Prost Hallings vei 2

Prost Hallings vei 2, 0666 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 138, bruksnummer 48, ideell andel 1/1
Andelsnummer 472, Teisen Park Borettslag, organisasjonsnummer 952556819

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og 2 soverom

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: 2 kjellerboder
5. etasje 2 kvm: Loftsbod (15 kvm gulvareal)

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 3 eksterne boder - 1 på loftet og 2 i kjelleren. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Alle boder er merket med leilighetsnummer.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.01.2025 utført av Anticimex AS. Det er samsvar mellom dagens bruk av eiendommen og opprinnelig utforming.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført primært i betong. Boligbygg over fire etasjer, kjeller samt råloft. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong. Fasader utført i teglstein samt liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør med karm av tre og to-lags glass fra 2018. Vinduer med karmer av tre og tolags glass fra 2019 og 2018. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Bad: Ventilasjon, vannrør, fallforhold, membran og vegger har fått TG2, primært grunnet alder. Se tilstandsrapport for nærmere informasjon. Rommet anbefales oppgradert. Svelleskade på dørblad. Selger opplyser om at varmekablene er av eldre dato og det kan til tider være vanskelig å regulere temperatur (fungerer mest som en på/av funksjon).
Kjøkken: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Eldre vannrør.
Diverse: Stoppekran er plassert utenfor boenheten.
Elektrisk anlegg: Det observeres stikkontakt og kabel i kjøkkenskap som ikke er tilstrekkelig festet. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

Boligen holder en normal standard og er godt vedlikeholdt.

Kjøkken:
Boligens kjøkken er fra ca. 2013/2017 (Ikea). Plassen er godt utnyttet med både over- og underskap. Glatte fronter og benkeplate i heltre. Integrerte og innebygde hvitevarer (oppvaskmaskin, stekeovn, mikro, induksjonstopp, kjøleskap med frysedel og ventilator) medfølger. Det gis ingen garantier for videre funksjonalitet og kjøper overtar disse i den stand de er i ved overtakelsen. Varmtvannsbereder på 120 L fra 2011.

Bad:
Eldre (fra ca. år 2000), dog fullt fungerende bad med varmekabler. Rommet har flislagte gulv og vegger, opplegg til vaskemaskin, foldedører i dusjen og nyere servant (skiftet i 2020).

Overflater:
Gulvflatene i leiligheten er belagt med fliser (bad og entré), samt parkett i resterende rom. Vegger utført i malt betong, helsparklet og malt i stue, gang og på begge soverom i 2020. Nedsenket himling med downlights i entré og stue, også oppgradert i 2020. Flislagt gulv på balkongen.

Ny peis satt inn i 2020.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gardiner på soverommene medfølger ikke. Fastmonterte skinner til disse medfølger. Vegghengte bilder, vegghengt hylle og stjerner (pynt på vegg) på barnerom, taklampe, støvsuger med oppheng og vegghengt tv på hovedsoverom medfølger ikke. Veggfeste følger likevel med. Dersom kjøper ikke ønsker dette kan nåværende eier ta dette ned, men veggen bak vil ikke bli etterbehandlet.

Garderobeskap på soverommene medfølger.

Boligen varmes opp med varmekabler på bad samt peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 27.04.1956. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 2 erklæring/avtale (Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.), 4 bestemmelser om vann/kloakkledning (Med flere bestemmelser. Bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om bebyggelse med flere bestemmelser), 3 bestemmelser om garasje/parkering, 1 skjønn og 1 bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en sentralt beliggenhet i et populært og veletablert boligområde på Teisen med umiddelbar nærhet til det meste en måtte trenge i hverdagen. Like ved finner du gode kollektivtilbud med blant annet buss og T-bane (Helsfyr, Brynseng eller Hellerud) med ca. 7 minutter reisetid til Jernbanetorget, samt flybuss. Buss nr. 66 og 76 tar deg til Helsfyr T på 4 minutter. Fra Helsfyr T kan du ta linje 1, 2, 3, og 4 som alle går til sentrum. Det er også gangavstand til Bryn stasjon med togavganger i retning Asker og Lillestrøm.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Joker eller Rema 1000 med post i butikk og Vitusapotek i samme bygg. Joker er for øvrig en døgnåpen butikk og ligger få minutters gange unna. For den som ønsker å gjøre noe med treningen sin, kan treningsøkten tas hos Evo Fitness, som akkurat har åpnet nytt treningssenter i samme bygg som Rema 1000.
Ellers er det kort vei til Fyrstikktorget, Bryn senter og Tveita senter med de fleste servicetilbud og fasiliteter du skulle trenge. På Tveita senteret finner du blant annet Vinmonopol, Normal, Nille, Lindex og Meny. Meny har er bredt utvalg i varmmatavdelingen. Ta en pause i handlingen på populære W.B Samson med noe godt til kaffen.

Landets største faghandelssenter med et stort utvalg av forretninger finnes på Alnabru med ytterligere servicetilbud. Her finner du alt du trenger i et og samme område/senter.

For den turglade er det kort vei til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i Østmarka og rundt Østensjøvannet. På Valle Hovin ligger Vallhall Arena med treningssenter, fotballbane, skøytebane og diverse konsertarrangementer. Ca. 15 minutters gange til Hovindammen - en liten perle med store grønne lunger, sittebenker og gangstier. Turmuligheter også langs Alnaelva.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Bryn skole (1.-7. kl).
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Teisentoppen barnehage (1-5 år) 9 min
Bryn barnehage (1-5 år) 9 min
Teisen Vest barnehage (1-2 år) 9 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 99 627 kvm som tilhører borettslaget.    

Parkering følger ikke boligen ved salg, men plasser leies ut av borettslaget etter liste. Det er normalt greit å få plass, og det er per 5. februar flere felt med ledige plasser - også på feltet nærmest Prost Hallings vei 2. Felles ladeplasser i borettslaget. Ellers gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for
Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan 30668 (stadfestet til S375 og S-716) datert 08.02.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det foreligger en detaljregulering på andre siden av Tvetenveien. Se saksnummer 201818295 hos planinnsyn - Oslo kommune for mer informasjon.

Ved kjøp av eiendom i sentrale strøk bør kjøper regne med fortløpende bygningsarbeider i nærområdet. Det foreligger ingen pågående byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen per 08.02.2025.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 581,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett/tv, nedbetaling av andel fellesgjeld, trappevask, kommunale avgifter, diverse vedlikehold mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 042,-
Obos nøkkel kr 15,-
Trappevask kr 150,-
Bredbånd 100 Mbps kr 374,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca 11 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber gjennom Telia. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel formue er kr 32 049,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 87 000,- pr.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 44 438 864,- pr. 31.01.2025 og lånevilkårene er:
Lån: HABA05-94927034292
Rentebetingelser: Annuitetslån, flytende rente på 5,50%
Lånets restløpetid: 19 år 11 mnd
Avdragsfrihet: Nei

Lån: HANBA7-94927031285
Rentebetingelser: Annuitetslån, flytende rente på5.50%
Lånets restløpetid: 3 år 2 mnd
Avdragsfrihet: Nei

Lån: HUS604-11461203 9
Rentebetingelser: Annuitetslån, flytende rente på 5.50%
Lånets restløpetid: 8 år 9 mnd
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har ikke IN-ordning.

4 390 000,00 Prisantydning
87 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 477 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 496 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cassandra Ystenes og Alexander Meyer Reyes

Leiligheten er tilknyttet Teisen Park Borettslag. Borettslaget består av 537 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere. Naboer skal varsles før anskaffelse. Før øvrig vises det til husordensreglene om dyrehold.
Fellesvaskeri i Prost Hallings vei 1.
Velferd- og selskapslokale som kan leies ut til borettslagets beboere i helgene. Pris for leie er kr. 3.500,- per helg. Man har da tilgang til lokalet fra fredag klokken 12.00 til søndag klokken 18.00.
Det er tillatt med elektrisk- og gassgrill på balkongene.
Borettslaget har egen hjemmeside: https://vibbo.no/teisen-park

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023-2024: Installert OBOS-nøkkelen på samtlige 56 oppganger. Bytte av innvendig og utvending belysning. Skifte av brannslukkingsapparater. Oppgradering av lekeplasser, installere treningspark. Nye benker. Asfaltarbeid i Teisenveien 20-26 og drenering av felt 30. Småarbeid utleielokalet i Prost Hallings vei 1. Sanering/avfukting av to kjellere. Reparasjoner i kjellere og på loft. Oppgradering av vaktmestergarasjen i Prost Hallings vei 1. Sanering av balkongvegger i Prost Hallings vei 20. Utskifting av seks inngangsdører. Kontroll og rensing av alle røykpiper og feieluker. Befaring av elektrisk anlegg i kjeller og loft. Fasefeil på elektrisk anlegg i OL-rom i Klosterheimveien 13.
2021-2022: Boring av nye dreneringshull i verandaer.
2020-2021: Utskiftning av vinduer og balkongdører, samt rehabilitering av piper. Etablering av nye ladeplasser. Oppussing av vaskeriet.
2019: Alle husstander fikk fibernett innen høsten 2019.
2018: Befaring av alle leiligheter gjennomført. Innhenting av tallmateriale og tilstand ventilasjon, varmtvannsbereder, vinduer og balkongdører.
2017-2019: Prosjekt fasadevask igangsatt, oppgradering av balkong, maling, gjelder PH 2-4-6 og 8. Samt innvendig innglasset balkonger.
2017-2018: Spyling av alle avløpsrør i leilighetene. Filming av alle pipeløp. Feil og mangler ble påvist og er utbedret.
2016-2017: Pussing, maling av grunnmurer. Gjennomføring av prosjekt balkong innglassing over felleskostnadene.
2014-2016: Oppgradering, og asfaltering av stikkveier, småveier og gangveier.
2012: Utbedring av tak og tetting av piper. Rensing av alle vertikale luftekanaler.

Planlagte påkostninger:
Styret fikk i 2022-2023 utarbeidet en tiårs vedlikeholdsplan for borettslaget. Formålet med å få innhentet en vedlikeholdsplan var å få en oversikt over vedlikeholds- og investeringsbehovet. Vedlikeholdsplanen gir oss et verktøy for å prioritere nødvendige utbedringer og vedlikehold av eiendommen. Planen viser at det er nødvendig med stram økonomistyring for å ha rom for å håndtere vedlikeholdsbehov uten å øke felleskostnadene mer enn strengt nødvendig.
Nedenfor er tiltakene som anbefales prioritert presisert:
Nye inngangsdører til hovedinngang, leiligheter, loft og kjellere
Nye låser (sees på samtidig med evt dørbytte)
Velux takvindu i punktblokker - Pågår
Utbedre sålbenker i alle vinduer
Økning av strømkapasitet inn i oppgang og leiligheter - Under utredning
Videre utbygging av felt for el-billading - Pågår
Rehabilitering/rørfornying av avløpsrør til kommunale rør
Isolering og vedlikehold av loft og kjellere
Nye garasjer - Avklares
Traktorer og brøyteutstyr, fornyelser - Utredes

Vedtatt på årsmøte 2024:
- Årsmøtet gir styret myndighet til å utarbeide minimum to forslag til etablering av sykkelboder på bakkeplan i borettslaget inkludert hvilke økonomiske konsekvenser dette har. Forslagene tas opp til avstemming på neste årsmøte.
- Selge en tjenesteleilighet og bruke overskuddet til å innfri gjeld.

Nedstemt på årsmøtet i 2024: Det ble stemt i mot baderomsrehabilitering med 177 stemmer i mot - 37 for. Rørene ble skiftet i perioden 1997 - 2005 og borettslaget ønsker heller å fokusere på utbedringene nevnt over.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Forkjøpsretten er forhåndsutlyst med meldefrist for medlemmene 23.09.2024.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale, gjerne lenger. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 2 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 45-0004/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.254

Sist oppdatert: 09. februar 2025 kl. 08:51