Wilhelm Færdens vei 10

Wilhelm Færdens vei 10, 0361 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 88, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
8. etasje 80 kvm: Entré/gang, bad, stue/kjøkken, to soverom, omkledningsrom og toalettrom.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
8. etasje 3 kvm: Overbygget balkong.

Balkongen er oppmålt til 3 kvm og er klassifisert som terrasse- og balkongareal (TBA). En kommentar i rapporten omtaler feilaktig arealet som BRA-e, men arealtabellen spesifiserer det korrekt som TBA. Leiligheten disponerer også et skap i kjelleren som ikke er måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.12.2025 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1962 og er et boligbygg over 11 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt såle mot grunn, grunnmur av betong, og bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong- og murkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av tre. Utvendige fasader består av teglstein og pussede fasadeplater. Taket er en tilnærmet flat konstruksjon som er tekket med papp/membran. Leilighetens vinduer og balkongdør er fra 2014, med karmer og rammer av tre som er utvendig beslått med metall, og har to-lags glass. Entrédøren er en slett dør vurdert til brannklasse B30, og de innvendige dørene er slette.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Gulvet på badet er skjevt, vannet renner ikke mot sluket, det blir liggende på flisene. På grunn av dette ble det installert dusjkabinett.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2014
Firmanavn: Thorendahl
Beskrivelse av arbeidet: Det ble byttet vinduer og balkongdører i hele blokken. Dette ble gjort av Thorendahl og underleverandør VD Montasje AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja.
Hvilke planer?: Varsel om endring i felleskostnader fra 1. januar 2026. Til beboerne i Sameiet Blindernveien 2 og 4 Styret har vedtatt å justere felleskostnadene med 4,5 % fra 1. januar 2026. Økningen skyldes hovedsakelig økte kostnader til forsikring, kommunale avgifter og generell prisvekst på drift og vedlikehold, samt behovet for å styrke sameiets likviditet.
Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre?: Vi har samtidig forhandlet frem en ny avtale med Telia for TV og internett. Den varslede prisøkningen fra Telia vil derfor ikke effektueres, og det blir ingen økning i felleskost for tv og internett i 2026. I forbindelse med ny avtale vil det også deles ut nye rutere og tv-bokser kostnadsfritt. Budsjettet for 2026 inkluderer også planlagt inspeksjon og tilstandsrapport av VVS-anlegg, i tillegg til øvrige drifts- og vedlikeholdsbehov. Målet er å sikre en stabil økonomi og opprettholde god standard i sameiet. Økningen trer i kraft fra 1. januar 2026 og vil fremgå av neste faktura på felleskostnader. Dersom dere har spørsmål, kan dere ta kontakt med styret eller OBOS Eiendomsforvaltning.

Selger opplyser i tillegg i opplysningsskjemaet:
- Badegulvet var skjevt, vannet går ikke mot sluket når det blir vått.
- Det har vært lekkasje på kjøkkengulvet fra oppvaskmaskinen og det har ikke blitt utbedret.
Kjøper overtar ansvar, kostnad og risiko over nevnte forhold.

Bygningen er oppført i 1962. Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2014. Baderommet er oppgradert med nye overflater, innredning og deler av røropplegg til ukjent årstall. Lamper i kjøkken, stue og soverom ble skiftet i 2025.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Parkett i stue, soverom og omkledningsrom. Flislagte gulv på bad og toalettrom.
INNERVEGGER:
Malte flater, tapet og malt betong i stue, soverom og omkledningsrom. Flislagte vegger på bad. Fliser på vegg over kjøkkenbenk. Malte flater og malt betong på toalettrom.
HIMLINGER:
Malt betong i stue, soverom og omkledningsrom. Malt panel på bad. Nedsenket malt himling på toalettrom.
Innvendige slette dører. Plassbygde garderobeskap i entré/gang, skyvedørsgarderober på omkledningsrom og garderobeskap på soverom.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning med malte profilerte fronter og benkeplater av laminat. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegg og benkeskapsbelysning med stikkontakter over kjøkkenbenk. Overskap med vitrinedører. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator med kullfilter er plassert i overskap, supplert med mekanisk avtrekksventil i vegg og separat avtrekkskanal ut av bygget.

BAD:
Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av malt panel. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil, belysning med stikkontakt og skap på vegg over servant. Opplegg for vaskemaskin og et gulvstående høyskap. Dusjkabinett med foldedør av plast og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Mekanisk avtrekksventil er plassert i himling.

TOALETTROM:
Flislagt gulv, malte flater og malt betong på vegger, og nedsenket himling av malt flate. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med ett-greps armatur, speil, belysning og stikkontakter over servant, samt et gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksventil er plassert i vegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Oppvaskmaskin, kombi-kjøleskap og komfyr.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg datert 10.10.1962. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

- Det er utstedt ferdigattest for åpning i bærevegg mellom kjøkken og stue datert 08.11.2023.
- Det er utstedt ferdigattest for vesentlig endring/reparasjon datert 21.11.2019.
- Det er utstedt ferdigattest for bruksendring datert 08.09.2014.
- Det er utstedt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 03.12.2014.
- Det er utstedt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 20.03.2012.

Det er forskjeller mellom opprinnelige byggetegninger og dagens planløsning. Et soverom er omgjort til omkledningsrom. Det er også lagd åpning mellom stue og kjøkken, som det foreligger ferdigattest på datert, 08.11.2023.

Boligen er oppført i ca. 1962, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 4448, tinglyst 24.04.1958, Festekontrakt - vilkår:
Festekontrakt med vilkår for 99 år fra 01.01.1957. Årlig festeavgift er regulert til NOK 51 480. Kontrakten inneholder bestemmelser om regulering av leien, pant for forfalt festeavgift, gjerdeplikt og bebyggelse.

Dagboknr. 36133, tinglyst 23.11.1983, Erklæring/avtale:
Panterett til sameiet for NOK 50 000 med prioritet etter 80 % av lånetakst til enhver tid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 4448, tinglyst 24.04.1958, Bestemmelse om veg:
Heftelsen gjelder en bestemmelse om vei.

Dagboknr. 9872, tinglyst 30.08.1958, Erklæring/avtale:
Eiendommen er forpliktet til å følge Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette innebærer blant annet at eier er ansvarlig for private stikkledninger og må melde fra til kommunen før arbeid på anlegget utføres. Erklæringen kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Seksjonseieren har rett til å leie ut sin seksjon, men dette forutsetter styrets godkjennelse før innflytning. Søknadsskjema for utleie er tilgjengelig ved henvendelse til styret. Det er utleiers ansvar å sørge for at leietaker gjøres kjent med og overholder sameiets vedtekter og husordensregler. Styret har anledning til å kreve at et leieforhold avsluttes dersom leietaker mottar tre advarsler for brudd på husordensreglene. Det foreligger ingen spesifikke tidsbegrensninger for utleieperioden, og det er ikke fastsatt særskilte regler for korttidsutleie eller krav om botid for eier i de foreliggende dokumentene.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet på Marienlyst, et sentralt og populært område med umiddelbar nærhet til alt Majorstuen har å by på. Her bor du tilbaketrukket fra den mest intense bytrafikken, men likevel med gangavstand til et pulserende byliv. Fra denne hjørneleiligheten får du en flott panoramautsikt, og du har tilgang til både urbane bekvemmeligheter og grønne lunger rett utenfor døren.

Området byr på et rikt utvalg av servicetilbud som forenkler hverdagen. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Joker, kun et par minutters gange unna. For et større utvalg er det en kort spasertur til Bogstadveien og det nye Valkyrien-senteret, som frister med alt fra spesialforretninger og Vinmonopol til anerkjente restauranter og kafeer. Her finner du alt du trenger, enten det er for daglige innkjøp eller en kveld på byen.

For rekreasjon og fritid er mulighetene mange. Rett ved boligen ligger Marienlystparken, og en kort spasertur unna finner du den storslåtte Frognerparken, perfekt for turer, jogging eller piknik. Nærområdet har også flere treningssentre, som Fresh Fitness og EVO Adamstuen, samt tennisbaner og fotballbaner. Beliggenheten er også ideell for studenter, med kort vei til Universitetet på Blindern og andre høyskoler.

Kollektivtilbudet er utmerket og gjør det enkelt å bevege seg rundt i hele byen. Bussholdeplassen Vestre Aker kirke ligger bare et par minutter fra leiligheten, med hyppige avganger. I tillegg er det gangavstand til trikkestoppet ved Ullevål sykehus og T-banen på Majorstuen, som er et av byens viktigste knutepunkt. Enten du skal til sentrum, marka eller flyplassen, er reiseveien kort og effektiv.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kirsebærjordet barnehage
Blindernveien SiO
Marienlyst gård barnehage

Skoler:
Marienlyst skole
Ullevål skole
Majorstuen skole
Fagerborg skole

Festet tomt på 7294 m² som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker og annen beplantning. Sameiet disponerer en stor hage på 7 dekar på Marienlyst med grillplass for beboere og to nye sykkelboder fra 2023.

Festeavgiften er kr 73 100,- (2025) pr. år. Festetiden er 99 år regnet fra 01.01.1957. 

Grunneier er Allstad grunneiendom AS.
Sameiet fester tomt av Opplysningsvesenets Fond.

Festekontrakten er datert i 1957 og gjelder i 99 år.

Diverse påtegning:
- Forbud mot overdragelse uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier .
- Forbud mot framfeste uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier.

Vi gjør oppmerksomme på at overtagelse ikke kan skje før grunneier har godkjent kjøper.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Sameiet har parkeringsplasser utenfor blokkene som benyttes etter "førstemann-til-mølla"-prinsippet. Leiligheten medfølger ett parkeringskort, men ikke fast plass. Styret utreder installering av ladepunkter for elbil, med planlagt prosjektering i 2025 og bygging i 2026. Kostnadene for dette vil belastes seksjonseierne.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn datert 23.09.2015, reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 og regulerings- og bebyggelsesplan S-655 datert 30.11.1956 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eldre reguleringsplaner kan være helt eller delvis opphevet av nyere planer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker i området:
- Wilhelm Færdens vei 13 - Fasadeendringer.
- Wilhelm Færdens vei 11 A, B og C - Utskifting av tre heiser - Løpenummer 251 , 252 og 253.
- Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E - Oppføring av ny boligblokk.
- Kirkeveien 114 B - Oppføring av gravitasjonsfester og radioskap.
- Blindernveien 2 C-E - Fasadeendring - Forhøyning av rekkverk på takterrasser i 8. etasje.
-Fagerborggata 40 - Boring av tre energibrønner.
- Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 - Oppføring av midlertidig bygg.
- Prestegårdsveien 1 - Oppføring av tilbygg - Inngangsparti. Saksnummer 202205709
- Blindernveien 19 - Bruksendring av drengestue til gårdsbutikk. Saksnummer 202462741
- Blindernveien 21 - Oppføring av tilbygg - Inngangsparti. Saksnummer 202205712

Pågående plansaker i området:
- Saksnr 201718902. Saken gjelder: Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 NRK. Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som minimum dekker områdets eget behov. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen.

For mer informasjon, se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
T-banetunnelen planlegges fra Majorstuen via Stortinget til Tøyen, med to nye stasjoner på Bislett og Grünerløkka ved Nybrua. I tillegg skal Stortinget stasjon bygges om og Tøyen stasjon utvides. Konkret lokalisering av stasjonsoppganger både på de eksisterende og nye stasjonene vil vurderes i videre planfaser. I tidlige faser så man på etablering av stasjoner på St. Olavs plass og Youngstorget. Det er ikke anbefalt videreført. Ny Majorstuen stasjon er et eget prosjekt. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen.

Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126

- Saksnr 202207037. Saken gjelder: Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé.

- Saksnr 202218693. Saken gjelder: Nedre Ullevål 1-4 - Boliger. Planområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse- og anleggsformål, herunder bolig, kontor, forretning, offentlig eller privat tjenesteyting og næringsbebyggelse, kjøreveg, fortau, annen veggrunn, grøntareal og friområde. Planforslaget åpner for å rive fire av fem lamellblokker på området, og oppføre ny bebyggelse på inntil 32 900 m² BRA, hvor minst 29 000 m² skal være boligformål og inntil 4 050 m² kan utgjøre andre formål. Nybyggene som foreslås er på inntil 10 etasjer med høyde inntil 30 meter.

- Saksnr 201710252. Saken gjelder: Bogstadveien 76 A. Permanent plassering av VM-paviljongen på Colosseum torg. AB Invest foreslår å omregulere Colosseum torg fra trafikkområde (plass) til torg og veg. Dagens paviljong forslås videreført i ti år og torget istandsettes når paviljongen fjernes. Det tilrettelegges for at veiarealer kan opparbeides med høyere prioritet for myke trafikanter.

- Saksnr 202453451. Saken gjelder: Sørkedalsveien 10. Eiendommen er totalt på litt under 40 000 m2 inklusive innendørs parkeringsanlegg. Bygget består av 7 etasjer og 2 delvis underjordiske plan. I tillegg er det en 3. underetasje under den sydlige delen av bygget samt under parkeringsarealet som vender ut mot Fridtjof Nansensvei.

Totale felleskostnader per måned per 18.11.2025: kr 6 345,- og inkluderer: kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold, internett, vaktmester, energi/fyring, festeavgift mm.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 225,- (4 414,75 fra 01.01.2026)
- A konto oppvarming: kr 1 110,-
- Internett: kr 482,- (449,- fra 2026)
- Vaktmester m.m: kr 338,-

Styret har vedtatt å justere felleskostnadene med 4,5 % fra 1. januar 2026. Økningen skyldes hovedsakelig økte kostnader til forsikring, kommunale avgifter og generell prisvekst på drift og vedlikehold, samt behovet for å styrke sameiets likviditet.

I tillegg er det planlagt større fremtidige kostnader, blant annet installasjon av ladestasjoner og en omfattende rørfornying, som kan medføre økte felleskostnader eller ekstra innbetalinger.

Sameiet har ikke IN-ordning for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Utgifter til oppvarming og varmtvann (fjernvarme) er et a-konto beløp som avregnes årlig mot faktisk forbruk.

Sameiet har en kollektiv avtale med Telia for TV og internett. Internett er inkludert i felleskostnadene med en nåværende kostnad på 482 kr per måned. Fra 2026 vil prisen for internett være 449 kr per måned. Dekoder medfølger ikke.

Forretningsfører opplyser at:
Ved overdragelse av seksjonen kreves det et samtykke fra bortfester, og en avgift på kr 2.500,- må betales før samtykke utstedes. Denne avgiften skal innbetales før prosessen kan fullføres.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 946 308,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 785 232,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 1762 for 2024. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 152 126- pr. 18.11.2025

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208026208
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 11 942 576
Innfrielsesdato: 30.06.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,50%.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

6 950 000,00 Prisantydning
152 126,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 102 126,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

177 550,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
2 500,00  Overdragelse av festerett
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
191 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 293 216,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christian Fredrik Høybakk

Sameiet Blindernveien 2 og 4 er et eierseksjonssameie som består av 90 seksjoner fordelt på to høyblokker fra 1959. Sameiet ble etablert i sin nåværende form 1. januar 2016 etter en fusjon. Adressen for den ene blokken, tidligere Blindernveien 2, er endret til Wilhelm Færdens vei 10. Sameiet har en egen informativ nettside på www.blindernveien.no.

Sameiet står overfor flere store vedlikeholdsprosjekter. Sameiet har et udekket tap (negativ egenkapital) som følge av at kostnadene historisk har vært høyere enn inntektene. Dette er finansiert med lån og reflekteres i fellesgjelden.

Det planlegges flere større prosjekter som vil medføre betydelige kostnader. Det mest omfattende er en potensiell rørfornying av VVS-anlegget, som er gammelt og har passert forventet levetid. Kostnaden er estimert til 40 millioner kroner rundt 2030. Styret utreder saken og vil legge frem et beslutningsgrunnlag for årsmøtet i 2026. Inntil en avgjørelse er tatt, frarådes seksjonseiere å gjennomføre større baderomsrehabiliteringer. I tillegg er følgende prosjekter planlagt:
- Installering av ladestasjoner for elbil på alle p-plasser våren 2026. Dette vil medføre en ekstra innbetaling på over 10 000 kr per seksjon.
- Oppussing av inngangspartiene i 2026, estimert til 1 million kroner.

Styret har vært aktivt og har gjennomført flere viktige tiltak de siste årene. Etter gjentatte innbrudd ble alle låser i fellesområdene byttet til digitale nøkler i 2024 for bedre sikkerhet og kontroll. I 2023 ble det oppført to nye, moderne sykkelboder. Det ble også utført asbestsanering i kjeller og sykkelboder i 2023-2024, til en kostnad på ca. 280 000 kr. For å forbedre informasjonsflyten oppfordrer styret alle beboere til å benytte sameiets informasjonskanal Vibbo.

Det er fellesvaskeri i hver blokk med et app-basert betalingssystem (Airwallet) som installeres i 2025. Sameiet har en stor hage på 7 dekar og to nye sykkelboder. TV og internett leveres av Telia gjennom en fellesavtale som er inkludert i felleskostnadene. Kostnader for oppvarming og varmtvann (fjernvarme) betales a-konto og avregnes årlig basert på individuelt forbruk målt av Ista.

For å sikre et godt bomiljø gjelder det visse regler og restriksjoner. Det skal være ro i bygget mellom kl. 23:00 og 07:00. Støyende oppussingsarbeid krever forhåndsvarsel til styret og naboer. Dyrehold er ikke tillatt uten særskilt tillatelse fra styret. Utleie av seksjonen krever styrets godkjennelse før innflytting. Det er en begrensning på at ingen kan eie mer enn to seksjoner i sameiet. Alle nye eiere må godkjennes av styret, men godkjenning kan kun nektes ved saklig grunn.

Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Godkjennelse skal foreligge før erverv og utleie. Godkjennelse kan i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det.

Det er ikke anledning til å holde dyr uten spesiell tillatelse fra styret. Styret kan inndra eventuelle tillatelser hvis dyreholdet fører til ulempe for andre beboere. Det er strengt forbudt å mate duer.

Det er ingen forkjøpsrett.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 32 060,00

Oppdragsnummer 10-0369/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25369

Sist oppdatert: 02. januar 2026 kl. 16:47