Refsahlveien 83

Refsahlveien 83, 1634 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 696, bruksnummer 24

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
Kjeller 33 kvm: Kjellerstue , Gang , Bad/vaskerom , Uinnredet kjellerrom
1. etasje 65 kvm: Entré , Toalettrom , Kjøkken , Soverom , Soverom 2, Stue

BRA-e:
Fritidsbolig:
Kjeller 7 kvm: Bod m/ utvendig adkomst, Bod m/ utvendig adkomst 2
1. etasje 1 kvm: Bod
1. etasje 5 kvm: Uthus

BRA-b:
Fritidsbolig:
1. etasje 17 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 49 kvm: Terrasser over 2 nivåer

GUA kjeller oppmålt til ca 40 kvm og GUA 1 etasje oppmålt til ca 83 kvm.

Innglasset terrasse er ikke med på plantegning, og deler av arealet i kjeller som er innredet, er tilleggsdel. Det fremkommer ikke i dokumentasjon om det er søkt/meldt og gitt tillatelse for innglasset terrasse, eller bruksendring fra tilleggsdel til hovedel i kjelleren.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 17.06.2024 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsbolig oppført i 1963 iflg. eier. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse og fasade/kledning har liggende bordkledning. Taktekkingen er av betongtakstein, og papp. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. I kjelleren er det eldre malte trevinder med enkle glass, 2 enkle glass, og 2-lags isolerglass. Malte trevinduer med 2-lags glass i første etasje.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Utvendige trapper - Utvendig er det støpte trapper- Det er ikke montert rekkverk. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat kr. 10 000 - kr 50 000,-

Bod m/utvendig adkomst - Bod i mur konstruksjon, og med tak av støpt dekke (under terrassegulvet). Det observeres fuktgjennomtrengning fra taket, og det er sprukket i himling antagelig som følge av korrosjon i armering.

Pipe og ildsted - Boligen har mursteins pipe, anboret med en eldre åpen murt peis med innsats i kjellerstuen, og eldre vedovn i stuen. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe og pipevanger er ikke synlige.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Deler av pipa er innkledd med skap på kjøkkenet, og dette generer automatisk TG 3 etter NS 3600.
Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Pipevanger må gjøres tilgjengelig og det må foretas lokal utbedring. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Drenering- Eventuell drenering antas å være original. Deler av hytta har trolig ingen drenering (vanninnsig i krypkjeller). Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det må utføres lokale tiltak. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Terrengforhold - Tomten er skrånende. Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. Deler av terrenget har terrengfall inn mot bygningens grunnmur.
Det må foretas terrengdrenering på eiendommen. Sintef byggforsk anbefaler 1:50 fall 3 meter bort fra husets grunnmur. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Rom under terreng - Punktet må sees i sammenheng med "drenering". Gulvet er av betong, dels belagt med skipsgulv og fliser. Veggene har betong/mur og panel. Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking . Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Krypekjeller - Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Bedre ventilering må etableres.
Det anbefales å avtrette groper hvor det dannes seg vannansamling, samt etablere fuktsperre på terrenget for å begrense fordampning fra grunnen mest mulig. Nærmere undersøkelser må foretas for å kartlegge omfang av tiltak. Det må gjennomføres tiltak med å lede vannet bort fra krypkjeller og kjeller, da slike konstruksjoner er en utsatt konstruksjon. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Bad/vaskerom i kjeller - Det er 2 stk. plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet og det er ingen synlig membran inn mot sluket som ligger utenfor dusjhjørnet.
Eventuell membran ligger skjult under fliser/bak trepanel, og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser, og utføres eventuelle tiltak for å lukke avvik. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Ved fuktmåling i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom, måles høye fuktverdier. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Avtrekk på kjøkken - Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Ved funksjonstest med papirtørk registreres ingen avtrekks funksjon. Foreta ytterligere undersøkelser og utført tiltak/eventuelt skifte ventilator. Kostnadsestimat Under 10 000,-

Elektrisk anlegg - Det registreres løse kabler (kabler som ikke er tilstrekkelig klamret/festet) et par steder, noe som gjør at hele det elektriske anlegget får TG 3. Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget i løpet av de siste 5 årene. Det anbefales på generelt grunnlag en gjennomgang av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. Kostnadsestimat for kontroll: Under 10 000

Det er i tillegg gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på flere bygningselementer (32 kontrollpunkter). Eiendommen holder en noe eldre standard, og generell oppussing/modernisering må påregnes. Se supplerende tekst og beskrivelse om de forskjellige TG 2 punktene i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats - Firmanavn - Lyn Elektriske
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Varmekabler og annet elektrisk arbeid
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja Firmanavn Lyn elektriske
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Avløp gjort av faglært rørlegger

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller?
Ja -Ringmerking på Berg forårsaker at regnvann kan sildre inn. Regnvann lekker også litt inn i teknisk rom i kjeller.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats Firmanavn- Egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Skiftet dekke på terrassen. Utbedring skråtak over soverom.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare,
tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja - Anmoder kjøper om å holde takrenner rene. Noe lekkasje rundt noen vinduer i sommerstuen under regnvær. Arbeidet med innsetting av vinduene der ble utført av Glassteam.

Se flere punkter i selgers egenerklæring

Hyttas standard er hovedsakelig av eldre årgang og dels fra byggeåret. Utvidelser gjennom tilbygg samt utskiftning/oppgraderinger er utført over tid, av den grunn har overflater og utstyr varierende alder og tilstand. Ytterligere oppgraderinger må påregnes på bakgrunn av blant annet alder og avvik.

Innvendige overflater på gulv, vegger og himlinger er i stor grad av heltre som naturlig fremmer lunhet. Himlinger og flere vegger er malt, ubehandlede flater er det relativt enkelt å overmale om et mer tidsaktuelt uttrykk ønskes. Tradisjonelle stavgulv som finnes blant annet i stuen kan det være vel verdt å foredle og videreføre.

På kjøkkenet er store deler nylig skiftet ut, mye av innredningen inkludert. Overskap er av eldre årgang. Hvitevarer i form av oppvaskmaskin samt kombiskap og komfyr av eldre årgang medfølger. Ventilatoren har ingen avtrekksfunksjon og er av den grunn gitt TG 3.

Foruten stue og kjøkken inngår også to soverom i første etasje, i tillegg til toalettrom med gulvvarme. Badet finnes i kjelleren og ble etablert rundt 2014. Badet har også gulvvarme, samt fliser på gulvet og veggene i dusjsonen. TG 3 er gitt forhold knyttet til badets membran.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, trebord og fliser.
Innervegger: Trepanel, plater, panelplater, fliser og malt puss.
Himlinger: Trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminert hvit benkeplate. Helstøpt servantbenk i kompositt med ett-greps blandebatteri. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap (defekt).

Toalettrom: Servantskap med profilerte hvite fronter, laminert hvit benkeplate og nedfelt servant i stål med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilert hvit front. Gulvmontert klosett.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjnisje. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, eldre kjøleskap, eldre komfyr og vaskemaskin medfølger.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring og varmepumpe i kjellerstuen. Hytta har naturlig ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1963

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger godkjente byggningstegninger for rehabilitering av hytte med planskisser datert 16.9.1999 men ingen ferdigattest på tiltaket.

Endring fra byggningstegninger datert 16.9.1999 opp mot dagens bruk
Innredning av kjeller foruten peis- stue er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggningstegninger datert 16.9.199 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det er ikke fremlagt tegninger fra kommunen som viser innglasset terrasse Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om/bruksendret eller godkjent.
Det er ikke fremlagt tegninger fra kommunen som viser tilbygg med del av kjøkken ved terrasse i 1 etasje . Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent.
Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og at det må tilbakeføres Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Ett soverom i første etasje er opprinnelig byggemeldt som stue.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen.
Dagboknr 400587, tinglyst 26.3.1961, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. - Denne omhandler at denne eiendommen har den samme adkomst til tomten både sjøvei og landvei som grunneieren har den gang tomten ble solgt ut fra hovedbølet
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

På Roppestadholmen finnes veletablert fritidsbebyggelse som er oppført spredt i terrenget og omgis av skjermende furuskog. Trærne skjermer effektivt mot både vind og innsyn fra naboer.

Vannkanten i Ødegårdskilen er lett tilgjengelig til fots - like øst for eiendommen. Allerede rett utenfor kilen finnes den omfangsrike Hvaler-skjærgården med et rikt antall øyer og holmer.

På land finnes det et rikt antall turmuligheter i det omfangsrike Torsneslandet, deriblant flere idylliske bukter og viker. Landeveiene omkring er også velegnet for sykkelturer, og til nærbutikken tar det kun ett kvarter med sykkel eller fem minutter med bil.

Til sentrum av Fredrikstad samt ærverdige Gamlebyen tar det ca. 15 minutter med bil, til E6 ved Sarpsborg ca. 25 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på  ca 1 883 kvm. Særdeles solrik tomt. Tomten er skråned og består for det meste av naturtomt . Flere solrike uteplasser i grønne omgivelser hvor du kan du nyte stillheten og den friske sjøluften. Det er felles brygge tilhørende Ødegårdkilen båtforening ca 150 meter fra eiendommen, men hytta har ingen båtplass per i dag.

Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medførearealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.
Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar via eget veilag i velforeningen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger i tilknytning til Ødegårdkilen vann og avløpslag. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til eiendommen

Vann og avløpslaget har egen nettside: https://www.ovasa.no/ Ødegårdkilen vann og avløpslag

Eiendommen er regulert til Fritidsbebyggelse, friluftsområde i henhold til reguleringsplan Roppestadholmen gnr. 694 bnr. 2 (hytteområde) og Reg. endring for Roppestad, småbåthavn gnr. 296 bnr. 2 Ødegårdskilen datert hhv. 21.10 1993 og 16.6 .1994 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål Fritidsbebyggelse, LNF 5100 tiltak for stedbunden næring og LNF 5200 - spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 669,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann Hytte, avløp Hytte, Hytterenovasjon og feiing/tilsyn Hytte.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr. 6 662,- i 2025. Dette blir fakturert sammen med de kommunale avgiftene

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,- pr år.
Eiendommen har en årlig forsikringspremie på kr 3 300,-
Velavgift til Refsahlholmen velforening kr 1075,- pr. år. som inkl. privat veilag som utgjør kr 825.
Ødegårdkilen Vann og avløpslag kr 3.750,-
Eiendommen er tilknyttet fiber som leverandør av tv/rikstv og avgift vil variere på hva slags pakkeløsning man velger. Tv-tuner/dekoder medfølger

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 133 058,- ifølge skatteetaten.

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 988 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torbjørn Gustav Postholm

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Ødegårdskilen. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet (rødt skjema) om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Refsahlholmen velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,35% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 21.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 25 500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0212/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24212

Sist oppdatert: 26. april 2025 kl. 09:44