Smørblomstvegen 75

Smørblomstvegen 75, 4056 TANANGER
Kommunenummer 1124, gårdsnummer 4, bruksnummer 282, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

BRA-i:
1. etasje 57 kvm: Entré, gang, wc, 2 soverm, bad, walk-in closet
2. etasje 61 kvm: Stue, kjøkken, soverom

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Sportsbod

Åpent areal:
1. etasje 39 kvm: Terrasse og platting
2. etasje 10 kvm: Balkong

Garasje:
BRA-e: 17 kvm

Hagestue:
BRA-e: 10 kvm

Boligen inneholder 113m2 P-ROM og 5m2 S-ROM.

TBA arealer i 1.etg fordeles slik:
Platting (fremsiden av bolig) 11m2.
Terrasse (baksiden av boligen rundt hagestuen) ca. 28m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.02.2026 utført av Anticimex v/ Kent Lilleland.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Takstmanss beskrivelse:
Enebolig i kjede.
Boligbygg oppført i 1986, renovert innvendig i 2018. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskille av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall. Balkong og terrassedør med karmer av tre, og to-lags glass. Peisovn i stue. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk. Utgang fra stue til balkong i 2.etg. Utgang fra gang til terrasse 1.etg. Platting ved inngangsparti.
Boligen/eiendommen inneholder i tillegg: 1 utvendig sportsbod (ved inngangsparti).
Boligen disponerer en biloppstillingsplass i garasje (fellesbygning) og parkeringsmuligheter på tomt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at rapporten inneholder 70%TG1, 24% TG2 og 6% TGIU (ikke undersøkt). Det er ingen amerkninger med karakterten TG3.

TG2:
Våtrom - Vaskerom 1.etg:
- Fallforhold (gulv)
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Vannrør

Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.etg:
- Vannrør

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Radon - Ingen måling foretatt

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning

Dører og vinduer Vinduer

Yttertak:
- Helhetsvurdering

Drenering:
- Helhetsvurdering

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)

TGIU )(ikke undersøkt):
Våtrom - Vaskerom 1. etg:
- Det er ikke gjennomført hulltaking ifm våtrommet, ettersom veggflater ikke er eksponert for direkte vannbelastning, og det dermed ikke foreligger forhold som tilsier behov for destruktive inngrep.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

For en detaljert beskrivelse av boligens standard viser vi til vedlagte tilstandsrapport utarbeidet av uavhengig Takstmann.

Selgsre opplysninger:
- Bolig renovert i 2018 ( Rygehus)
- Endevegg på huset skiftet, inkl papp og underlag i 2023 (Kaulbach bygg)
- Bad renovert i 2018
- El-anlegg renovert i 2018 (Svithun elektro)
- Nytt kjøkken og hvitevarer i 2018

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Varmekabler i gulvet i gang og på bad.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 28.05.1986. Tillatelsen er gitt uten anmerkninger.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
 

Heftelser i eiendomsrett:
1986/9089-2/44 22.08.1986 ERKLÆRING/AVTALE
DIVERSE RETTIGHETER/PÅBUD I HENHOLD TIL SKJØTE/FESTEKONTRAKT FRA KOMMUNEN

Denne heftelsen gjelder pliktig medlemskap i velforeningen.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i Tananger. Her bor du med nærhet til sjøen og flotte turområder, samtidig som dagliglivets nødvendigheter er lett tilgjengelige.

For barnefamilier er dette et svært praktisk sted å bo. Både Haga skole (1-7 trinn) og Tananger ungdomsskole ligger innenfor en drøy kilometers avstand, en trygg og kort spasertur for barna. Det er også flere barnehager i nabolaget, hvorav den nærmeste er Rodamyr barnehage, kun 4 minutter unna til fots. I tillegg finnes det et godt utvalg av idrettsanlegg som Tananger stadion og treningssentre i nærheten.

Området byr på rike muligheter for rekreasjon og friluftsliv. Den populære kyststien og Tanangerturen gir fantastiske rammer for gå- og løpeturer langs svaberg og gjennom Tanangers historiske kystkulturlandskap. Fra den gamle loshytta på Risnes kan du nyte utsikten, eller ta et forfriskende bad ved Sjøbadet på Myklebust. Den sjarmerende havnen, hvor man kan kjøpe ferske reker fra kaien, og spisesteder som Losen Spiseri, ligger også en kort tur unna.

Beliggenheten er også sentral med tanke på service og kommunikasjon. Nærmeste busstopp er bare tre minutter unna, med gode forbindelser mot Stavanger, Sola og Sandnes. Daglige innkjøp kan gjøres hos Joker eller Rema 1000, og både Tananger Senter og Tvedtsenteret er innen rekkevidde. For pendlere er det enkel adkomst til Forus, og Stavanger lufthavn, Sola, ligger kun en ti minutters kjøretur fra boligen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
- Haga skole (1-7 kl.) 380 elever, 26 klasser 0.8 km
- Storevarden skole (1-7 kl.) 442 elever, 38 klasser 1.1 km

- Tananger ungdomsskole (8-10 kl.) 271 elever, 20 klasser 0.8 km
- The International School of Stavanger 13 min 255 elever 6.4 km

- Randaberg videregående skole, 850 elever 9.5 km

Barnehager:
- Rodamyr barnehage (1-5 år) 43 barn 0.3 km
- Tananger menighetsbarnehage (1-5 år) 50 barn 1.2 km
- Havnealleen barnehage (1-5 år) 67 barn 1.5 km

Parkering i eget, steinsatt gårdrom samt i egen garasje. Garasjen ligger i fellesrekke. Det er ikke elbillader, men stikkontakt tilpasset ladekontakt av elektriker.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig (formål) i henhold til reguleringsplan 0004 datert 23.04.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 23.04.1970 med endring 23.10.1980 samt kommuneplan 202201 datert 28.09.2023 med bestemmelser datert 28.09.2023, sak 62/2023, arkivsak 21/51
Sola kommunestyre 03.10.2024

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommueplaner:
Id: 202201
Navn: Kommuneplan for Sola 2023-2040
Plantype: 20 - Kommuneplanens arealdel
Status: 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 09/28/2023
Bestemmelser Gjeldende_bestemmelser_202201.pdf

Delarealer
Areal: 208.61 kvm
Hensynsonenavn: H130
Kpsikring: 130 - Byggeforbud samferdselsobjekt

Areal 0 kvm
Kparealformal: Friområde

Areal 208.61 kvm
Kparealformal: Boligbebyggelse
side 1 av 2 Rapporten er levert av Geodata AS

Reguleringsplaner: (Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon)
Id: 0004
Navn: Tananger Øst
Plantype: 30 - Eldre reguleringsplan
Status: 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 04/23/1970
Bestemmelser Gjeldende_bestemmelser_0004.pdf

Delarealer
Areal: 0 kvm
Feltnavn: B
Regform: 400 - Offentlig friområde

Areal: 11.85 kvm
Regform 310 - Kjørevei

Areal: 196.75 kvm
Regform: 113 - Blokkbebyggelse

Kommunale avgifter var kr 17.236,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.000 kwh. pr. år via Tibber.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5998,- via Gjensidige.
Velavgift er kr1600,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Lyse Altibox Fiber for TV/internett. Selger har hatt Lyse/Altibox Standard 500/500 Mbps for kr 1339,- pr mnd.
Boligen er pr i dag tilknyttet alarmselskap. Dette abonnementer medføler ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.082.228,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.328.912,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Truls Nyhammer og Lisette Helen Rott

Etter nærmere avtale.

Smørblomstvegen velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.2621

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 20:48