Veradammen 19

Veradammen 19, 3219 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 112, bruksnummer 650, seksjonsnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
3. etasje 91 kvm: Entré, gang, toalettrom, soverom, soverom 2, soverom 3, kjøkken, stue, bad/vaskerom, bod.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod

Boligen disponerer 1 bod i kjelleren. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 17.02.2025 utført av Fg Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Blokken er oppført i 2023 og er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning ved balkong og teglsteinsforblending. Bygningen har aluminiumsbeslåtte malte trevinduer med 3-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør og aluminiumsbeslått malt balkongdør i tre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Bygningen og leiligheten er ny og har utlukkende fått TG0 og 1 i rapporten.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Lekker og moderne selveierleilighet i 3.etasje med fantastisk utsikt til sjøen og Sandefjordsfjorden. Leiligheten er nesten helt ny, oppført i 2022/2023 og holder en gjennomgående god standard. Så her kan du flytte rett inn.

Veggoverflater er malt i en moderne og delikat fargepalett. Gulvflater har eksklusiv 1-stavs eikeparkett og fliser. Det er vinylbelegg i bod. Leiligheten har for øvrig en effektiv og god planløsning med store vindusflater som sørger for godt med lysinnlispp og fin utsikt.

Fra stuen er det utgang til en stor (18 kvm.) og solrik uteplass mot syd/vest. Uteplassen er overbygd og er pent belagt med royalimprignerte terrassebord. Her får du rikelig med plass til hagemøbler og nydelig utsikt til sjøen.

Stuen og kjøkken har åpen løsning, hvor det er plass til både spiseplass og sofa. Store vindusflater gir en fantastisk utsikt. Kjøkken er vesentlig påkostet og oppgradert ut i bra byggeleveranse, og det er montert rikelig med skap og benkeplass i tillegg til en særdeles praktisk kjøkkenøy. Integrert oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, samt kjøl/frys i høyskap medfølger. Avtrekksvifte er integrert i overskap.

Delikat flislagt bad med varmekabler i gulv. Det er montert servantskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører. Praktisk benk og overskap med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Denne enheten er innredet med 3 fine soverom, og samtlige rom har idyllisk utsikt ut over skog og natur. Det er montert lamell- og blendingsgardiner på samtlige vinduer, og disse følger med i salget.

Leiligheten har gode lagringsmuligheter i innvendig bod, samt egen sportsbod i kjeller.

Biloppstillingsplass i kjeller med direkte adkomst til heis. Det er montert el-billader ved p-plass.

Felles sykkelbod i sameiet.

Sameiet har en meget fin tomt i parkmessig stand.

Nøkkelinformasjon:
Det er tillatt å glasse inn balkonger etter godkjent søknad til Sandefjord kommune. Vedlikeholdsansvaret for innglassingen ligger på den enkelte seksjonseier, og det er den enkelte seksjonseier som bærer alle kostnader i forbindelse med innglassing.

Leiligheten varmes opp ved hjelp av elektrisk oppvarming (gulvvarme).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest datert. 02.06.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst totalt 28 servitutter på sameiets eiendom. De fleste av disse har kun historisk betydning og ingen innvirkning på dagens sameie og dagens bruk av eiendommen. Øvrige servitutter fra moderne tid omhandler blant annet rett for alle av sameiets beboere til å ferdes på felles sti øst på tomten. Sandefjord kommune har også rett og plikt til drift og vedlikehold av felles vann - og avløpsledning på sameiets tomt. Videre så har alle seksjonseierne i sameiet plikt til å være medlem i Veraåsen beboerforening. Lede har også rett til å gjennomføre nødvendig vedlikehold og reparasjoner på sameiets tomt og nettstasjon. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Velkommen til Veradammen 19!

Leiligheten ligger i et familievennlig og godt etablert boligfelt på Veraåsen i underkant av 5 km fra Sandefjord sentrum. Fra området er det gangavstand til skoler, barnehage, bussholdeplass og idrettsanlegg. Det er også kort vei til treningssenter og flott natur med fine turløyper.

Kyststien på Vesterøya kan by på 25 km med oppmerkede turløyper. Sandefjord er en idyllisk sommerby og et eldorado for vannsport. Vesterøya har noen av Sandefjords fineste badeplasser, og fra leiligheten er det gang- og sykkelavstand til flere strender.

Området byr på idyllisk skjærgård med flere øyer og et yrende båtliv i sommerhalvåret. En tur inn til Sandefjord sentrum tar ca. 15 min på sykkelsetet og rundt 8 minutter i bil. Det er også jevnlige bussavganger inn til Sandefjord. Det er umiddelbar nærhet til lekeplass og fotballbane, og ca. 1,7 km til Vesterøya idrettspark. Sandar IL drifter idrettsparken og har et bredt aktivitetstilbud som favner mange grener. Idrettsparken har to ballbaner, gresslette, flerbrukshall, lysløype og to små hoppbakker. Lysløypa på 2,1 km er en del av kyststien og flott turterreng. I Sandarhallen er det innendørs kunstgressbane.

Ytterst på Vesterøya ligger Folehavna og Folehavna fort, et ettertraktet turområde med fantastisk utsikt mot storhavet og nydelig sand- og rullesteinstrand. Turområdet har noe villmarkspreg med jettegryter og tidvis bratte svaberg. For mange er steinformasjonene verdt turen i seg selv, og det er godt tilrettelagt med broer.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Extra Framnes og Meny Indre havn. Sandefjord har hyggelige handlegater med variert utvalg, og her ligger også Hvaltorvet kjøpesenter med over 60 butikker. Fra sentrum går det daglige avganger med båt til Strømstad, noe som gir mulighet for hyggelig grensehandel. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Busstopp ligger ikke langt unna. Ved å benytte bil tar det ca. 20 min til Sandefjord lufthavn, 27 min til Larvik og 32 min til Tønsberg. Fra eiendommen er det gangavstand til skole og barnehage.

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Framnes barneskole og Varden ungdomsskole. De er også kort vei til Skagerak International School. Flere barnehager i nærområdet. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 5 549 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og parkmessig opparbeidet med asfaltert gjesteparkering, plen, lekeapparater og diverse beplantning.

Biloppstillingsplass 301 i garasjeanlegg. Det er montert el-billader på plassen. Det er gode parkeringsmuligheter på felles gjesteparkering.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et område regulert til boliger og kjørevei i følge endelig vedtatt reguleringsplan (ikrafttredelse 15.02.2007.

I følge kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område avsatt til boligbebyggelse , nåværende og hensyn friluftsliv (30 kvm.)

Fellesutgiftene er kr 4.353,- pr. mnd. og inkluderer: Kostnader til forretningsførsel, forsikring av bygg, fiberaksess (kr. 99,-), strøm fellesområder, garasjeplass, kommunale avgifter, diverse driftskostnader m.m. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Da selger ikke har bebodd leiligheten har han ingen kunnskap om årlig strømforbruk. Megler informerer om at det bør stipuleres et årlig forbruk på ca. 15.000 kWh.

Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd som leverandør av internettsignaler og har en avgift på ca. kr. 799,- pr.mnd.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 027 268,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 109 073,-/4 109 072,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
173 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 673 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Styre Eiendom AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Veradammen 19, med sameiebrøk 91/1653.

Sameiet består av 20 leiligheter og 2 næringsseksjoner (garasjeplasser).

Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.

Dugnad må påregnes etter innkalling.

Det er båndtvang for hund hele året på alle fellesarealer, ute og inne. Dyrehold må ikke påføre vesentlige ulemper for andre beboere. Det kan ikke anskaffes mer enn 1 hund eller 1 katt uten skriftlig tillatelse fra styret.

Det er tillatt å glasse inn balkonger etter godkjent søknad til Sandefjord kommune. Vedlikeholdsansvaret for innglassingen ligger på den enkelte seksjonseier, og det er den enkelte seksjonseier som bærer alle kostnader i forbindelse med innglassing.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr. 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0026/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.2526

Sist oppdatert: 27. mars 2025 kl. 15:09