Gamle Songevei 362

Gamle Songevei 362, 4909 SONGE
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 73, bruksnummer 126, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 221 kvm

BRA-i:
Enebolig med hybel:
1. etasje 85 kvm: Vindfang, hall/stue, toalettrom*, soverom/hobbyrom*, sovenisje*, bod og vaskerom.
2. etasje 94 kvm: Stue/kjøkken, gang, tre soverom, garderoberom og baderom.

BRA-e:
Enebolig med hybel:
1. etasje 42 kvm: Integrert garasje.

Åpent areal:
Enebolig med hybel:
2. etasje 98 kvm: Stor veranda.

Kryploftet er ikke inkludert i arealberegningen.
Det er det samlede arealet for treterrassen i tilknytning til hovedetasjen som fremgår av rapporten. Det tas forbehold om oppmålingen av dette arealet.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.12.2025 utført av Espen Martinsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

1. etasje:
*Soverom er opprinnelig godkjent som hobbyrom i godkjente tegninger.
*Toalettrom er opprinnelig godkjent som bod (ikke definert i godkjent tegning).
*Sovenisje er et åpent rom fra stue i hybel. Rommet er omtalt som sovenisje iht. godkjente tegninger, samt for å vise utleiemulighet med soveplass.
2. etasje:
*Soverom ved siden av hovedsoverom er opprinnelig godkjent som bad i tegning. Rommet er lite og det er knyttet noe usikkerhet til om rommet oppfyller krav til soverom (lyskrav).
Se endringer fra opprinnelig godkjente rom under avsnitt som omhandler ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i salgsoppgaven.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter i rapporten som har fått tilstandsgrad 3, det henvises til sidetall i rapporten for utfyllende info:
Snøfangere mangler, ettersom dette var et krav får dette TG3 i rapporten. Se s. 9.
Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk, det må monteres for å lukke avvik. Se s. 13.
Rom under terreng: Påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetasje. Påvist indikasjoner på fuktgjennomtrengning i kjellermur. Synlig fukt på mur/gulv i kjeller (garasje). Begrenset ventilering og overflater med fuktskjolder. Se s. 15.
Hybel: Renoveringsbehov for å gjøre hybelen innflytningsklar. Se s. 17.
Vaskerom: Helhetsvurdering grunnet alder. Se info på s. 20. Vaskerom har også fått en TG2 basert på at vanninntaket ikke er utført med omsluttende vanntette sjikt med avrenning til sluk. Risiko, må holdes under oppsikt. Se s. 21.
Elektrisk anlegg: Takstmann spesifiserer i epost til megler at det er ledninger på kryploft, i hybel og ved porten i garasjen som ikke er tilstrekkelig isolert, derav TG3. Det har vært eltilsyn i 2025 uten avvik, men deres kontroller er stikkprøvebasert iflg. en kontrollør i eltilsynet (DLE). Det anbefales derav en utvidet elkontroll. Se mer info på s. 25.
Terrengforhold: Deler av den utvendige tilbakefulte opparbeidelsen har fall mot grunnmur eller mangler tilstrekkelig fall ut fra grunnmur, ettersom det er nedfall på sprengsteinsmassene. Bratt skråning inneholder stein og jordholdige masser som kan løsne. Se mer på s. 29.
Flislagt terreng ved inngangsparti: Det ble registrert sprekker, manglende limfeste og løse fliser. Se s. 29.

Tilstandsgrad 2, punkter som har fått TG2 grunnet alder, slitasje, skader eller lignende:
Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Det bærende undertaket har fuktmerker fra tidligere lekkasjer, og stedvis nedbøyninger. Se s. 8.
Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler nedløp og nedløpsavslutninger på den nordlige siden. Se s. 9.
Veggkonstruksjon: Deler av kledning står i nær kontakt med terrasse og er tidvis utsatt for vannsprut/fuktbelastning. Vedlikehold av vassheller i hovedsak tilknyttet stue. Ytterkledning på nordlig side mangler endekutt/avslutning i bunn. Se s. 10.
Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset ventilering av takkonstruksjonen. Undertak er misfarget. Se s. 10.
Vinduer: Normale aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser. Gjenværende malt trevindu har passert forventet brukstid. Se s. 11.
Terrassedører: Det er behov for etterjustering av soveromsdør (hovedsov.). Døren mangler utvendig beskyttende hengseldeksel. Se s. 12.
Terrasse: Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Terrassegulv har vedlikeholdsbehov. Noen uferdige avslutninger er observert. Nettinggjerde fremstår redusert. Se s.13
Overflater, innredede rom: Stedvis gulvknirk. Se s. 14.
Etasjeskille: Målt høydeforskjell på gulv. Se s. 14.
Radon: Det er ikke utført radonmåling. Se s. 14.
Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler under sotluke/feieluke på pipe. Halvparten av brukstid er passert på pipe. Se s. 14.
Innvendige dører: Enkelte bør justeres og tiltak kan forventes på enkelte dører.
2. etasje bad: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Uegnede materialer bør fuktsikres. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Avvik på varmekilde (feil på termostat for elektrisk gulvvarme). Det er ikke dokumentasjon for våtromsarbeidene. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygget sisterne. Det er noe friksjonslyd i avtrekksviften. Se s. 17 og 18.
Toalettrom: Elektrisk avtrekksvifte var ikke funksjonell på befaringstidspunktet. Se s. 22.
Vannledninger: Vannrør i kobber og ettermontert plast (rør-i-rør). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på gjenværende vannrør i kobber. Utekran er utsatt for frostrisiko i vinterstid. Fordelerskap er plassert i renoveringsklart baderom og mangler derfor avløp til sluk pt.
Avløpsrør: Avløpsrør i plast, det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Se info på s. 23.
Ventilasjon: Periodisk avtrekk fra kjøkken og baderom, det er trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning. Garasjen er ikke tilstrekkelig ventilert. Se s. 24.
Varmepumpe: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det ble registrert defekt rørisolasjon i tilknytning til utvendige gassrør. Se s. 24.
Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Utfra observasjoner er det påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Se mer på s. 28.
Grunnmur og fundamenter: Grunnmur har sprekkdannelser. Riss er registrert. Se s. 28.
Utvendig vann/avløpsnett: Det er trykkfall ved tapping av to kraner samtidig, indikerer svekket effekt på vannledning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann-og avløpsledninger. Se s. 30.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet. Her oppsummeres det kort:
2. Nytt arbeid av faglært: Bad 2. etasje bygget i 2016. Fagelektro elektrisk som varmekabler, stikk, vifte og spotter. Olav Stormo AS sparklet/støpte og la gulv. Rørlegger Erling Olsen AS la nytt rør-i-rør og monterte toalett, servant og dusj. Rakkestad multiservice AS monterte baderomsplater. Brødrene Jakobsen AS sparklet og malte taket. Gjeving Trevarefabrikk AS monterte baderomsmøbler. Ufaglært gipset tak og satt opp lys over speil.
2.2.3. Vaskerom: Olav Stormo AS la belegg på gulv. Erling Olsen AS satt inn ny varmtvannsbereder og la opp nye rør til varmtvannstank, vaskemaskin, vask på vaskerom og resten av huset. Rommet ble malt på egeninnsats.
2.3.4. Toalett i 1. etasje: Gulv, vegger, tak, dør og lister fornyet av Mur-og Skjærgårdstjenester. Nytt toalett og vask montert av Erling Olsen AS.
2.4.4. Bad 1. etasje hybel: Erling Olsen AS har lagt opp nye rør-i-rør og skjulte veggbokser til dusj, toalett og servant. Badet er ikke ferdigstilt.
3. Det har vært fukt i vegg mellom hovedsoverom og garasjen i 2. etasje. Dette ble utbedret i 2016. Skadet materiale ble byttet ut. Det ble lagt ny tekking på garasjetaket og et stykke opp på husveggen på innsiden av kledningen.
4. Nytt tak, kledning, verandadører og vinduer i 2. etasje ble byttet R&D Byggpartner i 2016.
4.2.7. Byttet tre vinduer i front på hybelen i 2018 av ufaglært.
4.3.3. Faglært satt inn ny ytterdør og nytt vindu i stuen nede. Skiftet kledning, isolasjon og dampsperre på ytterveggen. Reptec AS i 2017.
9. Termostaten til varmekablene på badet gikk i stykker og ble byttet i desember 2025. Det var en kjent svakhet på den termostaten som stod der i følge lokal elektriker.
10. Elektrisk: Skiftet det elektriske anlegget i hele huset, bortsett fra i hybelen og på øverloft. Sikringsskap, vaskerom/bod og hele 2. etasje ble gjort i 2016/2017, og 1. etasje i 2018 av Fagelektro.
13. Alle vannrør bortsett fra til utekran ble lagt nytt. Kobber på vaskerom og rør-i-rør til resten av huset. Det ble lagt opp nye avløpsrør til bad i 2. etasje av Erling Olsen AS i 2016.
16. Ny varmepumpe i 2016, organisert av Erling Olsen AS, men husker ikke hvem som monterte i 2016.
16.2.4. Vedovn montert i 1. etasje av Næss Ovnservice i 2018.
18. Ildsted: Det ble laget nytt hull til ovnsrør i forbindelse med montering av ny vedovn i 2018.
19. Det har vært mus i garasjen.
32. Boligen selges med uferdig hybel. Det er fuktvandring til garasje gjennom tilbakefylt mur. Det har vært, og er muligens fortsatt litt fuktvandring til bod mot nord-øst grunnet tilbakefylt mur. Det ble gravd for hånd der i 2019, men det er muligens tilkommet noe masse igjen fra skråningen bak huset. Den doble verandadøren ut fra stuen er tung å låse. Verandadøren ut fra soverommet er vanskelig å lukke. Noen av de innvendige dørene subber litt karmen/terskelen. Det har blitt gjort noe om på rommene i 2. etasje, ref. meglers kommentar til dette under punkt om ferdigattest.

Selger legger til følgende: Det er varmekabler enten i garasjen eller i oppkjørselen som aldri har vært i bruk og som derav har ukjent tilstand.

Følgende oppgraderinger er gjort i nyere tid:
- Bad i 2. etasje, totalrenovert i 2016 med Gjeving Trevare som leverandør av baderomsinnredning og firmaer som la gulv og elektrisk mv.
- Nytt belegg på gulv i vaskerom, ny varmtvannsbereder med nye rør til denne og vaskemaskin, samt vask på vaskerommet i 2016, gjort av fagfolk.
- Malt vaskerommet på egeninnsats.
- Bad 1. etasje hybel utført i 2016 - Her ble det lagt opp nye rør-i-rør, skjulte veggbokser til dusj, toalett og servant - rommet er ikke ferdigstilt.
- Kort oppsummert er det rør-i-rør fra inntaket på vaskerommet til hybel, toalett, kjøkken og bad.
- Nytt kjøkken fra Gjeving Trevare, 2016.
- Innerdører skiftet ut ca. 2016 i sammen med overflater (gulv, panel mv.).
- Nytt bad med innredning fra Gjeving Trevare i 2016.
- Garderobe i tilknytning til hovedsoverom fra Gjeving Trevare fra 2016.
- Utbedret fukt i vegg mellom hovedsoverom og garasje i 2. etasje i 2016. Det ble i denne forbindelse lagt ny tekking på garasjetaket og et stykke opp på husveggen på innsiden av kledningen.
- I 2016 ble det lagt på nytt tak (ikke undertak), ny kledning, ny verandadør og vinduer i 2. etasje ble byttet av fagfolk.
- Garasjeporter (Hörmann) fra 2016.
- Alle vannrør bortsett fra til utekranen ble lagt nytt i 2016 av fagfolk.
- Ny varmempumpe i 2016.
- I 2017 ble det satt inn ny ytterdør og nytt vindu i stuen nede. Det ble skiftet kledning (2016-2017), etterisolert (lekta ut kledning med ca. 5cm, ny isolasjon) og dampsperre på ytterveggen av fagfolk.
- Nytt toalettrom i 1. etasje i 2018, gjort av fagfolk.
- Byttet tre vinduer i front av hybel i 2018 på egeninnsats.
- Vedovn montert i 2018 av fagfolk, 1. etasje.
- Termostat til varmekabler på baderommet ble byttet desember 2025.
- Det elektriske arbeidet som er gjort i nyere tid har skjedd fordelt mellom 2016-2018. Det gjelder skift av eldre elektrisk anlegg i hele huset (også sikringsskap) med unntak av varmekabler i garasjen, el på kryploft og i hybel.
- Eltilsyn i 2025.
- Nyere (elektriske) garasjeporter (ukjent årstall).
- Branntilsyn i nyere tid opplyser fullmektig.

Spesifikasjoner på hva og hvem som har gjort det kan ses i selgers egenerklæringsskjema.

Boligen selges som den er, dvs. det blir ikke ytterligere vasket ned og diverse ting som står i huset vil kunne bli stående til overtagelse. Boligen er vasket ned før visning.
Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Koketopp, oppvaskmaskin og stekeovn.
Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er varmekabler i gulv på badet, samt varmefolie i gulv i vindfang/entré nede. Varmepumpe.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden sin opprinnelse. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet med unntak av byggetillatelse datert 15.05.1975, korrigering datert 08.10.1975 og tegninger datert (stemplet av kommunen) 08.10.1975. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Det er noen avvik fra godkjente og byggemeldte tegninger til dagens løsninger som ikke er omsøkt. Det gjelder følgende:
- Terrassedør i tilknytning til stue 2. etasje er flyttet. Det er også eksisterende dør og vindu i tilknytning til hovedinngang og hall i 1. etasje.
- Vinduer i soverom (hobbyrom) og sovenisjen i 1. etasje fremgår ikke av tilgjengelige tegninger.
- Terrassene er ombygget/utvidet og boligen er tilført garasjetilbygg med takterrasse på den vestlige siden. Fasadeendringene fremgår ikke av tilgjengelige tegninger og det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som omfatter tegninger, søknader eller byggemelding for tiltakene.
- Opprinnelig soverom på den nordvestlige siden er omgjørt til garderobe og baderom. Bruksendring er ikke søkt om/byggemeldt.
- Opprinnelig baderom har utgått for eksisterende soverom. Delevegg mellom kjøkken og stue er fjernet til fordel for åpen løsning.
- Det er påbegynte, uferdige arbeider med oppussing av hybeldelen i boligens 1. etasje, satt som stue, sovenisje, entré, tekjøkken, toalettrom, dusjrom og bod iflg. bygemeldt tegning.
- Opprinnelig bod med tilkomst fra hall er omgjort til toalettrom.
- Opprinnelig hobbyrom er omgjort til soverom ved at det er ettermontert vindu mot det fri.

Rom som er godkjent som oppholdsrom, men er brukt som bod krever bruksendring (søknad om endret bruk av rommet) til kommunen og motsatt. Manglende bruksendring kan i verste fall medføre til at rommene må tilbakeføres til det de er godkjent som. For å omsøke må det sendes inn plantegning som samsvarer med dagens løsning til kommunen med søknad om bruksendring av rommene iht. plan-og byggeloven. Kontakt gjerne kommunen for mer informasjon: https://www.tvedestrand.kommune.no/tjenester/plan-miljo-bygg-og-eiendom/skal-du-bygge-rive-eller-endre/. Garasjetilbygget må ettergodkjennes iht. til dagens regelverk. Kjøper overtar risiko, ansvar og kostnader, samt eventuelle fremtidige pålegg fra kommunen forbundet med dette.

Man kan lovlig leie ut hybel, men den er ikke ferdig innredet pr. i dag og må innredes før den er utleieklar.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Det er klargjort for innredning til hybel, men denne er ikke innredet og boligen anses derfor som enebolig uten klargjort utleiedel pr. i dag, selv om hybel er godkjent av kommunen i byggetegning.

Selger har ikke bebodd eiendommen i nyere tid og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Byggeår er estimert ut fra tilgjengelig informasjon.

Energiattest blir fylt ut av megler når Enova er ferdig med vedlikehold av tjenesten som er beregnet til 07.01.26. grunnet ny forskrift.

Gamle Songevei 362 ligger flott til med utsikt utover Songevann. Songevannet er en populær innsjø i Tvedestrand for båtliv og bading. Det er offentlig badestrand i kort avstand fra eiendommen. Fra Songevannet kan man ta båtveien ut til havet og skjærgården i området via Laget. Det er kort vei til E18, samt ca. 10 minutter til Tvedestrand sentrum i bil. Til Arendal eller Risør sentrum tar det ca. 20 minutter hver vei. Det går skolebuss like ved. For helgehandelen er det mange som tar turen til Brokelandsheia hvor det er matserveringssteder, matbutikker, dyrehage og mye mer. Brokelandsheia er ca. 10 minutter unna i bil. Området byr på flotte turveier og et godt, trygt bomiljø med en aktiv velforening (Songe Vel). Det går skolebuss i kort avstand fra boligen. Til skole og barnehage er det ca. 10-12 min. med bil (Tvedestrand sentrum).

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tomten er romslig og består av asfaltert innkjørsel og biloppstillingsplass, skråning og noe naturtomt. Tomtens grenser er oppgitt som middels nøyaktige i grunnkart mottatt fra kommunen. Avvik kan være >10<=30cm.

Det er god plass til parkering på egen tomt, og i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (fylkesvei).
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er avsatt til eksisterende boligformål iht. kommuneplankart. Det er et område satt av til nåværende næring. Det går et høyspenningsanlegg litt ovenfor tomten. Gamle Songevei/Sørlandske hovedveg er i følge kulturminnerapport mottatt fra kommunen satt at som lokalitet. I teksten forklares det slik: "Overordnet kan dette forklares som at et enkeltminne representerer et fysisk kulturminne, med dets geografiske utstrekning og informasjon som er spesifikt for det. En lokalitet representerer et geografisk område som inneholder et eller flere enkeltminner som hører sammen på en eller annen måte.". Kommuneplanen er gjeldende.

I årlige kommunale avgifter opplyser kommunen og RTA følgende:
Renovasjon kr. 5.044,-
Vann (forbruk og abonnement) kr. 5.826,-
Avløp (forbruk og abonnement) kr. 7.994,-
Feiing kr. 309,-
Eiendomsskatt kr. 5.488,-

I årlige kommunale avgifter kan kr. 24.661,- påregnes inkl. ovennevnte beløp for 2025/2026. Det kan være noe økning i 2026 på avgifter, utenom renovasjon som er oppgitt for 2026.

Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Selger har selv bodd i boligen i ca. 5 år totalt, men dette gjelder ikke de siste årene, derav ukjent strømforbruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Det er ikke tegnet Norgespris og det er ikke installert vannmåler.

Formuesverdi for 2024 var kr 850.131,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.400.522,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 993 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Olsen Holding AS

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. Dette er en formalitet som gjelder alle eiendommer som er bebygget og over 2 mål (utenom konsesjonseiendommer hvor det må konsesjonssøknad til, det gjelder ikke denne). Megler bistår med utfylling og innsending til kommunen.

Etter nærmere avtale, men kan overtas forholdvis raskt.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 26 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 9 500,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 4 800,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0204/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25204

Sist oppdatert: 21. januar 2026 kl. 15:17