Valdresgata 16C

Valdresgata 16C, 0474 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 324, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
4. etasje 47 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod.
6. etasje 5 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer én kjellerbod og en loftsbod på hhv. 2,5 kvm og 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.10.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik som krever tiltak)
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15 og 30 mm i leiligheten. Dette er en eldre bygård hvor dette er å forvente, det vil derfor ikke være rasjonelt å gjøre noe med, med mindre boligen skal totalrenoveres en gang i fremtiden.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som resultat av alder, slitasje, skader m.m. som kan kreve tiltak)

Utvendig:
- Vinduene er av eldre dato og det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Påregnelig med utskiftning av balkongdør på sikt som følge av alder. Det er vanskelig å si når strakstiltak vil være nødvendig, men mer enn halvparten av anbefalt brukstid er overskredet.

Baderom:
- Overflatene ser visuelt bra ut, men det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. TG2 settes av hensyn til alder.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen, og TG2 settes med hensyn til alder.
- Det er ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre evt. lekkasje fra innebygget sisterne.
- Kun naturlig ventilasjon, dette gis som regel TG2.

Kjøkken:
- Kullfilterventilator og kun naturlig ventilasjon, dette gis som regel TG2.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.

Elektrisk anlegg:
- Tilstandsgrad 2 er satt av hensyn til at det ikke er utført en offentlig kontroll av det elektriske de siste 5 år og at det kun er fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Brannbalkongen er ikke vurdert da det ikke skal være møblering eller opphold på balkongen utenom ved rømming.
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner i mur og betong.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 1 år og 9 md. i boligen, som ble kjøpt i 2023.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Krogsveen v/ Sandra Bylin har gleden av å presentere denne klassiske leiligheten med et moderne uttrykk, og en lys, luftig og romslig planløsning. Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet i byggets fjerde etasje.

Med utsikt over Hallénparken og sameiets frodige bakgård oppleves leiligheten som usjenert - her bor du fritt til med lite innsyn.

Fra kjøkkenet er det utgang til en romslig brannbalkong som byr på ettermiddagssol. Videre har boligen en sosial oppbygging hvor stuen har en god kommunikasjon med kjøkkenet, et luftig soverom av god størrelse med høy og fri utsikt og et pent baderom. Det er gulvvarme på baderommet, i entreen og kjøkkenet.

For deg som ønsker å bo supersentralt med kort vei til alt av kollektiv- og servicetilbud, men samtidig ha en skjermet beliggenhet uten gjenboere er dette en leilighet som du må se - her kan du flytte rett inn, her trenger du kun egen tannbørste!

Nærmere innhold:

Stue:
Pen stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er et stort vindu som gir svært gode lysforhold, og som igjen gir en fantastisk atmosfære. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet er romslig og har en spennende form hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. God plass til en romslig spisestue - her kan man invitere gjester uten å bekymre deg for plassmangel. Den varmende peisovnen er et pent møbel i stuen, samtidig som den generer god varme. Veggflatene er malt i en lun og moderne farge som står fint til det lyse, malte tregulvet.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og har rikelig med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet vender inn mot stille og rolig parkområde med tilnærmet ingen trafikk. Store vindusflater bidrar til rikelig med naturlig lys inn i rommet, her kan man sove med soveromsvinduet åpent hele året. God lagringskapasitet i romslig, plassbygd skyvedørsgarderobe med speildører. Soverommet er malt i en lun farge på veggene som gir en god atmosfære å sove i, og malte, originale tregulv.

Kjøkken:
Flott, nyere kjøkkeninnredning med svært god benk- og skapplass. Kjøkkenet er meget romslig med god plass til stort kjøkkenbord hvor man kan spise alle døgnets måltider om ønskelig. Innredning med laminat benkeplate, nedfelt sort oppvaskkum og ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp med kullfilterventilator over og kjøl-/fryseskap. På kjøkkenet har rørlegger lagt opplegg til vaskemaskin, og vaskemaskin som passer inn skap med mulighet for å lukke dør er satt inn. Utgang til brannbalkong på kjøkkenet skaper en meget god romfølelse samt flott utsyn mens man kokkelerer. Lekkert, enstavs laminat er lagt på gulvet og både på kjøkken og i gangen er det lagt varmekabler.

Brannbalkong:
Fra kjøkkenet er det direkte utgang til solrik, vestvendt brannbalkong. Her har du plass til koselig utemøblement hvor du kan nyte en sen lunsj, eller kanskje en middag i ettermiddagssolen? I følge selger er solen her fra ca. 14.00 til 19/20.00 på sommerhalvåret. Brannbalkongene brukes flittig av beboerne til spising, soling og dyrking av blomster om sommeren - fint å nevne at møbler ikke skal stå i veien for å bruke brannbalkongen som rømningsvei.

Baderom:
Pent flislagt bad med moderne innredning og downlights i himling samt varmekabler i gulv. Badet har dusj på gulv med innfellbar dusjvegg, servant med skapinnredning og klosett med vegghengt klosettskål. En plassbygd hylle ved toalett og et plassbygd speilskap over servant.

Entré:
Lys og romslig entré/gang med direkte adgang til leilighetens kjøkken og stue samt baderom - noe som understøtter boligens gode planløsning. Entreen er malt i en innbydende, lun farge på vegger og på gulvet er det lagt enstavs laminat med varmekabler. Dette skaper et meget godt førsteinntrykk i en ellers strøken leilighet.

Diverse:
- Arealeffektiv planløsning og store vindusflater.
- To boder
- Svært sentral, men rolig og tilbaketrukket beliggenhet
- Populært og hyggelig boområde
- Kort vei til kollektiv- og servicetilbud

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Vegghengte hyller og string-skrivebord i gang medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner samt varmekabler på baderom, kjøkken og entré. Vedovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1929.

Det foreligger et ekspedisjonsdokument, ferdigattestert 03.10.1940
Dette dokumentet kan være attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Videre foreligger det en bruksendring av forretningslokale til beboelse samt mindre forandrende arbeid datert 23.02.1978, tillatelse til rehabilitering av baderom i sameiet 14.07.2000 samt en henleggelse grunnet tillatelse eldre enn 3 år og ferdigattest på oppføring av balkonger datert 15.12.2015. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 52823-5, tinglyst 27.08.1986, type heftelse: Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 20 000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bruk og vedlikehold av gårdsrom, anlegg og ledninger på gnr. 225, bnr. 326 og 122. Rettigheten er tinglyst på gnr. 225, bnr. 324, dagboknr. 53466-1 og 65538-1, tinglyst hhv. 10.09.2001 og 07.10.2002.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Valdresgata 16 ligger idyllisk til på Grünerløkka, som de siste årene har etablert seg til å bli en svært populær bydel i Oslo. Leiligheten ligger rolig og tilbaketrukket til i sidegate uten gjennomkjøringstrafikk. I Valdresgata bor du rett ved Hallénparken, hvor det er fantastisk å våkne opp om morgenen med lys og fuglekvitter. Dette er en sjelden fasilitet midt i byen hvor du er et steinkast fra kjernen av Grünerløkka, gode service- og kollektivtilbud, kafeer, butikker og turstier langs Akerselva.

Her finner du flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kafeer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Dette er dager man må få med seg som beboer av Grünerløkka! Da finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er et yndet sted, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Birkelunden har forøvrig egen gjenbruksstasjon. Sofienbergparken - dette er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, by-sykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger, Dansens hus, samt Hendrix Ibsen som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Ringnes Park. Ellers har man blant annet både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller en joggetur blant hyggelige omgivelser oppover mot Maridalen. Mens Torshovdalen er den perfekte akebakke for både store og små på vinterstid!

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Biermanns gate, Vogts gate og Københavngata. I Biermanns gate stopper blant annet 12, 15 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker) samt 91 bussen og nattbussene 11N og 12N. I Vogts gate har du buss nr. 28 og fra Københavngata går buss nr. 20, 21, 28 og 33 samt flybussen til Gardermoen. Fra Torshovparken kan du ta 30-bussen rett opp til Nydalen eller ned til Oslo S samt 20 bussen mellom Bygdøy og Galgeberg. Siden du nå kommer til å bo sentralt, vil det ofte være fristende å slenge seg på sykkelen for dagens gjøremål. Oslo kommune har bysykkelordning. Stasjoner for disse syklene finner du like ved leiligheten. Tar du bilen fatt kjører du enkelt ut på Ring 1 og 2, og har samtidig rask vei opp til Sinsenkrysset og Ring 3.

Velkommen til hyggelige Grünerløkka!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1.150,7 kvm som tilhører sameiet. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, heller, bed, prydbusker og trær samt oppsatt sykkelskur og benker og bord.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, endret til S-2937 datert 01.10.1987, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17, KDP-4.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Plan/byggesaker i område:

Saksnummer: 202020274 / 2025/09104 - Vogts gate 26 - oppføring av boligbygg.
Det tidligere verkstedet er revet, og det planlegges å bygge 21 leiligheter med et samlet BRA på 1361m2 fordelt på 6 etasjer samt underetasje. Søknad om igangsettelsestillatelse ble sendt kommunen 08.10.2025.

Saksnummer: 202315257 - Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk.
Hovedhensikten med tiltaket er fremkommelighetstiltak for trikk i Vogts gate-Toftes gate, på en ca. 1,2 km lang strekning. Vogts gate og
Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Det er behov for i større grad å legge til rette for gående samt sikre fremkommelighet for kollektivtrafikken. Noe de ser på, er muligheten for å fjerne gateparkering langs trikkeskinnene.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å undersøke ytterligere ed interesse. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 767,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (grunnpakke), nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold av sameiet.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med kr 291,- fra 01.01.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Megler har ikke fått opplysninger om nåværende eiers strømforbruk, men på tilsvarende leiligheter i sameiet er det årlige strømforbruket ca. 5 500 - 6 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Det er en grunnpakke som er inkludert i felelskostnadene. Ønsker man raskere internett eller evt. TV-pakke kan dette bestilles og betales da av hver enkelt.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 156 494,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 625 974,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 365,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 213 714,- pr. 24.11.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9 072 535,- pr. 24.11.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: Nordea Bank Abp, 60308112384
Annuitetslån
Rentebetingelser: 7,00% Flytende
Innfrielsesdato: 28.09.2046

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

4 990 000,00 Prisantydning
213 714,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 203 714,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

130 070,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
141 110,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 344 824,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maria Isabel Martin Santamaria 

Leiligheten er tilknyttet Valdresgata 16 S/E, med sameiebrøk 57/2480.
Sameiet består av 43 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Fellesvaskeri i oppgang B som p.t er kostnadsfritt å bruke.
Brannbalkongene er rømningsvei og det må være fri passasje (ingen gjenstander må sperre denne).

Større foretatte påkostninger de senere år:
2025: Nytt brannvarslingsanlegg i sameiet, og nye brannvarslere i leilighetene
2022-2023: Rørspyling i alle leiligheter som har vært tilgjengelige i alle oppganger
2022: Utskiftning av røykvarsler i alle leiligheter
2021: Totalrehabilitering av tak, brannbalkonger og maling av ytre og indre fasade inkludert vinduer
2019: Sikring av dører inn til kjellerboder, maling av sykkelbod og platting
2016: Oppussing av trappeoppganger
2015: Skiftet alle ytterdører
2011: Rehabilitering av pipeløp
2009: Utbedring av tak
2009: Totalrehabilitering av fasade og brannbalkonger
2001: Rehabilitering av bad

Planlagte påkostninger:
- Det ble ikke vedtatt påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader ved årsmøte for 2025. Det gjøres oppmerksom på at dette er en eldre bygård, og påkostninger for fremtidig vedlikehold ikke kan utelukkes.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-
Visninger / Overtagelse (alle inkl.)  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 2 750,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning   kr 22 900,-
Foto - Peter Futo kr 4 500,-
Rapport fra takstmann   kr 8 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0189/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25189

Sist oppdatert: 28. desember 2025 kl. 08:38