Rismyrveien 34

Rismyrveien 34, 3243 KODAL
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 306, bruksnummer 119, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
Boligen:
1. etasje 50 kvm: Entré, toalettrom/vaskerom, trapperom, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 50 kvm: Trapperom, gang, tre soverom, bad og bod.

BRA-e:
Boligen:
1. etasje 21 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
Terrasse: 40 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 26.07.2024 utført av Fg Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Malt utvendig sist 2021. Grunnmur av betongdekke. Taktekkingen er av betongtakstein. Sort lakkert eller plastbelagt stål takrenner, nedløp og beslag. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass og malt hovedytterdør og balkongdør i tre. Garasje har motorisert aluminiumsport med fjernåpner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bygget er opplyst utført med radonsperre men ingen dokumentasjon foreligger.
- På bad i 2. etasje er det avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift. Takstmann opplyser at våtrommet fungerer med dette avviket.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
For øvrig normal slitasje pga. alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser at de har observert ca. 20 sølvkre eller skjeggkre siden de flyttet inn i gang/vaskerom i 1. etasjen ref. egenerklæring. De er ikke sikre på type. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Tomannsboligen ligger flott og fritt til med en solrik og barnevennlig beliggenhet i et etablert boligområde. Boligen er lyst og moderne innredet med en praktisk og innholdsrik planløsning, perfekt for barnefamilien. Veggoverflater er malt i lyse og tidsriktige fargevalg. Gulv har for det meste laminat og flis. En av veggene i stuen er pent belagt med skifer. Fra stuen i 1. etasje får du direkte utgang til hagen og nydelig uteplassen mot vest/nord. Hagen grenser til natur og skog.

Kjøkkenet har åpen løsning mot spisestuen og er praktisk utnyttet. Innredningen er fra byggeår med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Våtromsplate på vegg over benk. Det er kun følgende hvitevarene som følger med: Integrert komfyr, nedfelt induksjonstopp, oppvaskmaskin. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk (oppvaskmaskin ble kjøpet i 2023). Kjøleskapet er frittstående og medfølger ikke.

Bad i 2. etasje med flis på gulv og baderomsplater på vegger. Varmekabler i gulv. Av utstyr er det montert baderomsinnredning, speil med lys, stor dusjkabinett fra 2023 og toalett. I boligen 1. etasje finnes praktisk gjestetoalett kombinert vaskerom med belegg på gulv og malte overflater på vegger. Det er montert toalett, servant og speil samt opplegg for vaskemaskin.

Boligen har egen garasje og bod med gode lagerinsmuligheter.

Boligen ble oppført i 2010 og takstmann opplyser at boligen fremstår normalt godt vedlikehold uten registrerte svekkelser, utover normal slitasje og elde.

Nøkkelinformasjon og oppgraderinger:
* Lekker halvpart av tomannsbolig fra 2010.
* Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass
* Sol fra morgen til kveld
* God standard og fin planløsning.
* Balansert ventilasjonsanlegg.
* Stille og usjenert beliggenhet, i blindvei.
* Kort gangavstand til skole, barnehage, matbutikk, off. kommunikasjon m.m.
* 3 soverom og 2 wc.
* Nytt gulv ble lagt i stuen i 2017.
* Boligen bla malt utvendig i 2021.
* Skifte av dårlige terrassebord samt oljet terrassen i 2023.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stuen. Varmekabler i 1. etasje og på bad i 2. etasje. Ellers vanlig elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tomannsboligen, datert 15.06.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke ombygging fra carport til dagens garasje samt oppføring av pergola med tak i hagen. Det er ikke kjent om dette tiltaket er søknadspliktig heller ikke om tidligere eier har søkt eller fått dette godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Videre er vegg mellom kjøkken og stuen fjernet etter at ferdigattest ble gitt. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom. Dagboknr 879634, tinglyst 18.11.2009, type heftelse: Erklæring/avtale: Solidarisk ansvar for vedlikehold av lekeplassen på gnr 306, bnr 124 i samarbeid med velforeningen. Dette ansvaret deles med gnr. 306, bnr. 118, 119, 120, 121, 122 og 123 (de nærmeste naboene). Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelse og servitutt.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Velkommen til Rismyrveien 34. Kodal er et tettsted beliggende ca. 12 minutters kjøring fra Sandefjord. Her er gode oppvekstsvilkår, hvor natur og friluftsliv sentrale elementer. Boligen ligger også nær Kodal barneskole, Kodal hallen og barnehage. Kodal barneskole sto klar våren 2020 og er nok kanskje den mest moderne barneskolen i Sandefjord kommune. Bygdas ungdomslag er meget aktive og arrangerer teater, revyer og konserter på Vonheim. Kodal IL arrangerer blant annet Gråtassen/ Kodalmila. Og for de som er glade i naturen er stedet kjent for flotte turstier og skiløyper. Turstien starter i Kodal sentrum og følger en godt merket trasé opp til Kjempeås/Stiåsen. Langs stien finnes en rekke informasjonsplakater og på toppen av åsen ligger en bygdeborg fra ca. år 400 e. Kr. Nylig fikk Kodal egen frisbeegolf-bane med 19 kurver. Rismyrfeltet ligger på østsiden av Kodal. Her bor man stille og rolig i barnevennlige omgivelser. Solen kan nytes fra tidlig om morgenen til godt ut på kvelden. Boligen har en meget flott beliggenhet og grenser i dag til blant annet skog og natur i usjenerte omgivelse. Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning i Kodal!

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er kort vei til Kodal barnehage og Kodal barneskole. Våren 2020 sto nye Kodal barneskole og idrettsanlegg ferdig. Det er flotte uteområder på skolen med lekeapparater, fotballbane og flerbrukshall. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon

Eiertomt på 451 kvm med landlig og idyllisk beliggenhet, skog og natur har du rett i nærheten. Rismyrveien 34 ligger i en stille og rolig gate/blindvei med lite trafikk og støy. Flott uteplass bak boligen mot vest/nord, hvor det er bygd en terrasse på cirka 40 kvm. Det har også blitt satt opp en frittliggende pergola med tak som er den perfekte samlingsplass for å nyte varme og lange sommerkvelder. Terrassen har god plass til hele familien. Utearealet og hagen kan med trygghet beskrives som usjenert og man kan slippe ungene ut for lek og gøy hele året. Det er gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt garasje.

Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan Steinrønningen datert 28.10.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger også i kommuneplan datert 21.9.2023 avsatt til bolig.

Det pågår/planlegges bygging naboeiendommen Rismyrveien 29. Det planlegges en utbygging på mellom 8 - 12 boenheter. Eksisterende bebyggelse er foreslått revet. Eksisterende lekeplass i området planlegges oppgradert som del av tiltaket. Eiendommen ligger ca. 25 meter sør for Rismyerveien 34. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Videre så opplyses det at

Kommunale avgifter er kr 14.222,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.518,-
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 1.238,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
 Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 861 954,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 275 426,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke - Leilighet (valgfri)
--------------------------------------------------------
98 200,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 588 200,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Yasmin Kristiansen og Anders Patrick Kristiansen

Eiendommen er seksjonert med sameiebrøk 1/2
Sameiet består av 2 boliger.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Vedlikehold av den enkelte seksjon tilfaller eier fult ut.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0248/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24248

Sist oppdatert: 06. november 2024 kl. 12:40