Birgitte Hammers vei 8

Birgitte Hammers vei 8, 1167 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 782, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 208 kvm

BRA-i:
Underetasje 52 kvm: Hall, bad, peisestue og bod.
1. etasje 97 kvm: Entré, stue, kjøkken og tre soverom.
2. etasje 44 kvm: Trapperom, gang, bad, to soverom og toalettrom.

BRA-e:
Underetasje 15 kvm: Garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 66 kvm: Balkong og terrasse.
2. etasje 12 kvm: Balkong.

Gulvarealet på kaldtloftet er oppmålt til 10 kvm, men grunnet lav takhøyde er arealet ikke måleverdig som bruksareal og klassifiseres som areal med lav himlingshøyde (ALH). I underetasjen har hallen en takhøyde på 2,14 meter, som er under kravet på 2,2 meter for rom for varig opphold. Soverom 4 i 2. etasje er oppmålt til 5,4 kvm / 13,3 m³. Tidligere forskrifter hadde krav til minimum 15 m³ for rom for varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.11.2025 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomannsbolig fra 1954 over to etasjer samt underetasje og kaldtloft. Tilbygget i 1979 og 2004. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn og grunnmur av betong og murkonstruksjoner. Bærende vegger av mur- og trekonstruksjoner. Utvendige fasader av pusset mur og liggende kledning. Takkonstruksjon av saltak- og pulttaksform utvendig tekket med takplater. Boligen har profilerte ytterdører med vindusfelter. Balkong dobbeltdører med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 1976, fra ukjent årstall og fra 2004. Balkongdør med karm/ramme av tre og tre-lags glass fra 1979. Vinduer med karmer/rammer av tre og ett-lags samt to-lags glass med koblet utførelse fra byggeår. Vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags samt tre-lags glass fra 1976, 1978, 2003 og 2004. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) i tilstandsrapporten:

Toalettrom: Høy alder og slitasje - behov for total fornying.
Kjøkken: Slitte overflater. Vann- og avløpsrør av eldre dato med usikker restlevetid. Mangler lekkasjestopper og har kun kullfilter (ikke eget avtrekk).
Loft/kaldtloft: Tidligere fuktspor, svertesopp og mangelfull ventilasjon. Oppfølging og forbedret lufting anbefales.
Oppholdsrom (1. og 2. etasje): Overflater preget av alder/slitasje, noe knirk i gulv, manglende tilluft på ett soverom.
Underetasje: Fuktindikasjoner, overflateavskalling og ujevnheter relatert til eldre drenering. Manglende tilluft i peisestue.
Innvendige trapper: Slitasje og manglende håndløper - oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.
Etasjeskiller: Registrert skjevhet i 2. etasje.
Tekniske anlegg (VVS): Vann- og avløpsrør samt varmtvannsbereder av eldre dato med usikker restlevetid.
Elektrisk anlegg: Manglende dokumentasjon/samsvarserklæring. Utvidet el-kontroll anbefales.
Dører og balkongdører: Preget av alder/slitasje, økt varmetap.
Balkong 2. etasje: Tettesjikt med usikker restlevetid og slitte overflater.
Utvendige trapper: Slitt rekkverk og bomlyd i naturstein.
Grunnmur og drenering: Sprekker, avskalling og forhold som indikerer svekket dreneringsfunksjon.
Krypekjeller: Risikokonstruksjon, delvis manglende inspeksjonsmulighet.
Yttervegger/fasader: Slitt trekledning uten luftespalte.
Overbygget inngang/pergola: Vedlikeholdsetterslep og skadet takplate. Takplatene er byttet iflg. selger.

Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 3 (TG3) i tilstandsrapporten:

Bad 2. etasje: Utdatert våtrom uten tilfredsstillende tettesjikt. Påvist muggsopp i konstruksjon. Total rehabilitering må påregnes.
Bad underetasje: Manglende tettesjikt, skader i fliser/fuger og defekt ventilasjon. Total rehabilitering må påregnes.
Vinduer: Flere vinduer med høy alder/slitasje, enkelte kan ikke åpnes/lukkes. Utskifting må påregnes.
Carport: Råteskader i bunnsvill og kledning. Utbedring må påregnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen inn i en innholdsrik og fleksibel bolig som strekker seg over tre plan, med en planløsning som gir rom for den store familien. Her får du flere stuer, mange soverom og rikelig med lagringsplass. Boligen byr på flere uteplasser, inkludert en stor terrasse og to balkonger, med et gløtt mot fjorden. Dette er en bolig med mye potensial, beliggende i rolige og usjenerte omgivelser.

1. etasje

Entré:
Boligens hovedetasje tar deg imot i en entré som leder videre inn i hjemmets sosiale soner.

Stue:
Stuen har parkett på gulvet og en peisovn som gir en lun atmosfære. Rommet har utgang til en balkong på 6 m².

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2004 har en innredning med profilerte fronter, laminatbenkeplater og vitrineskap i overskapene. Av utstyr finnes kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn, keramisk platetopp og en ventilator med kullfilter. Spisedelen av kjøkkenet har varmefolie i gulvet. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en stor terrasse på 60 m² med en tilhørende utebu.

Tre soverom:
Denne etasjen inneholder tre soverom to med parkett på gulvene og ett med vinyl og en kombinasjon av malte overflater på veggene.

2. etasje

Gang og trapperom:
En trapp leder opp til andre etasje, hvor en gang knytter rommene sammen.

To soverom:
Etasjen rommer to soverom. Hovedsoverommet har nedsenket himling av panel med downlights, en romslig skyvedørsgarderobe og utgang til en delvis overbygget balkong på 12 m². Det andre soverommet er utstyrt med plassbygde garderobeskap.

Bad:
Badet i andre etasje er utstyrt med dusjkabinett, vegghengt servant og har opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom:
Et separat toalettrom med gulvstående toalett ligger praktisk til i denne etasjen.

Underetasje

Hall:
En egen inngang fører inn til en hall i underetasjen.

Peisestue:
Denne etasjen har en ekstra stue med peisovn, noe som gir mulighet for en separat sone for avslapning eller lek. Rommet er tilgjengelig via en profilert dobbeldør med glassfelter og har en praktisk skyvedørsgarderobe for oppbevaring.

Bad:
Badet i underetasjen ble oppgradert i 1997 og har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, speilskap med belysning og et innbygd badekar. Himlingen har downlights.

Bod:
I underetasjen finnes også en praktisk bod for ekstra lagringsplass.

Overflater:

Gulvoverflater: Parkett, gulvbelegg, fliser, malt betong og laminat.
Vegger: Malt strie, fliser, metallplater, malt panel, malt betong, brystningspanel og malt mur.
Himling: Malte flater, himlingsplater og panel, delvis med downlights.

Oppbevaring:

Boligen tilbyr gode lagringsmuligheter med skyvedørsgarderobe på ett soverom i 2. etasje og i peisestuen, samt plassbygde garderobeskap på det andre soverommet i 2. etasje. I tillegg er det en innvendig bod i underetasjen og et lagringskott under trappen. Eksternt disponerer boligen en tilliggende, uisolert garasje på 15 m², en frittstående carport og en utebu på terrassen med plassbygde sittebenker.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, supplert med en varmepumpe installert i 2018 og vedfyring. Det er peisovn i stue og peisestue, samt elektrisk gulvvarme på badet i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 20.01.1956. Det foreligger ferdigattest tilbygg, datert 31.12.1980. Det foreligger rammetillatelse og igangsettingstillatelse for tilbygg utført i 2004. Denne saken er henlagt uten ferdigattest som en del av restanseprosjektet for rydding og arkivering av analoge byggesaker. Konferer megler.

Det foreligger ferdigattest garasje datert 29.07.1985 og ferdigmelding av carport datert 16.08.1991.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende avvik er avdekket mellom siste godkjente tegninger og dagens situasjon. Bad i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som vedbod. Bod i 1. etasje er innlemmet i kjøkkenet.

Innredning av vedbod til bad og innlemmelse av bod i kjøkken ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som vedbod/bod.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 38090, tinglyst 18.06.1987, Pantsettelseserklæring: Panterett til sameiet på NOK 50 000 for å sikre sameiernes forpliktelser overfor sameiet.

Dagboknr. 142848, tinglyst 17.02.2016, Erklæring/avtale: Forpliktelse til å dekke felles drifts- og investeringskostnader forbundet med varmeanlegg i felles innkjøringsvei. Kostnadene fordeles med 1/6 på de deltakende eiendommene.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 12678, tinglyst 26.09.1953, Bestemmelse om veg: Forpliktelse til å opparbeide Birgitte Hammers vei til 8 meters bredde med kloakk når kommunen krever det. Inntil da godkjennes veien med 4 meters kjørebane. Inneholder også bestemmelser om gjerdeplikt.

Dagboknr. 13451, tinglyst 12.10.1953, Erklæring/avtale: Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Eier er forpliktet til å følge kommunens reglement, som blant annet gir kommunen rett til inspeksjon og pålegger eier ansvar for private ledninger.

Dagboknr. 16515, tinglyst 05.12.1953, Bestemmelse om vann/kloakkledning: Avtale som gir eier av gnr. 182, bnr. 782 rett til å legge og vedlikeholde vann- og kloakkledninger over naboeiendommen (gnr. 182, bnr. 467). Eierne er solidarisk ansvarlige for vedlikehold av felles ledninger.

Dagboknr. 11295, tinglyst 05.08.1968, Bestemmelse om adkomstrett: Naboeiendommen gnr. 182, bnr. 467 gis bruksrett til nødvendig adkomstvei over denne eiendommen frem til Birgitte Hammers vei.

Dagboknr. 20816, tinglyst 27.10.1975, Bestemmelse om bebyggelse: Eier av gnr. 182, bnr. 782 har samtykket i at naboeiendommen gnr. 182, bnr. 467 kan bebygges nærmere grensen enn bygningsloven normalt tillater. Dette medfører en tilsvarende begrensning for bebyggelse på egen eiendom.

Dagboknr. 15267, tinglyst 31.05.1983, Bestemmelse om vann/kloakkledning: Overenskomst mellom flere eiendommer om felles stikkledninger for vann og avløp. Eierne er i fellesskap ansvarlige for drift og vedlikehold, og det er gitt rett til nødvendig adgang for reparasjonsarbeider.

Dagboknr. 20584, tinglyst 27.04.1984, Bestemmelse om bebyggelse: Samtykke til at naboeiendommen gnr. 182, bnr. 467 kan oppføre et tilbygg 1,5 meter fra felles grense. Dette begrenser egen adgang til å bebygge eiendommen pga. krav til minsteavstand mellom bygninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Birgitte Hammers vei 8 ligger trafikkskjermet til i naturskjønne omgivelser på Nordstrand. Boligen ligger høyt og solrikt til med flott fjordutsikt. Beliggenheten er perfekt for de som ønsker nærhet til fjorden og et rikt frilufts- og fritidstilbud, samtidig som det er kort reisevei til sentrum. Fra eiendommen er det kort vei til Sæter med flere caféer, vinbar, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema 1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor, bank m.m., samt både bussholdeplass og trikkestasjon. De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Det er et godt kollektivtilbud i område, med kort vei til både trikk og buss ved Sæter, samt like kort vei til Ljan togstasjon buss også i Ljabruveien ved togstasjonen. Toget tar kun 6 min til Oslo S. (Se ruter.no og vy.no for mer informasjon og rutetider).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. kort vei til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. Skredderjordet med isbane på vinteren og sandvolleybane på sommerstid. Det er heller ikke langt til Østmarka og til området i tilknytning til Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m. En kort spasertur fra eiendommen og ned til flere badeplasser langs fjorden.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakker, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og Sats på Lambertseter.

Birgitte Hammers vei er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Solveien over høydedraget mot syd og ender som blindvei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærmiljøet, med bl.a. kun et par minutter å gå til Skredder'n Barnehage.
Eiendommen sogner til Nordstrand barne- og ungdomsskole, med kort og trygg skolevei.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert.

Eiertomt på 1 503 kvm. Tomten er felles for begge seksjonene. Pent opparbeidet hage bestående av gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Tomten skråner lett mot vest og er opparbeidet i flere nivåer i terrenget. Stor markterrasse med god plass til utemøbler samt koselig utestue.

Vedtektene regulerer disponeringen av utearealene. Delelinjen går vinkelrett ut fra skille mellom leilighetene, slik disse fremgår i første og annen etasje av bygningen. Seksjon 2 disponerer det søndre areal. Seksjon 1 har rett til bruk av adkomstvei, samt kjørerett over arealet tilhørende seksjon 2. Seksjon 1 har imidlertid ikke rett til parkering på seksjon 2 sitt areal. og er opparbeidet med blant annet grusbelagt innkjørsel, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Eiendommen disponerer en tilliggende garasje på 15 m², en frittstående carport og biloppstillingsplass på gruset innkjørsel. Det er mulighet for montering av ladeboks ved garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4644 (Nordstrandskråningen), vedtatt 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
Kyhns vei 1 - oppføring av enebolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 941,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten var kr. 8 058,- for 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 835,-
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fibernett og har avgift på kr 703,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen deler på kostnaden for strøm til varmekabler i bakken opp fra Birgitte Hammers vei.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 022 182,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
308 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stig Uno Carlsson og Ellen Kristin Eliassen

Eiendommen er seksjonert med sameiebrøk 1/2. Dersom det mottas felles regninger vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 5 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Boligstyling 30/1  kr 43 705,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 000,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 4 500,00
Foto - kveldsfoto  kr 3 950,00

Oppdragsnummer 44-0251/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25251

Sist oppdatert: 19. februar 2026 kl. 13:51