Ole Bulls gate 45

Ole Bulls gate 45, 0475 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 125
Andelsnummer 104, Borettslaget Torshov Kvartal XIII, organisasjonsnummer 864 404 332

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
1. etasje 40 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og toalettrom.

BRA-e:
Loft 4 kvm: Bod.
Kjeller 10 kvm: Bod.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på ca. 6 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m².

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.11.2025 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et boligbygg over tre etasjer samt kjeller og loft, oppført i 1924. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn, og har grunnmur, bærende vegger og skillende dekker av betong og murkonstruksjoner. Yttervegger har malte flater. Yttertaket er en trekonstruksjon tekket med takstein, med renner og nedløp av metall. Skorsteinen fra byggeår ble rehabilitert i 2024. Leilighetens vinduer har karmer av tre og to-lags glass fra 2007. Entrédøren er fra ukjent årstall i Brannklasse B30 og lydklasse 35dB, og de innvendige dørene er glatte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad:
Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Overflater gulv: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid

Toalettrom:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sanitærutstyr / innredning: Servant har sprekk/riss i porselen. Ukjent årsakssammenheng. Utskifting anbefales.
- Overflater gulv: Gulvoverflater er malingsslitt. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom:
- Ventilasjon: Boenheten mangler ventilering (tilførsel av frisk luft), utover muligheten for åpning av vinduer. Bedre ventilering av leiligheten anbefales som tiltak.
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskillere - 1.Etasje:
- Skjevhetsmåling: Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm i entré.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Elektrisk arbeid: Feilsøking og utbedring av jording, samt festing av stikkontakt i stue. Samsvarserklæring foreligger.

2021:
- Reparasjon av vannrør.

2019:
- Ny kjøkkeninnredning installert.
- El-anlegget i leiligheten oppgradert.

2015:
- Ny varmtvannsbereder på ca 120 liter installert.

2013:
- Oppgradert bad.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Rehabilitering av pipeløp, finansiert via fellesgjeld.
- Takreparasjoner, finansiert via fellesgjeld.

2023:
- Nyasfaltering av bakgården.
- Endring av søppelløsning.
- Reparasjon av inntaksledningen utenfor Johan Svendsens gate 1.

2007:
- Utskifting av vinduer med karmer av tre og to-lags glass.

Andelsleilighet i bygning fra 1924. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur, bærende vegger og skillende dekker av betong og murkonstruksjoner. Yttertaket er en trekonstruksjon tekket med takstein. Renner og nedløp er av metall. Skorstein fra byggeår ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2024. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2007. Entrédør i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles trappeoppgang. Det er registrert noe merkbare skjevheter i boligen, med en forskjell på 12 mm i entré over 2,0 meter. Byggetegninger ble ikke fremlagt ved befaring, noe som medfører usikkerhet rundt lovligheten. Boligen har naturlig ventilasjon, og bedre ventilering anbefales. Det er stedvis knirk i gulvflater i øvrige rom.

Overflater og innredninger:
Gulv:
Fiskebensparkett i øvrige rom. Flislagt gulv på bad og toalettrom.

Innvendige vegger:
Malte flater i øvrige rom og toalettrom. Flislagte vegger på bad.

Himlingsflater:
Malte flater i øvrige rom og toalettrom. Nedsenket himling med downlights på bad.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2019 med benkeplater i kompositt, oppvaskkum med ett-greps armatur, og flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Overbelysning og stikkontakter over benk. Integrerte hvitevarer: kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp med integrert ventilator. Lekkastestopper under oppvaskkum og komfyrvakt tilkoblet platetopp.

Baderom:
Badet, modernisert i 2013, har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Utstyrt med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil, belysning og stikkontakt. Dusjhjørne med glassdør/vegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom:
Toalettrom fra byggeår 1924 med flislagt gulv, malte vegger og himling. Utstyrt med servant med ett-greps armatur, speil og stikkontakt over servant, samt et gulvstående toalett. Stråleovn montert på vegg over dør for oppvarming.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
Kombi vaskemaskin.

Elektrisk oppvarming. Gulvvarme på bad. Stråleovn på toalettrom. Vedfyring med peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 16.05.1922, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest på innvendige forandringsarbeider i første etasje datert 31.01.1978 med forutsetning at wc rommet får forskriftsmessig avtrekk over tak. Rørleggerarbeidet må anmeldes til og godkjennes av vann- og kloakkvesenet. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1954/417294-43/105 23.09.1954 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 70 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 2,507
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
KONTRAKTEN KAN PANTSETTES
MED FLERE BESTEMMELSER
1962/516746-1/105 31.10.1962 ** NYE VILKÅR
1965/520903-2/105 30.11.1965 ** NYE VILKÅR

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg/-dør, vann-/kloakkledning og vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at korttidsutleie gjennom utleieportaler må meldes til styret hver gang leiligheten leies ut. Meldingen skal inneholde opplysninger om når, hvor lenge, hvem som skal leie og kontaktinformasjon til leietaker.

Velkommen til Ole Bulls gate 45. Her bor du på Lønnebakken, en rolig og tilbaketrukket gate i et klassisk bygningsmiljø. Dette er stedet hvor du får det beste fra to verdener: roen fra en fredelig boliggate og den umiddelbare nærheten til bylivet på Torshov og Sagene. Rett utenfor døren har du Torshovparken, perfekt for en kaffe i solen eller en løpetur etter jobb.

På få minutter spaserer du til hjertet av Torshov og Sagene. Her venter et rikt utvalg av lokale favoritter, fra surdeigsbrød hos Mjøl Bakeri til baskisk ostekake hos Hernández. Nyt lunsjen på fargerike Sagene Lunsjbar, eller ta en kaffe i den rolige atmosfæren på Fomoto. Langs Akerselva kan du spasere ned til Hønse-Lovisas hus for ferske vafler, eller bare nyte den unike blandingen av industrihistorie og natur. Alt du trenger i hverdagen, som Coop Extra og apotek, ligger også i gangavstand.

Området er et knutepunkt for kollektivtransport. Busstoppet Torshovparken er bare ett minutt unna, og trikken fra Vogts gate tar deg raskt videre gjennom byen. Med flere linjer i umiddelbar nærhet er du i sentrum på kort tid. For trening og aktivitet finnes Myrens Sportssenter innenfor en kort spasertur, og Lilleborgbanen er like ved for ballspill. Dette er en beliggenhet som forenkler hverdagen og gir deg direkte tilgang til alt Oslo har å by på.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 5210 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er felles og er opparbeidet med plenarealer, trær og diverse beplantning. Grunneier er Oslo kommune. Festeavgiften er på kr 2 507,- per år. Festetiden er 70 år fra 23.09.1954.

Festeavgiften er kr 177 000,- pr. år.

Selskapet fester tomt av Oslo kommune for en avtaleperiode på 70 år f.o.m 01.05.1952. I følge lov om tomtefeste av 20.12.1996 nr. 106 § 33, jf. § 7, ble festekontrakten forlenget på samme kontraktsvilkår fra 01.11.2021 og til Borettslaget Torshov Kvartal 13 eventuelt skulle velge å si opp festet eller innløse festetomten, jf. tomtefestelov ens § 36. Reguleringstidspunktet for festeavtalen er etter de til enhver tid gjeldende prisforskrifter og i intet tilfelle oftere enn med minst 10 års mellomrom.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering er ikke tillatt for biler i bakgården uten styrets godkjenning. Motorsykkel/moped må trilles i bakgården. For øvrig gjelder gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-2255 «Reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone» (ID: S-2255), vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser, og reguleringsplan S-178GO «Reguleringsplan for Østre bydel IV» (ID: S-178GO), vedtatt 06.11.1942, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Begge planene er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Kommuneplanen er overordnet og har forrang foran eldre reguleringsplaner.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 3 159,- per måned. Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Styret har signalisert at innkreving av felleskostnader bør økes mer enn den generelle prisøkningen også i 2026 for å sikre en bærekraftig økonomi. Arbeidet med budsjettet for 2026 ble ferdigstilt i november 2025. Styret vil varsle om eventuelle økte felleskostnader.

Borettslagets lån har flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 140 460,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 561 838,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 14 023,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 125 327 pr. 07.07.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 19 781 369,- pr. 13.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208449036
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.07.2025: kr 19 781 369,00
Andel av saldo: kr 127 053,91
Innfrielsesdato: 30.11.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,53%

Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenummer: 83987175683
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.07.2025: kr 0,00
Andel av saldo: kr 0,01
Innfrielsesdato: 20.12.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,94%

Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenummer: 83987229147
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.07.2025: kr 0,00
Andel av saldo: kr 0,00
Innfrielsesdato: 20.01.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,80%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 200 000,00 Prisantydning
125 327,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 325 327,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 336 367,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Førisdahl

Leiligheten er tilknyttet Brl Torshov Kvartal 13.

- Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 1480406.
- Borettslaget har en nettside på Vibbo: https://vibbo.no/6062

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboer. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område.
Borettslaget arrangerer vår- og høstdugnad.
Borettslaget har felles vaskerier, tørkebåser, boder på loft og i kjeller, styrerom, fellesdusj, verksted, redskapsbod og lagerrom.

Det er ikke tillatt å bruke fellesarealer på loft og i kjellere som lagringsplass. Av hensyn til brannsikkerhet skal ingenting oppbevares i oppgangene. Det skal ikke spilles høy musikk eller forekomme unødig bråk etter kl. 23.00. Forandringer som berører bygningens eksteriør, som oppsetting av antenner eller markiser, er ikke tillatt uten styrets samtykke.

På årsmøtet i mai 2025 ble blant annet årsregnskapet for 2024 godkjent, reviderte husordensregler vedtatt, og en vedtektsendring om beregning av felleskostnader for utbygde boliger ble vedtatt. I 2024 ble det gjennomført en rehabilitering av pipeløp og takreparasjoner, finansiert med låneopptak. Styret har signalisert at felleskostnadene kan bli økt også i 2026 for å sikre en bærekraftig økonomi. Budsjettet for 2026 ferdigstilles i november 2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan kun fysiske personer være andelseiere, og man kan bare eie én andel i borettslaget.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget, inkludert vedtekter, kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Foto leilighet kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 25 000,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 15 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 400,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkl. plantegning kr 9 700,00

Oppdragsnummer 10-0148/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25148

Sist oppdatert: 14. mars 2026 kl. 08:48