Lensmann Hiorths allé 4

Lensmann Hiorths allé 4, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 41, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm.

BRA-i:
2. etasje, 72 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 3 soverom.

BRA-e:
Kjeller, 6 kvm: Bod.
Kjeller, 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje, 10 kvm: Balkong.

Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 09.03.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 2 etasjer, samt kjeller og loft. Byggeår 1936, med ombygging 1992/1993.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av murkonstruksjon. Utvendige fasader i pussede/malte flater. Yttertak av saltaksform, utvendig tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har slett entrédør med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør med rammer/karmer av tre, og 2-lags glass fra 1979.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3

Bad:
- TG helhetsvurdering er gitt på bakgrunn av registrerte avvik i kombinasjon med alder.
Sjablongmessig prisanslag, gjelder total oppgradering; kr 100.000-300.000,-.

Tilstandsgrad 2

Kjøkken:
- Vann- og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Det er registrert glipper mellom laminatgulv.
- Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje.

Øvrige rom:
- Støvkondens i himling påvist ved soverom og stue.
- Gulvbord av tre og gulvbelegg bærer preg av alder/slitasje.
- Dørbladet til innerdør ved soverom 2 har kontakt med dørterskel/dørkarm.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Radiatorer og røropplegg til disse er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset restlevetid.
- Hovedstoppekran er plassert utenfor boenhet. Ikke hensiktsmessig mht. lekkasjeproblematikk.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600).
- Det er ikke gjennomført vedlikehold/utskiftninger på deler av det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon.
Med bakgrunn i de registrerte avvik/manglende dokumentasjon, bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:
- Balkongdør og vinduer er av eldre dato, og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,00 m - målt til ca. 0,95 m - avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
- Tak lekker enkelte steder ved kraftig regn og vind. Det har ikke lekket i denne leiligheten, bare i seksjon 5.

Selveierleilighet beliggende i byggets andre etasje, med adkomst via felles trappegang.
Leiligheten består av:

Entré:
Lys og trivelig entré med praktisk skyvedørsgarderobe, samt nisje for sko og oppheng av yttertøy.

Bad (ukjent årstall):
Baderommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning over servant, frittstående badekar med dusjforheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, og gulvmontert toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Kjøkken:
Separat kjøkken med plass til spisebord.
Kjøkkeninnredning med slette fronter, og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakt over benkeplate.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger; komfyr. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Ventilator i overskap tilkoblet avtrekk.

Stue:
Lyst og hyggelig oppholdsrom, med utgang til sydøstvendt balkong på 10 kvm.

Soverom:
Leiligheten har 3 soverom, alle med garderobeskap.
Soverom 2 har tidligere vært et kjøkken. Synlig røropplegg.
Soverom 3 ved kjøkken, er innredet som ekstra stue/spisestue.

Overflater:
Bad - Gulvflate av betong. Vegger med fliser og malte flater. Himling i malt flate.
Kjøkken - Gulvflater belagt med laminat. Vegger i malte flater. Himling i malt flate.
Øvrige rom - Gulvflater belagt med tregulv, laminat og gulvbelegg. Vegger i malte flater. Himlinger i malte flater.
Slette innerdører.

Annet:
- Sikringsskap med automatsikringer og måler er plassert i felles trappegang.
- Stoppekraner er plassert i kjeller.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Alle garderobeskap og komfyr medfølger.
Kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger ikke.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer (jordvarmepumpe).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen (våningshus), datert 06.12.1940. I tillegg foreligger det ferdigattest på sammenslåing av leiligheter i 2. etasje, datert 02.07.1969. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattest ble gitt, opplyser selger at i 1993 ble et toalettrom fjernet, dør stengt mot gangen og vegg mot kjøkken åpnet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon/kiosk, bebyggelse (benyttelse, veg, vann/kloakkledning) og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter på lik linje som eier.
Langtidsutleie krever godkjenning fra styret. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Landlig idyll "midt i smørøyet"!
Leiligheten har en tilbaketrukket, stille og svært barnevennlig beliggenhet, i en blindvei på idylliske Malerhaugen nær Ensjø. Området er et strøk i bydelen Gamle Oslo og har en sentral beliggenhet, med alle fasiliteter i behagelig avstand.

Flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten, bl.a. Etterstad Kolonihager, Kampen park, Vålerenga park med Vålerenga kirke, Svartdalsparken og Tøyenparken.
Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning Lillomarka, der man har utallige turmuligheter - sommer som vinter.
Kort avstand til et bredt utvalg av aktiviteter for barn og unge, f.eks. Kampen økologiske barnebondegård, Fyrstikkalleen flerbrukshall og Jordal ballbane og skatepark.
Nærmeste treningssenter er Fresh Fitness Ensjø og SATS Kampen.

Fyrstikktorget og Ensjø Torg ligger rett i nærheten, og dekker de fleste dagligdagse behov.
Kun en kort spasertur unna; boligen ligger midt i mellom T-banestasjonen på Ensjø og Helsfyr (linje 1, 2, 3, 4), med minimal ventetid ned mot sentrum. Fra Ensjø er reisetiden inn til sentrum kun 5 minutter. Busslinje 21 og 28 går fra Helsfyr/Fyrstikktorget. I tillegg har man kort gåavstand til bussforbindelser i Etterstadgata (nr. 2N, 3N, 4N, 20, 37, 100, 110). Herfra reiser man raskt og enkelt til de fleste steder i Oslo.

Rett ved siden av Malerhaugen ligger populære Vålerenga, kjent for sine sjarmerende, stille smågater med sitt mangfold av fargerike trehus.
Det er gangavstand til Vålerenga Fotball- og ishockeys arenaer.
Valle Hovin skøytebane er også i kort avstand for aktivitet.
Malerhaugen Vel driver nabolagshage på områdets lekeplass, og arrangerer sammenkomster for store og små.

Ensjøbyen er et annet interessant område, like i nærheten av leiligheten, som har vært i sterk vekst de siste årene. Hovedmålet med utviklingen var å forandre området med mye næringsvirksomhet til et vakkert bymessig strøk med boliger, grønne lunger og ulike aktivitetsplasser. Ensjøbyen har fått et urbant preg med mye fokus på miljøvennlige løsninger, og har blitt en levende og pulserende bydel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Husk å ta inn Langengen fra Ensjøveien, når du ser Shell Etterstad. Følg Langengen til gaten møter Lensmann Hiorths allé i et T-kryss og du finner nr. 4, til høyre.

Lensmann Hiorths allé 4 sokner til Teglverket skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Malerhaugen, Fyrstikkalleen og Ensjø Torg barnehager.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 843 kvm som tilhører sameiet.
Felles tomt er pent opparbeidet med blant annet asfaltert adkomst, gressplen, prydbusker, blomster, et par frukttrær og bærbusker og hagen er omkranset av syrintrær.

Det er biloppstillingsplasser i gårdsplass, for utleie etter ansiennitet.

Det er innført beboerparkering i dette området. Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kr 6.200,- pr. år for fossile biler. Har du el-bil så betaler du kr 2.090,- pr. år. Motorsykkel og moped kr 3.100,-. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Se https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/#toc-1, for mer informasjon.
Rett utenfor gjerdet, i samme gate finner du noen plasser hvor det er bildeling.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringskart datert 14.02.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864 vedtatt 14.05.1986.

Kjente byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202552072
Gjelder "Malerhaugveien 2 T - Montering av ny skorstein".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202552072

Saksnr. 202461429
Gjelder "Malerhaugveien 8 B - Boring av tre energibrønner".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202461429

Saksnr. 202208260
Gjelder "Malerhaugveien 11 - Bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202208260

Saksnr. 202017342
Gjelder "Lensmann Hiorths allé 13 - Tilbygg og fasadeendringer".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202017342

Saksnr. 202551206
Gjelder "Lensmann Hiorths allé 11-17 - Utskifting av vann og avløp".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202551206

Kjente reguleringssaker i nærområdet:

Saksnr. 202210596
Gjelder "Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien - Detaljregulering".
Status pr. 23.01.25; varsel om at plansak vil bli avsluttet.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202210596

Saksnr. 202111590
Gjelder "Etterstadsletta 2 - planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - oppføring av bussreguleringsanlegg og grønnstruktur".
Status pr. 04.06.24; ref. fra avklaringsmøte.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202111590

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.625,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, strøm i fellesarealer, drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det presiseres at felleskostnader og fremtidig fellesgjeld vil bli fordelt etter antall kvadratmeter man har i seksjonen sin og ikke ihht eierbrøken i seksjoneringen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- pr. år. / 2900 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-TV og Internett, og har en avgift på kr 912 pr. mnd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1.571.356,- når eier er fast bosatt på eiendommen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6.285.422,-.

Årsak til at formuesverdi ikke er innhentet på ordinær måte er at eiendommen nylig er seksjonert.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
For boliger er eiendomsskatten 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for eiendommen pr. d.d.

Det er ikke felles lån i sameiet.

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
144 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 494 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Kirsti Heidi Elina Apeland

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Lensmann Hiorths Allé 4, med sameiebrøk 25/100 ihht seksjoneringen.
Sameiet består av 5 boligseksjoner. Boligsameiet er ved arv delt opp i 5 seksjoner. Alle seksjonene har forskjellig størrelse.
Derfor er sameiebrøken relatert til seksjonens brutto areal.
Seksjon 1 29/384
Seksjon 2 42/384
Seksjon 3 83/384
Seksjon 4 72/384
Seksjon 5 158/384

Felleskostnader og evt fremtidig fellesgjeld fordeles ut i fra denne sameiebrøken/del av total bruttoareal.

Sameiet har pr. d.d. ikke forretningsfører. Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt på årsmøtet. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter sameiebrøk. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Dugnad, trappevask, snømåking, gressklipping og div. vedlikehold må påregnes.
Dyrehold må godkjennes av sameiet. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Det er felles badstue med dusj og omkledningsrom, samt vaskerom og tørkerom, i kjeller.

Foretatt påkostninger og vedlikehold de senere år:
- Høytrykksspylt avløpsrør.
- Byttet noe slitt takpapp og ødelagte takstein.
- Erstattet oljefyr med jordvarme.

Planlagte påkostninger:
- Det er behov for utbedring av yttertak.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. 

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet, med unntak av enkelte juridiske personers rett til erverv i tråd med eierseksjonsloven § 24 fjerde avsnitt.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/overtakelse: kr 3.500,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Boligens visittkort: kr 600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 45-0011/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.2511

Sist oppdatert: 17. mars 2025 kl. 08:56