Ålesundgata 3C

Ålesundgata 3C, 0470 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 222, bruksnummer 3, ideell andel 1/1
Andelsnummer 21, Ålesundgata 3 Borettslag, organisasjonsnummer 848427802

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
3. etasje 78 kvm: Entré, kjøkken, bad, kott, 2 soverom, og stue

BRA-e:
-1. etasje 8 kvm: Kjellerbod
5. etasje 3 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
3. etasje 8 kvm: Balkong

Loftboden har skråtak som begrenser måleverdige arealer. Gulvflater er målt til 8 kvm.

Boligen disponerer 2 boder, en på loft og en i kjelleren. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1951 og antas fundamentert med betong mot stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere i betong samt yttervegger i betong og murverk. Bygget har valmet takkonstruksjon med tresperrer, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget).
Innvendige overflater består av himlinger og vegger i malt betong, samt gulv med 3-stavs parkett, laminat og linoleumsbelegg. Takhøyden i stue er målt til 2,66 m. Leiligheten har balkong på ca. 7,7 m² utført i betongkonstruksjon, med rekkverk i stålkonstruksjon og målt rekkverkshøyde på 101 cm.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3):

-Innvendig – Overflater (gulv kjøkken):
Eldre linoleumsbelegg som kan inneholde asbest. Belegget bør ikke bearbeides eller fjernes uten bruk av godkjent fagpersonell med spesialkompetanse innen håndtering av asbest
Kostnadsestimat: kr 20 000 – 100 000.

- Kjøkken – Avtrekk:
Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom). Manglende ventilasjon kan
føre til dårlig inneklima, økt risiko for fuktskader og muggdannelse, samt redusert bokomfort.
Kostnadsestimat: under kr 20 000.

Tilstandsgrad 2 (TG2):

- Innvendig:
Overflater generelt: Bruksmerker på gulv og sprekker i vegg ved tidligere døråpning mellom stue og soverom. Det anbefales å utbedre bruksmerker på gulvoverflatene og reparere sprekkene i veggen ved tidligere døråpning for å opprettholde estetikk og forhindre videre forringelse av overflatene.
Dersom tiltak ikke utføres, kan skader forverres over tid og føre til økte vedlikeholdskostnader.

Etasjeskille/gulv: Målt høydeforskjell 10–20 mm over 2 meter (vanlig i eldre bygg, men registrert avvik).

- Bad:
Oppgradert ca 2001. Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad 2 settes på bakgrunn av konstruksjonens alder.

Gulv: Manglende tilfredsstillende oppbrett ved dørterskel og mindre enn 25 mm høydeforskjell til sluk. Det bør etableres tilfredsstillende oppbrett ved dørterskel for å hindre at vann kan trenge ut av våtrommet ved en eventuell lekkasje.
Våtrommet har kort gjenværende levetid og vil ha behov for oppgradering eller fullstendig oppussing på sikt.

Sluk/membran: Membran ikke dokumentert og mer enn halvparten av forventet levetid passert. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

Sanitærutstyr: Ikke dokumentert løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Manglende synliggjøring av lekkasjer kan føre til omfattende følgeskader før problemet oppdages.

Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, det er normalt ikke tillatt med
forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

- Kjøkken:
Eldre kjøkken med bruksslitasje. Hengsel på skapfront festet med én skrue.

- Tekniske installasjoner:
Vannledninger og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid passert. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Ventilasjon bolig: Mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Dette er en klassisk 3-roms leilighet med en arealeffektiv planløsning og et betydelig potensial. Boligen har en gjennomgående eldre standard og et oppgraderingsbehov, noe som gir en unik mulighet til å skape et hjem skreddersydd etter egne ønsker. Leiligheten har en god takhøyde på 2,66 meter i stuen, en sydøstvendt balkong og to gode soverom. Badet ble pusset opp på 2000-tallet i regi av borettslaget, mens kjøkkenet og øvrige overflater er klare for modernisering.

Entré:
Velkommen inn! Leiligheten har en romslig entré med adkomst til alle rom. Her er det gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko.

Stue:
Den romslige stuen fremstår lys og luftig med en takhøyde på 2,66 meter. Det er god plass til både sofagruppe og øvrig møblement, og direkte utgang til balkong gir en fin forlengelse av oppholdsrommet. Den originale vedkaminen setter et sjarmerende og stemningsfullt preg på rommet.

Balkong:
Balkongen er på ca. 7,7 m² og vender mot sydøst, med utsikt og uten direkte gjenboere. Her er det gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes.

Spisestue:
Rommet benyttes i dag som spisestue, men kan enkelt tilbakeføres til soverom eller tilpasses annet ønsket bruk. Her er det god plass til både spisebord og tilhørende møblement, alternativt seng med tilhørende innredning dersom man ønsker en annen løsning.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en eldre innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask. Rommet har behov for full modernisering, inkludert etablering av ventilasjon. Her ligger alt til rette for å skape et funksjonelt og tidsriktig kjøkken.

Bad:
Badet ble pusset opp på 2000-tallet og er en utvidelse av tidligere bad og toalettrom. Rommet er flislagt og har elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en servant nedfelt i underskap, vegghengt toalett og badekar. Det er også opplegg for vaskemaskin. Himlingen har malte plater med downlights.

Soverom:
Soverommet er i dag innredet med sittegruppe, men egner seg svært godt som soverom. Rommet har god plass til seng med tilhørende nattbord, og langs veggen finner du praktiske, innebygde garderobeskap med gode oppbevaringsmuligheter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming via panelovner. Vedkamin i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger et ekspedisjonsdokument for våningshus datert 11.01.1949 for eiendommen, og eiendommen har vært brukt til boligformål siden. Ekspedisjonsattesten kan ikke ansees som en ferdigattest, men indikerer at bygget ble lovlig oppført.

Det foreligger videre en ferdigattest på utskiftning av vinduer datert 11.02.1983, ferdigattest på fasaderehabilitering datert 15.04.1997, ferdigattest på rehabilitering våtrom datert 21.02.2002 samt ferdigattest på endring av utvendig kjellertrapp datert 04.12.2024.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser uten om andel fellesgjeld.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst seks servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, erklæring om vedlikehold av ledninger og bestemmelse om gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har kun bebodd eiendommen som barn og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Rett ved Akerselva, omgitt av frodig grønt, klassisk lavblokkbebyggelse og et levende stykke Oslohistorie, finner du denne sjarmerende leiligheten. Her bor du i en sjelden kombinasjon av urban puls og naturnær ro, med nærhet til offentlig kommunikasjon, servicetilbud og vakre rekreasjonsområder rett utenfor døren.

Akerselva slynger seg gjennom området og danner en vakker ramme rundt hverdagen. Her kan du følge idylliske turstier fra Maridalsvannet i nord og helt ned til sentrum gjennom Grünerløkka, med flere populære badeplasser som Nydalskulpen og Nydalsdammen langs veien. Elveområdet har en rik historie og har vært sentralt i Oslos utvikling fra industriby til moderne storby. De tidligere fabrikkbygningene langs elva er i dag omgjort til attraktive boliger, arbeidsplasser og kulturarenaer, noe som gir området en særegen karakter der historisk sjel møter moderne byliv.

Leiligheten ligger attraktivt til i en rolig gate, perfekt plassert mellom sentrum og marka. Herfra har du umiddelbar tilgang til naturopplevelser langs Akerselva, grønne parker og flotte turmuligheter videre mot Sognsvann, Maridalen og Nordmarka – et eldorado for friluftsliv året rundt. Området byr også på gode treningsmuligheter med blant annet SATS Sagene og Myrens Sportssenter med Klatreverket.

Like rundt hjørnet ligger også populære Voldsløkka, et ettertraktet samlingspunkt året gjennom. Store grøntarealer inviterer til avslappende sommerdager med lek og grilling, mens vinteren byr på skøyteis og oppkjørte skiløyper. I tillegg er både Myraløkka og Bjølsenparken innen kort gangavstand, og gir gode muligheter for rekreasjon i rolige og grønne omgivelser.

Samtidig er byens tilbud aldri langt unna. Det er gangavstand til Grünerløkka og Torshov med et rikt utvalg av kaféer, restauranter og særegne butikker, samt gode kollektivforbindelser få minutter fra boligen. Daglige servicetilbud finnes i umiddelbar nærhet på Bjølsen og Sagene, og Storo Storsenter ligger kun en kort tur unna med et bredt utvalg av butikker og tjenester.

Dette er virkelig en optimal beliggenhet som kombinerer det beste av Oslo; moderne bykomfort og umiddelbar nærhet til naturen, side om side.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er fellesareal. Tomten/nabotomten er pent opparbeidet og beplantet med grønne plener, planter, felles plantekasser, sittegrupper, griller og felles gangvei samt flere lekeapparater for barn. Bruken av uteområdet til borettslaget/naboborettslaget går historisk på tvers av eiendomsgrensene uten at dette er formelt nedfelt.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg ihht. reguleringskart fra Oslo kommune datert 02.02.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-5142, vedtatt 04.03.2022, samt reguleringsplan S-2255 vedtatt 28.07.1977. Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 , sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen "Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn". Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https:// https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/ politikk/kommuneplan/.

Utdrag av plan- og byggesaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 202508791: Gjøvikgata 3 D - bruksendring av næringslokale til leilighet - Byggesaken er satt i bero etter midlertidig forbud om tiltak. Nytt saksummen 2025/20874.

Saksnummer 202318656: Byggesak, Hammergata 3 - Oppføring av boligbygg i bakgård med fire boenheter. Søkt om etablering av ny frittliggende bygning med fire boenheter i bakgården til eiendommen Hammergata 3. Byggesaken er satt i bero. Saken fortsetter i 2025/07462.

Saksnummer 202217080: Saken gjelder Sandakerveien 56 - Boliger. Scandinavian Development AS foreslår å omregulere deler av Sandakerveien 56 fra barnehage til bolig. Det eksisterende bygget, kalt Laboremus, foreslås bevart og ombygget til bolig. De foreslår også et nytt boligbygg på 3 etasjer nord for Laboremus. Totalt tillates 1540 kvm BRA boligbebyggelse. Plan- og bygningsetaten anbefaler omregulering av Laboremus til bolig, men anbefaler ikke det nye bygget på grunn av konsekvensene bygget har for bokvalitetene, naturmiljøet og kulturmiljøet. Plan- og bygningsetaten har derfor utarbeidet et alternativt planforslag uten nytt bygg. Plan- og bygningsetaten anbefaler alternativ 2. Saken er til politisk behandling. Nytt saksnummer 2025/06933.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene utgjør kr. 5 570,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fibernett/tv fra Telia, trappevask, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og betjening av andel fellesgjeld
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Selger har ikke informasjon om strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett/strømming. Tv-tuner/dekoder kan medfølge salget.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 906 076,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 39 300,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 193 921,- pr. 13.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 616 452,- pr. 13.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Eika Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208202316
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo 7 616 452,00
Innfrielsesdato: 30.01.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

6 490 000,00 Prisantydning
193 921,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 683 921,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
27 852,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 711 773,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roar Telle, Kari Moen Dahl og Arne Telle

Ålesundgata 3 Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 848 427 802, og består av 40 andelsleiligheter. Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Eiendommen byr på en trivelig og velholdt felles bakgård med grill og hyggelige sittegrupper. For familier med barn finnes det også en egen lekeplass med gode muligheter for lek og aktivitet.
Beboerne har tilgang til et eget hobbyrom utstyrt med kjøleskap, vask, stoler og bord. Rommet kan benyttes fritt til uformelle sammenkomster, eller leies eksklusivt til lukkede arrangementer for kun kr 200.
For den aktive og kreative finnes både bordtennisbord og en snekkerbod, ideelt for deg som liker å bygge, reparere eller skape egne prosjekter.

Det er felles sykkelkjeller med kapasitet til om lag 50 sykler. Plassene fordeles etter tildeling, slik at alle beboere får ordnede og trygge oppbevaringsforhold for sykkelen sin. I tillegg finnes det sykkelstativ utendørs for enkel og rask tilgang i hverdagen.

Det skal søkes styret om lov til dyrehold før dyr anskaffes. Søknad om lov til dyrehold som foreligger etter at beboer har anskaffet dyr, vil automatisk bli avslått. Beboere som flytter inn med husdyr, skal søke styret om tillatelse til dyrehold.

Det er kun lov å bruke gass/elektrisk grill på balkongene. Grilling må ikke være til sjenanse for naboen.

Større vedlikehold og rehabilitering

2025: Montering av vannmåler på hovedstoppekran - Christiania rørleggerbedrift.
2025: Reasfaltering, nye varmekabler og montert føler på varmekabler ned mot Treschowsgate -Tronslien AS. Som følge av arbeid i regi av Treschowsgate BBR.
2025: Ny kum med tilgang fra bakkenivå. Denne er tinglyst på Treschows eiendom -Tronslien AS. Som følge av arbeid i regi av Treschowsgate BBR.
2025: Skiftet tre stykk avtrekksvifter -GK Norge AS.
2025: Montering av sikringsjern på alle ytterdører -Hemer Lås AS.
2023: Enkelte leiligheter fikk etterisolert vinduer etter meldt behov.
2023: Nye varmtvannsberedere.
2023: Innkjøpt nye brannslukkingsapparat til alle leiligheter + fellesareal.
2023: Dreneringsrør for regnvann som ledes under blokka ble utbedret med strømpe/rør i rø.
2020: Montert røykavsug rsv på alle pipeløp.
2019-2020: Utskifting av ytterdører.
2020: Etablering av sykkelkjeller og nye boder som følge av dette.
2018-2019: Ny kjellertrapp og nye lamper i kjeller.
2017: Nye lamper i alle oppganger.
2016: Oppgradering av lekeplasser/utearealet.
2016: Oppgradering av hobbyrom.
2013: Rehabilitering av pipene.
2012-2013 Oppgradert hagen.
2013: Brannsikkerhet: installasjon av brannvarslere i kjeller og loft. Befaring og vurdering av behov for tiltak vedr. rømningsveier, samt branndører i kjeller (e-anlegg, vaskerom).
2011: Utskifting av tak. Utskifting av vinduer/balkongdører i alle leiligheter, og vinduer i trappeoppganger.
2010: Oppgradering av skråning mot sør og fjerning av gammel asfalt fra tidligere barnehage/tørkestativ omgjort til plenområdet.
2009: Nye branndører kjeller og loft, oppussing av oppganger.
2008: Rørleggerarbeid i kjelleren
2006: Nytt callinganlegg
2001: Rehabilitering av soilrør/våtrom. Satt inn felles varmtvannsbreder.

Styret informerer pr. 16.02.2026 at det ikke er planlagt noen påkostninger i borettslaget som vil ha betydning for fellesgjelden/felleskostnader.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0045/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2645

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 16:35