Almenningsveien 251

Almenningsveien 251, 1425 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 110, bruksnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 145 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 65 kvm: Entré, gang, soverom, stue og kjøkken.
Kjeller: 52 kvm: Gang, bod, vaskerom, bad og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 28 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 57 kvm: Vestvendt terrasse på 25 kvm. og østvendt terrasse på 32 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2025, utført av Anticimex v/Lars Erik Bergersen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av kjelleretasjen. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig over to etasjer. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Etasjeskille og yttervegger av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Takrenner og nedløp av metall. Boligen har glatt entrédør av tre med glassfelt og kodelås. Profilert ytterdør i kjeller av tre. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1978, 1979, 1980 og 2000. Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2002. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 15% TG1, 48% TG2, 31% TG3, 6% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Bad: Pga. høy alder og slitasjegrad.
- Vaskerom: Pga. høy alder og slitasjegrad.
- Ildsteder inne i boligen: Det er ikke etablert ubrennbar plate under ildsted i kjeller.
- Utvendige trapper: Deler av trappen mangler rekkverk. Rekkverk må etableres.

TG2
- Kjøkken: Vannrør pga. alder. Utførelsen med tanke på finishdetaljer vedrørende kjøkkenplate mellom benkeplate og overskap bærer preg av ufagmessig utførelse. Kjøkkeninnredningen har stedvis noe skjevheter. Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand.
- Ventilasjon: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.
- Rom under terreng: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i gang. Etasjen har vegger under bakkenivå som stedvis er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen.
- Uinnredet kaldtloft: Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere.
- Innvendige trapper: Rekkverket i trappeåpningen har åpninger på mer enn 0,10 meter.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader.
- Vannrør av typen kobber: Pga. alder.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Hovedstoppekran: Pga. alder.
- Avløpsrør: Pga. alder.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget.
- Fasader inkl. kledning: Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
- Terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Grunnmur: Pussavskalling/avflassing av maling er stedvis observert på grunnmur.
- Drenering: Pga. alder. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Vann- og avløpsledninger: Boligen har brønnvann. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten. Alder tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vannrør med tilliggende utstyr. Avløpsrør, samt biovac minirenseanlegg.
- Garasje: Pga. alder.
- Det har vært mus på loftet, men Anticimex har utbedret og tettet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

- Det har vært sotbrann i pipeløp ved bad i underetasje i 2025. Skadene er utbedret av Ocab AS som forsikringssak (IF Forsikring). Jobben er nylig ferdigstilt og dokumentasjon vil bli oversendt til megler fra selger.

- Det er lagt nytt tak, montert nye lamper, speil og strøm på badet i kjelleretasjen, etter sotbrann. Utført i 2025.
- Ny varmtvannsbereder i 2022.
- I 2021 ble det montert nye rør på vaskerom.
- Det ble drenert rundt boligen i 2020.

Enebolig på stor tomt med fine uteplasser og hage. Boligen har parkering i garasje med elbillader, samt plass til flere biler på egen gårdsplass. Her bor du i landlige og flotte omgivelser, med kort kjøreavstand til Ski sentrum. Her våkner du opp til fuglekvitter hver morgen og har du behov for mer urbane gleder er det kun 10 minutter til Ski sentrum. Ski kan by på er stort utvalg av fasiliteter med blant annet Ski Storsenter, restauranter/kaféer, servicetilbud og Follobanen som tar deg inn til Oslo på bare 12 minutter.

I tilknytning til inngangspartiet er det en vestvendt terrasse på ca. 25 kvm. Terrassen har plass til diverse hagemøbler. Det er montert markise for de varmeste sommerdagene og det er port ut til inngjerdet hage.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en lys, flislagt entré med knaggrekker for å henge av seg ytterklær.

Stue: Stuen er romslig og har laminat på gulv, malte glatte veggflater og himling med malte takplater. Rommet kan enkelt deles inn i ulike soner for både sofagruppe og spiseplass. Det er god plass til en stor hjørnesofa med tilhørende stuemøbler. Spisebord og stoler kan plasseres i praktisk nærhet til kjøkkenet. En sentralt plassert peisovn sørger for ekstra varme og hyggelig atmosfære. Fra stue/kjøkken er det utgang til en østvendt terrasse på ca. 32 kvm.

Kjøkken: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, med skapfronter i glatt/profilert utførelse og laminert benkeplate. Mellom benkeplate og overskap er det montert kjøkkenplater, og det er praktiske stikkontakter under overskapene. Kjøkkenet har nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur. Av hvitevarer finnes frittstående oppvaskmaskin, stekeovn med keramisk topp og kjøleskap med frysedel. Ventilator er integrert og tilkoblet avtrekk. Gulv er belagt med laminat, veggene har malte, glatte overflater, og himlingen er utført med himlingsplater.

Soverom: Boligen har et romslig soverom i 1. etasje og et rom benyttet som soverom i kjelleretasjen. Soverommet har plass til seng, nattbord, garderobeskap og skrivebord. Fra soverommet er det adkomst til uinnredet kaldtloft, via takluke og stige.

I gang ned til til kjelleretasjen er det montert luft-luft varmepumpe. Det ble utført service på varmepumpen i 2025.

Kjeller:

Kjelleretasjen består av gang, bad, vaskerom og rom benyttet som soverom.

Rom benyttet som soverom: I rom benyttet som soverom er det en Jøtul vedovn. Det er laminat på gulv og rommet er innredet med dobbeltseng og nattbord. Deler av rommet er delt av med en skyvødør inn til et rom benyttet som walk in-closet.

Bad: Flislagt bad av eldre dato, med gulvvarme og himling utført i trepanel med downlights. Badet har vegghengt innredning med heldekkende servant og ettgreps armatur, samt speil med belysning og stikkontakt. Dusjsonen består av en dusjnisje med glassbyggerstein, dusjforheng og veggmontert ettgreps dusjarmatur. Det er gulvstående toalett og mekanisk avtrekksvifte plassert i yttervegg. Det er lagt nytt tak, montert nye lamper, speil og strøm på badet, etter sotbrann. Dette ble utført i 2025.

Vaskerom: Vaskerom fra eldre ukjent årstall med belegg på gulv, vegger i malt murpuss kombinert med trepanel, samt himling i trepanel. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ettgreps armatur. Over servanten er det speil med belysning og stikkontakt. Det står et frittstående badekar med dusjarmatur, og avtrekket ivaretas av en mekanisk vifte plassert i yttervegg. Fra vaskerommet er det egen dør ut.

Bod/oppbevaring: I kjelleren er det en bod med plass til oppbevaring. Det er også lagringsplass under trapp.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Kjøleskap og oppvaskmaskin.

Boligen er elektrisk oppvarmet, kombinert med vedfyring og luft til luft varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.01.1967.

Det foreligger ferdigattest på garasjen, datert 18.09.1969.

Det foreligger dispensasjon og tillatelse for oppføring av uthus for bruk som hundekennel, datert 26.03.2021.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av kjelleren i boligen. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr. 29157, tinglyst 14.01.2010, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler en naboavtale der rettighet hefter i knr. 3207, gnr: 110, bnr: 16. Eier av Almenningsveien 251 gis rett til å benytte og vedlikeholde rør fra renseanlegg til lukket bekk, på eiendom med gnr. 110, bnr. 16.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Eneboligen ligger i naturskjønne omgivelser i Almenningen, ca. 7,6 km. nordøst for i Ski sentrum.

Rett utenfor stuedøren finner du ypperlig terreng for soppturer, og du kan studere dyrelivet på nært hold. Nærmeste servering på tur i marka er Sterkerud. I tillegg er det kort vei til Sørmarka med skiløyper, skistuer og akebakker om vinteren, samt terrengsykkelstier, fiskevann og kanomuligheter om sommeren. Tussetjern har badebrygge, svaberg og en fin tursti rundt vannet. Ved Breivoll innerst i Bunnefjorden finner du mange små sandstrender, store grøntarealer, kiosk, stupebrett og fiskeplass.

Flere aktive idrettslag og andre organisasjoner i nærområdet sørger for et bredt aktivitetstilbud. Det er kort vei til lekeplass, skøytebane, svømmehall og et flott idrettsanlegg med fotballbaner og idrettshall. Norges største fornøyelsespark; Tusenfryd ligger bare en kort biltur unna, med et vell av attraksjoner for både små og store.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Meny og Coop Extra. Ønsker du ytterligere servicetilbud, har Langhus Senter et variert serviceutvalg. Ski Storsenter med 145 butikker, restauranter, kino, bibliotek, bowling og legesenter er et populært møtested i kommunen. Tog og buss stopper ved hovedinngangen. Det er også kort vei til Vinterbro handelspark.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nærmeste barnehager er Skoghus barnehage, Bakkebygrenda barnehage og Langhus barnehage. Barne- og ungdomsskole på Langhus og i Ski. Videregående skoler i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.622 kvm. Tilnærmet flat tomt som går over to nivåer. Tomten er opparbeidet med gruset gårdsplass, gressplen, trær og diverse beplantning.

Parkering i frittstående garasje med elbillader, samt biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat avløp/Biovac. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat avløp kobler seg til det offentlige avløpsnettet når dette er praktisk mulig. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat borrevann. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 03.05.2023 avsatt til: LNRF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- H740: Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markalova).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 17.389,- i 2025. I dette inngår gebyr for slam, renovasjon og feiing/tilsyn.

Privat snøbrøyting/strøing: kr 6.500,- pr. år.

Tømming av slamavskiller skjer to ganger i året og koster kr 2.200,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.000,- pr. år/30.000-40.000 kWh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.000,-

Tv er levert via Telia (parabol). Pris er ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Internett via Get/mobilt bredbånd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.116.573,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10.000.000, og deretter 70% av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
142 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vibeke Alver Sandahl og Jon Sandahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 43.000,- av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 40.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger pr. stk. (første gratis)/overtagelse: kr 2.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant: kr 537,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune: kr 3.300,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Buysure - 5,52 promille av salgssummen kr 4 900 000,-: kr 27.048,-
Fotopakke Enebolig inkl. høydefoto, inkl. drone: kr 5.500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 19.950,-

Oppdragsnummer 46-0131/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25131

Sist oppdatert: 12. februar 2026 kl. 16:48