Frederik Stangs gate 43

Frederik Stangs gate 43, 0264 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 346, seksjonsnummer 52, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 124 kvm

BRA-i:
Leilighet :
4. etasje 112 kvm: Entré, hall, stue, spisestue, kjøkken, to soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller: 8 kvm: Bod
6. etasje 4 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
Leilighet :
4. etasje 6 kvm: To balkonger.

Utgang fra kjøkken og spisestue til balkonger.

Boligen disponerer to boder som ligger i byggets loft og kjeller. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, og grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 5 etasjer samt kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av murkonstruksjoner. Skillende dekker av betong. Yttervegger av malte flater. Yttertak tekket med takstein/ takplater (taket er ikke besiktiget). Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad
TG1 har fått 73%
TG2 har fått 24%
TG3 har fått 0%
TGIU har fått 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Kjøkken: Ventilasjon og avtrekk. Det er kun kulfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. TG2 i henhold til NS 3600. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.
Overflate gulv. Gulvoverflater bærer preg av slitasje. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Øvrige rom:
Overflater vegger/himling. Det er registrert sprekke/riss og samt noe fuktmerker i vegg/himling over balkongdør på spisestue vurdert til å kunne skyldes lekkasje fra balkong i etasjen over. (Eier i etasjen over opplyser om utført tiltak i form av fuget overgang gulv/vegg på. balkongen). For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.
Overflater gulv. Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 4. Etasje:
Skjevhetsmåling. Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 25 mm i entré og 15 mm i stue. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres.

Dører og vinduer:
- Vinduer. Vindu på et soverom er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra dette vinduet sammenlignet med vinduer fra nyere dato.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer). Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter. Liten avstand mellom utvendig overflate/gulv og innvendig gulv. For mer informasjon se side 11 i tilstandsrapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Firmanavn: VBM Byggfornyelse
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Alle rørene i gården ble byttet ut og i den forbindelse ble det også satt inn nytt bad. Videre ble det lagt opp rør mot tilgrensende stue, slik at det evt kan etableres kjøkken der.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja Firmanavn: VBM Byggfornyelse
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Alt ble lagt inn nytt.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja, elektronisk.

- Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
Svar: Nei, det ble ingen bruksendring.

- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Ja. Det har vært en lekkasje i 1, 2 og 3 etg. i mars 2025. Årsaken til lekkasjen i oppgang 43 har forsikringsselskapet konkludert med var tilbakeslag i rør tilknyttet vaskemaskin i 3.etasje. Styret opplyser videre om at dette er en forsikringssak.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært Firmanavn: VBM Byggfornyelse
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Se pkt. 2.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært Firmanavn: Balkongteam AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Det ble montert balkong med utgang fra kjøkken, i 2021.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Svar: Ja, det er foreslått å selge deler av rå-loftet for å redusere fellesgjelden. Det går et prosjekt med å bytte ut dører og vinduer. Leiligheten fikk nye vinduer i 2021 med unntak av ett i soverom nr 2. Det ligger inne forslag om at alle med vinduer under 10 år skal få fritak fra å bytte. Dørene vil bli byttet som en del av prosjektet. Det har blitt foreslått av enkelte beboere å sette inn heis i trappeoppgangen. Foreløpig er prosessen på ide-planet.

Nydelig selveierleilighet i vakker bygård. Leiligheten ligger høyt og fritt i 4. etasje i representativ bygård fra 1930. Boligen er omfattende ombygget og oppusset i 2020/2021 til meget pen standard. God atmosfære og romfølelse! Her har du takhøyde på opptil 2,65 meter og flott planløsning med flere bruksmuligheter. Fra hovedinngangen kommer du inn i en entre/gang med plassbygde garderobeskap og videre inn i en forstue/hall med flere bruksmuligheter. Separat kjøkken med spiseplass og tidløs kjøkkeninnredning med integrert teknisk utstyr fra Miele. Fra kjøkkenet er det også utgang til leilighetens ene balkong. Balkongen er ny i 2021 og har morgensol og hyggelig utsyn mot sameiets bakgård. Leiligheten har to store stuer på rad, mot Frederik Stangs gate. God plass til middagsgjester i spisestue med peis og utgang til leilighetens andre balkong. Hyggelig stue med god plass til sofagruppe og Tv møblement. Også denne stuen har peis. Leiligheten har to fine soverom hvorav hovedsoverommet har rikelig med garderobeskap. Begge soverommene vender mot rolig bakgård. Leiligheten har lekkert bad fra 2020, delikat oppusset i forbindelse med rørrehabilitering i sameiet. Her kan du flytte rett inn!

E n t r é :
Velkommen inn! Hyggelig entré med downlights og plassbygget garderobe.

H a l l :
Fra entréen er det adkomst til leilighetens hall/forstue som binder flere av rommene i leiligheten sammen. Nåværende eiere har benyttet rommet som kontor og hyggelig leseplass.

S t u e / S p i s e s t u e :
Stuen og spisestuen er forbundet i en delvis åpen løsning, noe som skaper en romslig og sosial atmosfære. Begge rommene har store vindusflater som slipper inn sollys som skaper en lys og luftig atmosfære. Stuen er et fantastisk åpent oppholdsrom med god plass til sofagruppe og Tv møblement. Denne stuen er samtidig lun og innbydende med en flott peis i hjørnet av rommet. I spisestuen er det god plass til spisebord og mange gjester til middag. Langs ene veggen er det snekkertilpassede skap og bokhyller. Utgang fra spisestuen til leilighetens solfylte balkong. De brede åpningene mellom hall, stue, spisestue i kombinasjon med store vindusflater sikrer en fantastisk, herskapelig atmosfære i leiligheten. Her kan du nyte lange kvelder foran de stilfulle peisene med innsyn til flammene i både stuen og spisestuen. En harmonisk flyt mellom rommene gjør dette til et sted for både hverdagsliv og festlige sammenkomster.

K j ø k k e n :
Separat kjøkken med spiseplass. Velutstyrt kjøkkeninnredning fra 2016, oppgradert i 2021, får du et kjøkken som er både tidløst og moderne. De profilerte frontene gir et klassisk preg, mens de laminerte benkeplatene sikrer både holdbarhet og enkelt vedlikehold. Den underlimte oppvaskkummen med ett-greps armatur gir en praktisk arbeidsflate. Mellom benkeplate og overskap finner du en malt flate med strategisk plasserte stikkontakter, perfekt for alle dine kjøkkenapparater. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer fra Miele som alle medfølger; Kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn, dampovn, vinskap og koketopp. Det er vegghengte ventilator. Tekniske installasjoner som rør-i-rør-system for vann, synlige avløpsrør av plast og en lekkasjestopper under oppvaskkummen gir trygghet i hverdagen. I tillegg er komfyrvakten tilkoblet platetoppen, slik at du kan lage mat med ekstra sikkerhet. Utgang fra kjøkken til balkong med koselig utsyn over sameiets fellesområder. I forbindelse med at alle rørene i gården ble byttet ut i 2020-2022 ble det også lagt opp rør til stuen slik at det evt kan etableres kjøkken der.

T o s o v e r o m :
Stort hovedsoverom med plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap. Begge rommene har gode vindusflater som gir rikelig med lys til soverommene. Soverom nr 2 kan benyttes som barnerom, gjesterom, kontor eller annet etter behov. Også dette rommet har medfølgende garderobeskap.

B a d :
Delikat og innbydende bad som ble bygget nytt i 2020 i regi av sameiet i forbindelse med rørrehabilitering. Badet er utstyrt med nedsenket malt himling med downlights, flislagte vegger samt flislagte gulv med behagelig gulvvarme. Den nedsenkede himlingen med led downlights skaper en lun og stemningsfull bvelysning til rommet. Servantskapet er vegghengt for et ryddig og moderne uttrykk, med en elegant ovenpåliggende servant og praktisk ett-greps armatur. Over servanten finner du et speil med integrert belysning. Badet er utstyrt med et vegghengt toalett. Dusjsonen har innfellbare glassdører og dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Tekniske løsninger med rør-i-rør-system for vann, synlige avløpsrør av plast, samt en avtrekksventil på veggen. I tillegg er det opplegg for vaskemaskin.

T a k: Malte himlinger. Takhøyder er på tilfeldige steder målt til 2,65 meter i alle rom foruten bad og entré som har nedsenket himling på hhv 2,37 meter og 2,49 meter med downlights.
D ø r e r o g v i n d u e r : Entrédører fra ukjent årstall. Balkongdører med to- og tre-lags glass fra 2021. Vinduer med karmer av tre, tre-lags glass fra 2021 i alle rom foruten på et soverom som har vindu fra 1979.
G u l v : Gulvflater belagt med heltregulv i alle rom, samt flislagt gulv med varme.
V e g g e r : Vegger av malte flater og malt panel. Fliser på bad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarmet med elektrisitet og vedfyring. Peis i begge stuene og varmekabler på bad. Tilknyttet felles varmtvann.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument på vaaningshus fra 1923, og også et attestert ekspedisjonsdokument på vaaningshus fra 1930.
Det foreligger ferdigattest på oppføring av balkongen datert 02.12.2021.

Sammenlignet originale byggetegninger med dagens plantegning er det følgende avvik:
- Soverom 2 var opprinnelig pikeværelse
- Etablert dør mellom hovedsoverom og hall
- Badet er utvidet
- Deler av entre var tidligere skap
- Det har blitt etablert to balkonger

Gang inn til soverom 1 og 2 er opprinnelig byggemeldt som kott og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
kr 30.000,- til sameiet. Tinglyst 13.02.1986, doknr. 10581.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, erklæring/avtale om brannvegg/-dør, og erklæring/avtale med panterett uten opptrinnsrett til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.
Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten inkl vinduer er profesjonelt rengjort til visnsing og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelsen. Leiligheten er ikke bebodd i perioden.

Selveierleilighet med en meget attraktiv og populær beliggenhet på Frogner. Den representative gården ligger til i et av Frogners mest populære boligområder. Her bor du godt i et hyggelig og attraktivt område med gangavstand til "alt" Oslo vest har å tilby.

Fra Frederik Stangs gate er det kort vei til Bygdøy allé med sitt gode utvalg av nisjeforretninger som Fjelberg Fisk & Vilt og Frogner Special. Hyggelige Gimle Kino er også like i nærheten. Videre ligger leiligheten få minutter fra Skillebekk med sine trivelige serveringsteder som Babbo Collective, Åpent bakeri og hos Thea. Ikke minst er det kort vei til flere dagligvareforretninger som både Joker i Drammensveien, Kiwi og Extra i Bygdøy allé og Meny lokalisert i Frogner Atrium. populære WB Samson rett over gaten.

Boligen ligger fint til i 4.etasje og det tar deg kun 3 minutter å gå til Bygdøy allé der det er flere muligheter for offentlig kommunikasjon med buss. Det tar deg også 1 minutt å gå til trikkestoppet ved Elisenberg. En kort trikketur tar deg til Nationaltheatret som har T-bane, flytog og tog.

Leiligheten ligger kun få minutters gange fra Frognerparken og Slottsparken hvor det finnes gode rekreasjonsmuligheter. Frognerparken kan tilby ulike aktiviteter som tennis i sommerhalvåret og skøytebane på vinteren. Frognerparken er åpen året rundt med god turmuligheter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Tusindhuus barnehage
- Frogner International Pre-School
- Hydroparken barnehage

Skole:
- Uranienborg skole
- Ruseløkka skole
- Majorstuen skole
- Kristelig gymnasium
- Fagerborg skole
- Oslo Handelsgymnasium
- Wang Toppidrett

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 337 kvm som tilhører sameiet. Felles bakgård opparbeidet med plen, beplantninger og steinsatte gangarealer. Her er sittegrupper og også egen plass for sykkelparkering, Selveierleilighet tilhørende Frognerkompleks Eierseksjoner beliggende i bydel Frogner, Oslo kommune. Sameiet består av 65 seksjoner og har felles tomt.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg, spesialområde bevaring allmennyttig, grense for bebyggelse og bolig/offentlig i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, S-4152, datert 14.06.2005 og S-1732, datert 03.01.1972.

S-2255: Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937,1.10.87 endr.reg.best.
S-1732: Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Frederik Stangs gate 46 D - Oppføring av balkong.
- Elisenbergveien 37 B - Ombygging, bruksendring til bolig og etablering av 19 leiligheter . Søknad om rammetillatelse for ombygging fra industri til boligformål.
- Elisenbergveien 35 - Oppføring av balkonger mot gårdsrom
- Bygdøy allé 53 - Bruksendring og ombygging av lokale i 1. etasje til dagligvarebutikk - Rema 1000
- Frognerveien 26 - Bruksendring av loft til en boenhet og fasadeendring ved oppføring av takarker.
- Frognerveien 15 - Ombygging og bruksendring av bakbygning til bolig.
- Balders gate 30 - 34 - Oppføring av boligbygg og offentlig torg - Tidligere adresse: Balders gate 28. Igangsettingstillatelse del 3. Søknaden omfatter to eiendommer i bydel Frogner. Tiltaket gjelder oppføring av et kombinert nærings- og boligbygg på fem etasjer og en underjordisk parkeringskjeller, samt oppstramming av et veikryss og etablering av et offentlig torg. Boligblokken får 6 boenheter fordelt på andre til og med femte etasje, mens første etasje blir tilrettelagt for næring, herunder servering. Tiltakets boligandel utgjør 1500 kvadratmeter bruksareal (BRA).
- Balders gate 30 - Riving av bensinstasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202114191. Saken gjelder: Detaljregulering - Elisenbergløkken. Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren.
- Saksnr: 202302013. Saken gjelder: Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering. Området er i dag regulert til spesialområde bevaring og bolig / blandet formål. Oppdateres for å sikre og bevare de særpregede verdiene i dette området.
- Saksnr: 202313406. Saken gjelder: Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 813,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett og TV, trappevask, vaktmester, nedbetaling av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, kommunale gebyrer.

Herav:
Felleskostnader: kr 4 755,-
Akonto renter: kr 1 927,-
Akonto avdrag: kr 389,-
Strøm varmtvann: kr 309,-
TV/bredbånd: kr 433,-

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Det er vedtatt IN ordning på fellesgjelden i sameiet. Dersom andel fellesgjeld innfris vil felleskostnadene reduseres til kr 5 497,- per mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.370 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarmanlegg. Abonnement kan ev videreføres av ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 937 952,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 625 646,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 8.286,- for 2025. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 70 997,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 326 927,- pr. 10.03.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 20.596.401,- pr. 10.03.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207893978
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,95%
Restsaldo: kr 20 596 401,-
Innfrielsesdato: 30.07.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Sameiet har vedtatt administrasjonsavtale for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Det er mulig å innfri hele eller deler av lånet 31.08 og 28.02 hvert år. Det må inngås en individuell avtale og ønsket beløp må være overført forretningsfører 10 dager før de oppgitte fristene.

Dersom andel fellesgjeld innfris vil felleskostnadene for denne seksjonen reduseres med kr 2 316,- per mnd og utgjøre kr 5 497,- per mnd.

12 450 000,00 Prisantydning
326 927,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
12 776 927,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

319 400,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
330 440,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 107 367,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christian Magnus Aartun

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Frognerkompleks Eierseksjoner, med sameiebrøk 18/1152.
Sameiet består av 54 boligseksjoner og 11 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865999. OBF blir ny forretningsfører for sameiet fra 1.juli 2025.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er bare tillatt så langt det ikke sjenerer naboene, i form av bråk, forurensning, og at dyrene holdes under kontroll o.l.
Skilt til ringeklokke og postkasse, bestilles skriftlig via styreleder.
Alle ombygginger av seksjonene skal forelegges styret, før arbeidene begynner (tegninger og arbeidsbeskrivelse). I tillegg er det søknadsplikt til kommunen på alle ombygginger av bad.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024 - Nye kodebrikker til alle inngangsdører
- Jevnlig vedlikehold og justering av fellesdører og dørpumper.
- Installert ny og bedre chipleser ved port til bakgård, slik at både seksjonseiere og renovasjonsetaten får tilgang.
- Fjernet to trær i bakgård, for å sikre trygg bakgård og minske forekomst av grønske og glatt bakgård.
- Ryddet opp, tettet åpne rør, fjernet toalett og byggerom etter rørprosjekt i kjeller i Fr. Stangs gate.
2023- Utlevering av godkjent slokkemateriell til alle seksjoner. Femårs kontroll iht. NS 3910 utført for slokkemateriell i private boliger. Årskontroll for fellesareal og næringsseksjoner etablert.
2023 – Utbedring av spillvannsledninger fram til kommunalt ledningsnett
2022 – Nye reviderte vedtekter
2022 – Nye sikringsskap i kjellere og sensorstyrt belysning montert. 2019 – fjernet oljefyranlegg
2020-2022 - Rør og våtromsrehabilitering
2016 – Oppussing av oppganger og kjøreport
2016 – Lamper i alle inngangspartier
2015-2016 – Rehabilitering av piper, skorsteiner under tak
2014 – Gatedører
2013 – Varmekabler på tak (ved arkene )
2012 – Skorsteiner over tak
2012 – Gårdsrombelysning
2010-14 - Oppgradering brannvarslingsanlegg
2009 – Fasadeoppussing mot gatesiden, omlegging av alle takflater 2008-2012 – takprosjekt

Planlagte påkostninger:  
- Utskiftning av vinduer og dører:
Ordinært årsmøte i 2023 vedtok at det skulle gjennomføres et vindu- og dørprosjekt i sameiet. Rammetillatelse for tiltaket ble gitt 24.07.2023 og varer i 3 år.
Sameiet gjennomførte i slutten av september 2023 en befaring med tilbydere og OBOS prosjekt for tilbud om skifte av vindu og dører. Totalt kom det inn fire tilbud, som hadde et spenn i total kostnad på 16 MNOK til 18,5 MNOK. Vedståelsesfristen for disse tilbudene er utgått. Sameiet har pr.d.d. rett over 21 MNOK i lån, og har ikke mulighet for å få mer i lån.
I årsmøte som ble avholdt i april 2025 opplyses det om at sameierne snart vil bli innkrevd innbetaling av kr 90.000 for nye inngangsdører og at det senere kommer innbetaling til nye vinduer og balkongdører. Dette vil bli finansiert ved å kreve inn ekstra kapital. Selger dekker løpende kostnader og innbetalinger i sin eier tid og kjøper for innkrevninger og kostnader fom overtakelsen.

På årsmøte i 2022 ble det vedtatt en vedtektsendring som flyttet utskifningsansvar for dører og vinduer fra seksjonseier og over til sameiet. Styret ønsker, så snart det er mulig, å fremme et forslag om at vedtektene endres tilbake til at hver seksjon er ansvarlig for bytte av egne dører og vinduer. Et slikt forslag krever aksept fra alle seksjonseiere, og vi vil derfor først fremme det så snart det er på plass en juridisk eier av Frogner Kino. På bakgrunn av dette, er dørprosjektet satt på pause, frem til vi har mulighet for en slik avstemming, og styret vil prioritere andre brannverntiltak. Styret har fått pålegg fra brannvesenet om å bytte alle inngangsdører til brannsikre dører, så dette må gjøres på et tidspunkt, og vil måtte finansieres via kapitalinnskudd. Planen var å starte vindusprosjekt (bytte av vinduer for de seksjonene som ønsker det), våren 2026 med kapitalinnkreving 1.januar, men dette er også satt på pause frem til styret får avklaring på om vedtektene kan endres tilbake til at hver seksjon har ansvar for bytte av egne dører og vinduer.

Styret har den siste perioden vedtatt å bytte enkelte vindu hos fem seksjonseiere. Bakgrunnen for dette er at vinduene har holdt på å falle ut karmen, eller at vinduene har utgjort en sikkerhetsrisiko ved at man bor i en høyere etasje og ikke kan lukke/åpne de. Før vinduene ble skiftet har det oppstått to nesten ulykker hvor vinduer har holdt på å falle ned på fortauet og hvor glassmester/byggmester har vært tilstede for å prøve å sikre vinduene. Vinduene er dekket over driftskostnadene til sameiet. Så fort sameiet har vedtatt en endelig finansering av vindu- og dørprosjektet vil de vinduene som er byttet bli finansiert på samme måte etter faktisk kostnad for utskiftingen.

Det har vært et særskilt fokus på brannsikkerhet etter Oslo brann- og redningsetat (OBRE) har gitt pålegg om å øke brannsikkerheten i sameiet etter en inspeksjon vinteren 2023/2024. Styret er i gang med å innhente tilbud på tiltak vi er pålagt å oppgradere, samt legge en plan for når og hvordan det skal gjøres, samt hvordan det skal finansieres. Som informert om på ekstraordinært årsmøte januar 2025, vil bytte til brannsikre dører kreve en kapitalinnkreving.

Salg av loftsareal:
Det har vært tatt opp på tidligere årsmøter om å selge loftsarealet i sameiet. Dette ble nedstemt på årsmøte i 2025 og styret opplyser om at de ikke tar saken videre.

Heis:
På tidligere årsmøter har det vært snakk om å installere heis i oppgangene. Dette har så langt blitt nedstemt. 

Frogner Kino er en del av sameiet, og selskapet som eier kinoen kan bli tvangsoppløst. Sameiet har begjært kinoen tvangssolgt pga manglende betaling av felleskostnader, og har dialog med advokat som bistår sameiet i prosessen. Status på Frogner kino er hensyntatt sameiets budsjett, og sameie har, tross manglende betaling fra Frogner kino, budsjettert med et positivt overskudd. Styret opplyser om at det ikke blir noe økte kostnader på grunn av tap av inntekt fra kinoen. Sameiet har utestående krav mot kinoen, men vet ikke hvor mye man får tilbake av det.

Det har vært en lekkasje i 1, 2 og 3 etg. i mars 2025. Årsaken til lekkasjen i oppgang 43 har forsikringsselskapet konkludert med var tilbakeslag i rør tilknyttet vaskemaskin i 3.etasje. Styret opplyser videre om at dette er en forsikringssak.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er ledig for overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 228.250,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 40-0058/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2558

Sist oppdatert: 23. april 2025 kl. 07:48