Myrerskogveien 15

Myrerskogveien 15, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 812, ideell andel 1/1
Andelsnummer 191, Myrer Borettslag, organisasjonsnummer 948152436

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
2. etasje 40 kvm: Entré, gang, soverom (tilfredsstiller ikke formelle krav til soverom), bad, og stue/kjøkken.

BRA-e:
Loft 5 kvm: Bod.
Kjeller 4 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 4.2 kvm: Sørvestvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Kjøkkenet er flyttet ut i stuen og det er etablert et soverom der kjøkken var. Det er mindre enn 10% dagslysinnslipp i rommet. Dette avviker fra preakseptert løsning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1953. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i betong som er utvendig slemmet og malt. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein som ikke ble besiktiget. Vinduer med 3-lags isolerglass ble produsert i 2018. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert og ble skiftet i regi av borettslaget i 2023, mens balkongdøren har 2-lags energiglass fra 2018. Innvendige dører er 4-speils dører.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Avtrekk på kjøkken: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet, og det finnes ikke andre forserte eller mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilatoren er defekt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke lufteluker eller luftespalter i vinduene i stue/kjøkken, noe som gir begrensede muligheter for naturlig ventilasjon i disse rommene.

Bad
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS 3600 krever mekanisk eller elektrisk styrt vifte for å kunne gi TG 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt å koble til felles kanaler for bygget.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vannledninger, samt badets overflater og membran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 0,93 m. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".'

Det har vært lekkasje på rør under kjøkkenvasken. Dette er utbedret med nytt rør.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Byttet varmtvannstank og rør på kjøkken, samt installert vannsikring (utført av Boligrørleggeren).

2025:
- Lagt nytt gulv i leiligheten.

2023:
- Ny ytterdør montert (utført av Harestua bygg og vedlikehold).

2019:
- Vegger i stue, gang og soverom malt.

2018:
- Vinduer med 3-lags isolerglass og balkongdør med 2-lags energiglass installert.

2011:
- Bad flislagt.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Nytt treningsrom i kjeller.

2024:
- Installasjon av ladestasjoner for elbil.

2023:
- Oppgradering av borettslagets elektriske anlegg, inkludert bytte av sikringer til jordfeilautomatsikringer og utskifting av lamper, stikk og brytere.
- Utskifting av røykvarslere og brannslukningsapparater.

2022:
- Rensing av piper i alle blokker.

2020:
- Bytte av låssystem til ILOQ i utgangsdører, kjeller- og loftsdører.

2019:
- Maling av samtlige oppganger.
- Bytte av lyspærer i fellesareal til LED.

2018:
- Utskifting av vinduer og balkongdører i samtlige leiligheter og trappeoppganger.

2017:
- Bytte av reduksjonsventiler.

2011:
- Rehabilitering av alle våtrom.

2003:
- Omfattende rehabilitering med nye isolerte fasader og nye balkonger.

1996:
- Utskifting av bunn- og uttrekksledninger.

Dette er en arealeffektiv og praktisk leilighet med en åpen og sosial planløsning. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger de siste årene, med blant annet nye gulv i 2025, ny varmtvannstank i 2026 og ny ytterdør i 2023. Den sosiale sonen kombinerer stue og kjøkken, med direkte utgang til en sørvestvendt balkong. Leilighetens planløsning er endret fra den opprinnelige, noe som har skapt en moderne og åpen romfølelse. Gode lagringsmuligheter med tre eksterne boder.

Entré:
Du kommer inn i en entré med elektrisk gulvvarme. Gangen leder deg videre inn til leilighetens øvrige rom.

Stue og kjøkken:
Leilighetens sosiale hjerte er den åpne løsningen mellom stue og kjøkken, som gir en god romfølelse. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter, laminatbenkeplate med nedfelt vaskekum, og mosaikkfliser med belysning over arbeidsflaten. Av utstyr finnes integrert koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin og et kombinert kjøl-/fryseskap. Stuedelen har god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sørvestvendt balkong på ca. 4,2 m². Balkongen har gode solforhold og fikk nytt gulv nylig. Her er det plass til en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes.

Soverom:
Rommet er innredet som soverom. Det er etablert i leilighetens opprinnelige kjøkken. Rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til dagslys for varig opphold. Her er det god plass til ønsket innredning etter behov.

Bad:
Badet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme for en behagelig start på dagen. Rommet er utstyrt med klosett, servant nedfelt i baderomsinnredning, speilskap og et dusjhjørne med kabinettdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Overflatene på badet ble oppgradert i perioden 2010-2011.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat og fliser. Gulv i stue, kjøkken og soverom ble lagt nytt i 2025.
Vegger: Malte plater og malt betong. Overflater ble malt i perioden 2017-2019.
Himling: Malt betong.

Oppbevaring:
Leiligheten disponerer to boder i kjeller og én bod på loftet, som samlet utgjør et eksternt areal på ca. 9 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme i entré og på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for våningshus med hybler datert 06.06.1951.

Videre foreligger følgende attester for eiendommen:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 03.11.1971 for eternittkledning av gavler.
- Ferdigattest datert 08.10.2003 for fasaderehabilitering og nye balkonger.
- Ferdigattest datert 16.01.2012 for rehabilitering av bad og utskifting av rør.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger. Kjøkkenet er flyttet ut i stuen og det er etablert et soverom der kjøkken var. Det er mindre enn 10% dagslysinnslipp i rommet. Dette avviker fra preakseptert løsning. Tiltaket er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Risiko ved en evt. søknad er avslag fra kommunen og at tiltaket må tilbakestilles til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon, vannledninger, bebyggelse, garasje/parkering, veg, adkomstrett mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Myrerskogveien 15 på Kjelsås, et veletablert og rolig boligområde som kombinerer umiddelbar nærhet til marka med enkel tilgang til byens fasiliteter. Her bor du i trygge omgivelser, perfekt for deg som verdsetter både naturopplevelser og en effektiv hverdag. Området er preget av en behagelig atmosfære og er et ideelt utgangspunkt for et aktivt liv.

Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager i kort gangavstand, som Myrer Kanvas-barnehage kun fire minutter unna. For skolebarn er det gangavstand til populære skoler som Kjelsås skole og Engebråten ungdomsskole. De daglige innkjøpene gjøres lett hos Spar Kjelsås, som ligger en kort spasertur fra boligen. For et større utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er Storo Storsenter bare en 7-minutters kjøretur unna.

Fritiden kan nytes til fulle med Lillomarka som nærmeste nabo. Herfra går det turstier og skiløyper som inviterer til rekreasjon året rundt. I nærområdet finnes også flere idrettsanlegg, inkludert Myrerfeltet og Kjelsåsmyra fotballbane. Kollektivtilbudet er godt, med buss og trikk fra Grefsen stadion innen gangavstand, samt tog fra Kjelsås stasjon, som effektivt tar deg videre til Oslo S og andre knutepunkter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Borettslagets tomt er på 30 000 m². Eiendommen er regulert som byggeområde for boliger, og grensene er fastsatt i reguleringsplaner. Markalovens grense er angitt i nærheten.

Parkering og garasje følger ikke leiligheten ved salg. Tildeling av biloppstillingsplass og garasjeplass skjer etter søknad til vaktmester og fordeles etter ansiennitet og adresse. Borettslaget har 18 ladestolper for elbil som benyttes med rotasjonsprinsipp. Beboere med garasjeplass kan søke styret om å installere egen lader for egen regning.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til plan S-2864, «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», vedtatt 14.05.1986. I henhold til planens § 3 tillates enten åpen småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger) med en utnyttelsesgrad inntil 0,25, eller konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og terrassehus) med en utnyttelsesgrad inntil 0,35.

Eiendommen omfattes også av S-2102, «Reguleringsplan for trafikkområder og friområder på endel av Grefsenplatået (østre del), samt felles avkjørsler», vedtatt 29.12.1975. Planen regulerer tilstøtende trafikkområder og friområder, og fastsetter bestemmelser for felles avkjørsel.

Det pågår plansaker på en naboeiendom som kan påvirke utviklingen i nærområdet. Dette gjelder:

Saksnummer 201802070 - Reguleringssak. Gjelder Grefsenkollen og Trollvann - Planforslag til offentlig ettersyn - Utvidelse av alpinanlegg med nye løyper og nybygg - Konsekvensutredning. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 13.06.2025. Bymiljøetaten foreslår å omregulere alpinanlegget Grefsen- og Trollvannskleiva til bl.a. skianlegg, friluftsformål, bevertning, veg og parkeringsplass. Planforslaget tilrettelegger for terrengarbeider med utjevning og oppfylling, modernisering av tekniske anlegg og oppføring av noe ny bebyggelse tilknyttet alpinanlegget.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 3 520,- per måned. Dette inkluderer blant annet internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Merk at felleskostnadene kan endres som følge av renteendringer på borettslagets lån, da alle lånene har flytende rente.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 540,-
- Balkongtillegg: kr 526,-
- Internett: kr 454,-

Selger strømforbruk: 5000 kr / 5106 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Leiligheten er tilknyttet Telenor som leverandør av bredbånd der avgiften er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 190 925for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Borettslaget har følgende lån og vilkår:

Total lån for selskapet er kr 77 655 897,- pr. 18.02.2026.

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11408779-30
Type: Serielån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 4 978 161,00,-
Andel av saldo: kr 12 232,44,-
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,16%

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11408779-50
Type: Serielån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 4 978 161,00,-
Andel av saldo: kr 12 232,44,-
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,16%

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11486552-10
Type: Serielån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 5 247 322,00,-
Andel av saldo: kr 9 703,10,-
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,16%

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11486552-20
Type: Serielån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 5 100 000,00,-
Andel av saldo: kr 9 430,68,-
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,16%

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11486552-30
Type: Serielån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 5 100 000,00,-
Andel av saldo: kr 9 430,68,-
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,16%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208133039
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 2 900 637,00,-
Andel av saldo: kr 5 363,73,-
Innfrielsesdato: 30.09.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208614894
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.02.2026: kr 49 351 616,00,-
Andel av saldo: kr 91 225,57,-
Innfrielsesdato: 30.07.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 990 000,00 Prisantydning
149 618,64 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 139 618,64 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 159 064,64 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linn Baarlid

Leiligheten er tilknyttet Myrer Borettslag.
- Borettslaget består av 26 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, med polisenummer 93371824.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og på visse vilkår. Det forutsettes at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige beboerne. Før anskaffelse plikter søker å informere alle andelseiere i oppgangen. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område, og eier må straks fjerne ekskrementer. Styret kan kreve dyret fjernet ved berettigede klager.

Borettslaget arrangerer fellesdugnad. Beboerne er ansvarlige for renhold av ganger til kjellerboder, vinduer i kjeller, og fellesrom i kjeller. Innvendig vedlikehold av balkong er beboers ansvar, inkludert å unngå store snømengder.

Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene. Det er ikke tillatt å montere utgående avtrekksvifte. Ved ønske om bytte av peis må det søkes styret om godkjenning; åpent ildsted eller ildsted med flytende brensel er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør, som oppsetting av markiser, er ikke tillatt uten styrets samtykke.

Borettslaget har fellesvaskerier og tørkeloft. Det er vedtatt å etablere et treningsrom i et tidligere vaskeri. Fellesarealer i kjeller er forbeholdt oppbevaring av sykler og barnevogner. Det er utplassert pakkebokser fra Posten, og det vurderes også PostNord-bokser.

Planlagte påkostninger:
- På ordinært årsmøte 2. april 2025: Styret fikk også fullmakt til å fortsette arbeidet med vedlikeholdsplan for tak og fasade og avslutte samarbeidet med Malercompagniet. Forslag om installasjon av fiberoptisk internett, energieffektivisering/solceller og utbygging av loftsareal ble ikke vedtatt.
- På ekstraordinært årsmøte 17. september 2025 ble det vedtatt å avbestille kontrakten med Malercompagniet for tak- og fasadeprosjektet og fremme mangelskrav. Styret fikk fullmakt til å forhandle, inngå forlik og eventuelt fremme søksmål. Avbestillingen vil medføre et gebyr på mellom 1 og 1,5 MNOK.
- Borettslaget har reklamert på fasadearbeid utført av Malercompagniet, da fasadene sprekker opp og er delvis skjoldete. Prosjektet er stanset, og styret har fått fullmakt til å forfølge saken rettslig. Det er også en pågående reklamasjonssak på vinduer og balkongdører.
- Det er pågående prosjekt på tak og fasade, men det er uvisst om dette vil endre kostnader. Tiltak er allerede utført på den aktuelle blokken.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige medlemmene i boligbyggelaget (OBOS) forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til nærstående. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS sin sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER;   kr -4 375,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4 000,- 2 stk inkl.  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 11 701,50
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2677

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 19:04