Tverrdalsøyveien 90

Tverrdalsøyveien 90, 4920 STAUBØ
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 74, bruksnummer 107

Totalt bruksareal BRA: 211 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 68 kvm: Entre, bad, kjøkken, spisestue og stue
2. etasje 65 kvm: Gang og fire soverom

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller: 64 kvm: Uinnredet råkjeller

Frittstående byggverk :
1. etasje 14 kvm: Sommerstue

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 28 kvm: Terrasse

Frittstående byggverk :
1. etasje 20 kvm: Markterrasse

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og
vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet. Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal. Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 68 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 65 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.
Eneboligen inneholder 133 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 14.02.2025 utført av Anticimex v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det er ikke tegninger over utebod/utestue eller tilbygget veranda. Se mer info under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomt opparbeidet med grus, belegningsstein, diverse beplantninger, plenareal, markterrasse, og biloppstillingsplass.
Enebolig:
Grunnmur av betong med sparestein. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget).
Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass. Varmepumpe samt peisovn i stue. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.
Frittstående byggverk:
Sommerstue oppført i trekonstruksjoner. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Markterrasse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG1 (Alt i orden): 51%
TG2 (Alder, slitasje, skader mv.): 41%
TG3 (Strakstiltak nødvendig): 3%
TGIU (Ikke undersøkt): 5%

Følgende har fått tilstandsgrad 2 og 3 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):

TG2: Det vises til sidetall i tilstandsrapport for detaljer og ytterligere kommentarer:
Våtrom- Bad 1.etg- Helhetsvurdering; se side 8. Øvrige rom- ventilasjon, s. 9. Rom under terreng-ventilasjon og konstruksjoner, s. 9.
Loft- ventilasjon og konstruksjonsbygging, se rapport side 10.
Innvendige trapper- Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet, s11.
Teknisk anlegg: Vann- og avløpsrør, viser til rapportens side 11.
Elektrisk anlegg- Forenklet vurdering av del el. anlegget Bør gjennomføres en utvidet el-kontroll, s. 12.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon- Helhetsvurdering, s. 12. Yttertak- helhetsvurdering, s 13.
Balkonger, terrasser, veranda etc.- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)- Rekkverkshøyden er under 1 m, s. 13.
Grunnmur, fundamenter- se rapport side 13.
Drenering- Helhetsvurdering, s. 14.
Stikkledninger og tanker- vann og avløpsledninger (ink. stkkledninger)-; viser til rapport side 14

TG3:
Loft- uinnredet/råloft- Helhetsvurdering: Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak med påfølgende fuktskader og synlig svertesopp. Skyldes mest sannsynlig taklekkasje og/eller kondensproblematikk. Tiltak for å stoppe lekkasje/kondens bør påregnes. Risiko for ytterligere skjulte skader i
konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i bjelkelag ved pipe og i undertak mot yttervegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20 (20,8). Viser til tilstandsrapportens side 10.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Spørsmål 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
-Ja, forrige eier drenerte rundt hus.

Klassisk enebolig oppført over to etasjer med kjeller. Boligen er lyst og pent innredet, det er god takhøyde i hovedplan med luftige rom, og bærer for øvrig preg av den tidløse sjarmerende stilen med bl.a gulv og dører i heltre. Boligen har normal god standard hvor det er blitt foretatt flere påkostninger i senere tid. Viser til vedlagte tilstandsrapport for detaljer vedr. eiendommens tilstand.
Boligens hovedplan inneholder hall, 2 stuer, kjøkken og bad.
Stueavdelingen har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Her er det også montert varmepumpe og peisovn av nyere dato.
Kjøkkenet er utstyrt med innredning som har glatte fronter, benkeplate av laminat og opplegg for frittstående hvitevarer hvor oppvaskmaskinen medfølger.
Bad er innredet med dusjkabinett, servantskap, opplegg for vaskemaskin og varmekabler i gulv.
I 2. etasje er det gang med kott og 4 soverom.
Kjeller med egen inngang har flere bod og bakerovn (tilstand på denne er ukjent).

Utebod (uisolert) som i dag er benyttet som "sommerstue" med åpen himling, dobbel dør, innlagt strøm og tilbygget terrasse med levegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oppvaskmaskin medfølger.

Varmepumpe og peisovn i stue. Gulvvarme på bad og i gang.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Det foreligger ikke byggetegninger av eiendommen. Det er derfor ikke kjent om rommene til bruk for varig opphold er godkjent av kommunen.
Det foreligger ingen tegninger eller dokumenter av uteboden. I matrikkelen er det registrert utgått bygg med bygningstype garasjeuthus/anneks til bolig.
Eier har oppført veranda på fremsiden av boligen og tilbygget terrasse ved uteboden. Detter er ikke meldt/søkt til kommunen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er ingen servitutter registrert på eiendommen.
Det er tinglyst under eiendommens rettighet bestemmelse om veg, rettigheten hefter i gnr 74 bnr 7, tinglyst 15.04.1933. Dokumentnr: 900203.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en solrik beliggenhet med kort vei til sjøen og vakker natur med fine turmuligheter. For øvrig nærme både barnehage, skole, bussforbindelser og dagligvarebutikk.
Eiendommen ligger på en romslig tomt som har gode solforhold med sol hele året og frem til ca kl 21.00 sommerstid.
Kilsund er et idyllisk område som er godt kjent for den fantastiske skjærgården med levende båtliv og ekte sørlandsidyll. Kilsund befinner seg mellom Arendal og Tvedestrand og området byr på øyer, holmer, lune viker med fine badeplasser

Se vedlagte kart.

Barnehage:
Trollstubben barnehage (1-5 år): 2.3 km
Strengereid naturbarnehage (1-5 år): 7.7 km

Skole:
Flosta skole (1-7 kl.): 1.3 km
Stuenes skole (1-10 kl.) : 13.3 km
Tvedestrand videregående skole : 11.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Stor tomt med koselig hage og opparbeidede uteplasser. Tomten er pent opparbeidet med plen, belegningsstein, beplantninger og terrasse. God plass for utemøblementer over ulike soner på tomten med bl.a terrasse ved utestuen hvor man får fin kveldssol, veranda og plenareal på boligens fremside og belegningsstein ved innkjørsel og ved ved siden av boligen.

Parkering på eiendommen.

Offentlig vei/vann/avløp.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommene er regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan "Yttrebøskogen" datert 23.04.1985 (arealplanid: 3632r1).
I kommuneplanen vises det til bebyggelse- og anlegg; eksisterende boligbebyggelse.

Kommunale avgifter var kr 17 583,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 739 507,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 958 027,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  4 078 pr år.

3 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
103 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 393 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anja Olsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Flosta i Arendal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Boplikten oppfylles ved at noen har folkeregistrert adresse på eiendommen, man kan bo der selv, eller leie ut.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen.
Tilrettelegging kr 10.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 21.500
Visninger: kr 1.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0190/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.24190

Sist oppdatert: 01. april 2025 kl. 20:41