett, kommunale avgifter, div. drift og vedlikehold, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, honorarer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 954,-
Kapitalkost. lån 1 OBOS03 kr 763,-

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til 01.07.2027. Frem til denne dato betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 6 068 pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Borettslaget har også tilrettelagt for IN-ordning på deler av fellesgjelden. For nærmere info se punkt om fellesgjeld.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 788 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 274 959,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 099 835,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 962,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 291 254,- pr. 27.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 49 845 193,- pr. 27.03.2025 og lånevilkårene er:

LÅN 1:
Lånenummer: OBOS03-98207694983
Restsaldo: kr 9 715 535,-
Andel restsaldo: kr 69 951,-
Restløpeitd: 10 år
Rente: 5,59% flytende
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Ja

LÅN 2:
Lånenummer: OBOS06-98207998648
Restsaldo: kr 39 785 398,-
Andel restsaldo: kr 219 407,-
Restløpeitd: 20 år og 9 mnd
Rente: 5,59% flytende
Avdragsfritt til 01.07.2027
IN-ordning: Nei

LÅN 3:
Lånenummer: OBOS07-98208041339
Restsaldo: kr 344 260,-
Andel restsaldo: kr 1 896,-
Restløpeitd: 8 år og 7 mnd
Rente: 5,59% flytende
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr. 69 951,- av fellesgjelden kan innløses (lån 98207694983). Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 763,-.

Mulighet for nedbetaling av fellesgjelden kan gjøres to ganger i året, hhv. 30.12 og 30.06.

5 190 000,00 Prisantydning
291 254,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 481 254,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 494,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 534,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 499 788,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Martine Bringaker Bergby

Leiligheten er tilknyttet Myrahagen Borettslag.
Borettslaget består av 180 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold tillatt såfremt det er meldt skriftlig til styret og dyreholdet ikke er til ulempe for andre brukere av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Plantet hekk hele langs Bentsebrugata og Sandakerveien. Beskjæring av alle trærne. Rens av ventilasjonen i alle leiligheter. Nytt sykkelskur og 2 sett med sykkelstativer utenfor bod og ved kortende 16 J.
2022: Skifte av ventiler i alle kjellere, samt oppgradering av ventiler/rør i fyrrommet. Nytt tak (takstein, nedløpsrør, renner etc.)
2021: Nye inngangsdører, låssystem og calling anlegg. Nye LED lamper på loft.
2020: Isolering av varmtvann- og sirkulasjonledninger i alle kjellerne. Nye LED lamper i oppganger, fyrrom, vaskeri og utelamper over inngangene. Ny asfalt og ny kum ved 16 G. Ny kjellertrapp i fyrrommet.
2019-2020: Ny varmeløsning, bergvarme med tørrkjele og bioolje.
2019: Nedgravd avfallsløsning. Større utskiftninger av rør, ventiler etc. i fyrrommet. Nye kulverter mellom alle blokkene ut fra fyrrommet.
2017-2018: Utvending drenering og omlegging av vann- og kloakkledninger.
2017: Utskifting av gamle varmtvannsrør, samt blandeventil til varmtvannet i fyrhus. Byttet elkjele i fyrhus. Byttet sirkulasjonspumpe i fyrhus. Bytte av underfordeler, målerskap og nytt sikringsskap fyrhus.
2016: Installert brannslanger alle leiligheter, bytte av brannslukkere i fellesareal.
2015: Skifte av overvannsrør i bakken grunnet lekkasje, utenfor fyrhuset. Nye rør i gulvet i 16 D-F og 16 G-J og nye grener.
2014: Ca. 60 meter store og små rør skiftet i fyrhuset, samt bytte alle stoppekraner. Nye rør i gulvet i 16 A-C og nye grener. Skifte av flere kloakk- og overvannsrør i bakken grunnet vannlekkasje.
2013: Oppgradering inngangspartier i 16 blokkene.
2012: Bytte av ekspansjonsrør i fyrhuset. Maling av samtlige vinduer, samt dører på endebalkonger.
2011: Utskifting av varmt- og kaldtvannsledninger kjeller i alle blokker. Utskifting av sirkulasjonsledninger kjeller i alle blokker. Utskifting av sirkulasjonspumper i fyrhuset. Rens og kontroll av glassfiberoljetank.
2010: Nytt brannalarmanlegg samt nye branndører i kjeller i 18 blokka. Skiftet brenner til fyrkjeler. Bygging av balkonger samt rehabilitering av eksisterende.
2006: Oppussing av oppganger. Bytte av inngangsdører til leilighetene.
2004: Våtromsrehabilitering.
2001: Rehabilitering av to vaskerier og fellesrom.
2000-2001: Skiftet brennere og fyrkjeler.
1996: Nytt el. anlegg i hele borettslaget.

Planlagte påkostninger:
Årsmøtet for 2025 avholdes 2. april og følgende saker skal stemmes over:
- Om å videreføre langtidsutleie av borettslagets fire bilparkeringsplasser, samt tildeling av gratis tillatelser til korttidsparkering ved håndverkerbesøk, flytting, og særskilte behov.
- Om å endre husordensreglene til å spesifisere tredagers tidsfrist for å melde støyende oppussing og fester til naboer.
- Om å endre stilletidene spesifisert i husordensreglene til søndag - torsdag stilletid til 22:00 - 08:00, og oppussingstidene til 08.00 - 19.00.

Iht. årsrapporten for 2024 informerer styret at den aller største vedlikeholdsposten til borettslaget er bergvarmesystemet. Driftskostnadene er svært høye grunnet mange feil og problemer med systemet. Det krever mye oppfølging fra styret, og driftskostnadene er over et akseptabelt nivå. De er i dialog med ulike aktører for å sikre at driften blir så forsvarlig som mulig framover.

Styret søkte om og fikk innvilget penger fra Enova og Oslo kommune til å gjennomføre en energikartlegging. Kartleggingen ble gjennomført av Obos. Tiltak som vil være mest energieffektiv for borettslaget er etterisolering av loft og kjeller, utskiftning av vinduer til 3-lags vinduer, innstallering av solceller på tak, individuell måling av oppvarming og tappevann, oppgradering/bytte av radiatorer og varmerør.

Parallelt med denne prosessen jobber styret med å utarbeide en langsiktig vedlikeholdsplan, hvor tiltak til energibesparing vil bli vurdert opp mot økonomi og eventuelle kostnadsbesparelser og deretter innarbeidet i vedlikeholdsplanen. Iht. epost fra styret pr. 27.03.2025 er det anbefalt at vinduer skiftes ut i løpet av et par år. Et prisanslag for dette er ca. 9 millioner, dette vil kunne påvirke felleskostnader og fellesgjeld for andelen.

Styret har søkt om, og fått innvilget, grønne midler fra bydelen. Disse midlene skal gå til å oppgradere grøntarealene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0173/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25173

Sist oppdatert: 01. april 2025 kl. 19:22