Langbølgen 48

Langbølgen 48, 1150 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 232, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Munkelia Borettslag, organisasjonsnummer 950948272

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
1. etasje 70 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To boder.
Loft 6 kvm: Loftsbod.

Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

BRA-b:
1. etasje 8 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 09.01.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk fra 1965 over fire etasjer samt kjeller og loft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur/betongkonstruksjoner. Skillende dekker av betongkonstruksjoner. Yttervegger av mur/betongkonstruksjoner utvendig kledd med murverk. Tak med pultaksform tekket med takpapp/membran. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra 1990. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1990 og tre-lags glass fra 2014. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm. i stue. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert og usikker restlevetid. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. Hovedstoppekranen er ikke lokalisert. Den må lokaliseres og tilkomst må etableres. Det er dog ikke observert noen lekkasjer. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Balkongdør og vinduer i stue er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse sammenlignet med det fra nyere dato. Overnevnte forhold har fått TG2 i tilstandsrapporten, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eiendommen ligger ved villabebyggelsen på Nordstrand og grenser til store friområder med bl.a. lokal lysløype. Et barnevennlig område med kort vei til Munkerud skole. Det er også nærhet til kollektivtransport og servicetilbud. Luftig beliggenhet med mye grønarealer rundt punktblokkene i borettslaget.
Leiligheten er en hjørneleilighet i høy første etasje med vinduer mot både syd og vest. Sydvestvendt og innglasset balkong med utsyn over nærområdet. En luftig og solrik leilighet med en meget god intern beliggenhet.

Lys og hyggelig leilighet med en smart planløsning. Store vindusflater gir mye naturlig lys.
Rommene har gulvflater belagt med laminat og fliser i entré. Veggflater med malt tapet og malte flater. Himlingsflater med malte flater.
Profilerte innerdører. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Adkomst til leiligheten via felles trappeoppgang. Det er callinganlegg med automatisk døråpner.

Leiligheten inneholder entré, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Entré med garderobe.

Baderom med flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himlingsflate med takplater. Vegghengt servantinnredning med dører og
ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil, overlys, stikkontakt og skap på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdør og veggmontert
dusjarmatur. Gulvstående toalett. Avtrekksventil plassert på vegg. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Rommet er gitt TG2 som en helhetsvurdering.
(Fellesvaskeri en halv trapp opp i samme oppgang).

2 gode soverom, hvorav hovedsoverommet med skyvedørsgarderobe.

Stort og pent kjøkken med tilhørende spisestue.

Kjøkken fra 2020 med profilerte fronter. Benkeplater av laminat. Kjøkkenplater mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og
stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer. Kjøleskap med frysedel, komfyr og mikrobølgeovn i høyskap, oppvaskmaskin i benk og nedfelt
platetopp. Frittstående vaskemaskin. Ventilator i overskap. Vannrør med kobber og pex-rør. Avløpsrør av plast og støpejern.
Varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk. Lekkasjestopper under kjøkkenbenk. TG2 er gitt med bakgrunn at det er kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
Alt av hvitevarer medfølger boligen.

Romslig stue med plass til både salong og spisestue. Peisovn i rommet og utgang til sydvestvendt innglasset balkong på ca. 8 kvm.
En solrik og usjenert balkong med utsyn over nærområdet i tillegg til flotte solnedganger.

Leiligheten disponerer i tillegg 1 loftsbod på ca. 6 kvm og 2 kjellerboder på ca. 2,5 kvm hver.

Se tilstandsrapport datert 09.01.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om leilighetens standard.

Leiligheten oppvarmes med elektriske panelovner, gulvvarme på bad samt vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.09.1970.
Det foreligger ferdigattest for balkonger fra 2003.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann og kloakkledning, byggeforbud på nærmere angitt avstand og adkomstrett med motorisert kjøretøy.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i høy første etasje, uten gjenboere, og med hyggelig vestvendt utsyn over nærområdet. Beliggende i et veletablert boligområde nær villabebyggelsen på Nordstrand. Et populært boområde med nærhet til lysløype, friområder, lekeplasser, fritidstilbud, barnehager, Munkerud skole, kollektivtransport og servicetilbud m.m. Rett bak bygget ligger skogsområde med flotte turmuligheter.

Nærhet til servicetilbud på både Lambertseter og Sæter. Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino, mens Sæter kan tilbyd caféer, spisesteder og butikker. Noen få minutter med bil til Holtet med den populære delikatessebutikken Jacobs.

Umiddelbar nærhet til buss i Langbølgen og få minutters gange til Munkelia T-banestasjon. Gangavstand også til trikk på Sæter.
(Vennligst se www.ruter.no for rutetider).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. stort skogsområde bak bygget med lokal lysløype på ca. 3.8 km. Kort vei også til Østmarka med flotte tur og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter.
Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort vei til Nordstrand IF på 'Niffen' med ny håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m. Kort vei til stor turnhall i Leirskallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakker, Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: Sats på Lambertseter, Evo på Sæter og BestHelse på Holtet.

Adkomst til eiendommen fra Langbølgen. Langbølgen strekker seg fra rundkjøringen ved Lambertseter Senter og sydover til den ender i Nordstrandveien.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
I følge utdanningsetaten sogner Langbølgen 48 til Munkerud skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen/bydelsadministrasjonen.

Eiet tomt på 50 483 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Borettslaget har garasjeplasser og parkeringsplasser som fordeles etter lister. Garasjene er plassert mellom Mikrobølgen og Kaptein Oppegaards vei, og parkeringsplassene er ved Langbølgen 41 og 58. Ved ønske om parkeringsplass eller garasje, ta kontakt med OBOS. Godt med gjesteparkering på andre siden av veien. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget har ansvar for private adkomstveier på egen tomt.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig- og forretningsformål i henhold til reguleringsplan S-1066 datert 05.07.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser (V060602) datert 06.06.2002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 315,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, vaktmestertjeneste, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, samt øvrige driftskostnader m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og øker med 6% til kr. 4 315,- fra og med 01.01.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 294 hittil i år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Avtale om TV-tjenester kommer i tillegg. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 324 497,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 297 988,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 756,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 86 000,- pr. 01.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er 40.996.958,- pr. 01.12.2024 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 3.502.361,-
Andel av saldo: 0,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 10 år 11 md.

Lån 2:
Restsaldo: 3.787.573,-
Andel av saldo: 8.663,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 5 år 7 md.

Lån 3:
Restsaldo: 22.007.417,-
Andel av saldo: 50.423,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 22 år.

Lån 4:
Restsaldo: 11.699.607,-
Andel av saldo: 26.801,-
Rentebetingelser: 5,50%
Lånets restløpetid: 28 år 4 md.

Lånerammen på lån nr. 4 er på kr. 24.000.000,-

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld, konferer megler.

4 650 000,00 Prisantydning
86 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 736 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 754 978,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jungran Im

Leiligheten er tilknyttet Munkelia Borettslag.
Borettslaget består av 428 leiligheter.
Hjemmeside: https://vibbo.no/munkelia/om
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99
Det er 15 fellesvaskerier i borettslaget.
Det ble oppdaget tilfelle av skjeggkre i Langbølgen 51 til 57, og hele blokken ble sanert i mars 2021. Det ble oppdaget rotter i kjelleren til en annen blokk i borettslaget i 2023, og nødvendige tiltak ble iverksatt.

Borettslagets eiendom er forsikret hos Protector Forsikring.
Dyrehold: Det er tillatt å holde hund og katt i borettslaget dersom det ikke er til ulempe for andre beboere i borettslaget. Personer som ønsker å ha/holde hund og katt må sende skriftlig søknad til styret, med vedlagte underskrifter fra beboerne i oppgangen. Søknadsskjema finner på borettslagets hjemmesider. Beboerne kan så komme med innsigelser på dette, og må dokumentere evt. ulemper helst med legeattest fra spesialist. Dersom ingen ulemper kan dokumenteres innen en frist på 14 dager, skal dyreholdet godkjennes. Ved evt. dyrehold gjelder gitte regler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Rehabilitering av skorsteinene, fulgt opp pålegg til andelseierne om feil/mangler ildsteder/ventilasjon, full rehabilitering av gjenstående åtte gavlvegger og etablert lovpålagt infrastruktur lading elbil i samtlige garasjer og resterende p-plasser, oppussing av kjellernedgangene og inngangspartiene i lamellblokkene.
2022: Rehabilitering av fire gavlvegger.
2021: Skiftet ledlys i alle oppganger og inngangspartier. Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene i Langbølgen 41-51. Full rehabilitering av fire gavlvegger i Langbølgen 61, 65, 69 og 73.
2020: Oppussing av kjellernedgangene og utgangspartiene ved alle blokkene i Mikrobølgen. Alle radiatorene fikk nye ventiler for å avverge lekkasjer. Nytt brenselsanlegg i Langbølgen 41 (bergvarme kombinert med biobrensel). Nye vinduer Langbølgen 41.84 nye parkeringsplasser med ladestasjon fordelt på to steder ferdigstilt.
2017: Rehabiliterte heisen i Langbølgen 41. Ventilasjonsrens
2016: Maling av samtlige vaskerier. Montering av beslag lamellblokker og vindusbrett punkthus. Oppgradering av garasjeanlegg. Piper og luftekanaler i Langbølgen 44 og 50 beslått.
2015: Etablering av ny lekeplass i Mikrobølgen
2014: Omlegging av alle tak (unntatt i LB nr. 44 og 50) og rehabilitering av piper.
2013: Lagt om takene på garasjene, malt samtlige oppganger og skiftet beslag på eksisterende treverk på fasade på lamellblokkene.
2012: Vindusutskifting og installering av heldekkende brannvarslingsanlegg i fellesrom.
2011: Omlegging av tak i Langbølgen 44 og 50. Påbegynt utskifting av vinduer.
2010: Luftekanaler og pipeutløp er sikret med netting, for å unngå problemer med fugler.
2007: Oppgradering av det elektriske styringssystemet i heis Langbølgen 41. Fortsatt med program for utskifting av elektriske hovedtavler i borettslaget. (Gjennomføres i perioden 2000-2010).
2005-2006: Utskiftninger til nye balkonger i høyblokka.
2004: Rehabilitering av inngangsrepos i Mikrobølgen 1-13 og Langbølgen 56 og 58. Fornyet alle håndløpere i aktuelle stikkveier samt lagt ned termostatstyrte varmekabler i stikkveier til innganger med stigning.
2002: Ferdigstilt nye balkonger. Alle piper ble beslått. Nye overlysluker ble montert.
2001: Kjøpt garasjeanlegg fra Oslogarasjene AS.
2000: Nye entredører og postkasser. Nytt tak i Langbølgen 41.
1989-1990: Rehabilitering av hele bygningsmassen, ved at det ble byttet tak, alle vegger ble etterisolert, nye fasader (tegl) på punkthus og plater/malte flater på langblokkene, nye vinduer og balkongdører.

Planlagte påkostninger:
På ekstraordinær generalforsamling ble det vedtatt et nytt låneopptak på inntil kr 24.000.000,-. Pr. dags dato er det tatt ut ca. kr. 12.000.000,-
I følge styreleder er ikke vedlikeholdsplan eller budsjett for 2025 styrebehandlet ennå. Borettslaget har avventet utskifting av soilrør og eventuelt vannrør. SINTEF har i 2022 foretatt en omfattende undersøkelse og analyse av rørenes tilstand og restlevetid. Soilrørene har en begrenset restlevetid, men alt tyder så langt på at denne rehabiliteringen kan utsettes ytterligere åtte til ti år.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0306/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.24306

Sist oppdatert: 28. januar 2025 kl. 15:18