Borggata 12E

Borggata 12E, 0650 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 10, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 10, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
3. etasje 52 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 6 kvm:

Boligen disponerer en bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.03.2025 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 6 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Yttervegger av pusset mur og fasadeplater. Takkonstruksjon av pulttaksform utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db44. Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og tre-lags glass utvendig tekket med plast. Leiligheten har varmtvannsbereder. Oppvarming med elektrisitet. Gulvvarme på bad. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 63%
TG2: 30%
TG3: 0%
TGIU: 7%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Vannrør:TG2 gjelder: Skjult vanntilførsel-rør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Til informasjon: Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør i fordelerskapet. Kursoversikt anbefales etablert.
- Overflate vegger: Det er registrert to huller etter tidligere innfestninger utenfor dusjsone samt sprekk i flis over benkeplate. Utbedring bør vurderes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk:Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
- Skjult avløpsrør inkludert sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken:
- Vannrør: Vanntilførsel-rør av kobber med stoppekran er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Vannrøret av rør-i-rør er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør forårsake følgeskader. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Avløpsrør: Skjult avløpsrør fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom:
- Overflate gulv: TG2 gjelder registrerte hakk på soverom og slitasje i entré. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 3.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er målbare skjevheter i rommet. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 19 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Elektrisk anlegg:
- Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. Det foreligger samsvarserklæring på store deler av anlegget (installert etter 1999) og kontroll fra det lokale el-tilsynet (datert innenfor de siste fem år), uten registrerte avvik. TG2 er satt iht NS3600 grunnet manglende dokumentasjon på eldre deler av anlegget samt at varmtvannsbereder er tilkoblet anlegget med stikkontakt og ikke fastkobling. Fastkobling anbefales etablert grunnet fare for varmegang.

TGIU:
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Ventilasjon: Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Ja, kun faglært"
- "Takst & vinduspesialisten"
- "Utskiftning av alle vinduer og balkongdør. Alt sto nytt Februar 2023"

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja. Kontroll på el-anlegg. Alt er som det skal."

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Innbydende entré med plass til å henge fra seg. Adkomst via felles trappegang med heis og callinganlegg. Velkommen inn!

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til å innrede slik man ønsker. Her har du plass til både sofagruppe med tilhørende møbler, tv med tilhørende tv-møbler samt et naturlig område mellom kjøkkenet og stuen med plass til spisegruppe. Store vindusflater fra 2023 slipper rikelig med lys inn og gir stuen en hyggelig atmosfære. Leiligheten er nylig malt i en lys og delikat beigefarge.

Kjøkken:
Praktisk og innholdsrik åpen kjøkkenløsning mot stue. Kjøkkeninnredning med slette fronter fra 2013 med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, stikkontakter på vegg samt benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk og overskap med vitrinedører. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og keramisk platetopp. Videre er det vegghengt ventilator med kullfilter og mekanisk avtrekksventil plassert i vegg. Kjøkkenet har komfyrvakt. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

Balkong:
Utgang fra stue/kjøkken til solrik balkong oppmålt til 6 m2. Her kan du innrede med en sittegruppe. Iht. selger er det sol på balkongen fra ca. kl. 14-20 på sommeren.

Bad:
Romslig og tidløst bad med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Badet ble oppgradert i 2013 og er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil og stikkontakt på vegg over servant, benkeplate av laminat med slette dekkside. Videre er det vegghengte høyskap og stikkontakt over benkeplate og over toalett. Stoppekraner under
servant. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2013 plassert under benkeplate og mekanisk avtrekksventil plassert i vegg. Deler av skjult røropplegg og sluk vurdert til å være fra byggeår. Badet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med god plass til å innredde med dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side samt stor skyvedørsgarderobe som medfølger ved salg. Soverommet er malt i en lys og behagelige farge.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Veggflater av malte panelplater og malt betong samt malte flater.
Himling: Himling av malt .

Diverse:
- Profilerte innerdører.
- Sikringsskap med automatsikringer og skrusikringer plassert i felles gang
- Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db44.
- Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og tre-lags glass utvendig tekket med plast fra 2023.
- Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. Det er målt 2,35 meter takhøyde på bad samt 2,36 -2,38 meter takhøyde i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin medfølger ikke eiendommen. Stekeovn, kjøleskap/frys og oppvaskmaskin vil medfølge eiendommen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Oppvarming med elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 21.07.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på fasaderehabilitering datert 07.06.2011 samt en ferdigattest på utskifting av vinduer 03.05.2023.

Det fremkommer ikke tydelig av tegninger hva rommene er godkjent som, men etter hva megler kan tyde stemmer dagens bruk med godkjent planløsning. Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler en erklæring/avtale med bestemmelser om lampefeste for gatelykter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved utleie eller fremleie skal dette godkjennes av sameiets styre, informasjon om utleie eller fremleie meldes via forretningsfører på standard skjema som mottas ved henvendelse til styret eller forretningsfører. Godkjenning kan i alle tilfeller bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller husrommet ved fremleie klart blir overbefolket.

Eiendommen ligger i et populært og etablert boligområde i hjertet av Oslo. Tøyen er en bydel i utvikling og "Tøyenløftet" har ført til at området er blitt attraktivt og kulturlivet blomstrer. Klassiske fasader er pusset opp og nye boligprosjekter er godt tilpasset området. På Tøyen Torg, en kort spasertur unna, finner du blant annet spisesteder og forretninger, matvarebutikker, apotek og mye mer. Det er også et godt tilbud av dagligvarebutikker som Coop Extra og Joker innen gangavstand.

Veien er heller ikke lang til Grønland der du blant annet finner Grønland basar som byr på en rekke ulike servicetilbud som man trenger i det daglige. Apotek, kolonialforretninger, frisører, vinmonopol, serveringssteder og en rekke grønnsaksforhandlere preger det nærliggende gatebildet. Det er også flere hyggelige caféer og andre møteplasser i nærheten.

Det er kort vei til Grünerløkka med et bredt tilbud av trivelige kafeer og spisesteder. Her finnes det også gode shoppingmuligheter, barer og Ringen kino.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur og rekreasjonsområder som Botanisk hage, Tøyenparken, Middelalderparken, Ola Narr, Sofienbergparken, Birkelunden og Kampenparken. Det er også kort vei til hyggelige Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo østs spennende industrihistorie.

For den aktive kan området by på flere muligheter med blant annet Fresh Fitness Grønland, Tøyen Fitness og treningssenter samt Sverresgate park balløkke.

Offentlige kommunikasjoner i kort gangavstand med bussforbindelse en kort spasertur fra leiligheten hvor Linje 37 (Nydalen T - Helsfyr) tar deg rundt store deler av Oslo. Tøyen T-bane ligger bare 6 minutters gange unna. Fra denne stasjonen går alle t-banens linjer. Herfra kommer du deg med andre ord raskt og enkelt dit du skulle trenge.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Tøyen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 894 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet har et eget garasjelag. Denne boligen disponerer ikke garasjeplass, men det er tidvis mulighet for kjøp eller leie av garasjeplass.

Ellers er det innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2819 datert 23.10.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202200427: Smedgata 49 - Utskiftning av løfteplattform. Det ble gitt tillatelse til tiltak 01.02.2022.

- Saksnummer 202006115 - Byggesak. Smedgata 25 - Riving av bygg. Det ble gitt igangsettingstillatelse 17.08.2021.

- Saksnummer 202008734 og 202004557 gjelder Smedgata 19 - 25 - Ombygging, fasadeendring og bruksendring av verksted/lager til 5 boliger - Bygg B - Tidligere adresse: Smedgata 25 B og Smedgata 29 - Ombygging og fasadeendring av eksisterende bygg fra forretning og kontor til bolig og oppføring av tilbygg/nybygg - Bygg A og D - Tidligere adresse: Smedgata 25 A. Det ble gitt igangsettingstillatelse til begge tiltakene den 20.10.2023. Tiltakene omhandler oppføring av boligbygning og endring av eksisterende murgård i Smedgata 25 A, herunder bruksendring fra forretning og kontor til bolig, innvendig ombygging og fasadeendringer. Tiltaket omhandler også tilbygg og nybygg, bygg D. Det er også søkt om oppføring av boligblokk i Smedgata 27 (Saksnummer 202008741) der det også ble gitt tillatelse 20.10.2023. Det vil bygges et et bolighus i fire etasjer. Bygget oppføres på en eiendom med eksisterende murbygg regulert til bevaring, blir oppført med teglfasader, flatt tak med takterrasse og takoppbygg.

- Saksnummer 202305104 - Reguleringssak. Åkebergveien 11 - Avklaringsfase før offentlig ettersyn - Nytt Oslo fengsel på Grønland. Plansaken ble lagt ut for offentlig høring 15.04.2024. Statsbygg foreslår å rive eksisterende bebyggelse for Oslo fengsel (avdeling B) for å oppføre et nytt moderne fengselsanlegg. Et enkeltbygg på planområdet («Smia») er fredet, og videreføres som i dag. Det foreslås etablere et nytt parkareal med passasje mellom Klosterenga park og Åkebergveien.

- Saksnummer 202011293 - Byggesak. Kolstadgata 20 - Oppføring av leilighetsbygg - Tidligere Hagegata 27. Det ble gitt igangsettingstillatelse nr. 1 20.06.2024. Igangsettingstillatelsen omfatter graving og spuntarbeider. Tiltaket omhandler oppføring av leilighetsbygg i 7 etasjer, med næringslokaler på gateplan, lokk med utearealer over eksisterende serviceareal (varelevering og parkering) og ny gågate mellom Tøyen torg og Kolstadgata, iht. gjeldende reguleringsplan, S-5061, vedtatt 11.12.2019.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.981,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke tv og internett, trappevask, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, drift og noe vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Felleskostnadene økte sist med 4% fra januar 2025.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Boligen er tilknyttet Homenet som leverandør av internett. Der avgiften er en del av felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke og abonnement må dekkes av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 221 671,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 886 685,-/4 886 684,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 24 650,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 143 777,- pr. 26.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 18 984 004,- pr. 26.03.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenr.: 60308105698
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,75%
Restsaldo 8 114 326,00
Innfrielsesdato: 30.04.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenr.: 60308116576
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,50%
Restsaldo 10 869 678,00
Innfrielsesdato: 30.10.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld på det ene lånet til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Lån med Lånenummer 60308116576 kan nedbetales. Du kan kun nedbetale hele andelen av fellesgjeld på dette lånet og dette kan gjøres to ganger i året. Det er ikke mulig å delvis nedbetale eller betale ned over tid.

5 200 000,00 Prisantydning
143 777,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 343 777,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

133 570,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
144 610,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 488 387,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sondre Aasberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Borggata 12, med sameiebrøk 53/8732.
Sameiet består av 97 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner og 1 garasjeseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt uten styrets godkjennelse. Dyreholdet skal ikke være til ulempe eller sjenanse for andre seksjonseiere eller sameiet.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023: Vedlikehold av svalganger.
2022-2023: Bytte av vinduer.
2019: Oppussing av oppgangene.
2019: Oppussing av bakgård.
2012: Nytt tak.
2010: Nye balkonger og fasade.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser 03.04.2025 at de skal skifte ut heisene. En totalkostnad på dette blir i følge han ca. mellom kr 10-12 millioner, men dette er fortsatt usikkert. Finansieringen av prosjektet vil tas opp på neste årsmøtet. Dette vil enten føre til en kapitalinnkreving per sameier eller økning av fellesgjeld og felleskostnader.

Styreleder opplyser også at det er planlagt å oppgradere med vinterhage med mer samt oppgradering av lås- og kamerasystemer. Styreleder opplyser om at dette mest sannsynlig vil gå utover vanlige driftskostnader og at utførelse av vinterhage med mer forutsetter at sameiet mottar bomiljøtilskudd på 70%. Det har også vært snakk om å oppgradere energimerke på bygge ved å installere varmepumpe i trappeoppgangene og oppgradere ventilasjonen til bygget, men dette er satt på vendt. Styreleder opplyser 03.04.2025 om at det ikke er sikkert at det blir gjennomført og kostnaden dette kan føre til er usikkert.

Det tas forbehold om at det er en eldre bygård, så fremtidige prosjekter som fører til økte kostnader må påregnes.

Sameiet har over flere år brukt mye penger på å ta igjen vedlikeholdsetterslepet som hadde bygget seg opp. Dette må vi unngå at skjer igjen, og styret har laget en vedlikeholdsplan som skal oppdateres hvert femte år med ekstern byggteknisk bistand. Sameiet har sunn økonomi, men lite penger på bok og ikke stor nok kapasitet til å ta opp lån. Ved større arbeider som haster, slik vi potensielt ser for 2024/2025, vil det kunne være behov for å hente inn finansiering fra sameierne. Styret har derfor oppfordret alle sameiere som har mulighet til å innbetale sin del av
lånet for vindusprosjektet, ved å ta kontakt med Obos. Dette vil både senke kostnadene for den enkelte sameier, men gjøre at Boligsameiet Borggata 12 vil kunne lånefinansiere prosjekter i fremtiden.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 40-0079/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2579

Sist oppdatert: 04. april 2025 kl. 19:46