Nordhagaveien 2G

Nordhagaveien 2G, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1108, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 209 kvm

BRA-i:
Kjeller 61 kvm: Gang/kjellerstue, bad, teknisk rom og to soverom.
1. etasje 50 kvm: Rom benyttet som entré*, gang, bad og soverom.
2. etasje 67 kvm: Stue med åpen kjøkkenløsning.
3. etasje 15 kvm: Loftstue.*

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Sydvendt terrasse.
1. etasje 10 kvm: Nordvendt terrasse.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 34 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 15 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare.
De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 12.02.2025 utført av Kenneth Lesteberg.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

* Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som entré i 1. etasje og loftstue opprinnelig er byggemeldt som henholdsvis garasje og lagerloft, jf. originale byggetegninger, og ikke er godkjent til varig opphold. Se mer informasjon under punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig fra 2016. Støpt plate. Grunnmur av lettklinkerblokker. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående kledning. Etasjeskillere av betong- og trekonstruksjoner.
Tak:
Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med panelbord.
Dører og vinduer:
Entrédør av tre med elektronisk kodelås. Ytterdør av tre med glassfelt fra 2024.
og venstre side.
Terrasse/balkongdører og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår.
Terrassedøren er i aluminium av merket Scüco 3-lags solreflekterende glass og kan åpnes fra både høyre og venstre side.
Takvinduer med karmer av pvc og tolags glass fra byggeår.
Hev-skyvedør med karmer av aluminium og tre-lags glass fra ca 2017.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. . 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I tilstandsrapporten er det satt Tilstandsgrad 1 på 68% av bygningsdelene, Tilstandsgrad 2 på 21% av bygningsdelene og Tilstandsgrad ikke undersøkt på 11% av bygningsdelene.

TILSTANDSGRAD 2:
Dører: Mindre overflate skade på entrédør.

Yttertak:
- TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst (snø på befaringsdag).

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Utvendige trapper tilfredsstiller ikke dagens krav til rekkverk/håndløper. Tiltak anbefales.

Drenering:
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.

Bad, 1.etasje :
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget dusjarmatur er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Bad, kjeller :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. I flg. selger kan man enkelt fjerne en flis festet med silikon, for å undersøke sluk under badekaret på badet i kjelleren.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: TG2 gjelder parkett: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent.
TG2 gjelder entré: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Innerdører: TG2 gjelder dør til bad: Mindre skade på nedkant av dør inn mot bad.

Loft - innredet:
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Det er opplyst om dårlig trekk i skorstein, bør vurdere å installere vifte.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600.

Etasjeskiller - Kjeller :
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i kjellerstue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 24 mm. Setninger kan ikke utelukkes. Det er vanskelig å si om situasjonen er stabilisert eller fortsatt under utvikling.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmesentral: Det er ikke kjent om det er foretatt service på det tekniske anlegget. Anlegget kan derfor ha avvik og behov for reparasjoner/utskiftninger. Det anbefales inspeksjon og utarbeidelse av dokumentasjon fra fagperson.
- Ventilasjon: Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på ventilasjonsanlegg.
- Annet: Det gjøres oppmerksom på at teknisk rom ikke er bygget som et våtrom. Rommet har ikke etablert membran/fuktsikring. Eventuelle lekkasjer/vannsøl vil medføre fuktskader i tilliggende konstruksjoner.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang).
Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Fra selgers egenerklæringsskjema:
- Ikke optimalt trekk i peisen grunnet moderne ovn og hus bygget etter TEK10 med balansert ventilasjon.
Dette kan i tilfellet løses ved pipevifte. Tilbud fra Rett Elektro er innhentet av selger, der kostnaden kommer på ca. kr 5.900,-. Konferer megler for mer informasjon.
- Noe slitasje/skjolder på kjøkkenfronter.

Velkommen til flotte Nordhagaveien 2G tegnet av Fjord Arkitekter.

Boligen ligger noen steinkast fra marka.
Her kan du kan ta på joggesko eller langrennsski og gå de 300 meterne det er til markagrensen.
Det er heller ikke langt til Oslo skisenter eller kunstsnøanlegget på Linderudkollen.
Eller du kan ta en rusletur opp til Grefsenkollen med uteservering og konserter som "OverOslo".
Boligområdet er omringet av store grøntarealer med fotballbaner og lekeparker.
Kort vei til skoler og barnehager samt kollektiv transport og matbutikk.

Dette er en innholdsrik, arkitekttegnet familiebolig med solrik, usjenert hage og flere solrike uteplasser.
Huset ble bygget i 2016 og bærer preg av gjennomtenkte, spennende løsninger, god takhøyde og fin utsikt.
Fasaden er kledd med ubehandlet kjerneved av malmfuru.
Huset har gjennomgående høy standard med delikate fliser, 1-stavs hardvokset eikeparkett, slette, malte vegger og listefri utførelse som gjør at dette huset er som tatt ut av et interiørblad.
De fleste vegger er malt i fargen Jotun Lady Pure color 9918 klassisk hvit.
Det er vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon.
Det er svært gode solforhold på eiendommen, da boligen har uteplasser fra sørøst og hele veien til nordvest.
Dette er en sjelden mulighet på Grefsen - perfekt for barnefamilier!

HAGE/UTEPLASSER:

Hage:
Idyllisk og skjermet hage med gode solforhold.
Hagen er flat og opparbeidet med gress.
På sommeren oppleves hagen som svært privat og frodig med hekk og gjerde mot naboer.
Hagen er beplantet med to store furutrær, syriner og rhodeodendron.
Her er det hyggelig å invitere familie og venner til hageselskap!
Ved inngangen til kjeller er det plantet klatreroser og ett nydelig syrinhortensia-tre.
Tre store blomsterkasser er bygget på nordsiden av tomten, disse kan beplantes med ønskede blomster eller grønnsaker.
Hele hagen er gjerdet inn og har port ut mot gårdsplassen - perfekt for deg med hund eller små barn.

Solforhold:
Det er svært gode solforhold på eiendommen sommerstid, da boligen har uteplasser fra sørøst og hele veien til nordvest.
I følge selger kommer morgensolen opp bak Grefsenkollen og på den sørlige terrassen, der den holder seg frem til ca. kl 15/16-tiden.
Det er ettermiddag-/kveldssol i hagen og på den nordvestvendte terrassen.
På balkongen i 2. etasje holder solen seg til den forsvinner bak Tryvannshøyden.

Sydvendt terrasse:
Stor, sydvendt terrasse på 27 kvm med god plass til utemøbler.
God skjerming med levegg og port mot nabo og gårdsplassen. Leveggen er beplantet med villvin.
To store krukker er beplantet med syrinhortensia. Disse blir stående.
Direkte adkomst til hagen via trapp.

Nordvendt terrasse:
På husets nordside er det bygget en terrasse på 10 kvm med plass til sittegruppe.
Levegg og port gjør at terrassen oppleves som meget privat og skjermet mot både naboer og gårdsplass.
Fra denne terrassen er det videre adkomst til ytterdør i kjeller og ned til opparbeidet hage.

Detaljert inneholder eneboligen:

1. ETASJE:

Gang:
Gang med plass til kommode eller garderobeskap.
Trapp med trinn i heltre og innfelte spotter fører opp til 2. etasje.
Fra gangen er det utgang via ytterdør (ny 2025) til sydvendt terrasse på 27 kvm.

Rom med ytterdør som benyttes som entré/walk in closet*:
Romslig entré på 13,89 kvm med meget god lagringsplass og 7,5 meter med garderobeskap.
Rommet er malt i fargen Soft Teal og garderobeskapene er holdt i samme farge.
Flislagt gulv med varme. Branndør fører videre inn i boligen.
*Det gjøres oppmerksom på at dette rommet opprinnelig er byggemeldt som garasje og ikke er godkjent for varig opphold.
Se mer informasjon under punkt Ferdigattest. Gulvflisene i rommet skal være dimensjonert for tyngden av en bil dersom ny eier ønsker å tilbakestille rommet som garasje.

Bad:
Et stort og delikat, flislagt bad med downlights i himling og vannbåren gulvvarme.
Vegghengt innredning med heldekkende servant fra Duravit og ett-greps armatur fra Hansgrohe.
Innfelt speil på vegg med overlys over servant.
Stikkontakter i innredning.
Stor dusjnisje med glassvegg og integrert regnfallsdusj og ett-greps armatur fra Hansgrohe.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Soverom I:
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord samt kommode og barneseng.
Direkte adkomst til walk in closet/omkledningsrom med god lagringsplass.

Walk in rom/omkledningsrom:
Praktisk omkledningsrom med åpen garderobeløsning.

2. ETASJE:

Stue med delvis åpen kjøkkenløsning:
Stor stue med god takhøyde fra 2,86 til hele 4,71 meter!
Dette kombinert med store vindusflater og takvinduer gjør rommet til noe for seg selv.
Takvinduet i stuen er fjernstyrt, med regnsensor.
I stuen er det god plass til sofagruppe og tv-møblement. Koselig peisovn fra RAIS.
Rommet er belyst med en eksklusiv taklampe fra Bertjan Pot, samt veggbelysning som følger boligen.
Fra stuen er det trapp opp til loftet.

Et romslig og delikat kjøkken fra Epoq med meget god skap- og benkeplass.
Fra kjøkkenet er det flott utsikt mot Holmenkollen og Maridalsalpene.
Kjøkkenløsning fra byggeår. Innredning med glatte fronter i en nydelig blåfarge (fargekode NCS 7010-R90B) som står i fin kontrast til den lekre, hvite benkeplaten i kompositt. Oppvaskkum integrert i benkeplate med bunnplate av stål med ett-greps armatur.
Det er montert sprutplate på deler av vegg over benkeplate. Stikkontakter på vegg samt integrert i benkeplate. Belysning over benkeplate.
Integrerte hvitevarer; helt kjøleskap, helt fryseskap, stekeovn, kombi stek/mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, induksjons topp.
Det er montert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper.
Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekkskanal.
Kjøkkenet er belyst med downlights i himling og takpendel (&Tradition Spinning BH2) over spisebord. Takpendel medfølger.
Vegg over kjøkkenbenk er malt i fargen Jotun Lady pure color 4629 Skyggeblå.

Kjøkkenets romløsning gir mulighet til å dekke langbord til hele storfamilien.
Utgang via doble skyvedører i glass til vestvendt balkong på 6 kvm med flott utsikt.
Terrassedøren er i aluminium av merket Scüco 3-lags solreflekterende glass og kan åpnes fra både høyre og venstre side.
Her sitter du høyt og fritt og kan nyte ettermiddags- og kveldssol.

INNREDET LOFT*:
Adkomst via trapp i heltre med innfelte spotter i vegg.
Innredet loft med flere bruksmuligheter. Store vindusflater og takvinduer gir godt med lys.
Dobbeltdør med glassfelt og fransk balkong. Nydelig utsikt mot Holmenkollen og Maridalsalpene.
Gulvarealet på loftet er på 34 kvm.
* Det gjøres oppmerksom på at loftet er byggemeldt som lagerloft og er ikke godkjent til varig opphold. Se punkt ferdigattest for mer informasjon.

KJELLER:
Kjeller med egen inngang.
Det er montert glasstak over nedgang til kjelleren som hindrer snøen i å legge seg der vinterstid.
Kjelleren har god takhøyde (2,38 cm) og store vindusflater. Store deler av etasjen flukter med hagen og dette gjør at denne etasjen ikke oppleves som en underetasje.

Gang:
Adkomst via innvendig trapp fra 1. etasje fører ned til kjelleren.
Under trappen er det bygget rom til lagring med egen dør og plassbygget bokhylle.

Soverom II:
Soverom som passer godt som gjesterom eller barnerom.
Plass til seng, garderobeskap og skrivebord. Stort vindu vender ut mot hagen.

Soverom III:
Dette soverommet passer også godt som barnerom eller gjesterom.
Plass til seng, garderobeskap og skrivebord. Stort vindu vender ut mot hagen.

Kjellerstue:
Kjellerstue med god plass til sofa og tv-møblement.
Ytterdør med vindusflate i tillegg til ett stort vindu gir rommet meget godt med lys.

Bad:
Stort og delikat, flislagt bad med badekar.
Vannbåren varme i gulv og downlights i himling.
Vegghengt innredning fra IKEA med heldekkende servant og ett-greps armatur.
Overskap med speildører på vegg med overlys og stikkontakt over servant.
Dusjnisje med glassdører og regnfallsdusj og ett-greps armatur.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Teknisk rom/vaskerom/bod:
Dette rommet er ca. 13 kvm.
Opplegg for vaskemaskin samt god plass til tørketrommel. Praktisk brettebenk og utslagsvask i stål med ett-greps armatur.
En hel vegg er kledd med hyller, perfekt til lagring av diverse.
Sentralstøvsuger plassert i dette rommet med uttak i alle etasjer.
Varmtvannsbereder for vannbåren varme på ca. 170/120L fra byggeår samt aggregat for balansert ventilasjon er også plassert her.

DIVERSE:
- Balansert ventilasjon.
- Vannbåren gulvvarme oppvarmet ved luft-vann varmepumpe.
- Det er varmekabler i alle takrenner og egne sikringer til disse som skrus av og på ved behov.
- Det er montert vannkran med varmt og kaldt vann i garasjen, samt ekstra stikkontakter.
- Det elektriske anlegget er fra boligens byggeår. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i tekniskrom.
- Entrédør av tre med elektronisk kodelås. Ytterdør av tre med glassfelt fra 2024.
- Terrasse/balkongdører og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Takvinduer med karmer av pvc og to-lags glass fra byggeår.
- Hev-skyvedør med karmer av aluminium og tre-lags glass fra ca 2017.
- Takhøyden er på tilfeldige plasser målt til ca: Kjeller: 2 38 meter. 1. etasje: 2,33 meter i entré og 2,39 meter i øvrige rom. 2. etasje: 2,39 meter på kjøkken og 2,86-4,71 meter i stue. Innredet loft: 0,29-2,03 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvaskmaskin, kjøleskap, fryser, 2 stekeovner, vaskemaskin og tørketrommel medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme via luft-vann varmepumpe kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

P.t. ligger det ikke en ovnsplate ved peisen. pga lite bruk. Plate står i boden og medfølger boligen.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.09.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eier har gjort om kontor, vaskerom og bod i kjeller til ett teknisk rom ved å rive lettvegger. Dør mellom teknisk rom og bad er tettet igjen. Dette er ikke søknadspliktig.

Rom benyttet som entré i 1. etasje og loftstue er opprinnelig byggemeldt som henholdsvis garasje og lagerloft, jf. originale byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at endringene må tilbakestilles.

I tillegg er følgende endret etter ferdigattesten ble utstedt:
- Eier har montert glasstak og tilhørende støtteordning til taket ved nedgangen til kjeller på nordsiden.
- Terrassen mot nord (mot Nordhagaveien 4A) er utvidet ihht godkjente byggetegninger. Nabo i Nordhagaveien har skriftlig bekreftet at dette er ok for de.
- Avkjørsel/port til eiendommen er ikke i henhold til godkjente tegninger. Avkjørsel er tegnet inn vis a vis Nordhagaveien 2G, men den i dag er plassert
på midten og delt i to; en til hver boenhet. Naboen har kjøpt Nordhagaveien 4A med porten slik den fremstår i dag.

De overnevnte tiltakene er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og at endringene må tilbakestilles.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for det overnevnte videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 6504, tinglyst 22.03.1976 - Erklæring/avtale:
Nordhagaveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 4,5 meter bred kjørebane. Eier plikter, når kommunen forlanger det, å opparbeide vei til og langs den siden av tomten hvor den har sin adkomst, å legge hovedkloakk (spillvann), herunder i tilfelle også overvannsledning til og langs eller over tomten. Inntil vei og ledninger blir overtatt til vedlikehold av kommunen, påhviler vedlikeholdet grunneier.
Eier plikter å sette opp gjerde.

Dagboknr. 120151, tinglyst 12.02.2014 - Bestemmelse om vei:
Nordhagaveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Kommunen kan når som helst trekke dispensasjonen tilbake med den virkning at eier da får plikt til å opparbeide vei til og langs den siden av tomten hvor den har sin adkomst. Eier forplikter seg også til, på egen bekostning, å legge ut veien i en bredde av 10 meter med nødvendig tillegg for fylling og skjæring. På tilsvarende måte forplikter eier seg til å opparbeide veien i en effektiv veibredde av inntil 6 meter, og i den standard som gjelder for godkjenning av vei i kommunen.
Hvis ikke arbeidet utføres som pålagt, skal kommunen ha rett til å opparbeide eller la andre opparbeide veien.
Eier forplikter seg til å overdra vederlagsfritt til kommunen den nødvendige veigrunn i en bredde av inntil 10 meter med bruksrett til skjærings- og fyllingsarealer.

Dagboknr. 120152, tinglyst 12.02.2014 - Bestemmelse om bebyggelse:
Kommunen har gitt midlertidig dispensasjon for avstand til vei for garasjen som tilhører Nordhagaveien 4A. Denne servitutten gjelder således ikke Nordhagaveien 2G.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Radonmåling i 2021- gjennomført av huseier og analysert av Radonova - ingen høye verdier. Det ble også lagt radonduk under bygging.

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet et sameie bestående av 2 seksjoner.
Nordhagaveien 2G og 4A. Sameiebrøk er 401/1067.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett.
Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.  

Det foreligger ikke vedtekter, husordensregler eller årsregnskap.
Seksjoneringen gir oversikt over fellesarealer og bruksrettigheter.
Kjøper oppfordres til å gå i dialog med nabo i Nordhagaveien 4A for å utarbeide vedtekter for sameiet samt utenomhusplan.
Eier i Nordhagaveien 4a stiller seg positiv dette.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Boligen har vannbåren varme i alle etasjer samt balansert ventilasjon.
Det har ikke vært utført service eller rens av disse anleggene siden byggeår.
Det anbefales jevnlig service. Kjøper overtar videre risiko.

Boligen ligger i et meget attraktivt og rolig område på Grefsen. Svært gode rekreasjonsområder rett utenfor døren, samtidig som det er kort vei ned til Oslo sentrum.

Fra boligen er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Kort vei til buss i Kjelsåsveien og Grefsenkollveien samt trikk fra Grefsenveien. Tog fra Kjelsås stasjon og T-bane fra Storo.

Ønsker du friluft/rekreasjon er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum på Frysja eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg.

10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur og busstur unna. http://www.grefsenkollen.no.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Boligen sogner til Grefsen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Grefsenlyst FUS barnehage (1-4 år) 7 min
Grefsenlyst 14 Fus barnehage (1-5 år) 7 min
Grefsen Terrasse naturbarnehage (1-6 år) 8 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.068 kvm som er felles for Nordhagaveien 2G og 4A. Tomt opparbeidet med singlet gårdsplass, gressplen og diverse beplantning.

Nåværende eiere av Nordhagaveien 2G og 4A har valgt å dele opp felles tomt med gjerde, se vedlagte tegning. Det oppfordres ny kjøper å gå i dialog med nabo i 4A om utarbeidelse av vedtekter og utenomhusplan for fellestomt.

Eier i Nordhagaveien 4A har skriftlig bekreftet at gjerdet som deler hagen og leveggen foran inngangspartiet til 2G og mot huset i 4A er ok. De er også positive til å starte en dialog med ny eier av 2G om utbedring av felles gårdsplass.

Garasje på 16 kvm med elektrisk leddport og elbil-lader (20 amper og er koblet til en egen kurs med en 25 amper 3-pol automatsikring).
Det er montert vannkran med både varmt og kaldt vann, ekstra stikkontakter og taklys med bevegelsessensor.

I tillegg til garasjen er det 2 biloppstillingsplasser foran garasjen på felles gårdsplass.

Per i dag er det ca. 10-15 cm høydeforskjell fra bakken og opp til kanten på garasjen.
Dersom man ønsker å parkere i garasjen må det legges rist eller mer grus inntil frem til en eventuell utbedring av felles gårdsplass finner sted.
For mer info ved utbedring av felles gårdsplass se "beskrivelse av tomt".

Det gjøres oppmerksom på at huset er godkjent med dobbelgarasje, men at eier har innredet den ene garasjeplassen som entré/walk in closet.
Se mer informasjon under punkt Ferdigattest.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei. Tomten består av felles innkjøring og gårdsplass som deles mellom seksjon 1 og 2 (Nordhagaveien 4A og 2G).
Nordhagaveien 4 A skriftlig har sagt at de er positive til å opparbeide gårdsplass sammen med 2 G.
Det gjøres oppmerksom på at port til eiendommen er utvidet ihht godkjente byggetegninger.
Snømåking gjøres av hver seksjon på sin "del" av tomten.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger som er felles med Nordhagaveien 4A.
Nordhagaveien 2G og 4A er ansvarlig i fellesskap for stikkledninger som er felles.
Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Oslo kommune Vann og avløpsetaten har varslet pålegg om tilknytning til hovedavløp. Disse rørene befinner seg på naboeiendommen, Kjelsåsveien 73, og dagens eier vil bekoste arbeidet sammen med Nordhagaveien 4a (eier av nr. 4A har skriftlig bekreftet dette). Det er snakk om ca. 2,5 - 3 meter med rør og vil ikke medføre graving på sameies tomt. Rørene er inspisert med video og er i god stand. Arbeidet gjøres så fort det lar seg gjøre.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt.
Konfererer gjerne med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Naboen i Nordhagaveien 4A har søkt om ombygging av carport til garasje, fasadeendring (utvide noen av kjellervinduene og etablere kjellerinngang) og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i enebolig. Eier av Nordhagaveien 2G har sagt ja til dette.
Søknaden ble mottatt hos kommunen 9. oktober 2024. Se saksnummer 202460508 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Nordhagaveien 5 er det gitt tillatelse til påbygg med takterrasse, utskifting av vinduer og dører, bruksendring av underetasje til hoveddel. Tillatelsen ble gitt 8. mars 2023. Se saksnummer 202303047 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 27.440,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 31.000 - 35.000 kwh. pr. år. 

Eier har i dag en årlig forsikringspremie på bolig på kr 7975,-.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Kjøper tegner eget abonnement.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Sector Alarm som koster kr 540,- pr. mnd. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 7 453 906,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 17.077.009,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 20.973,- for 2025.

16 280 000,00 Prisantydning

Omkostninger

407 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
427 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
16 707 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Benjamin Dootson Dørum og Line Berg Dørum

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 39-0016/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2516

Sist oppdatert: 14. februar 2025 kl. 19:10