Båtsmannsveien 35

Båtsmannsveien 35, 3150 TOLVSRØD
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 139, bruksnummer 616, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 263 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 46 kvm: Kjellerstue, soverom, gang, toalettrom, 2 boder, vaskerom.
1. etasje 99 kvm: Entré / gang, bad, kjøkken, stue.
2. etasje 64 kvm: Gang med trapp, 3 soverom, bad.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 6 kvm: Bod.

Drivhus:
1. etasje 5 kvm: Drivhus.

Garasje:
1. etasje 43 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 65 kvm: Terrasse.
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Deler av kjeller med takhøyde under 1,90 m er ikke medtatt i boligens BRA.
Arealer i plassbygde kott er medtatt i boligens BRA. Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Grunnet boligens geometriske form, og forhold vedr. skjevheter/måleregler/skråtak, kan det forekomme avvik i arealmålingen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2025 utført av Onsrud Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
- I 1. etasje er bad og toalett er slått sammen.
- Vaskerom fjernet til fordel for utvidelse av kjøkken og etablering av spisestue (vegg mellom gammelt vaskerom og kjøkken er revet).
- Veggen til soverommet tilgrensende stuen er åpnet og brukes i dag som stue. I hjørnet av det gamle soverommet er det også etablert en trapp som fører ned i kjelleretasjen.
- Veggen mellom vindfang og hall er fjernet.
- Soverommet med balkong i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som peis-/tv-stue.
- Det foreligger kun tegninger av kjelleretasje fra byggeår. Etasjen er innredet, men ikke bruksendret for rom for varig opphold. Det er ikke søkt Tønsberg kommune om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. En eventuell søknad hos kommunen blir kjøperens ansvar og risiko. Vindu på soverom i kjeller tilfredsstiller ikke dagens krav til rømning eller dagslys. Rømning via tilstøtende rom.
- Garasjen er originalt tegnet som garasje med carport. Denne er lukket og fremstår i dag som en dobbelt garasje.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Enebolig oppført i tre over mur. Bygget har saltak tekket med dobbeltkrum betongstein, og er kledd utvendig med trekledning. Vinduer av tre med tolags glass. Tomten er opparbeidet med plen, beplantning, terrasser, belegningsstein, drivhus, bod og garasje. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
-Vaskerom i kjeller: Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Rommet har ingen ventilasjon

TG2:
- Tekkingen med undertak har passert mer enn 50 % av forventet levetid.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Alder/værslitasje.
- Veggkonstruksjon: Enkelte partier med begrenset lufting. Enkelte partier med manglende musetetting. Alder/værslitasje med spredte råteskader.
- Takkonstruksjon/loft: Stedvis noe misfarginger i konstruksjoner, men dette fremstår tørt under befaring og stammer sannsynlig fra eldre lekkasje/kondensering. Noe ujevn isolering.
- Vinduer og terrassedør har passert mer enn 50% av forventet levetid, og har alder/værslitasje.
- Ytterdører: Enkelte dører mangler beslag under terskel. Alder/bruksslitasje.
- Veranda på ca 56 m2 med tilgang fra stue: Deler av konstruksjoner har påløpt alder og noe slitasje, men ingen vesentlige skader.
- Balkong: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Innvendige overflater: Det er stedvis noe småsaker, manglende listerverk og bruksmerker, men ingen vesentlige skader.
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke oppført med radonsperre da det ikke var krav til dette på oppføringstidspunktet.
- Skorstein over tak/ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det foreligger åpne avvik fra rapport etter tilsyn fra brann/feiervesen på blant annet: ikke godkjent takstige, sprekker i fuge og at solgule bør skiftes. Ytterligere vurderinger er ikke gjort, det vises videre til tilsynsrapport fra brann/feiervesen. Se mer under punktet oppvarming.
- Rom under terreng: Det er stedvis noe misfarginger etter tidligere fuktutslag.
- Krypkjeller: Det er noe saltutslag på murvegger, men det indikeres ikke forhøyede fuktverdier under befaringen. Stedvis åpent inni bjelkelag.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp (til 2. egt.) er større enn dagens forskriftskrav.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet ned til kjeller.
- Enkelte bruksmerker på innvendige dører.
- Bad 2. etasje: Det er montert vinduer eller dører i våtsonen. Ufagmessig flisarbeid. Det er ingen synlig mansjett på rørgjennomføring ved kabinett. Fallforhold er ikke iht krav. Noe kanting på flis. Det mangler drenering fra innebygget sisterne. (Sluk, membran og tettesjikt): Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Bad er oppført med egeninnsats og ingen dokumentasjon foreligger.
- Bad 1. etasje: Det er stedvis noe riss i fuger og hull etter tidligere montert utstyr. Oppkant ved terskel er ikke iht krav. Noe misfarginger. (Sluk, membran og tettesjikt): Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Mekanisk avtrekk: Vifte støyer.
- Vaskerom i kjeller: Det er trebaserte materialer i våtsone. Det er noe fall til sluk, men fall er ikke iht krav. Ujevnt flisarbeid og enkelte misfarginger.
- Toalettrom i kjeller: Rommet har kun naturlig utlufting. Det er manglende listverk. Det er ingen synlig drenering fra innebygget sisterne på wc.
- Vannledninger og avløpsrør: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Kjellerstue og soverom i kjeller har ingen mulighet for ventilering utover å åpne vindu/dør.
- Varmtvannsbereder har passert mer enn 50% av forventet levetid. Det er fukt og. rust på toppen av bereder.
- Elektrisk anlegg: El-anlegg av varierende alder. Sikringsskap er montert i gang. Automatsikringer på alle kurser. TG er vurdert ut ifra den forenklede kontrollen som er gjennomført av anlegget. Det elektriske anlegget kan ha skjulte feil og mangler som ikke er avdekket gjennom denne forenklede kontrollen som er gjennomført.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er stedvis sprekker og saltutslag.
-Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

TG IU:
- Vaskerom i kjeller: Hulltakning er ikke utført i forbindelse med fuktsøk da tilstøtende konstruksjoner er av mur/betong.

Selger opplyser:
-Skorstein har dårlige fuger. Sotluke må byttes. Hull i bunn av skorstein.
- Takstige må bytes til ny.
- Mus oppdaget en gang, felle satt ut og fanget to mus. Ingen problemer etter det. Noen små sorte maur oppdager i stue på våren. Må derfor antas at mus kan forekomme i boligen.
- Maurmiddel satt ut, mauren har respondert på dette.
- Innredet kjeller til boligrom, vaskerom, soverom, wc, kjellerstue, trapp fra stue.
- Egeninnsats, satt inn nytt vindu på: soverom 2 etg, kjøkken, stue + dobbel terrassedør i stue.
- Ny varmepumpe 2024, div el anlegg under renovering i 2006.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

1983: ombygget/tilbygget.
Eiendommen er oppgradert med blant annet pusset opp bad i 2.etg i 2010, granittmur/trapp i 2012, garasje i 2016, pergola i 2016, ny terrassedør i stue i 2018, utebod i 2022, drivhus i 2023 og varmepumpe i 2023.

Entré
Velkommen inn i en pen og velholdt enebolig med familievennlig og godt utnyttet planløsning. Boligen er malt opp innvendig i senere år og fremstår med tidsmessige, lyse farger og pene overflater.

Entreen ligger åpen mot stuen, slik at det første man ser er den nydelige sjøutsikten via store stuevinduer. Entreen har også en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter langs den ene siden og inngang til badet på den andre.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger i eget rom med gode vindusflater og utgang til den steinsatte uteplassen foran inngangen. Kjøkkenet har god plass til spisebord og ligger tilknyttet stuen via tofløyede dører med glassfelt.

Innredningen er montert langs flere sider og har lyse, glatte fronter, frostede vitrineskap og treveggmonterte høyskap med vitrinedører i spisesonen. Benkeplaten er i varmbrunt heltre, som er trukket ned langs sidene på benken. I tillegg har veggskapene fått en matchende ramme.

Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, kaffemaskin og oppvaskmaskin, samt nisje til side-by-side kjøleskap. Det er ventilator over kokesonen, planlimtvaskekum i benken, pendellamper og god belysning i taket, samt rikelig med oppbevaringsplass i skap og dype kolonialskuffer.

Stue
Stuen er lys og trivelig med store vindusflater og tofløyede terrassedører som ivaretar den nydelige utsikten til stranda og sjøen. Verandaen på utsiden er ca. 56 kvm og gir en flott, solfyltforlengelse i sommerhalvåret. Stuen lar seg enkelt møblere i tre soner, med plass til både tv-lounge, sofagruppe og spisestuemøbler.

Stuen har parkettgulv, lysbeige, glatte veggflater og hvitmalt panelhimling med bjelker. Fra stuen fører en hvitmalt trapp med stålspiler og åpne trinn opp til andre etasje, samt en tilsvarende trapp ned til kjellerstuen. Tofløyede dører leder inn til kjøkkenet, og det er ellers åpent mot gangen. Stuen har varmepumpe fra 2023, samt hygge fra en stilig, innfelt peis med glassdør og ramme i stål.

Kjellerstue
Kjellerstuen har direkte adkomst fra hovedstuen via trapp, og fremstår som trivelig og lun. Stuener utført med sorte fliser på gulvet, gulvvarme, lysmalte, glatte vegger og hvitmalt himling med downlights.

Stuen er innredet med sorte, skyvbare garderobedører i innerste del, som fører inn til en gang med adkomst til bod, vaskerom og toalett. Kjellerstuen har egen utgang til forsiden av boligen, samt god plass til både sofa, tv-løsning og hjemmekino, noe som gir ekstra spillerom og privatliv i hverdagen.

Bad/wc/vaskerom
Boligen har to pene bad, et vaskerom og et toalettrom. Badet i loftsetasjen ble oppgradert i 2010 og fremstår som delikat med beige veggfliser, brune gulvfliser, gulvvarme og hvitmalt himling med downlights. Sisternekassen er dekorert med mindre fliser i brunt og beige. Innredningen består av en heldekkende servant på brun skuffeseksjon, matchende speilhylle, et veggmontert toalett og praktisk dusjkabinett.

Bad 2
Badet i første etasje er fra 2001 og fremstår ekstra lyst og luftig med store felter i glassbyggerstein på to sider av rommet. Badet har ellers hvite fliser på veggene, grå fliser på gulv med gulvvarme og hvitmalt panelhimling med downlights.

Rommet er familievennlig innredet med både badekar og et dusjhjørne. Badekaret har løveføtter og nostalgisk kran, mens dusjhjørnet har regnfallsdusj, hånddusj og innfellbare glassdører. Videre er det et toalett i retrodesign, to servanter på hver sin hvite skuffeseksjon og to fastflisede speil med overlys.

Vaskerom og wc
Vaskerommet og toalettrommet ligger i kjelleren. Vaskerommet ble oppgradert i 2010 og har hvitefliser på gulv med gulvvarme, samt hvitmalte paneloverflater på vegger og tak. Innredningen består av en vaskekum i stål, noen hyller og en benk med nisje til vaskemaskin og tørketrommel. Toalettrommet ligger på andre siden av gangen og er innredet med fliser på gulvet, maltepaneloverflater, et toalett og servantskap.

Soverom og garderobe
Boligen har fire lyse og pene soverom, der tre ligger i loftsetasjen og ett ligger i kjelleren. Hovedsoverommet er flott og luftig med store vinduer og utgang til en deilig balkong.
Både soverommet og balkongen har nydelig utsikt til stranda og sjøen. Dette soverommet er også innredet med garderobeskap og to skyvedørsgarderober med speilfronter.

Det er også skyvedørsgarderobe på ett av de andre soverommene oppe, mens det tredje har inngang til kott. Soverommet i kjelleren har adkomst fra kjellerstuen, vindu mot inngangspartiet, teppe på gulvet og hvitmalte paneloverflater. Boligen har også skyvedørgarderobe i entreen og to boder med hyller i kjelleren. Det er ellers krypkjeller på ca. 18 kvm med tilgang fra den ene boden i kjelleren.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp elektrisk med gulvvarme på begge bad, vaskerommet og i kjellerstuen, samt varmepumpe fra 2023 i stuen og stedvis panelovner med Wifi. Det er murt peis med rentbrennende innsats av nyere dato i stuen. Ventilasjonen er naturlig med mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilator. En 300 liter varmtvannsbereder fra 2005 er montert i bod i kjeller. Sikringsskapet har automatsikringer på alle kurser.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget den 11.03.2025. Vestfold interkommunale brannvesen IKS opplyser at de ikke har mottatt tilbakemelding med fremdrisftsplan på når og hvordan avvik skal rettes. Det ble sendt purring på tilbakemelding den 09.05.2025 - ikke mottatt tilbakemelding.
Manglende sikker adkomstmulighet til skorstein på tak.

Følgende avvik ble avdekket:
Skorsteinsløp - 59912 - Ukjent
1. Manglende kontroll og vedlikehold av fyringsanlegget. Jf. Forskrift om brannforebygging § 6.
Beskrivelse avvik: Skorstein har dårlige fuger, har flere dårlig gjenmurte hull etter tidligere røykrør og er kondensskadet. Skorstein må settes i godkjent stand.
2. Manglende kontroll og vedlikehold av fyringsanlegget. Jf. Forskrift om brannforebygging § 6.
Beskrivelse avvik: Sotlukener defekt. (enkel)
3. Manglende kontroll og vedlikehold av fyringsanlegget. Jf. Forskrift om brannforebygging § 6.
Beskrivelse avvik: Dårlig gjenmurt hull i bunn av skorstein etter tidligere røykrør må tettes på godkjent måte
4. Ikke tilfredsstillende adkomst for feiing og tilsyn. Jf. Forskrift om brannforebygging § 6.
Beskrivelse avvik: Takstigen er defekt/ i dårlig forfatning og må byttes til godkjent type.
5. Ikke tilfredsstillende adkomst for feiing og tilsyn. Jf. Forskrift om brannforebygging § 6.
Beskrivelse avvik: Det mangler sklisikring for husstigen, slik at sideforskyvning og utglidning unngås.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg, påbygg, nybygg - (bolig, garasje), datert 04.06.1984 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
- I 1. etasje er bad og toalett er slått sammen.
- Vaskerom fjernet til fordel for utvidelse av kjøkken og etablering av spisestue (vegg mellom gammelt vaskerom og kjøkken er revet).
- Veggen til soverommet tilgrensende stuen er åpnet og brukes i dag som stue. I hjørnet av det gamle soverommet er det også etablert en trapp som fører ned i kjelleretasjen.
- Veggen mellom vindfang og hall er fjernet.
- Soverommet med balkong i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som peis-/tv-stue.
- Garasjen er originalt tegnet som garasje med carport. Denne er lukket og fremstår i dag som en dobbelt garasje.

- Det foreligger kun tegninger av kjelleretasje fra byggeår. Etasjen er innredet, men ikke bruksendret for rom for varig opphold. Det er ikke søkt Tønsberg kommune om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. En eventuell søknad hos kommunen blir kjøperens ansvar og risiko. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må tilbakeføres til originale tegninger. Vindu på rommet som i dag er innredet som soverom i kjeller tilfredsstiller ikke dagens krav til rømning eller dagslys. Rømning via tilstøtende rom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3905/139/616:
29.09.1999 - Dokumentnr: 11260 - Rettighet
Rettighetshaver: Tønsberg Kommune
Org.nr: 921 383 681
LEIE AV AREAL
Leietid 20 år
Bestemmelser om forlengelse
Vedr. turveg for mosjon m.v.
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:3905 Gnr:139 Bnr:6
Gjelder denne registerenheten med flere
- Avtale for leie av grunn til kyststi Vallø-Ringshaug-Skallevold-Karlsvika. Leietaker er Tønsberg kommune. Avtalen tar sikte på å tilrettelegge et godt turvegtilbud for mosjon, rekreasjon og naturopplevelse året rundt. Avtalen gjelder sti som vist på kart. Avtalen gir leieren rett til på egen bekostning å merke og vedlikeholde stier etter traseer som er inntegnet på vedlagte kart. Traseene kan ikke legges om eller forandres uten grunneiers samtykke. Leieren kan rydde, opparbeide og vedlikeholde traseene. Turstier kan eventuelt opparbeides med håndredskaper i maksimalt 1 meter bredde dersom ikke annet er avtalt. Avtalen gir ingen rett til motorisert ferdsel på privat grunn dersom ikke spesiell avtale foreligger (pkt. 11). Fører leierens virksomhet i traseen til skade utenom avtalt turvegbredde, skal skadene erstattes etter avtale. Eventuell rydding utover overfornevnte bredde skal avtales særskilt. Leieren har rett til å skilte og merke stien / turveien. Plassering av skilt skal avtales med grunneieren. Leieren plikter å rydde opp avfall og søppel langs traseene. Grunneier er ikke ansvarlig for ulykker i forbindelse med aktivitet i traseene. I tilfelle endrede forhold kan begge parter ta opp spørsmålet om omlegging av tidligere avtalt trase. Leieretten er inntil videre vederlagsfri. Denne avtalen gjelder foreløpig i 20 år og forlenges med 20 år så lenge den ikke er oppsagt. Oppsigelse må i tilfelle foretas med minst 1 års varsel før utløpet av den til enhver tid gjeldene avtaleperiode.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Beliggende idyllisk til ved sjøen med panorama til Oslofjorden. Kort gangavstand til flotte badeplasser og rekreasjonsområder.
Eiendommen ligger i et meget barnevennlig boligområde mellom Skallevold og Ringshaugstranden. Både Skallevold og Ringshaugstranda, er populære sandstrender med steinmolo, badetrapp og gressletter. Tønsberg brettseilerklubb er lokalisert på sydsiden av Ringshaugstranden. Fin sandvolleyball-bane og treningsapparater på stranden. Det er kort vei til Vallø småbåthavn. Området har en rekke fine turområder, blant annet ved Bekketjønnmyra, Søndre Slagen kirke, Karlsvik og Essoskogen. Leikvin lekeplass ved Ringshaug er ekstra populær for de minste.
Tønsberg er en populær by som har sitt absolutte høydepunkt sommerstid, med stor turisme og et yrende folkeliv. Langs bryggene i Tønsberg kan du nyte av båtlivets gleder og et stort utvalg av restauranter, kafeer og barer. Slottsfjellet i Tønsberg byr på musikkfestival, attraktive kulturminner, fine turområder, samt flott, vidstrakt utsikt.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi Gauterød, Rema 1000 Olsrød, samt Coop og Meny ved Tolvsrød. Tolvsrødsenteret og Olsrødsenteret ligger også i nærheten. For flere servicetilbud er det gode shoppingmuligheter i Tønsberg sentrum, i tillegg til en rekke kafeer, restauranter og puber. Her finner du Kilen Handelspark og Farmandstredet. Sistnevnte har godtover 100 butikker. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste holdeplass er Ringshaug nordre, som ligger 300 m fra boligen. Fra Tønsberg stasjon er det hyppige avganger til Oslo, noe som er utmerket for pendlere. Reisetiden til Oslo S med tog er ca. 1 time og 15 min. Med bil fra Ringshaug tar det ca. 12 min til Tønsberg sentrum, 12 min til Åsgårdstrand, 25 min til Horten, 30 min til Sandefjord, 55 min til Drammen og 1 t og 25 min til Oslo S.

Ringshaug barneskole og Ringshaug ungdomsskole ligger begge i gangavstand. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Ringshaug barnehage ligger like ved skolene.
Flint idrettslag er det største i Vestfold og har nyere klubbhus på Løveid ved Tolvsrød. Idrettslaget har et bredt tilbud innen en rekke grener, samt mosjonsgrupper og barneidrett. Fine turstier finner man bl.a. mot Bekketjønnmyra. Det er heller ikke langt til turområder ved Søndre Slagenkirke, Essoskogen og ikke minst til Kyststien mellom Tønsberg og Horten. Ideelt for gåturer, løping og sykling.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tomten er eiet og måler 696,00 kvm.

Eiendommen ligger idyllisk plassert, i første rekke mot stranda og sjøen, noe som gir nydeligpanorama over fjorden. Med sol fra morgen til kveld er dette et sjønært sommerparadis. Fra hagen er det nylig bygd en trapp i granitt ned sjø og strand.

Kyststien passerer også rett forbi, og fra tomten er det ca. 5 min å gå til populære Ringshaugstranda med blått flagg, og ca. 10 min bort til Skallevoldstranda. Samtidig som området ligger trafikkskjermet og fredelig, er det kort vei inn til byen med alle fasiliteter.

Tomten er pent opparbeidet med velstelte plenarealer, rammet inn av tettvokst og velfrisert hekk. Gårdsplassen er steinsatt og strekker seg over i en markterrasse foran inngangspartiet i sydvest, hvor den er pent kantet med stein mot plenarealene. Foran inngangspartiet er det trapp i granitt, egen kjøkkenutgang, overbygg med downlights og en kjellerinngang.

Mot hagen er det anlagt en veranda på ca. 56 kvm med utgang fra stuen. Uteplassen har dekke av terrassebord, hvitmalt rekkverk og optimale utsiktsforhold mot sjøen og de frodige områdene rundt. På nordvestsiden av verandaen er det bygd en pergola med tett, transparent tak, stort vindu mot utsikten, varmelamper og et plassbygd utekjøkken med grill i ytterste del. Uteplassen har god plass til møbler både under pergolaen og på åpen del.

I hagen på nedsiden er det bygd en fin markterrasse helt i hjørnet, nærmest savannen . Denne har dekke av tre, skjermende levegger i bakkant og et areal på ca. 9 kvm. Leveggene er utstyrt med blomsterkasser slik at man kan få en ekstra frodig uteplass. Huset har også en sjøvendt utsiktsbalkong på ca. 11 kvm med utgang fra hovedsoverommet, en deilig, overbygd uteplass forlange sommermorgener i solen.

I 2023 ble det også satt opp et sjarmerende, hvitmalt drivhus med sprossevinduer og glasstak. Dette står langs sydøstsiden av hagen, inntil flere plassbygde plantekasser, godt tilrettelagt for hobbygartneren. Det ble også bygd en praktisk, isolert utebod på plenen ved inngangspartiet i2022. Både den steinsatte uteplassen, verandaen, balkongen og markterrassen har god plass til møbler og fremstår velholdt.

Hagen fremstår nærmest strøken med flere velplasserte prydbusker og levegger med plantekasser på siden mot nordvest. Det er godt synlig at det er lagt ned både tid og engasjement i senere år for å skape et uterom med trivsel og planteglede. Blant annet ble pergolaen og garasjen satt opp i 2016, trapper i granitt ble anlagt i 2012 og det ble byttet terrassedør i stuen i 2018. Gjerder med levegger og blomsterkasser er alle satt opp i senere tid, og taket ble vasket og malt i 2020.

Det er parkering i dobbelgarasje fra 2016 med isolert snekkerrom, samt plass til parkering på gårdsplassen. Det er montert el-billader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til boligbebyggelse - Nåværende, byggegrense og Ras- og skredfare vedtatt 03.04.2024. Eiendommen ligger i et uregulert område.
Eiendommen grenser til blå/grønnstruktur - Nåværende.

Eiendommen ligger innenfor 100-meters belte til vannet, her vises til bygge- og tiltaksbegrensninger ihht:
Bestemmelser og retningslinjer i Kommuneplanens arealdel - Kommuneplan for Tønsberg kommune 2023-2035.

Båtsmannsveien 32 - 139/142 har søkt om svømmebasseng og endring av kjellervinduer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 792,- for 2025. I dette inngår gebyr for vanngebyr bolig 71-300m², avløpsgebyr bolig 71-300m², fastledd vann og avløp, tilsyn og feigebyr uten mva., standard renovasjon, tillegg volum restavfall, beholder for plastemballasje, 240L.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år. / 36 405 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. 14 719.
Boligen er tilknyttet Altibox Viken fiber som har en avgift på kr 1.400 pr. mnd.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for en periode ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 562 605,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 250 419,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

11 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

298 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
319 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 269 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dagfinn Sandsmark og Tone Rist Sandsmark

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Samlet faktura kr 60 595,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (se vedlegg)

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2621

Sist oppdatert: 21. februar 2026 kl. 15:45