Erich Mogensøns vei 20

Erich Mogensøns vei 20, 0594 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 88, bruksnummer 300, ideell andel 1/1
Andelsnummer 303, Linderud Borettslag 2, organisasjonsnummer 955 592 611

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
13. etasje 74 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning, bad og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm:

BRA-b:
13. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en bod i underetasjen på 3 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.03.2025 utført av Anticimex v/ Anders Høiland.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 13 etasjer samt underetasje. Støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med fasadeplater og felter med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra 1987. Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har fått 68 % tilstandsgrad 1, 26 % tilstandsgrad 2 og 6 % tilstandsgrad "ikke undersøkt".

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Ventilasjon på bad (tilluftsspalte ikke etablert)
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk (tettedetaljer ved rørgjennomføring på vann og avløpsrør samt trekkerør for elektro under servant er usikker, mansjett kan ikke verifiseres)
- Ventilasjon på kjøkken (kullfilter, ikke separat avtrekk)
- Vannbåren varme (grunnet alder, ikke påviste skader/lekkasjer)
- Elektrisk anlegg (kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget grunnet manglende dokumentasjon fra tidligere eier)
- Vinduer og ytterdør (grunnet alder)
- Rekkverkshøyde på balkong (avvik fra dagens krav)

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Entré:
Romslig og innbydende entré med lekker spilevegg med oppheng for ytterklær samt stort garderobeskap med speilfronter. Entréen har i tillegg porttelefon og brann- og lydklassifisert ytterdør med kikkehull.

Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn godt med lys. Stuen har naturlig plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen har lekre detaljer som blant annet downlights og pusset betongvegg. Fra stuen har man adgang til en flott, innglasset balkong med rå utsikt. Balkongen vender mot vest og er på 9 kvm.

Kjøkken:
Flott, åpen kjøkkenløsning fra 2021 med kjøkkenhalvøy og god skap- og benkeplass. Kjøkkenet har glatte fronter med laminat benkeplate, planlimt oppvaskkum av kompositt med ett-greps blandebatteri, kullfilterventilator og integrert stikkontakt i benk. Hvitevarene er integrerte og medfølger. Det er montert komfyrvakt og lekkasjevarsler.

Bad:
Delikat, flislagt bad fra 2024 med gulvvarme og nedsenket himling med downlights. Badet inneholder vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps blandebatteri, speil med belysning, stikkontakt på vegg og dusjnisje med glassdør. Badet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Hovedsoverom:
Lekkert hovedsoverom med flotte detaljer som gir rommet en luksuriøs hotellfølelsen. Hovedsoverommet har et stort garderobeskap og god plass til dobbeltseng.

Soverom II og III:
Boligen har ytterligere to gode soverom, som begge passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

I tillegg medfølger hvitevarer på kjøkkenet.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest for eiendommen. Det foreligger tilsynsomslag med henvisning til brukstillatelse gitt 21.02.1964.

Det foreligger ferdigattest på utskifting vinduer/balkongdører, tilleggsisolering og utvendig kledning datert 26.04.1991 og ferdigattest på utvidelse av balkonger datert 30.10.1998. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Endringer fra byggetegninger: Kjøkkenet er flyttet ut i stuen. I den forbindelse så er veggen mellom nåværende kjøkken og soverom også flyttet. Dette er arbeid som normalt ikke utløser søknadsplikt.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om veg, en erklæring/avtale med vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av eiendommen, bestemmelse om vann/kloakkledning, en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om garasje/parkering med midlertidig dispensasjon fra bygningsloven, en bestemmelse om adkomstrett med bestemmelser om rettigheter/plikter til fellesareal, en bestemmelse om gjerde og en erklæring/avtale med bestemmelser om kloakk/vannledning samt adkomstrett i forbindelse med vedlikehold m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et etablert og attraktivt boligområde med lite interntrafikk på Linderud. Det er kort gangavstand til skoler for alle alderstrinn, flere barnehager, god offentlig kommunikasjon og kjøpesenter. I tilknytning til skolen ligger Linderud idrettspark og Linderud bad. Idrettslaget tilbyr aktiviteter innen fotball, friidrett, håndball, innebandy og ski. Like ved skolen ligger også Linderud gård - ett av Oslos mest fornemme gods med fantastisk hageanlegg for rekreasjon og nytelse. Gården er åpen for publikum i store deler av året og arrangerer en rekke utstillinger og konserter.

Vakre Bjerkedalen park:
Få minutters gange fra eiendommen finner man flotte Bjerkedalen Park som kan by på fine promenader, paviljong, sandstrand og dam med bademuligheter. Parken er svært pent beplantet, og en av parkens hovedattraksjoner er Hovinbekken med fossefall. Hyggelige Paviljongen Cafe finner du midt i parken.

Andre turmuligheter i nærområdet:
For ytterligere rekreasjonsmuligheter anbefales Lillomarka med fine turområder og idylliske badevann. Ved å bosette seg på Linderud har du tilgang til flotte skogsturer - kun få minutters gange fra boligen. Alpine utfordringer finner du en kort kjøretur unna, på Oslo skisenter Grefsenkollen.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop Mega, Kiwi, Rema 1000, Istanbul, Meny og Europris.

Linderud senter - 2 minutters gange fra boligen:
Linderud Senter ble bygget i 1967, og var Norges første bilbaserte kjøpesenter. Senteret ligger i Bjerke bydel i Oslo på sørsiden av Trondheimsveien, cirka fire kilometer nord for Sinsenkrysset og sentralt i Groruddalen. Senteret fremstår i dag som særdeles lekkert og tidsriktig. Senteret har i dag 60 butikker og 20 leietakere innenfor helse og velvære som er fordelt over 4 plan. Linderud Senter er størst på helse og velvære i Groruddalen(Apotek, legesenter, tannlege, optiker) Ønsker du ytterligere servicetilbud har du videre Årvoll senter, Løren Torg, samt Storo senter og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via:
Buss: Du har rikelig med buss-stopp i nærheten. Nærmeste busstopp blir Veitvetstubben som ligger 1 minutts gange utenfor boligen. Videre har du buss-stopp i forbindelse med Trondheimsveien som tar deg inn til sentrum, eller ut mot Skjetten, Lillestrøm og Lørenskog. Flybuss har du 2 minutters gange fra boligen. T-bane: Nærmeste holdeplass er Linderud T-banestasjon og ligger kun ca. 100 meter fra boligen. Fra Linderud T går linje 4 og 5 i begge retninger. T-banen bruker kun 20 min inn til Oslo S!

Med bil fra Linderud tar det ca:
4 min til Økern
6 min til Storo
6 min til Alna senter
10 min til Oslo S
10 min til Lørenskog
31 min til Oslo lufthavn

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Linderud barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, bl.a:
Linderud Gård barnhage (1-5 år) 0.3km
Madamløkken barnehage (1-5 år) 0.3 km
Sisiktoppen barnehage (1-5 år) 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33.569 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med busker, diverse beplantning, plenområder, lekeplass, sykkelparkering og asfalterte intervei.

Borettslaget har et eget garasjeanlegg og flere biloppstillingsplasser. Kun borettslagets andelseiere kan få bruksrett til garasje. Bruksrett til garasje/parkeringsplass tildeles på søknad og venteliste. Det er normalt relativt kort venteliste.
Pris garasjeplass: vanlig garasje: kr 300,- pr mnd , samt kr 10.000,- i refunderbart innskudd. Garasje med tilkobling for elbil-lader: kr 350,-, samt kr 10.000,- i refunderbart innskudd

Parkering nr. 1-19B, vis à vis Shell bensinstasjon, er avsatt til gjesteparkering. Hver andel mottar et gjesteparkeringskort.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-945 datert 03.07.62 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 510,- pr. mnd. og inkluderer blant annet: a-konto varme og varmtvann, internett, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring m.m.

Kostnader for fjernvarmeavregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 661,-
Lån kr 1 111,-
A-konto varme og varmtvann kr 900,-
Heislån 643,-
Internett kr 195,-

Nåværende eier har valgt å ikke betale for TV via felleskostnadene, men det er mulig å være med på borettslagets felles tv-avtale med Telia, mot en økning i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 140 944,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 563 777,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 2 006,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 104 435,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 38 340 061,- pr. 18.01.2024 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,8 % p.a. (flytende)
Innfrielses dato: 30.05.2037
Avdragsfrihet: Nei

5 200 000,00 Prisantydning
104 435,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 304 435,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 500,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 322 975,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Kristine Rebne og Mikkel Rebne

Leiligheten er tilknyttet Linderud Borettslag 2. Borettslaget består av 303 leiligheter.
Forretningsfører er Nordberg Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 64 61 20
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Oppgradering av stigeledninger.
- El-bil lading, 6 plasser.
- Skifte til radiatortermostater.
- Nytt betalingssystem for vaskeriene.
- Fullført omlegging av avløpsrør i kjellere.
- Rensing av ventilasjonskanalene.
- Bytte sirkulasjonspumper for varmtvann.

Fremtidige planer:
Det foreligger i følge e-post datert fra styreleder 19. mars, ingen planer om økning av felleskostnader. Borettslaget jobber etter en vedlikeholdsplan og det vil "i fremtiden" være behov for å bytte vinduer. Det må antas at dette kan føre til en økning i fellekostnader og/eller fellesgjeld.

Citycon, som eier Linderud Senter, har for noen år siden forespurt styret om mulighet for kjøp av borettslagtes område nord for blokk nr. 32. Dette er et område som i dag inneholder garasjer og parkeringsplasser. Bakgrunnen for interessen er et ønske om å utvide utvide senteret/bygge boliger (se mer info under punktet "Regulerings- og arealplaner"). Skulle det foreligge et tilbud som styret vurderer som aktuelt så vil det bli kalt inn til en ekstraordinær generalforsamling for avstemning om salg av tomten.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Meldefristen er satt til 4. april, kl. 12:00.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 39-0048/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2548

Sist oppdatert: 30. mars 2025 kl. 09:12