Lusetjernveien 92B

Lusetjernveien 92B, 1253 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 191, bruksnummer 102
Andelsnummer 80, Nordskrenten Borettslag, organisasjonsnummer 948 224 186

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
Kjeller: 50 kvm: Trapperom, bad, tre soverom og garderoberom.
1. etasje 54 kvm: Entré, vaskerom, gang og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utebod.

Åpent areal:
Kjeller: 11 kvm: Terrasse.
1. etasje 54 kvm: Terrasse og balkong.

Boligen disponerer en utebod på 5 kvm og en parkeringsplass i garasjehus med lader.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner og skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendige fasader kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takplater. Boligen har entrédør med glassfelt. Balkongdører fra 1982 og 1984. Vinduer med karmer/rammer av tre fra fra 1983 og 2019. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler med mekanisk avtrekk fra bad.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende forhold har fått TG2:
Kjøkken: Vannrør og avløpsrør på grunn av alder samt innredning på grunn av tegn til svelleskader på benkeplate.
Tekniske anlegg: Vannrør og avløpsrør på grunn av alder og radiatorer på grunn av alder.
Overflater vegg: Det er registrert et jull i veggflater på soverom 2.
Overflater gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg a slitasje og enkelte skader.
Uinnredet loft: Misfarging observert stedvis i undertak samt manglende inspeksjonsmulighet.
Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og mot terrasser/balkong. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Balkongdører viser tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes
som usikker.
Yttertak: Grunnet inspeksjon fra bakkeplan, grunnet taktekking på grunn av alder og undertak på grunn av alder.
Balkong: Tegn til slitasje på overflatematerialer.
Terrasse: Tegn til slitasje på overflatematerialer. Forholdet er utbedret av selger i ettertid av befaring.
Drenering: Grunnet helhetsvurdering.
Utvendige vannledninger: Det er uklart om boligen har egen utvendig stoppekran. Utvendige vannledninger og avløpsledninger på grunn av alder. Stoppekran for vann er i undertetasjen ved bad ifølge eier.
Utebod: Grunnet fasadematerialer som har stedvis slitt overflatebehandling og yttertak med tegn til slitasje samt avskalling av maling/murpuss.

Følgende forhold gjøres det spesielt oppmerksom på og har fått TG3 av takstmann:
VÅTROM VASKEROM:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: Kr 100 000 - 300 000.

VÅTROM - BADEROM:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: Kr over 300 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om badet og vaskerommet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

HOVEDETASJE:

Entré:
Innbydende entré med god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg ytterklær.

Stue/spisetue:
Romslig og lys stue med fine moderne fargekombinasjoner. God plass til sofaseksjon, stuebord og tilhørende tv-benk. Gjennomgående løsning gir stuen rikelig med naturlig lysinnslipp. Fra stuen er det utgang til balkong på 18 kvm.

Balkong:
Stor og solrik balkong på 18 kvm med god plass til utemøblement, grill og planter. Balkongen har ettermiddags -og kveldssol. Boligen ligger vendt mot Bunnefjorden og gir en fantastisk utsikt. Balkongen har markise for solskjerming og er nylig malt. Balkongen ligger også vendt mot lekeplassen som ligger rett nedenfor.

Kjøkken:
Praktisk Ikea kjøkken fra 2011. Kjøkkenet består av innredning med slette fronter fra 2011, benkeplate med laminert overflate, nedfelt kjøkkenvask med armatur, sprutplater og stikkontakter over kjøkkenbenk og hvitevarer. God plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i store over -og underskap, samt gode arbeidsflater for matlaging. Hvitevarer som kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp medfølger.

Vaskerom:
Praktisk vaskerom med vaskemaskin, tørketrommel og toalett. Vaskerommet har fått TG3 av takstmann av en helhetsvurdering. Se tilstandsrapporten for mer informasjon. Eier opplyser om at beboere kan søke om oppussing av bad og vaskerom og at nåværende eier står på en liste for denne oppussingen.

Terrasse:
Markterrasse på 36 kvm med formiddagssol ved boligens inngangsparti. God plass til utemøbler og plantekasser samt utebod for ekstra oppbevaring.

UNDERETASJE:

Hovedsoverom:
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord på begge sider. Utgang til markterrasse og hage fra hovedsoverommet. God plass til oppbevaring av klær i store garderobeskap.

Øvrige soverom:
Boligens øvrige soverom passer perfekt som barnerom, gjesterom, treningsrom eller til hjemmekontoret.

Bad:
Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant og armaturer, speilskap med belysning og stikkontakt på vegg over servant, vegghengt høyskap,
gulvstående toalett og dusjkabinett. Flislagt bad fra hovedsak byggeår oppgradert på overflater ved ukjent årstall. Vaskerommet har fått TG3 av takstmann av en helhetsvurdering. Se tilstandsrapporten for mer informasjon. Eier opplyser om at beboere kan søke om oppussing av bad og vaskerom og at nåværende eier står på en liste for denne oppussingen.

Innvendig bod:
Innvendig bod for ekstra oppbevaring av diverse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføringen av bygget datert 07.03.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen disponerer en balkong med tilgang fra leilighetens stue. Det er ikke funnet dokumentasjon på at balkongen er byggemeldt pr. 29.04.2026 hos kommunen. Det er kjøpers risiko å søke for å byggemelde og evt. omgjøre dagens balkong hos kommunen for å få dette godkjent. Ny eier må påberegne at det kan forekomme krav om endringer/tilbakeføring til godkjente løsninger fra Plan- og bygningsetaten og overtar alt risiko/ansvar og kostnad for dette.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 27223-1/105, tinglyst 11.10.1982, type heftelse: Fellesobligasjon for borettsinnskudd

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Nordskrenten borettslag tilhører bydel Søndre Nordstrand. Det meste av skoler, barnehager og fritidstilbud nåes på bilfrie gangveier. Området byr på plass til grill og bål, golfbaner, kort vei til strender, gode turmuligheter m.m.

AKTIVITETER
For den aktive kan området by på det meste innen idretter, Holmlia idrettspark og Lusetjerndalen fotball bane er kun 5 min unna. Det kan blant annet nevnes innendørs anlegg med svømmehall, treningssenter og idrettshall, og mange utendørs fotballbaner med gress og kunstgress. I nærområdene finnes i tillegg tennisbaner på Ljan, lysløyper i Grønnliåsen og Slalåmbakke på Sloreåsen. Holmlia bad er et moderne og populært svømmeanlegg med 25-meters basseng, barnebasseng og gode garderobefasiliteter. Her tilbys både svømmeopplæring, trening og familieaktiviteter året rundt. Badet er et viktig samlingspunkt for både barn, unge og voksne i nærmiljøet.

Er man glad i sykkel og spaserturer er det meget gode muligheter i området med asfalterte gangveier, skogstier, og ikke minst gangvei ned til Hvervenbukta, som har en av Oslos mest populære badestrender og flotte turområder. Fra leiligheten tar det kun ca. 10-15 min å sykle, og ca. 30 min å gå ned til Hvervenbukta.

2 gode treningsentre: EVO Fitness Holmlia – et døgnåpent treningssenter med moderne utstyr og fleksible medlemskap. Lia Trening – et lokalt treningssenter med personlig oppfølging og variert treningstilbud.

TURMULIGHETER
Området har i tillegg også egen besøksgård, Søndre Ås gård, med dyrehold, hesteridning, økologisk jordbruk og stabburscafe. Det er også mange kulturarrangementer i bydelen. På andre siden av kommunegrensen finner du også Kolbotn. Her ligger bl.a. Kolbotn Torg, Ingierkollen, Gamle Tårnhuset Restaurant og Gjersjøen med både fiske og bademuligheter.

SERVICETILBUD
For shopping byr det nærliggende Holmlia senter på det man trenger i hverdagen. Her er det blant annet en MENY butikk, apotek, vinmonopol, Nille, bokhandel, jernvare, cafe og bibliotek. I tillegg finnes flere matforretninger i gangavstand fra leiligheten, både Rema 1000, bunnpris og KIWI. Fra leiligheten er det kort avstand til Bunnpris og Rema 1000 med ca. 8-10 gange. For større innkjøp er det kort vei til Kolbotn torg med et bredt utvalg av butikker og kulturhuset Kolben som i tillegg til Kino arrangerer konserter og forestillinger for folk i alle aldre. Deichman Holmlia er en viktig møteplass i bydelen. Biblioteket tilbyr studierom, arrangementer og aktiviteter for barn og voksne. Det er et inkluderende og aktivt kulturtilbud som styrker lokalmiljøet. Holmlia Senter fungerer som hjertet i området. Her finner du dagligvarebutikker, apotek, kafé, frisør og flere andre servicetilbud som gjør hverdagen enkel. Alt du trenger er samlet på ett sted – praktisk og lett tilgjengelig.

KOLLEKTIVTILBUD
Ellers er det enkelt både med bil og kollektivt å komme seg til Lambertseter senter, Sæter og Ski storsenter. Om man ikke benytter bil har området et meget godt kollektivtilbud som gir kort reisevei til Oslo sentrum. Det tar - ca. 6 min å gå fra leiligheten til Åstun bussholdeplass som bringer deg til Holmlia togstasjon på ca. 3 minutter, og tog ca. 14 min til Oslo S.

Holmlia stasjon gir rask og effektiv forbindelse til sentrum. Toget går hvert 15. minutt store deler av dagen, og reisen til Oslo sentrum tar kun ca. 14 minutter. Dette gjør området svært attraktivt for pendlere. I tillegg går det flere busslinjer i området, inkludert nattbusser i helgene, noe som gjør det enkelt å komme seg hjem også sent på kvelden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager og skoler i området. Boligen sokner til Lusetjern barneskole.

Eiertomt på 55 605 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær og diverse beplantning.

Boligen disponerer parkeringsplass nr 1081 i felles garasjeanlegg. Ekstra plass kan leies for kr 400 pr mnd, fortrinnsvis så blir dette i blokk 1 eller 2 hvor det er ledige plasser. Porten har e servicekostnad på kr 50 i månenden. Elbil lading kan anskaffes gjennom styret, kostnad pr dato er kr 30.000 inkl arbeid, montering, selve laderen og tilknytning til DEFA CloudCharge systemet. Forbruk avregnes pr kvartal.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan V180693 hentet ut 29.04.2026 med tilhørende tilhørende reguleringsbestemmelser datert 18.06.1993. 

Planlagte plansaker og byggesaker i området:
Saksnummer: 2025/07694 - Byggesak - Lusetjernveien 96 A - tilbygg - Fasadeendring: Status: Under behandling
Saksnummer 2025/14344 - Byggesak - Status: Under behandling
Saksnummer 2025/12930 - Byggesak - Lusetjernveien 100 C - tilbygg og fasadeendring: Status: Under behandling

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 740,-  pr. mnd. og inkluderer: Brebånd, A-konto oppvarming, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold etc.
Det er installert varmemålere i alle leiligheter og det utføres varmemåling og individuell avregning av kostnad for leilighetene.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Etter kjente fremtidige endringer vil felleskostnadene øke med 5% fra 01.07.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Garasjeport kr 50,-
A konto oppvarming kr 1 000,-
Balkong kr 100,-
Bredbånd kr 577,-
Felleskostnader kr 5 012,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 915,- pr. år. / 3 630 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd, og disse er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 367 639 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 872,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 10 175,- pr. 27.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 149 164,- pr. 27.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207856061
Lånetype: Serielån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 2 149 164,00
Innfrielsesdato: 29.09.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

5 400 000,00 Prisantydning
10 175,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 410 175,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 419 671,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 429 621,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trine Solum

Leiligheten er tilknyttet Nordskrenten borettslag, org.nr. 948.224.186, og består av 231 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865500.
Borettslaget har egen hjemmeside: www.nordskrenten.no
Eget samlingslokale "Nordstua" med plass til 50 gjester kan leies for en rimelig penge.
Forsikring: Gjensidige Forsikring - polisenummer 83034655.
Borettslaget har besluttet at beboerne selv må dekke egenandel i forbindelse med forsikringsskader.
Det er lagt til rette for lading av el-bil på gjesteparkeringsplasser mot betaling.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold: Tillatt å holde hund og innekatt i borettslaget om man på forhånd har innhentet skriftlig tillatelse fra styret. Utekatter er ikke tillatt. Hannkatter skal kastreres.

Foretatt påkostninger de senere år:
Det er installert varmemålere i alle leiligheter og det utføres varmemåling og individuell avregning av kostnad for leilighetene. Målerne har fjernavlesing, dvs at det ikke er nødvendig å komme inn i leiligheten for avlesning av måler. Ved flytting får Ista beskjed fra OBOS; andelseier trenger ikke foreta seg noe i forbindelse med dette.
2020: Betongrehabilitering av garasjer, utbedring av garasjeporter samt vasket og malt.
2020: Utbedring av Nordstua
2020: Renovering av lekeplasser
2020: Fasadevask av rekkehusene i borettslaget
2019: Installasjon av 24 ladestasjoner
2019: Garasjedekke i blokk 3
2019: Skiftet flere gavlvegger på rekkehusene pga råteskader
2018: Montert nye overvåkningskameraer i garasjene.
2017: Vedlikeholdsrapport fra OPAK. LED-armaturer i samtlige oppganger.
2016: Drenering av garasje.
2015: Montert nytt rekkverk ved nedgang til garasje Lv 50/52/56.
2015: Skiftet ca. 40 vinduer, balkongdører og inngangsdører.
2012: Nye inngangsdører (fullføres april 2013), inkl. automatisk døråpner og ny porttelefonsentral, med muligheten for bruk av trådløs teknologi.
Se årsberetning for alt utført vedlikehold.

Planlagte påkostninger:
Ifølge styret er borettslaget i startgropen for en omfattende rehabilitering av bl.a. fasade, etterisolering, ytterdører, vinduer og terassedører. Utifra vedlikeholdsrapporter fra OPAK i 2015, fra OBOS Prosjekt i 2020 og Multiconsult i 2025, så er det estimert en kostnad på ca 140 millioner. Dette skal da dekkes inn gjennom låneopptak, dette er det innhentet estimat fra OBOS Banken. Det er etstmert at husleien for andelen vil øke med ca 2 000 kr fra 2028 som følge av dette prosjekter.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. Lov om brl § 4-5.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke v/Markus Andersson  kr 6 550,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkludert oppmålt plantegning  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 52-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2640

Sist oppdatert: 03. mai 2026 kl. 20:46