Rambergveien 14

Rambergveien 14, 3275 SVARSTAD
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 31, bruksnummer 103, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Boligen:
1. etasje 81 kvm: Entré, bad/vaskerom, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Boligen:
Kjeller: 73 kvm: Bod/uinnredet underetasje.

Dobbel garasje: 32 kvm.

Åpent areal:
Balkong med utgang fra stuen: 37 kvm.
Terrasse ved garasjen: 24 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.11.2024 utført av Contaxt AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Videre opplyser takstmann at "trapperom" utgår i arealoppsettet pga. det er for stor åpning ihht. måleregler. Dette rommet medberegnes når trapp er montert. Dette rommet utgjør ca. 4 m2. Underetasjen settes som bod og s-rom ettersom etasjen er uinnredet.
Etasjen settes som BRA-e ut fra dagens forhold da det ikke er direkte tilkomst vi trapp fra 1. etasje. Når trapp er montert så kan dette arealet settes som BRA-i.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med stående tømmermannskledning, samt liggende dobbelt falset kledning og vestlandskledning. Forrige selger opplyser at dobbelt falset kledning ble montert i 2020. Takkonstruksjonen er et saltak med w-takstoler fra byggeår. Det er benyttet tekking med shingel, undertak er av rupanel. Etasjeskiller av bjelkelag i tre. Vinduer er fra byggeår, 1980-1990- og 2000-tallet. Nyeste vinduer er fra 2018. Dører av forskjellig alder. Hev/skyvedør er fra 2018 og ytterdør til entré er fra 2006. Frittliggende garasje har ringmur av lettklinker blokker og det er støpt plate på mark. Den er oppført i trekonstruksjoner og tak er tekket med takstein. Leddport i stål/aluminium og med elektrisk åpner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Utvendig kledning har ingen eller liten lufting i nedre kant mot grunnmur. Det er påvist noe råte på vest fasade, stedvis slitasje og elde. Det er også manglende utførelser og gjenstående arbeider på fasader.
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag og det ble observert slitasje og noe mekanisk skade.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Trinn for feier må monteres på tak.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- På loft/undertak ble det ikke observert synlig fukt, sopp eller råte men noe mørke partier og skjolder i undertak.
- Enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke og det er avvik rundt innsettingsdetaljer. Ødelagt/sprukket glass i vindu i stuen i 1. etasje. Det ble observert noe manglende utførelser og gjenstående arbeider samt noe preg av slitasje, skader, punktert glass, mangler og elde. Ett vindu i underetasjen går mot utvendig trapp.
- Terrassen ved garasjen har for lavt rekkverk i forhold til dagens krav.
- Det ble observert noe "bom" i gulvfliser og manglende fuger i entré. Det er også hull/åpning i vegg mot bad/vaskerom i trapperom. Stedvis slitasje på overflater, mangler og noe sprekker i himlinger i boligen.
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er observert fuktutslag på yttervegger av lettklinker v/bruk av fuktmåler. Noe synlige fuktskjolder/saltutslag.
- Enkelte av innvendige dører har slitasje. Det er sprekk i terskel til bad/vaskerom. Dør til trapperom går mot gulv på kjøkken.
- På bad har flisfuger riss/sprekker. Våtromsplater er ikke montert fagmessig/veggplater er montert ned mot gulv. Vindu er plassert i våtsonen. Badegulv har noe motfall og fall mot senter av rommet, begrenset fall i dusjnisje. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Rundt sluk er det påvist ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran er ikke observert under klemring. Innredningen/installasjoner på bad har noe preg av overflateslitasje. Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det ble også observert løs vask, skader på dør/innredning, ødelagt list under glassdør til dusjnisje, sprekker i vask og tape rundt blandebatteri i dusjnisje. Det er montert periodisk avtrekk (snor) men det er minimalt med til luft v/dør, dette bør utbedres.
- Det var synlige fuktskjolder/svertesopp i trapperom (bakenliggende vegg for badekar).
- Kjøkkeninnredningen har noe overflateslitasje/skader. Det ble observert slitasje på gulv, noe sprekker/fuktskader på benkeplate, ødelagt bein på kjøkkenøy, krakkerlering i vask, løs tapet og merker på vegg ved vifte.
- På kjøkken er det også påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling iht. gjeldende forskrift. Den er tilkoblet strøm via skjøteledning.
- Utvendig markise og screens på fasade v/terrasse har noe slitasje. Selger opplyser også at disse ikke fungerer.
- Det er ikke montert klemlist på toppen v/dreninger av grunnmur. Forrige selger opplyser at det er montert ny fuktsikring over (overlapper) eksisterende fuktsikring på deler av grunnmur (nordøst), dette er utført v/egeninnsats. Drensrør og fuktsikring er fra byggeår og 2020 i følge forrige eier selger/eier. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er montert forstøtningsmur av lettklinker blokker under terrasse mot vest. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Terreng rundt boligen har noe fall inn mot bygning.
- Utvendige vann- og avløpsledninger av ukjent type og alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann og avløpsledninger.
- Det er en nedgravd parafin/oljetank på vest siden av boligen. Dagtank i trapperom. Bør saneres/fjernes.
- Ringmur på garasjen bør pusses på utvendige. For det meste normal slitasje og elde.

TG3:
- På dører er det påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader og det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det ble observert noe manglende utførelser og gjenstående arbeider. Fuktskader på balkongdør utvendig i 1. etasje.
- Åpninger samt høyde på rekkverk på balkong er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er også påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Konstruksjonene har skjevheter og det ble observert råte i levegg, stolper, bjelker og rekkverk. Stolper er plassert nære bakken og er utsatt for fukt, noe skjevheter og enkle løsninger. Skader og mangler på betongpunkter hvor søyler er festet.
- Underetasjen fremstår som uferdig og det bør påregnes en del jobb på sikt.
- 1. etasje har etasjeskiller av bjelkelag i tre. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Målt høydeforskjell på over 20 mm og 30 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Videre er det stedvis laget hull i bjelker som utgjør en svekkelse for bjelkelag. Dette bør utbedres.
- Rundt pipe og ildsted er det påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe samt på gulv foran ildstedet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Noe sprekker på pipe/fasader i 1. etasje. Noe slitasje på pipe utvendig/tak.
- Det er montert vannrør av plastrør og kobber rør av forskjellig alder. En del gjenstående arbeider og stedvis enkle løsninger. Det er påvist ufagmessig utførelse.
- Det elektriske anlegget har fått tg3 grunnet manglende samsvarserklæring samt en del gjenstående arbeider.
- Brannslukningsutstyr har overgått 10 år. Det må kjøpes nytt brannslukningsutstyr.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Opplysninger fra selgers egenerklæring: Selger opplyser at vinteren 2024 frøs alt av vannledninger og blandebatteri i bolig. Det ble i den forbindelse også lekaskje i boligen i området rundt bad/nedgang til kjelleren. I den forbindelse utførte Recover alt av rivningsarbeider og opptørking knyttet til lekkasjen. Kjellergulvet ble revet og åpnet samt deler av kjøkkengulvet. Alt er nå tørket opp. Styrvoll VVS har gått over anlegget og byttet nødvendige rør samt armatur mm. til fungerende stand. Det ble lagt nye tilførselsrør fra stoppekran til vegg i bad i hovedetasjen. Alle gamle kobberrør i kjeller ble fjernet og det ble lagt opp ny ledning til utekran, vaskemaskin og varmtvannstank. Dette ble utført sommeren 2024. Rørlegger har opplyst at dagens lufting avløp er noe uheldig utført sette i lys av en normalt og løsning. Mye tyder også på at vannrør til kjøkken ligger inne yttervegg (uheldig løsning med tanke på isolering). Videre kan de ikke utelukkes at det må gjøres videre oppgradering og modernisering av anlegget.

I forbindelse med utbedring av skader etter lekkasjen var også snekker til stedet. Han har da lagt tilbake gulvet på kjøkkenet og utbedret øvrige nødvendige detaljer.
- Forsterket gulvet hvor gulvsponplatene var slisset.
- Jekket opp hoveddrageren og montert søyle i underetasjen (dette bør utbedres ytterligere).
- Demontere kjøkkenøy og kjøleskapet.
- Lagt Hunton parkettunderlag silencio
- Lagt 1-stav eikeparkett fra Harmoni
- Montert gulvlister og overgangslister og fuget rund dører ect.

Selger har ikke bebodd boligen siden vinter 2024.

Boligen er lys og pen innredet og går over to plan men har behov for modernisering og oppgradering. Boligens 1. etasje består av entré, gang, bad, kjøkken, stue og 2 soverom. Så her får du en praktisk planløsning med alle funksjoner på ett plan. Sokkeletasjen er uinnredet og har mange muligheter for den rette kjøper, med et areal på 73 kvm. Denne etasjen er opprinnelig godkjent med blant annet en hybel (se salgsoppgavens punkt ferdigattest for mer informasjon). Veggoverflater i 1. etasje er malt i lyse og tidsriktige fargevalg, gulv har for det meste flott 1-stavs parkett og flis.

Kjøkken har lys og moderne innredning fra IKEA med solid benkeplate i heltre. Kjøkkenet er godt utnyttet og har rikelig med både skap - og benkeplass. Det er også montert en stor og praktisk kjøkkenøy. Videre er det montert integrert oppvaskmaskin, stekeovn, mikro ovn og keramisk platetopp. Frittstående kjøl/fryseskap med innlagt vann. Det er kun de hvitevarene som er listet opp over som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det gjøres særskilt oppmerksom på at det er usikkert om oppvaskmaskinen fungerer.

Bad i 1. etasje har gulv med flis og varmekabler. Vegger har flis og baderomsplater. Av utstyr er det montert toalett, dusjnisje, opplegg for vaskemaskin, innebygd badekar og innredning m/vask.

Gode parkeringsmuligheter i egen gårdsplass samt dobbel garasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er montert varmepumpe og peisovn i stuen. Varmekabler på bad og i gang. Ellers vanlig elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.
Larvik kommune opplyser at det ikke har vært utført tilsyn eller kontroll av piper og ildsteder. Kjøper overtar ansvaret for tilsyn samt eventuelt utbedring av pålegg/mangler. Se også bemerkninger fra takstmann under "bebyggelse".

Det ligger en eldre nedgravd oljetank på eiendommen og det montert innvendig dagtank. Det er ikke kjent om denne er sanert. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for boligen ble gitt 07.05.1979. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Terrasse utenfor stue i 1. etasje. Retting av golv i kjelleretasjen. Permanent inngangstrapp. Utvendig puss på murer. Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Det foreligger ikke ferdigattest på garasjen, men Larvik kommune opplyser at denne er søkt og godkjent i 2009 og oppført i henhold til godkjente tegninger.

Det gjøres oppmerksom på at etter midlertidig brukstillatelse ble gitt har vegg mellom stue og kjøkken i 1. etasje blitt åpnet. Boligens underetasje er i dag ikke innredet men er opprinnelig ved byggeår byggemeldt og godkjent som hybel med gang, stue, kjøkken, soverom, bad og bod. Resterende del tilhørende hoveddelen er søkt som boder jf. byggetegninger. Dersom underetasjen skal tilbakestilles til opprinnelig stand med hybel må også trapp/tilfredsstillende tilgang mellom etasjene monteres i henhold til opprinnelige tegninger. Kjøper anbefales å avklare dette nærmere med kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Velkommen til Rambergveien 14 og Svarstad.
Boligen ligger flott til i et barnevennlig og etablert boligområde, perfekt for den aktive barnefamilien. I Svarstad finnes både barnehage, skole, dagligvare, offentlig transport og idrettsanlegg. Holemyra ligger sentralt i Svarstad og er populært turområde for innbyggerne. Det ikke lange vei til Herlandelva og Svartangen, der sistnevnte er et idyllisk vann omkranset av vakker natur. Her er det nydelig sandstrand, samt mulighet for fiske. En kort kjøretur unna boligen finer du Kjærra fossepark. Hvor du finner vakre friluftsområder, et museum for laksefiske og en amfiscene som er vert for konserter og forskjellige arrangementer. I tillegg har du en av Skandinavias største klatreparker, Høyt og Lavt, som passer for alle aldersgrupper og gir spennende utfordringer for både familier, vennegjenger og bedrifter. Friluftsentusiaster vil også glede seg over Skrim, som tilbyr omfattende merkede løyper både sommer og vinter. Løypene er en del av det regionale løypenettet som forbinder Vestfold med Hardangervidda.

For dagligvarehandel er Spar Svarstad og Rema 1000 tilgjengelige alternativer. Ønsker du et bredere utvalg av butikker og spisesteder, kan du besøke Nordbyen i Larvik eller Herkules i Skien. Det er gode muligheter for offentlig transport med buss. Ved bruk av bil tar det omtrent 10 minutter til Hvittingfoss, 40 minutter til Larvik, 35 minutter til Skien, 50 minutter til Sandefjord lufthavn, og 1 time og 20 minutter til Oslo. Eiendommen ligger i gangavstand til Lardal barneskole og Lardal ungdomsskole, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Rambergveien og Svarstad kombinerer det beste av landlig ro med nærheten til viktige fasiliteter, og er et perfekt sted for deg som ønsker en fredelig tilværelse i landlige omgivelser. Velkommen til visning.

Fra Lågendalsveien tar du til venstre inn Rambergveien 14. Følg veien i ca. 200 meter og ta stikkveien inn til venstre. Boligen ligger i enden av blindveien. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen har gangavstand til Lardal barneskole og Lardal ungdomsskole. Flere barnehager i nærområdet. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 767 kvm med solrik beliggenhet innerst i blindvei. Tomten er opparbeidet med noe gressplen, busker og trær samt gruslagt gårdsplass. Videre er det flere flotte og usjenerte uteplasser på eiendommen. Ved garasjen vendt mot syd er det bygget en platting på ca. 24 kvm hvor det også er montert badestamp (denne medfølger, selger opplyser at det er usikkert om den fungerer). Med utgang fra boligens stue mot syd finnes det en større balkong på ca. 37 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at deler av innkjøringen til garasjen/gårdsplassen er opparbeidet på kommunens grunn. Dette gjelder en del av tomtearealet som er vender mot nord. Se vedlagt kart. Kjøper overtar alt ansvar og risiko knyttet til dette.

Parkering i egen dobbel garasje og i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.10.2021 avsatt til nåværende boligbebyggelse. En del av arealet som boligen benytter som kjørevei til sin garasje er avsatt til friområde. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21.701,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Larvik kommune opplyser også at det betales avgift for to boenheter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7.241 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.000,-
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1.250,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 836 114,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 177 232,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 841,- pr. år 2024. Etter opplysninger fra kommunen har de utført denne beregningen på 1 promille, men kommunen har tidligere varslet en mulig oppregulering. Eiendomsskatten er tidligere vedtatt med 1 promille i 2023. Videre er det lagt opp til at skatten økes til 2 promille i 2024, 3 promille i 2025 og 4 promille i 2026 (dette er det maksimale nivået som kan kreves inn). Kontakt megler, eller se vedlegg i salgsoppgaven for nærmere orientering om eiendomsskatt i Larvik kommune.

1 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

49 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
70 650,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 060 650,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Grasdalen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Visninger: kr 1.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0123/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24123

Sist oppdatert: 16. november 2024 kl. 13:06