P.A.Heuchs gate 31, snr. 5

P.A.Heuchs gate 31, snr. 5, 3770 KRAGERØ
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 32, bruksnummer 21, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
1. etasje 78 kvm: Entré, stue, kjøkken, 2 bad og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 11 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.07.2024 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kommentar til areal: Det gjøres oppmerksom på at deler av terrassen er opplyst å tilhøre sameiet, men grensen er uklar. Oppgitt areal baserer seg på oppmerking av stedet, men grensen kan ikke verifiseres. Avvik kan forekomme.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger i betong- og trekonstruksjoner med fasader av pusset mur og stående trekledning. Etasjeskiller i trebjelkelag. Saltak tekket med glasert tegltakstein. Vinduer og terrassedør med to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Denne leiligheten har ingen TG3 i henhold til takstmanns tilstandsrapport.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at ventilasjonsanlegget og varmeanlegget er felles for bygningen og er ikke undersøkt. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. De forannevnte avvikene har fått TGIU i takstmanns tilstandsrapport.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på følgende avvik som har fått TG2 i rapporten: Begge badene har blitt helhetlig vurdert til TG2 grunnet ukjent alder og slitasjegrad samt at det ble observert avvik som blant annet: Bomlyd i enkelte gulvfliser, sprekker i enkelte flisfuger og stedvis motfall til sluk utenfor dusjsonen. På badet i rom 104A er sluket isolert inne i dusjsonen. Det er observert noe slitasje med enkelte hakk/merker på vegger i leiligheten samt sprekker i plateskjøter i himlingen i stuen og soverommet i rom 104. Det er stedvis knirk i gulvet. Enkelte innerdører bærer preg av slitasje. Det er noe merkbare skjevheter i leiligheten. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør sees i den sammenheng. Det er ikke foretatt radonmålinger i leiligheten, noe som er anbefalt. Det elektriske anlegget mangler dokumentasjon og har av den grunn fått TG2 i rapporten, men det er for øvrig ikke observert feil eller mangler ved inspeksjonen. Terrassedør bærer preg av slitasje og elde. Terrassen danner tak over innvendige rom i underetasjen og tettesjikt er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Terrassen har en rekkverkshøyde som er lavere enn en meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Praktisk leilighet med mulighet for eget gjesterom i tilknytning til leiligheten. Gjesterommet har inngangsdør både fra entré og fra leiligheten. Enkel standard med malte flater på vegger og himling, laminat skipsgulv. Profilert kjøkkeninnredning med laminat benkeplate. Frittstående hvitevarer medfølger. Badene har flislagte gulv og vegger med innfellbare dusjvegger og dusjforheng på "hybelbadet". Opplegg til vaskemaskin på hovedbad. Toalett og servant med skapløsning.

Leiligheten blir solgt med standard "hotellrom" møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med panelovner og varmekabler på baderom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på leiligheten datert 07.08.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Servitutt tinglyst 20.03.1888 med dokumentnr: 900009 - Festekontrakt med vilkår og urådighet til grunneier som skal samtykke til overdragelse.

Servitutt tinglyst 04.01.2008 med dokumentnr: 5735 - Leieavtale gjelder feste
Leietid: 3 år - Fra dato: 20/08-2007 til Rettighetshaver: Victoria Hotel AS Org.nr: 958 196 164
Egenbruksperiode fra 10.juni til 20.august samt en valgfri måned. Leiebeløp skal utgjøre 50% av losji-inntektene fra alle seksjonene som inngår i Victoria Hotell.
Bestemmelser om forlengelse og flere bestemmelser.

Servitutt tinglyst 04.05.1970 med dokumentnr: 794 - Bestemmelse om bebyggelse

Seksjoneringsbegjæring tinglyst 08.06.2007 med dokumentnr: 462708r: 2
Sameiebrøk: 9/200

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Boligene er seksjonert og er i et sameie som heter Victoria Ferieleiligheter med org.nr. 927074826. Sameiet består av 17 leilighetsseksjoner og 1 næringsseksjon. Se vedlagte seksjoneringsbegjæring av 08.06.2007. Sameiet har bestemmelser som gir seksjonseier (og familie i rett opp -og nedstående linje, samt søsken) eksklusiv bruksrett til sin bruksenhet og rett til å benytte sameiets fellesarealer. Sameiet har inngått en tilbakeleieavtale med Victoria Hotel Kragerø AS (Driftsselskapet). Dette gir gode muligheter for leieinntekter når leiligheten ikke er i eget bruk. Seksjonseier plikter å stille seksjonen til rådighet for utleie hele året, men kan selv bruke leiligheten i høysesong fra 10. juni til 20. august. Da gir den enkelte sameier avkall på leieinntekt denne perioden. Opphold i høysesongen må bestilles før 1. februar. Bestilling etter dette forutsetter ledig kapasitet. Øvrig egenbruk krever samtykke fra driftsselskapet, som kun kan nekte samtykke når hensynet til driften tilsier det. Eksempelvis manglende kapasitet.

Leieinntekter er satt til 50% av losji inntekter. Driftsselskapet skal dekke utgifter til løpende innvendig og utvendig vedlikehold for leieobjektet. Fordeling av leie utbetales en gang i året etter sameiebrøk og ift. eget bruk. Sameiet kan avtale at akonto beløp til felleskostnader og årlig vedlikeholdsfond motregnes ved utbetaling av leie. Dersom sameiets disponible midler ikke er tilstrekkelig til å dekke sameiets økonomiske forpliktelser, plikter den enkelte sameier å dekke en forholdsmessig del av utgiftene.

Sameiet betaler alle kostnader til drift av sameiets bygninger som offentlige avgifter, forsikring, vedlikehold og administrasjonskostnader.

Det bes spesifikt om at interessenter setter seg inn i vedlagte dokumenter som sameievedtekter for Sameiet Victoria ferieleiligheter, sist endret 17.11.2021. Leieavtale mellom Victoria Hotel Kragerø AS og Sameiet Victoria Ferieleiligheter, datert 21.11.2021 og vedtekter for Victoria Hotel AS.
For evt. spørsmål kan styreleder kontaktes på: victoria@mittkbbl.no

Seksjonseiere blir aksjeeiere i Victoria Hotel AS og det anbefales å sette seg inn aksjeloven.

Eieformen følger Lov om eierseksjoner. Lovene kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Lovene finner du også på www.lovdata.no

Selger har ikke selv benyttet leiligheten og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Hotellet har en meget sentral beliggenhet rette ved bryggekanten i Kragerø sentrum. Seksjonene ligger ut mot havnebassenget med fin sjøutsikt fra terrassene.

Butikker, restauranter og offentlig transport, herunder ferge til omkringliggende øyer eller over til Stabbestad og Kragerø Resort ligger i umiddelbar nærhet.
Hotellet har en meget sentral beliggenhet rette ved bryggekanten i Kragerø sentrum. Seksjonene ligger ut mot havnebassenget med fin sjøutsikt fra terrassene.

Festet tomt på 969 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og regulert til næring/hotell. Kragerø kommune er grunneier.

Det medfølger ikke egen parkeringsplass til leilighetene, men det er flere offentlige parkeringsplasser i nærområdet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til byggeområde, hotell med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan for Theilertomta-området, datert 23.09.2010 med tilhørende reguleringsbestemmelser revidert 23.09.2010.

Bygningen er fra før 1900 og er derfor SEFRAK-registrert.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Sameiet/eierne av seksjonene har inngått avtale med driftsselskapet Victoria Hotell Kragerø AS om leie av hotellrommene med resepsjon og fellesareal. Som sameier har man en såkalt egenbruksperiode. Driftsselskapet betaler leie til sameiet (avtalefestet og beregnet ut fra losji inntekter). Styret i sameiet fordeler så inntektene videre på de enkelte seksjonseierne etter fradrag for felles kostnader. Avregningen gjøres på høsten. På grunn av vanskelige år for driftsselskapet ble det ikke utbetalt leieinntekter i 2022 og 2023. Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøk. Se vedlagte seksjoneringsbegjæring, tinglyst 08.06.2007.

Leieavtalen fra november 2021 ligger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å lese denne, samt sameiets vedtekter nøye.

Som kjøper av eierseksjonene blir man også aksjeeier i driftsselskapet Victoria hotel Kragerø AS (org.nr. 927 074 826). Vedtekter for driftsselskapet kan fås ved henvendelse til megler.

På årsmøtet i 2022 ble det informert av styret, i samarbeid med driftsselskapet ville ta en gjennomgang av badene i seksjonene og legge en plan for evt. renovering av de dårligste badene. Dette vil kunne medføre økning i felleskostnadene. I budsjettet for 2024 er det beregnet å gå 63.900,- i overskudd inkludert en overføring til seksjonseierne på samlet kr. 300.000,-. I 2023 gikk sameiet 109.000,- i underskudd. Dette ble tatt fra egenkapitalen som pr. 31.12.2023 var på ca. 208.000,-.

Kommunale avgifter stiles til hotellet og avregnes mot leieinntekter. Det er ingen spesifikke tall knyttet til leiligheten. I kommunale avgifter inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, festeavgift og feiing/tilsyn. Det kommer i tillegg eiendomsskatt for leiligheten. Eiendomsskatt er ikke opplyst for denne seksjonen, men som eksempel er eiendomsskatt beregnet til kr. 4.200,- for 2024 for snr. 2 med grunnlag på 1.200.000,-.

Kjøper må påregne utgifter til eget strømforbruk og internett/tv.
Forsikring av bygget inngår i avregning for tilbakeleieavtalen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det er ikke funnet formuesverdi i skatteetatens register for denne leiligheten. Det må påregnes at ligningsverdi beregnes av skatteetaten ved eierskifte.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld,
samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 1.383.750,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,- for boliger med seksjonsnummer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Schanke Per Johan Invest AS

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kragerø kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 21.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0069/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2469

Sist oppdatert: 19. august 2024 kl. 14:46