Svensenga 110

Svensenga 110, 0882 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 662, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 207, ideell andel 1/84
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 238, ideell andel 1/84
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 249, ideell andel 1/84
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 253, ideell andel 1/84
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 642, ideell andel 1/84
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 669, ideell andel 1/84

Totalt bruksareal BRA: 133 kvm

BRA-i:
Underetasje: 39 kvm: Trappegang, bad, soverom, vaskerom, 2 boder.
1. etasje 41 kvm: Entré, wc, trappegang, 3 soverom.
2. etasje 45 kvm: Stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje: 8 kvm: Tilliggende bod og frittstående dukkehus.

Åpent areal:
Underetasje: 32 kvm: Platting.
1. etasje 8 kvm: Balkong og inngangsparti.
2. etasje 15 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.12.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Balkong er bygget større enn hva som er illustrert på byggetegninger. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner av lettklinkerblokker og tre. Skillende dekker, yttervegger og takkonstruksjon av tre. Yttervegger utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjonen av saltaksform utvendig tekket med takstein fra 2017. Boligen har entrédør med glassfelt. Terrassedør, balkongdører (skyvedør i 2 etasje) og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1983. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten hovedsakelig gitt TG1 på bygningsdelene. (60% TG1, 32% TG2, og 8% TGIU).

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Baderom, vaskerom, kjøkken, toalettrom, øvrige rom 1.- og 2. etasje, underetasje, innvendige trapper, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, balkonger/terrasser/veranda etc, drenering, stikkledninger og tanker.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:
- Baderom: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Nivåforskjell er vurdert til å ikke være tilstrekkelig mht lekkasjesikkerhet. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Tilluftsspalte er ikke etablert. Det er observert svelleskader på servantskap og skuffefronter. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Vaskerom: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Fallforhold er vurdert til å ikke være tilstrekkelig mht lekkasjesikkerhet. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig.
- Kjøkken: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Det er monter stedvis malingsavflassing/slitasje og svelleskader.
- Toalettrom: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Øvrige rom, 1.- og 2. etasje: Det registreres stedvise riper, hakk, merker, malingsavflassing og misfarging i gulvets overflatemateriale. Dørblad mot wc og soverom subber mot karm og vanskeliggjør åpning og lukking.
- Underetasje: Glipper i plateskjøter og merker observert i himling på soverom. Det registreres riper, hakk, merker og sprekker i parkettbord og i skjøter i parkettgulvet. Enkelte innerdører har skader og slitasje, samt subber mot karm og vanskeliggjør åpning og lukking. Det ble registrert "kjellerlukt" ved vaskerom og boder.
- Teknisk anlegg: Det er ikke kjent når det sist ble foretatt service på ventilasjonsanlegg.
- Forenklet vurdering av det elektrisk anlegget: Det er er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det utførte arbeidet på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Fasader inkl. kledning: Beslag på vindskier mangler ved møne.
- Dører og vinduer: Det ble utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer der stedvis vinduer subber mot karm og vanskeliggjør åpning og lukking. Det ble utført stikkprøvekontroll på balkongdør i 1 etasje hvor dør subber mye mot terskel og karm og vanskeliggjør åpning og lukking.
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Moderate råteskader på rekkverk.
- Terrasser/platting på terreng: Overflatebehandlinger slitt og trenger fornying.
- Drenering: Grunnmurens utvendige fuktsperre har stedvis ikke kontakt med beslag/topplist.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Baderom: På grunn av våtrommets utforming og bruk med betongvegger mot de mest fuktutsatte områdene som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer, er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Vaskerom: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Skorsteiner inne i boligen: Ikke undersøkt.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Fundamenter på platting: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Drenering, terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Fallforholdene under terrassen er derfor ikke kjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Det oppsto frostskade på ytterkranen tilknyttet vanntilførselen på toalettrom i 1. etasje i 2016. Frostskaden medførte lekkasje fra kranens tilkoblingspunkt. Skaden ble reparert ( nytt gulv i gang, ny utvendig kran, samt at toalett ble utbedret og varmekabler ble lagt) og anlegget har fungert som normalt uten videre komplikasjoner. Vannet renner noe tregt fra dusjkabinettet i kjelleretasjen. Avløpet virker å ha redusert gjennomstrømning. Ingen øvrige skader observert per nå.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2010: Modernisering av bad og vaskerom underetasjen. Full modernisering inkl membran, bytting av sluk, flis legging, varmekabler og bytting av rør opp til kjøkken. Arbeid utført i 2016: Rehabilitering av toalett i 1. etasje. Varmekabler i toalett og yttergang. Utskifting av varmtvannsbereder.

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja. Usikker, mulig tegn til noe fukt i taket soverom underetasjen.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2023: Maling av hus egeninnsats og faglærte. Arbeid utført i 2016: Isolering av bod, inkl fuktsperre tak og vegger, nytt vindu, reparasjon takrenne, knotteplast utvendig. Arbeid utført i 2012: Det er etablert en sykkeloppbevaring på eiendommen i form av et praktisk takoverbygg. Arbeid utført i 2012: Terrasse på østsiden.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Arbeid utført i 2010: Varmekabler på bad og vaskerom nede. Arbeid utført i 2013: Diverse arbeider i forbindelse med kjøkken ( trukket ledninger, nye stikk, downlights etc). Arbeid utført i 2015: Rehabilitering av gang 1 etg. div spotlights. Arbeid utført i 2016: Ny kurs til tørketrommel. Lys vaskerom, samt montering av utelys og skjult anlegg bod. Arbeid utført i 2022: Montering av utestikk inngangsdør.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2010: I forbindelse med oppgradering av baderom i 2010. Arbeid utført i 2016: Bytting av varmtvannsbereder og bytte til krom kobberrør for kaldtvann og varmtvann bad.

15. Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Ingen direkte feil, men boligen har et ventilasjonsanlegg med tvungent avtrekk. Vi installerte en aktiv kjøkkenvifte, da vi pusset opp kjøkkenet. Denne er per nå koblet på ventilasjonsanlegget. Man kan vurdere å lage en egen utgang på taket eller ytterveggen.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Ja. I 2010 ble eksisterende åpen peis i stuen fjernet og erstattet med en peisovn. I forbindelse med installasjonen ble det oppført brannmur mot trappeløpet. Det foreligger en sprekk mellom brannvegg og pipeløpet, men denne har ikke hatt betydning for bruk eller trekk. (Utbedret i desember 2025). Peisen i underetasjen var fjernet av tidligere eiere før vår overtakelse.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Sølvkre på bad og vaskerom i underetasjen.

21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: På balkongen i 1. etasje er det avdekket råteskade i deler av treverket på rekkverket. Balkongdøren i underetasjen er av eldre dato; det er ikke påvist råte, men treverket har oppsprekking. Det foreligger også noe råte i vindskiene på taket til dukkestuen. Tidligere registrert svartsopp på badet er fjernet. Overflatene er rengjort og det er lagt ny fuging. Det er ikke observert ny soppdannelse etter utbedringen.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Ja. Balkongdøren i første etasje åpnes og lukkes vanskelig. Tetningslistene fra det midterste vinduet i stuen har redusert funksjon. Kjøkkengulvet har knirkelyder ved tråkk når det er kaldt. Årsaken antas å være at gulvet er lagt for stramt mot underlag/konstruksjon. Det er ikke observert skader på gulvflater eller konstruksjon utover dette.

Selger informerer også om følgende: Stekeovn er eldre og mangler tidvis pipelyd.

Velkommen til Svensenga 110, et eldorado for barnefamilier der det er potensielle lekekamerater i mange av rekkene, fine felles lekeplasser, trygge internveier og kort vei til de viktigste hverdagsnødvendighetene som matbutikk, offentlig kommunikasjon, skoler, marka og badeplasser. Huset er ført opp i 1984, eier har bodd i boligen siden 2010 og den har blitt løpende oppgradert i eiers eiertid. Yttertak ble skiftet i 2014, HTH kjøkken montert i 2012, pusset opp baderom inkl. rør i 2010 samt ny fuging av fliser i 2025, oppgradering av vaskerom, toalettrom og gang i 2016/2017. Ny varmtvannsbereder ble monter i 2015. Huset ble også malt utvendig i 2023.

Boligen har god planløsning og inneholder:

1. ETASJE

Entré
Lys og innbydende entré med direkte adkomst til et toalettrom og et av boligens fire soverom. Fra entréen er det videre adkomst til en romslig trappegang med god plass til å henge fra seg yttertøy i skyvedørsgarderobe med speildører.

Toalettrom
Toalettrommet ligger praktisk til i 1. etasje med enkel tilgang fra tre av soverommene. Rommet er innredet med vegghengt toalett, servantmøblement og et vegghengt speilskap. Rommet er malt i delikate og lyse farger.

Tre soverom
Tre av boligens soverom ligger samlet i 1.etasje. Rommene er av varierende størrelse og utforming, og det medfølger garderobeskap på alle soverommene. Det ene soverommet har utgang til en koselig balkong hvor du kan nyte morgenkaffen og utsikten mot Grefsenkollen, Kjelsås og nærområdet.

2. ETASJE

Stue og kjøkken
Boligens oppholdsrom ligger fint samlet i en delvis åpen løsning, der det er god plass til innredning av forskjellige soner. Stuen oppleves lys og luftig, med store vindusflater som slipper inn naturlig lys og utsikt mot øst. Lekkert heltre eikegulv fra Flotte gulv og malte slette vegger i behagelige toner som står i stil til resten av boligen. I stuen er det en koselig peis som gir en hyggelig atmosfære og varme på kalde vintersdager. Fra stuen er det takluke til loftet med god lagringskapasitet.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2012 med lys og moderne innredning fra HTH. Slette fronter og og benkeplate av laminat. Kjøkkenet har en fin utforming der det er godt med både skap- og benkeplass. Mekanisk kjøkkenventilator tilknyttet avtrekkskanal. Ved siden av kjøkkenet er det god plass til et spisebord foran utgangen til en stor balkong med god plass til en sittegruppe og gassgrill. På balkongen er det gode solforhold med sol til ca kl 20:00 på sommeren.

UNDERETASJE

Baderom
Lyst og flislagt baderom med gulvvarme fra 2010. Baderomsinnredning fra Foss bad. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett med hånddusj, servant med underliggende servantskuffer, vegghengt speil med flos mini Glo-ball lampe i speil, og badekar med hånddusj.

Vaskerom
Vegg i vegg med baderommet ligger et vaskerom innredet med dusjkabinett, varmtvannsbereder på 282 liter fra 2015, og opplegg til vaskemaskin.

Soverom/Kjellerstue
I underetasjen ligger det et stort soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord på hver side og en skrivepult. Rommet er innredet med et romslig medfølgende garderobeskap. Dette rommet passer ypperlig som en ungdomsstue, hobbyrom eller som en TV-stue.

Hage
Fra soverommet/kjellerstuen er det utgang til en herlig og frodig hage med roser, tulipaner, epletrær, rabarbra blåbær og ikke minst en koselig dukkestue. Uteplassen har hele 32 kvm med platting som gir god plass til å
møblere med sittegrupper potter og planter for å skape din egen oase.

Boder
Det er to boder i underetasjen, den ene med inngang til vaskerommet.

Utebod
Boligen har en tilbygget utvendig bod på 6 kvm som gir god plass til oppbevaring av alt fra ski til hageredskaper. Det er i tillegg laget et takoverbygg på endeveggen for å skjerme sykler o.l for snø og regn.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende fastmontert løsøre medfølger ikke:
- Gardinoppheng i stue
- Hang-it oppheng i yttergang
- Postkasse på dukkestue
- Fugl dørklokke på utsiden
- Lysskinne med lyskupler ved kjøkkenvindu

Oppvarming med elektrisitet i kombinasjon med vedfyrt peisovn.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 02.03.1984.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Avtrekksrør og soil må ferdigstilles på loft og føres over tak.
- Trapper ved hovedinngangen må gjøres ferdig  
- En vil ikke motsette seg at leilighetene tar i bruk etter hvert som de ferdigstilles
- Taktekke med beslag må gjøres ferdig.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at følgende er innredet/oppført etter at midlertidig brukstillatelse er gitt:
Balkong i 2.etasje er utvidet til balkongrekke. Dette er en fasademessig endring som krever godkjenning av kommunen og samtlige hus i rekken har utført denne endringen. Det er ikke funnet dokumentasjon på at dette er meldt til kommunen fra Svensenga 110 og den ble utført før nåværende eiers eiertid. Ved søk i saksinnsyn i kommunen finner megler en meldingssak på Svensenga 164 fra 1991 (saksnummer 199100784) som melder inn utvidelse av sin balkong. I meldingssaken fremkommer et dokument fra styret som omtaler verandautvidelsen som "typegodkjent" for denne hustypen på feltet og at de ikke har merknader for utvidelsen det ble søkt om den gang. Konsekvens ved søknad og et eventuelt avslag, kan være at balkongen må tilbakeføres til sin opprinnelige størrelse. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Svensenga er et hyggelig og meget barnevennlig boligområde på Korsvoll, rett ved markagrensa. Området består av rekkehus og er tilnærmet bilfritt. Her bor du i rolige omgivelser med sentrum en kort tog- eller busstur unna. Området er helt supert for barna, med lekekamerater i nabohusene, flust med lekeplasser og grøntområder. I tillegg har områdets gode idrettslag, Korsvoll IL, Nydalen SK og Kjelsås IL, Koll samt sjakklubben 1911 flotte fritidstilbud for barn i alle aldre.

Akerselva er et steinkast unna med sine idylliske badeplasser, hyggelige gangveier og historiske betydning for byen. Elva passerer steder som Nydalen, Sagene og Grünerløkka på sin ferd ned til Operaen, der den renner ut. En fantastisk dagstur. Eller man kan gå andre veien å utforske løypene i marka mot Maridalsvannet og videre innover. Finn frem sykkelen å ta deg en tur rundt Maridalsvannet, dra til Teknisk Museum, eller ta et deilig bad på Stilla, Brekkedammen eller Trollvann. Mulighetene er mange.

På vinterstid er Brekkekrysset porten inn til milevis med skiløyper med lys i både Nord- og Lillomarka der markastuene ligger på rekke og rad. Turen er også kort opp til Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen som har serveringssted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg.

På Stilla er det diverse servicetilbud som dagligvarebutikk, legesenter, frisør, apotek m.m. Avancia treningssenter ligger heller ikke langt unna boligen. I tillegg er Frysjaparken i siste byggetrinn der det er planlagt flere boliger, barnehage og gjennomgående gangvei. Her er det allerede etablert flere matbutikker, cafeer, sushi, Evo og Avancia treningssentre, apotek, frisør, blomsterbutikk og veterinær. Dette vil gjøre området enda mer attraktivt og spennende i fremtiden.
På Storo ligger Storo Storsenter med butikker, kafeer, spisesteder og SATS treningssenter etc. Her finner man også Odeon kino, Norges største kinosenter, som tilbyr IMAX - teknologi.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Svensenga 110 sokner til Korsvoll skole (1.-7. trinn) og Engebråten/Nordberg skole (8.-10. trinn). Nydalen videregående er ikke langt unna eiendommen.
Det er flere barnehager i området som Hansemyra friluftsbarnehage og Havnabakken barnehage (1-5 år), Engebråten barnehage (1-5 år) og Andromeda barnehage (1-5 år).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 223 kvm. Tomtearealet er opparbeidet med gressplen, steinbelagt gårdsplass, busker og diverse beplantning.

Egen lukket garasje med lagringsloft i garasjeanlegg . Det er montert ladeboks i garasjen. Gjesteparkeringer for sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for realsameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1884 datert 13.11.1973 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:
- Svensenga 12 - Oppføring av tilbygg med overliggende terrasse og fasadeendringer. Det er gitt tillatelse til tiltak om tilbygg i første etasje den 28.10.2025. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202511398
- Svensenga 8 - tilbygg, fasadeendringer og oppføring av utebod. Det er gitt tillatelse til tiltak om tilbygg i første etasje under eksisterende veranda, fasadeendringer på nordsiden, samt oppføring av en ny bod den 23.12.2025. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202512184

- I Frysjaveien 29 foreligger det en reguleringssak om oppføring av boligblokker og næringsbygg. Forslaget inneholder planer om bygging av kombinert bolig- og næringsbygg på ca. 13.000 kvm med ca. 140 boliger. Planforslaget er i bearbeidingsfasen, og det ble avholdt arbeidsmøte 07.10.2025. Saksnummer 2025/06869 hos Plan- og Bygningsetaten.

- I Frysjaveien 31 foreligger det en reguleringssak om oppføring av ny skole. Eksisterende næringsbygg skal rives for å gi plass til en ny grunnskole, Frysja skole, med flerbrukshall. Offentlig torg/allmenning etableres langs nordsiden av skoletomta, med bruforbindelse over Akerselva. Et offentlig parkdrag etableres på sørvestsiden og en offentlig park på sørøstsiden. Saksnummer 201709746 hos Plan- og Bygningsetaten. Ifølge siste informasjon fra kommunen har utdanningsetaten anbefalt å ikke bygge denne skolen grunnet endret behov.

- Det ble i desember 2025 varslet oppstart for forprosjekt - Maridalsveien fra Carl Kjelsens vei til Brekke. Bymiljøetaten er nå i gang med å se på løsninger for å etablere en tryggere og mer attraktiv løsning for syklende og gående og bedre fremkommelighet for kollektivtrafikken i Maridalsveien fra Carl Kjelsens vei til Brekke. For mer informasjon og kontaktinformasjon til prosjektet, se prosjektsiden på Oslo kommunes nettside: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/forprosjekt-maridalsveien-fra-carl-kjelsens-vei-til-brekke

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Betjening av andel fellesgjeld, grunnpakke tv og internett, vedlikehold- og belysning i garasje, snøbrøyting, gressklipping mm. på fellesarealer

Kommunale avgifter er kr 19 044,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen er tilknyttet realsameiet Svensenga Sameie og det betales fellesutgifter kr 2.260,- pr. md. Dette inkluderer betjening av andel fellesgjeld, grunnpakke tv og internett, vedlikehold- og belysning i garasje, snøbrøyting, gressklipping mm. på fellesarealer.

Andel formue er kr 11 568,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 45 177,- pr. 12.01.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 794 082,00,- pr. 12.01.2026 og lånevilkårene er:
Annuitetslån med 12 terminer årlig. Innfrielsesdato er 30.06.2033, flytende rente 7,05%.

Sameiet har økt fellesgjelden med ca kr. 600.000.- i forbindelse med nødvendig oppgradering av utvendige stoppekraner i sameiet. Prosjektet er fullført. og lånet er iflg telefonsamtale med forretningsfører 16.01.2026 fordelt likt på alle enheter i sameiet.
Styreleder opplyser følgende i e-post datert 16.01.2026: Det er ikke vedtatt eller planlagt ytterligere påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter/fellesgjeld.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 214 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 160,-
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og betales via fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Formuesverdi for 2024 var kr 3 494 005,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 420 007,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 11 000,- for 2026. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

12 950 000,00 Prisantydning
45 177,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
12 995 177,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

324 870,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
345 860,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 341 037,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thijs Hagen og Marion Ingeborg Boldingh

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0117/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.25117

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 17:08