Pilestredet Park 12B

Pilestredet Park 12B, 0176 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 922, ideell andel 1/1
Andelsnummer 317, Pilestredet Park 11-13 BRL, organisasjonsnummer 992 212 519

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
3. etasje 57 kvm: Entré, bad, bod, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 35 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et boligbygg opprinnelig fra 1940, da som sykehus, som ble omgjort til leiligheter i 2008. Bygningen antas å være fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er antatt oppført med betong, utvendig forblendet med teglstein og søyler med fasadeplater. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget). Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 2007, malt balkongdør med 2-lags glass fra 2007, en lyd- og brannklassifisert entrédør og glatte innerdører.

Tilstandsgrad 2
- Bad: Sprekker i fliser. Noen grunne fuger rundt sluk, samt hull i sementfug i overgang vegg/gulv. Misfarging i fuger rundt sluk. Ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Teknisk anlegg: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på badets overflater og membran.

Tilstandsgrad ikke undersøk
- Sentralt varmtvannsberedning.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
Maling av alle rom, lister på soverom, speil på bad, ny stekeovn, lagt ny kurs til platetopp, waterguard på oppvaskmaskin, komfyrvakt, installasjon av dimmer på bad og stue, ny varmestyring i 2021-

Velkommen til en arealeffektiv leilighet med god planløsning og attraktiv beliggenhet i Pilestredet Park. Leiligheten inneholder, åpen stue-/kjøkkenløsning, et romslig soverom, innvendig bod, bad og en innbydende entré. Fra stuen er det dessuten adkomst til en sjeldent stor balkong. Deler av stuen var tidligere soverom. Dette kan enkelt tilbakestilles for å lage et ekstra soverom.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Entréen er med på gi et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko i et romslig garderobeskap.

Stue
Stuen er romslig med god planløsning, og kan enkelt innredes med sofa og tilhørende salongbord, samt TV-seksjon og annet ønskelig stuemøblement. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som skaper en luftig atmosfære i boligen. Stuen har en god takhøyde på hele 2,65m.

Balkong
Fra stuen kommer du ut til boligens sydvestvendte balkong. Balkongen har en sjelden romslig størrelse på hele 35 kvm, som gjør det enkelt å innrede med flere hyggelige soner der årets varme dager kan nytes. På sommerstid får du her det perfekte sted å flytte middagen ut.

Kjøkken
Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkenet er utstyrt med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Belysning er integrert under overskapene. Det er installert komfyrvakt og vannstoppsystem. Kjøkkenventilator over kokeplassen. Mekanisk avtrekk er tilgjengelig.

Bad
Pent flislagt bad med vannbåren gulvvarme som sørger for økt komfort. Rommet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Vannledninger er av plastrør (rør-i-rør) og avløpsrør av plast. Sentral varmtvannsberedning.

Soverom
Leilighetens soverom er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer og vannbåren gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra sykehus til boliger og næring, datert 23.05.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til de godkjente byggetegningene fra 2006 er det gjort en del endringer. Blant annet er entrè flyttet til der det opprinnelig var kjøkken og kjøkken er flyttet ut i stuen. Stuen er større enn på godkjente tegninger og det er åpnet opp fra et tidligere soverom. Badet er også flyttet mot høyre og det er etablert bod på venstre side av badet. Disse endringene er søknadspliktige. Dagens planløsning stemmer overens med seksjonering fra 2007 med unntak av et åpnet soverom.

Styret opplyser etter samtale 7/1/26 at de nylig har blitt gjort oppmerksomme på at det er avvik fra byggetegningene på flere leiligheter i bygget. De er i gang med å snakke med arkitekten fra ombyggingen for å finne ut av saken da leilighetene trolig ble bygget annerledes enn opprinnelige planer ved ombyggingen i 2005. Arkitekten sier at de evt tar på seg jobben med ny søknadsprosess og sier at søknadsprosessen vil koste kr 123.120,- ganger antall bygg som skal omsøkes i tillegg til deres kostnad for arbeidet. Det er ikke sikkert at styret velger å gjøre dette. Styret informerer at dette er planlagt å finansieres fra oppsparte midler, men det kan ikke utelukkes kapitalinnkreving. Styret vil unngå kapitalinnkreving så langt de klarer. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i Pilestredet Park, et unikt og prisvinnende boligområde som er kjent for å være en rolig og grønn oase midt i byen. Her bor du tilbaketrukket fra byens støy, omgitt av pent opparbeidede parkområder, samtidig som du har umiddelbar nærhet til alt Oslo har å by på. Området er perfekt for deg som ønsker en urban livsstil med kort vei til studier, jobb og et pulserende kulturliv.

Fra leiligheten er det gangavstand til alt du trenger i hverdagen. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Coop Prix i Ullevålsveien eller Coop Extra, som begge ligger kun få minutter unna. En kort spasertur tar deg til St. Hanshaugen, en bydel kjent for sin sjarmerende atmosfære med spesialforretninger som Gutta på Haugen, populære spisesteder som Smalhans, Grotto og Lofthus Samvirkelag, og koselige kafeer som Java Espressobar og Kaffebrenneriet. I tillegg finnes det apotek, Jernia, vinmonopol og flere treningssentre i umiddelbar nærhet.

Den sentrale plasseringen gir også enkel tilgang til rekreasjon og kulturopplevelser. Den populære St. Hanshaugen park ligger like ved, og byr på flotte turmuligheter, en uteservering og fantastisk utsikt over byen. Området har et svært godt kollektivtilbud, med busstopp i Stensberggata kun et par minutter unna, og gangavstand til Nationaltheatret stasjon. Dette knutepunktet gir effektiv tilgang til T-bane, trikk, tog og flytog, noe som gjør det enkelt å komme seg rundt i hele Oslo og omegn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 575 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer.

Selger eier en fritt omsettelig parkeringsplass med el-billader i garasjeanlegg som kan kjøpes separat for kr 600 000,-.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4173 datert 31.08.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 332,-  pr. mnd. og inkluderer: A-konto oppvarming og varmtvann, internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Kostnad for oppvarming og varmtvann avregnes årlig og ved eierskifte og betales som et månedlig a-konto beløp. Kostnad vil variere etter forbruk.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Varme og v.vann: 1 202,79
Lån nr: 9820756488; IN lån 1 - Akonto renter: 1 128,70
Lån nr: 9820756488; IN lån 1 - Akonto avdrag: 277,60
Drift målere Techem: 95,00
Felleskostnader: 3 400,68
Bredbånd: 227,00

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 738,- pr. år. / 1 826 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Obos Opennetsom leverandør av internett, der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 718 733,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 43 663,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 292 309,- pr. 01.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 74 357 671,- pr. 08.01.2026 og lånevilkårene er:
#1
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207564877
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 2 529 375,00
Innfrielsesdato: 30.11.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#2
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207564885
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 71 828 296,38
Innfrielsesdato: 30.07.2058
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Det er mulig å nedbetale/innfri andel fellesgjeld 2 x pr. år = den 30/4 og 30/10 (gjelder kun ett av boretlagets to lån), betyr at beløpet må være OBOS ihende senest 2 uker før de opgitte datoer. Boligselskapet har inngått avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld (på det største lånet). Kr 271 685,77,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 1 406,-.

6 690 000,00 Prisantydning
292 309,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 982 309,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 993 349,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Andreas Johannessen Bjercke

Leiligheten er tilknyttet Pilestredet Park 11-13 BRL.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Felles smørebod og sykkelrom.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger: 
- Styret informerer pr. 06.01.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger at betydning for fellesgjeld og felleskostnader.

Styret er i dialog med kommunen og arkitekt grunnet en nylig oppdaget feil i byggetegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget bekreftes tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si opp innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,- 1 stk gratis

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 18 830,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0555/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25555

Sist oppdatert: 03. februar 2026 kl. 18:56