Vallefaret 19

Vallefaret 19, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 91, ideell andel 1/1
Andelsnummer 202, Valle Borettslag, organisasjonsnummer 950443138

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
4. etasje 68 kvm: Entré/gang, bad, bod, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: To kjellerboder.
1. etasje 20 kvm: Garasjeplass.

BRA-b:
4. etasje 8 kvm: Innglasset balkong.

Innglasset balkong oppmålt til 6 kvm. Yttervegg mellom leiligheten og balkongen (2 kvm) er medregnet i boligens innglassede balkongareal (BRA-b).

Boligen disponerer tre boder, to i kjelleren og en bod på loft. Loftsbod er ikke oppmålt.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 14.02.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong/murkonstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt ni TG2 grunnet kun naturlig ventilering av bad, fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk, riss/sprekk i veggflis i dusjsonen, bom i enkelte veggfliser på bad og kjøkken, tettesjikt med hensyn til alder, utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, stedvis motfall rundt sluk, parkettgulv i stue med slitasje og noen målbare skjevheter i boligen. Det bør også gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert (TGIU).

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG0 (ingen avvik) og TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 16 år i boligen, som ble kjøpt i 2009.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

- Bad ble rehabilitert av borettslag i 2004. Byttet toalett, skap, vvb i 2016/2017. Utført av Bademiljø Experten AS, Montera.
- Byttet balkonger i 2024. Utført av Balco AS.
- El kontroll av Boligelektrikeren.
- Ladeboks for el-bil i egen garasje.
- Noen blokker har hatt mus på loft.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven

2025: Renovert gang, malt stue og kjøkken. Byttet dusj på bad. Ny kurs fortegnelse i sikringsskap.
2024: Renovert hovedsoverom inkludert garderobe.
2023: Renovert soverom.
2019: Ny balkongdør og vinduer.

Vi har gleden av å presentere denne flotte og delikate leiligheten med naturskjønn beliggenhet i Valle borettslag. Området har fine og frodige grøntområder og er kjent for sitt gode bomiljø. Leiligheten har en kvadratsmart planløsning med god størrelse på alle rom. Overflatene er holdt i delikate og behagelige nyanser. Her bor man idyllisk til ved Hovindammen i grønne og rolige omgivelser, med et godt tilbud av kollektivtransport og servicetilbud innen kort avstand.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det rikelig med plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. I tilknytning til entréen har boligen også en bod med ytterligere oppbevaringsplass. Varmtvannsbereder fra 2016 på 198 liter er montert i bod, lekkasjesensor tilknyttet lekkasjestopper er også montert. Fra entréen er det videre adkomst til samtlige av boligens rom.

Stue
Stuen er av god størrelse og kan følgelig enkelt innredes etter eget behov og personlig stil med en hyggelig sofagruppe med tilhørende salongbord og annet ønskelig møblement. Store vindusflater bidrar til rikelig med lysinnslipp som skaper en lys og luftig atmosfære i rommet.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en flott og solrik balkong på ca. 6 kvm med frodig utsyn mot grønne og hyggelige omgivelser i nabolaget, fine forutsetninger for å kunne nyte årets varme dager like utenfor egen stue. Balkongen har svært lite innsyn og selger opplyser om flott morgen- og ettermiddagssol. Det er god plass til loungemøbler, el/gass-grill og stoler. Balkong ble innglasset i 2024 og innglassingen gjør at balkongen har en god bruksverdi store deler av året.

Kjøkken
Lyst og moderne kjøkken fra 2017 som ligger separat fra resten av leiligheten og er av god størrelse med rikelig skap- og benkeplass. Innredningen består av lyse, profilerte fronter, benkeplate av tre med nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Lekkasjestopper montert under oppvaskkum. Det er flislagt på vegg over kjøkkenbenk, i tillegg til stikkontakter og benkeskapbelysning. Hvitevarene består av integrert stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Kjøkkenventilator med kullfilter over koketopp. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel (medfølger).

Baderom
Tidløst og flislagt bad fra 2004 med gulvvarme for en lun og behagelig start på dagen. Ny og moderne innredning fra 2017 med vegghengt servantinnredning med glatte, lyse fronter, servant av porselen og ett-greps armatur, stikkontakter og speilskap med belysning montert over servant. Videre har badet gulvstående toalett og dusjhjørne med innfellbare dører av glass. Avtrekksventil tilkoblet naturlig avtrekk.

Soverom
Leiligheten har to soverom av god størrelse.

Hovedsoverommet er romslig og byr på god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Delikat og praktisk innredet med romslig garderobeløsning. Veggene er malt i en lun farge som gir en deilig atmosfære å sove i, i tillegg til stort vindu gjør rommet lyst og luftig.

Leilighetens andre soverom har plass for seng, skrivepult og garderobeskap. Rommet er naturligvis fleksibelt i bruk og passer perfekt som gjesterom, barnerom eller kontor.

Øvrige overflater
Gulvflater belagt med laminat og parkett. Slette malte veggflater. Slette lysmalte himlinger. Profilerte innerdører fra 2024.

Leiligheten har for øvrig godt med lagringsplass i loftsbod og to kjellerboder, samt i privat garasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger en forside fra en byggesaksmappe som henviser til at ferdigattest ble gitt 29.03.1957. Dette kan ikke ansees som ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget ble lovlig oppført. Tilhørende byggetegninger datert 01.12.1951 stemmer med dagens bruk. Det foreligger også ferdigattest for tilleggsisolering, ny utvendig kledning og nye balkonger datert 21.11.1991. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I forbindelse med rehabilitering av bad i 2003 ble byggesaken avsluttet med henleggelse. Det foreligger med andre ord ikke ferdigattest på denne rehabiliteringen.

Det er vedtatt balkongrehabilitering i borettslaget hvor det ble gitt tillatelse for tiltaket 10.11.2023. Rehabiliteringen er ferdig for flere av blokkene hvor det også er gitt ferdigattest. Det er søkt ferdigattest for rehabiliteringen for denne blokken pr. 05.02.2025.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om garasje/parkering, en bestemmelse om vann/kloakkledning og en erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Valle borettslag ligger innerst i en blindvei i et boligområde bestående av lavblokker. Det finnes store grøntområder rundt blokkene med interne asfalterte adkomstveier mellom blokkene. Servicetilbud med blant annet Kiwi beliggende i Grenseveien, øvrige forretningstilbud på Hasle Torg hvor du også finner treningssenteret Sats. Fyrstikktorget på Helsfyr er også innen god rekkevidde. Det finnes p.t. 2 søndagsåpne matbutikker i gangavstand.

Vallhall idrettsanlegg med forskjellige arrangementer, Valle Hovin og nye Intility Arena. Arenaen inngår i konseptet Vålerenga kultur- og idrettspark, som dekker hele området med Vallhall Arena og treningsfeltet. Vålerenga idrettsforening har sin storstue Intility Arena på Valle Hovin. I forbindelse med utbyggingen av stadion og området på Valle Hovin åpnet FitnessXpress, samt restauranten Trewerket og Øst! Scandic Hotell Helsfyr er også i umiddelbar nærhet om man trenger ekstra plass for besøkende.

Offentlig kommunikasjoner med bussforbindelse er i Grenseveien, T-banestasjon på Helsfyr (ca. 11 min) og på Hasle (ca. 11 min unna). Flybussen til Oslo Lufthavn Gardermoen stopper på Helsfyr og Valle. Også på Ensjø finner du ytterlige tilbud av offentlig kommunikasjon med blant annet Ensjø-T. Herfra går linje 1, 2, 3 og 4 som raskt tar deg inn til Oslo Sentrum.

På vinteren finnes skøyteis på Valle Hovin og ellers flotte tur- og rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet. Like ved ligger Hovin med Hovindammen, som er perfekt for den som ønsker seg et område med grønne lunger, med sitt rike fugleliv, omkringliggende gangstier og sittebenker.

På Oslos tak ligger bydelen Hasle, og på Hasle ligger Vinslottet. Vinslottet, et ikonisk bygg og landemerke som tidligere huset Vinmonopolets tapperi. Det historiske bygget er bygget om og igjen fullt av liv. Det er ikke et ekte slott, men et sted du stikker innom for å gjøre unna ukeshandelen, shoppe litt, klippe håret og få legetime når du trenger det. Det er også stedet kolleger, venner og naboer samles til store og små «happenings», over en caffè latte eller til en uhøytidelig søndagsmiddag!

Litt historie:
Vallefaret (1–23, 2–22) er en vei nordvest for Valle Hovin i bydel Gamle Oslo. Den går som blindvei nordøstover fra Grenseveien og danner en løkke helt i nordøst. Veien fikk navn i 1952 etter gården Valle, iblant kalt Øvre Valle. Valle er et strøk i Oslo, nord for Helsfyr og øst for Grenseveien. Skillet mellom Valle og Hovin er en smule uklart, og fellesbetegnelsen Valle-Hovin benyttes ofte.

Gamle Valle gård ble tidlig delt i to. Nedre Valle er det som seinere ble Ensjø gård, Malerhaugveien 12, i den senere tid alders- og sykehjem. Øvre Valle har sin hovedbygning fra ca. 1840 i Vallefaret 14 (nå barnehage). Fra denne gården ble på 1800-tallet Malerhaugen, Grønvoll og Helsfyr utskilt. Hovedbygningen er et løkkehus fra omkring 1840 i empirestil. Bygningen er bevart og har blitt brukt som barnehage siden 1954.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Vallefaret sogner til Teglverket skole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil for skoler og barnehager i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33 412 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslagets tomt er pent opparbeidet og har flere grillplasser, en lekeplass for de minste, to vaskerianlegg og et velferdslokale.

Det medfølger garasjeplass i garasjerekke i Valle garasjesameie øst ved inngangen til borettslaget. Garasjerekken sto ny i 2021. Det betales kr 4000,- per år i felleskostnader til garasjelaget. Det medfølger lader for el-bil. Kostnader forbundet med strømforbruk og vedlikehold betales av hver enkelt andelseier.

Garasjeplass kan fritt selges eller leies ut til andre beboere i Valle borettslag.

Borettslaget har 66 utendørs parkeringsplasser som fordeles av styret etter venteliste. Av disse er 16 tilrettelagt med lademulighet. Borettslaget har i tillegg egne parkeringsplasser for motorsykler. Borettslagets styre fører liste over interessenter til p-plasser utendørs. En ordinær plass koster kr. 5.400,- pr år og en elbilplass koster kr. 6.400,- pr år. Faktureres månedlig av OBOS sammen med øvrige felleskostnader.

Det finnes to frittstående garasjelag innenfor borettslaget: Valle garasjesameie øst (nederst ved Grenseveien) har 40 garasjer og Garasjelaget (øverst i borettslaget) som har 30 garasjer. Tildeling av garasjer skjer direkte av garasjelagenes egne styrer uten borettslagets styres innvirkning.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er i utvikling og byggearbeider må påregnes. Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Det er bygget ny isflate i friluft like vest for øst for borettslaget, forberedt for fremtidig etablering av en hallbygning over anlegget. Det blir tribuner med plass til 1500 personer.

Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Saken er for øvrig avsluttet, og det er med andre ord ingen pågående planer for tomten.

Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det foreligger ingen planer på tomten p.t.

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 31.03.2025.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Planforslag til politisk behandling - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69. Det planlegges at plansaken sendes byrådsavdeling innen 20.12.2024.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - Dialogfase - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Prosjektet er fortsatt i en avklaringsfase pr. 04.12.2024.

- Saksnummer 201609364: Like øst for Intility Arena bygges det i Innspurten 11-13. Det er planlagt oppføring av totalt fire bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller. Tre av bygningene er oppført og det vil være arbeider på tomten for videre oppføringer av det siste på hhv. 9 etasjer, planlagt ferdig Q1 2025

- Saksnummer 202453311 - Byggesak - Fredrik Selmers vei 2 - Oppføring av kontorbygg på 9 etasjer. Igangsettelsestillatelse gitt 12.09.2024.

- Planforslag i Fredrik Selmers vei 2, 3 og 5 for utvikling av næring og bolig (saksnummer 201716171) ble vedtatt 20.12.2023.

- Saksnummer 202453286 - Reguleringssak - Innspurten 9 - utarbeidelse av planforslag. Iht. bestilling av oppstartsmøte datert 07.03.2024 er hovedhensikten med planen næringseiendom på 10 etasjer. Den nye bebyggelsen fortsetter og tetter rekken av høye kontorbygg og danner en rygg mot E6. Siden bygget er høyest mot E6 vil det samtidig fungerer som en støyskjerm for Innspurten. Planforslaget er i en avklaringsfase.

- Saksnummer 202201642: Reguleringssak Grensesvingen 12 med flere - Planforslag til politisk behandling 27.08.2024. Det foreslås å omregulere Grensesvingen 2-20 fra forretning og kontor til forretning, kontor, hotell, torg og gatetun med mer. Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca. 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Eksisterende kontorbygg foreslås videreført slik det er i dag. Deler av offentlig gategrunn regulert til holdeplass og gangvei, foreslås omregulert til bebyggelse for nybygget. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke den foreslåtte utnyttelsen, og at offentlig gategrunn omreguleres til bebyggelse og anlegg i kollektivknutepunktet Helsfyr, og anbefaler derfor ikke planforslaget.

- Saksnummer 202017619: Grenseveien 99 og 107 - Utarbeidelse av planforslag - Næringsbygg. I bestilling av oppstartsmøte er det foreslått maksimalt 11 etasjer over terreng. Planforslaget ble avvist. Iht. orienteringsmøte 28.06.2024 skal forslagsstiller sende inn oppdatert materiale der det redegjøres for hvordan revidert planforslag, eventuelt planalternativer, og hvordan dette svarer ut rammene i område- og prosessavklaringen. Avvikene må tydeliggjøres. Forslagsstiller vil også foreslå avklaringsmøter basert på avklaringsbehov som foreligger.

- Saksnummer 201703173: Karoline Kristiansens vei 1 - 9 - Fyrstikktorget. Det ønskes en økt utnyttelse på tomten med omregulering bolig, næring, kontor, handel og hotell med ytterligere oppføring av bygninger.

- Saksnummer 202304155: Byggesak Grenseveien 97 - Oppføring av tre boligbygg på opp til 13 etasjer - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D. Rammetillatelse ble gitt 08.04.2024.

- Saksnummer: 202114852: Byggesak. Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - (Tidligere adresse: Gladengveien 8) - Oppføring av boliger C11 og D11. De tidligere stålverkshallene er ferdig revet og det planlegges oppføring av 4 frittliggende lamell/ punkthus plassert på en underliggende parkeringssokkeletasjetilpasset stedlig og fremtidig omkringliggende parkdrag og gatetun. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

Saksnummer kan søkes opp på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside for mer informasjon, tilgjengelige dokumenter og tegninger.

- Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.
- Veiledende plan for offentlig rom for Ensjø (fra og med Grenseveien). Hensikten med planen er å sikre en helhetlig utvikling av gater og byrom på Ensjø. Planen angir utformingsprinsipper for offentlig rom (gater, torg og parker). Prinsippene skal videreføres og videreutvikles i påfølgende detaljreguleringsplaner.

Eiendommen er i Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr 5 889,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (grunnpakke), felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, garasje, trappevask, vaktmester, renter og avdrag på fellesgjeld, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 med en økning på 3%.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5 123,-
TV/Internett kr 332,-
Trappevask kr 100,-
Garasje kr 334,- (faktureres direkte av garasjelaget én gang årlig kr 4 000,-)

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 914 kWh. per år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett der grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 425 940,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 703 758,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 45 126,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 534 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 122 409 993,- pr. 10.02.2025 og lånevilkårene er:

Lånenr: HANBAN-83987187738
Restsaldo: 42 049 975,-
Andel av saldo: 183 136,-
Restløpetid: 19 år 10 mnd.
Rentebetingelser: Fast 2,65%

Lånenr: HANBA2-83987230242
Restsaldo: 80 359 958,-
Andel av saldo: 350 003,-
Restløpetid: 34 år 1 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 5,65%

5 400 000,00 Prisantydning
534 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 934 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

5 256,00  Eierskiftegebyr garasje
8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
24 508,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 958 508,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pål Sandaas og Heidi Katrin Bjørnsen

Leiligheten er tilknyttet Valle Borettslag.
Borettslaget består av 254 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp
Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever styrets forutgående skriftlige dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom beboeren kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe, eller sjenanse, for øvrige beboere. Alminnelige velferdshensyn er ikke tilstrekkelig god grunn.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2024: Ombygget balkonger: Alle balkonger i borettslaget er fjernet og nye er satt opp.
- 2023: Ytterdører skiftet.
- 2021: Oppgradering av uteområdene, med grill og nye sitteplasser
- 2020: Utdeling av nye brannslukkingsapparater til alle leiligheter. Maling av oppganger.
- 2019-2020: Montering av vifter på piper. Utskifting av vinduer og balkongdører. Utskifting av alle lys i fellesarealer til ledlys. Etablering av lys ute.
- 2019: Etablering sykkelstativer på hele uteområdet til borettslaget. Etablere 17 ladepunkter til elbiler.
- 2018: Utdeling/montering ekstra optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2017: Montering vifter på en del piper. Utskift brannfarlige downlights på ca 50 bad.
- 2016: Utskifting vinduer og balkongdører i 22 leiligheter.
- 2015: Installering av fiber i alle leiligheter. Rehabilitering P-Plasser.
- 2014: Pusset opp fyrhuset. Utdelt en skumbrannslukker og en optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2013: Piperehabilitering.
- 2012: El-kontroll av hovedtavler. Rens ventilasjonskanaler, kjøkken og bad.
- 2011: Montering av branndører kjeller og loft. Byttet pipehatter på soilrør.
- 2010: Utvendig utbedring balkonger. Kjøp traktor med tilbehør. Branndører kjeller/loft.
- 2009: Nytt callinganlegg. Innstallasjon av nye branndører kjeller.
- 2005-2006: Rehabilitering av balkongene og maling av vinduene.
- 2002-2004: Rehabilitering av våtrom, VVS.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget vedtok i august 2022 utskifting av balkonger i hele borettslaget med en kostnadsramme på 80,5 millioner kr. Finansieres ved nytt låneopptak, annuitet på 30 år. Prosjektleder er OPAK og utfører Balco. Alle de 254 leiligheter får nye balkonger. Estimert økning i andel fellesgjeld vil være kr 315 000 pr leilighet, og estimert gjennomsnittlig økning felleskostnader 1100-1200 kr/leil. /mnd. 30 % økning av felleskostnader fra januar 2023 gjennomført, samt økning i mars 2024. Det er ikke planlagt en ny økning enda, men er å forvente.
- Styret har til utredning et "lavkost-alternativ" til å pusse opp inngangspartiene
- Styret har til utredning takrenner/vannbord og spesielt blikkenslagerarbeid tilknyttet
- Det ble vedtatt på årsmøtet 2023 å gjøre undersøkelser vedr. kostnader og etablering av fortau.

Styret har bestilt en vedlikeholdsplan, som vil bli gjort tilgjengelig på nettsidene når denne er ferdigstilt. Vedlikeholdsplanen vil gi en bedre oversikt over hva som må utbedres i borettslaget innenfor hvilken tidshorisont. Gjennom vedlikeholdsplanen vil beboere også ha en bedre oversikt over hvilke prosjekter som er ventet i borettslaget fremover.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning, etter andre visning.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0071/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.2571

Sist oppdatert: 18. februar 2025 kl. 19:11