Sommerfrydveien 19

Sommerfrydveien 19, 4842 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 508, bruksnummer 188

Totalt bruksareal BRA: 234 kvm

BRA-i:
Underetasje 66 kvm: Boder
1. etasje 84 kvm: Vindfang, hall, stue, tv stue, kjøkken, arbeidsrom, bad, badstue.
2. etasje 84 kvm: Gang, 5 soverom, bad, toalettrom, vaskerom

Åpent areal:
1. etasje 34 kvm: 27 kvm terrasse, 7 kvm balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.07.2025 utført av Anticimex v/ Odd Haakon Henriksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong/sparestein. Yttervegger i trekonstruksjon kledd med liggende trekledning. Vinduer med 2-lags glass. Taket er med valmtakskonstruksjon og tekket med betongtakstein. Etasjeskiller i trebjelkelag. Oppvarming er elektrisk og ved.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG1 (Alt i orden): 36%
TG2 (Alder, slitasje, skader mv.): 58%
TG3 (Strakstiltak nødvendig): 0%
TGIU (Ikke undersøkt): 6%

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):
Våtrom -Bad 1. etg. s. 9
Våtrom -Bad 2. etg. s. 10
Våtrom - Vaskerom 2. etg. s. 11
Toalettrom 2. etg. s. 12
Øvrige rom s. 12
Rom under terreng, kjeller s. 12
Loft s. 12
Ildsteder /skorstein s. 13
Innvendige trapper s. 13
Etasjeskiller- Trebjelkelag s. 13
Avløpsrør s. 14
Elektrisk anlegg s. 14
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon s. 15
Dører og vinduer s. 15
Yttertak s. 15
Balkonger, terrasser, veranda s. 16
Terrasser/ platting på terreng s. 16
Utvendige trapper s. 16
Grunnmur, fundamenter s. 16
Drenering s. 16
Forstøtningsmur s. 17

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag selgers egenerklæring:
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, nytt arbeid i 1998, Bad 2 etg ble renovert og fliselagt, utført av ufaglært. 2009, nytt arbeid, vaskerom 2.etg etablert utført av ufaglært. 2009 Bad og badstue 1. etg renovert, utført av ufaglært.
3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, På loftet er det spor etter vannlekkasje som daterer tilbake til 1968 da deler av taket ble byttet.
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, nytt arbeid i 1998, tak, kledning og vinduer utført av ufaglært.
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja, Bakre kjellervegg har litt fukt i det ene hjørnet mot vei. Dette er i direkte forbindelse med rosebed og utekran.
8 Er det utført arbeid med drenering? Ja, nytt arbeid i 2005 utført av faglært. Gjermund Risdal AS Drenert mot kjellervegg. All masse gravd opp. Knotteplast og drensrør. Tre vegger drenert. Den fjerde er ikke tilgjengelig da dette er delvis fjell. Ikke dokumentasjon på arbeid
9 Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja, Noen feil i forbindelse med eltilsyn i 2015, men alle feil utbedret.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, nytt arbeid utført av faglært, Havstad Elektro i 2023, installert elbillader, dokumentasjon foreligger. Nytt arbeid, utført av faglært, Havstad elektro i 2019, Renovering av kjøkken, nye kurser og varme i gulver i 1. etg, dokumentasjon foreligger.
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, Nytt arbeid utført av faglært i 2005, Offentlig vann og avløp ble byttet, og stikkledninger for vann og avløp inn til hus ble byttet, Arendal kommune. Foreligger ikke dokumentasjon
14 Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja, tank ble fjernet i forbindelse med drenering
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja, Ildsted i første etasje (kjøkken) er fjernet, og erstattet med liten Tenderflame peis.
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, Bolig har spor etter stripet borebille i kjeller og på loft. Disse er trolig gamle spor fra før bolig utbedret og miljøet var fuktigere enn dagens bolig. Kjeller ble drenert tidlig 2000 tallet. Loft hadde fuktskader som ble utbedret i 1968. Lufting av loft er utbedret, som reduserer trivsel for stripet borbille.
21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, Tak hadde vannlekasje/råte på sluttens av 60 tallet, og ble utebedret da.
24 Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja, nytt arbeid i 2005 Soverom i 2 etasje delt opp til to soverom og ett vaske rom utført av ufaglært. 2019, flyyttat kjøkken fra opprinnelig plassering til dagens plassering, utført av ufaglært
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja, Platting i bakhage er fra 2005, og det er vedlikeholds behov i trapp opp og treassebord, evt underliggende.

Boligen holder en gjennomgående god standard med lyse og delikate overflater. Kjøkkenet er nyere og påkostet, med moderne innredning, stilrene materialvalg og integrerte hvitevarer som gir både funksjonalitet og et pent preg. Flere av oppholdsrommene har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys, og gir en lys og åpen atmosfære. Det er varmekabler i hele første etasje samt på badet i andre etasje. Boligens hovedplan består av gang, bad, badstue, kontor/arbeidsrom, stue, spisestue og kjøkken. I andre etasje er det fem soverom, bad, vaskerom og toalettrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarmingen er elektrisk og ved. Gulvvarme i hele første etasje samt på bad i andre etasje. Det er sprekker i vedovn i kjeller.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1936 

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Det foreligger tegninger datert 18.09.1936, disse stemmer ikke med dagens faktiske bruk. Eiendommen er bygget som tomannsbolig, og senere omgjort til enebolig.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 900258, tinglyst 30.03.1935 type heftelse: Bestemmelse om veg.
Dagboknr 795, tinglyst 23.09.1950 type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Dagboknr 2550, tinglyst 21.07.1967 type heftelse Erklæring/avtale Vedr. grunnavståelse til utvidelse m.v. av Sommerfrydveien.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Det er foretatt en enkel energiattest på bakgrunn av tilstandsrapporten.

Eiendommen ligger høyt og fritt på Sommerfrydveien sentralt på Birkenlund. Fra eiendommen er det vid utsikt til Tromøysund og områdene rundt. Meget gode solforhold. Det kort vei til bl.a. buss, butikk, barnehage, Birkenlund skole, idrettshall, og lysløype. Ca. 3 km til sentrum.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en stor og pent opparbeidet hage med frodig beplantning, åpne plenområder og flere lune kroker. Hagen er perfekt for både lek, hagearbeid og lange sommerdager ute. Fra eiendommen har man en nydelig utsikt over Tromøysund og områdene rundt.

På egen tomt

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, formål i kommuneplanen: Bolig. Hensynssone: Kp Støysone. Arealplaner under arbeid: Planident: 42032024-7.

Kommunale avgifter er kr 25 058,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og eiendomsskatt.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,-pr. år. / 28 609 kwh. pr. år. Dette inkludere ca 6000 kwh til elbillading.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9384,- .
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Det er ikke installert vannmåler.

Formuesverdi for 2023 var kr 928 219,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 712 877,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 8 027 pr år.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Johnsen og Silje Johnsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 10.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,--
akke på fritidsbolig: kr 22.000,-/26.250,-
Visninger: kr 900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Informasjon fra Arendal kommune: kr 2.600,-
Foto: kr 3.750,-

Oppdragsnummer 47-0131/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.25131

Sist oppdatert: 20. august 2025 kl. 13:30