Gamle Enebakkvei 119

Gamle Enebakkvei 119, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 95, seksjonsnummer 38, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
4. etasje 49 kvm: Entré, baderom, stue/kjøkken, soverom og rom benyttet som kontor.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod i garasjeanlegg.
4. etasje 2 kvm: Utebod.

Åpent areal:
4. etasje 9 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod på 3kvm i bakkant av garasjeplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takpapp/membran.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Membranarbeider er utført av i form av egeninnsats/ufaglært. Konsekvens er at dette medfører uklarhet rundt tetthet, samt risiko for skjulte feil og mangler.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. TG2 settes med utgangspunkt i alder da rørene er skjult for inspeksjon.
- Skjult avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. TG2 settes med utgangspunkt i alder da rørene er skjult for inspeksjon.
- Det foreligger informasjon om at våtrommet er delvis bygget ved egeninnsats. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper (waterguard), noe som vurderes å være et krav.
- Skjult avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. TG2 settes med utgangspunkt i alder da rørene er skjult for inspeksjon.
- Innredningen bærer preg av stedvis slitasje.

Andre rom:
- Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader ved kjøleskap.

Etasjeskille (skjevhetsmåling):
- I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Dette må ses i sammenheng med at bygget er over tredve år og noe skjevheter vil være å forvente.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer, ytterdører og omramming Balkongdøren viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og tegn til utvendig slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, men det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak:
- Takstmann har gitt yttertaket TG2 som en helhetsvurdering. Dette med bakgrunn i f.eks. alder og de begrensninger dette innebærer.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at det er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 1 år og 8 md. i boligen, som ble kjøpt i 2024.
Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Jan Robert Ottesen har gleden av å ønske velkommen til denne herlige leiligheten med flott beliggenhet. Boligen har gode lysforhold og en svært romslig planløsning som gir mange møbleringsmuligheter. Dette er leiligheten for deg som jakter en leilighet du kan flytte rett inn i med god standard og en romslig balkong samt garasjeplass, beliggende i et veldrevet og familievennlig sameie.

Nærmere innhold:

Stue:
Stuen har store vindusflater som gir en god romfølelse, godt lysinnslipp og en avslappende atmosfære. Her kan man med enkelthet innrede etter eget ønske og personlige stil. Her er det god plass til møblement med sofa og tilhørende salongbord og tv-seksjon. I tillegg er det også nok rom til en spisestue - et hyggelig samlingssted for venner og familie i sosiale lag. Alle veggflater er malt i en lun beigetone, på gulvet er det enstavs laminat. Utgang til en flott balkong.

Balkong:
Fra stuen er det direkte utgang til vestvendt balkong på ca. 9 kvm. Balkongen er delvis overbygget, og er således et lunt og fint uterom som fungerer som en forlengelse av stuen sommerstid. God plass til utemøblement som sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og/eller gassgrill på balkongen. Her kan virkelig mange fine stunder sammen med venner og familie nytes.

Kjøkken:
Funksjonelt kjøkken med hvite fronter, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Hvitevarer som stekeovn med ventilator over, kjøleskap og oppvaskmaskin er plassert i nisjer. Belysning og stikkontakter mellom benk og overskap.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og byr på plass til stor dobbeltseng med tilhørende nattbord. Store vindusflater som gjør rommet lyst og luftig. Veggflatene er malt i en delikat farge og på gulvet er det lys, enstavs laminat. Integrert skyvedørsgarderobe med speildører gir god lagringskapasitet.

Baderom:
Pent og meget romslig bad med fliser på gulv- og veggflater med varme i gulv og downlights i himling. Dusjhjørne med "leddet" glassdør og dusjsett og rainshower - begge i sort utførelse. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett, ovenpåliggende servant, speil med integrert belysning over og opplegg for vaskemaskin. Et moderne baderom med gjennomtenkte fargekombinasjoner.

Entré:
Lys og innbydende entré med god plass til jakker og sko. Med direkte adkomst fra entreen er det etablert er kontor med dekorativt glassvindu mot stuen. Kontoret er opprinnelig byggemeldt som kott, og er ikke godkjent til varig opphold. Det er også en romslig garderobeløsning montert i kontoret, som gir god plass til å "gjemme unna" jakker, sko, votter og luer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Vaskemaskin på badet medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1990.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest 06.03.1991. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Videre foreligger det en tillatelse til utskiftning av heiser datert 25.07.2024.

Rom som i dag benyttes som kontor er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom:
Dagboknr. 79707, tinglyst 17.11.1988:
Gnr. 168, bnr. 90, 91, 92 og 93 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Skullerudveien over gnr. 168, bnr. 79, felles avkjørsel. Gnr. 168, bnr 94 og 95 skal hver kun ha felles avkjørsel fram til Gamle Enebakkvei. Gnr. 168, bnr. 90, 91 og 92 skal ha bruksrett til biloppstillingsplass på gnr. 168, bnr. 89. Gnr. 168, bnr. 90, 91, 92 og 93 skal ha samme rettigheter og plikter til felles avkjørsel gnr. 168, bnr. 79. Gnr. 168, bnr. 90, 91 og 92 skal ha samme rettigheter og plikter til felles parkeringsareal, gnr. 168, bnr. 89.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til sambruk vedr. parkeringstomt. Rettighet hefter i gnr. 168, bnr. 89, med dagboknr. 46459, tinglyst 09.09.1991.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selveierleilighet med god beliggenhet i trafikkskjermet bomiljø med store grøntområder, rett ved Østmarka.

Området består av blokker bygget mot slutten av 80-tallet med god avstand mellom bebyggelsen, flere hyggelige uteområder og stikkveier nedover mot inngangen til marka.
Svært lite trafikk (bom ved innkjørsel), samt gjennomkjøring til garasjeanlegg under blokkene.
Det er gangavstand til flere barnehager, barne- og ungdomsskole, dagligvare (Coop Extra og Rema 1000) og kollektivtilbud.
På Skullerud Torg finner man forretninger og spisesteder (Sushi, pizzeria og bakeri). For et utvidet forretnings- og servicetilbud ligger det handlesentre i alle retninger, bl.a. Lambertseter Senter, Bøler Senter, Manglerud Senter, Bryn Senter og Senter Syd Mortensrud.

Østmarka byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du Nøklevann og Ulsrudvann med sine idylliske badeplasser. Nøklevann ro- og padleklubb har utlån av båter.
Søndagsturen kan legges til en av de trivelige sportsstuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet. Især er Rustadsaga kjent for baksten og er et meget populært utfartssted i bydelen.
En litt lengre gåtur unna ligger Østensjøvannet, et unikt våtmarksområde og et vernet naturreservat, med et yrende dyre- og fugleliv. Turen rundt vannet er på ca. 4,5 km. og man kan fortsette videre inn i Østmarka.

Det er et aktivt idrettsmiljø i Rustad idrettslag innen fotball og ski, samt flott skianlegg på Skullerudstua.
Nærmeste treningssenter er Skullerud Sport Senter, med Oslo klatresenter like ved - et av Norges største klatresenter. Nærmeste SATS er på Lambertseter og Ryen, 7-8 minutter unna med bil.

God tilknytning til offentlig kommunikasjon.
76-bussen stopper i Skullerudbakken, ca. 5 minutter unna boligen. Flybussen, samt nattbuss, ved Langerudhjemmet 600m unna boligen eller fra Skullerud.
Det er ca. 15 minutters gange til T-bane på Skullerud (linje 2, 3). Banen tar deg til sentrum på 23 minutter. Alternativt kjører 70-bussen på strekningen Skullerud - Nationaltheatret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gamle Enebakkvei 119 sogner pt. til Rustad skole, og det er flere barnehager i nærheten.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 11 928 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Med leiligheten følger en bruksrett til garasjeplass med elbillader og bod på ca. 3 kvm i bakkant av plassen.

Sameiet har i tillegg gjesteparkering på anviste plasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Gamle Enebakkvei) og private internveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan S-2444 vedtatt 04.01.1980, S-1204 vedtatt 12.04.1965.

Gamle Enebakkvei 119 ligger i nærheten av området som er inkludert i "Planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Skullerud". Planprogrammet skal vise og beskrive forslag til fremtidig bymessig utvikling og hvilke utredninger og konsekvensanalyser som må gjøres i etterfølgende planarbeid. Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) skal konkretisere hvilke kvaliteter som skal legges til grunn for fremtidig utforming av de offentlige rommene på Skullerud.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201411787

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 581,58,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, biloppstillingsplass, vedlikehold, trappevask, vaktmestertjenester og TV-avgifter, samt nedbetaling av lån.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger og lignende.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3 940,81,-
Avdrag og renter på lån rehabiliteringsprosjekt kr 640,77,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 0,- pr. år. / 0 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett og dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 030 549,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 616,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 109 272,- pr. 29.01.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 250 211,- pr. 29.01.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: OBOS-banken AS, 98207364339
Rentesats per 29.01.2026: 6,50%
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 340 164,-
Andel av saldo: 3 628,94,-
Siste termin: 30.09.2027

Lån II:
Lånenummer: OBOS-banken AS, 98208393405
Rentesats per 29.01.2026: 6,50%
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 9 910 047,-
Andel av saldo: 105 643,94,-
Siste termin: 30.07.2054

Sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

3 750 000,00 Prisantydning
109 272,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 859 272,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

96 470,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
107 510,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 966 782,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Niclas Kristoffer Ahlström og Iselin Arntsen Jakhelln

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Skullerudhøgda IV sameie, med sameiebrøk 51/4782.
Sameiet består av 90 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter registrering hos styret. Hunder skal ikke luftes på sameiets fellesarealer.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024-2025: Fasaderehabilitering, heis, asfaltering i garasje og nye boder.
2007-2008: Nytt tak.

Planlagte påkostninger:
På sikt skal det skiftes vinduer og dører, men dette er ikke bestemt eller vedtatt pr. nå. Dette er heller ikke vedtatt, men det kan ikke utelukkes at nye økninger vil skje i løpet av året.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging - kr 17.900,-
Visninger pr stk / Overtagelse - 2 første til prisen av 1  kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 946,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0014/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2614

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 14:38