Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er fra 1861 og ombygd på 1970-tallet, og er iht. tilstandsrapporten oppført med etasjeskillere i trebjelker.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende avvik i tilstandsrapporten:
TG2
VINDUER
- Vinduene i leilighetene med rammer og karmer av tre. Koblede rammer med 2- lags glass. Vinduene er fra 1970 og 1992. Det er stedvis oppsprukkede og malingsslitte rammer, karmer, vannbrett og utvendig belistning. På eldre vinduer må det påregnes vedlikehold, samt at enkelte kanskje må skiftes.
INNVENDIGE DØRER
- Innvendige dører er profilerte tredører. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Noen av dørene er trege å åpne/lukke. Noen av dørene har behov for justering og vedlikehold.
VÅTROM - BAD
- Overflater vegger og himling: Bad med fliser på vegg og panel i himling. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Det er trevindu i dusjen. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
- Ventilasjon: Det er mekanisk avtrekk. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
VÅTROM - BAD/VASKEROM
- Overflater vegger og himling: Bad med fliser, samt trepanel på vegg og panel i himling. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtrommet fungerer med dette avviket.
- Ventilasjon: Det er mekanisk avtrekk. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Ventilasjon: Ventilasjon av rommene, unntatt våtrom og kjøkken, er via ventiler og åpningsvinduer. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
TERRASSE
- Det er terrasse tekket med glassfiberarmert polyester. Det er nytt tredekke. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er påvist at dekke på den minste terrassen har en del sprekker og det er sprekker i underlaget/tettesjikt, Det må foretas lokal utbedring. Dekke og rekkverk bør overflatebehandles.
ETASJESKILLER
- Etasjeskillere er trebjelkelag. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
RADON
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
TOMTEFORHOLD
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
TG3
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Det er vannrør av plast (pex). Det er nytt røropplegg. Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig. Stoppekranen i rørskapet er montert feil, slik at man ikke får vridd om kranen. Hovedstoppekranen er i butikken i 1. etg. Stoppekranen må utbedres.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte avvikene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Det store badet ble totalt rehabilitert i 2022 av Lindal Hus (Paulsen AS underentrepenør) Da ble det også lagt inn nye rør opp i leiligheten fra tilkoblingspunkt yttervegg. Like før min tid ble det lagt nye rør inn fra gaten (Paulsen) pga disse var gamle og liten kapasitet. Forrige eier pusset opp det lille badet like før jeg kjøpte leiligheten og dette er hva han skriver i sin egenerklæring; Nytt sluk på gjestebad innstøpt med riktig fall. # lag smøremenbran og slukmansjett. Firma (lille bad): Rørlegger Knut Erik Svendsen.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Det store badet ble renovert i 2022 inklusive nye vannrør av Lindal Hus AS. Det lille badet ble renovert av forrige eier. Det er opplyst fra forrige eieres egenerklæring at det rørleggerfaglige ble utført av fagfolk, men flislegging ble gjort av forrige eier selv (jobbet som murer, snekker, bygningsingeniør)
Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
- Før min tid ble det registrert fukt i krypkjeller. Det ble første året jeg stod som eier ble det installert avfukter og inngått avtale med firma som jevnlig sjekker dette og avfukteren.
Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Huset er fra 1861 så skjevhet forekommer.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Fasade og inngangsdør ble malt oppp for 2 år siden av Fargerike Arendal som en konsekvens av brann hus tverrs over gaten. Dette er ikke tilfredstillende utført og vil bli gjort om i løpet av våren/sommeren som reklamasjon dvs ingen kostnader for sameiet. Firma: Fargerike Arendal.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Alt av elektriske ledninger, stikkontakter, brytere er skiftet i leiligheten. (Lindal Hus underentreprenør Arendal El Team) Forrige eier skiftet sikringsskapet (fjellheim elektro).
Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- Lindal Hus har gjennomført dette (dvs. Arendal El Team).
Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Skal ha blitt utført i forbindelse med samsvarserklæringen.
Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
- Naboleiligheten holder på med kommunen for å få godkjent rom på loftet over sin seksjon.
Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
- Dette er en pågående prosess og jeg kjenner ikke til hvor prosessen står nå.
Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
- Vepsebol i yttervegg som vil ble reparert av sameiet.
Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
- Fellesutgiftene dekker bare løpende mindre vedlikehold. Ved større ting betaler hver eier inn etter brøk.
Tilleggskommentar:
Huset er i vernesonen i Risør hvor det er strenge krav til fasadeendring etc. Til gjengjeld kvalifiserer dette til støtte fra Riksantikvaren/Fortidsminneforeningen for utvendig vedlikehold. Sameiet har blant annet fått finansiert 100% installasjon av moderne brannsentral i hele huset.