Odvar Solbergs vei 212

Odvar Solbergs vei 212, 0973 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 97, bruksnummer 148
Andelsnummer 493, Svarttjern Borettslag , organisasjonsnummer 951 019 542

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
5. etasje 88 kvm: Entré, bad, bod, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Kjellerbod og bod i bodhus.

BRA-b:
5. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

Åpent areal:
5. etasje 2 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder. En kjellerbod på 1 kvm og en bod i bodhus på 3 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.01.2026 utført av Marcus Bratland.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Boligblokk bygget i 1974. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon med, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l.

Totalt 7 bygningsdeler er tildelt TG2:

Utvendig:
- Entrédør: Det er ingen lyd- og brannklassifisert entrédør

Innvendig:
- Overflater: Det registreres trekk fra vegg ved balkongdør
- Etasjeskille/gulv mot grunn: det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet

Kjøkken:
- Vannledninger og avløpsrør: mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger
- Avtrekk: Det er ingen ventilator over kokeplass
- Ventilasjon: Det registrert suse lyd fra avtrekk på kjøkken

TGIU: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

E n t r é :
Lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge av seg yttertøy og sko. Adkomst via heis eller felles trappeoppgang med callinganlegg. Fra entréen er det videre adkomst til boligens tre soverom, bod, bad og stue.

S t u e :
Stor stue med rikelig med naturlig lysinnslipp fra stuens store vinduer. Stuen har god plass til både sofagruppe, salongbord og en tv-seksjon. Stuen har en lys og lun farge.

I n n g l a s s e t b a l k o n g :
Flott og romslig vestvendt balkong, oppmålt til 13 kvm. Balkongen har god plass til sittegruppe, gassgrill og annet møblement etter eget ønske. Fra balkongen er det hyggelig utsyn mot marka.

K j ø k k e n :
Leiligheten har et eldre kjøkken i L-form. Kjøkkenet er innredet med benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum. Av hvitevarer medfølger det en stekeovn. Her er det også naturlig plass til et større spisebord, hvor man kan invitere venner og familie til et hyggelig middagsselskap. Fra kjøkkenet er det utgang til leilighetens luftebalkong.

B a l k o n g :
Med utgang fra kjøkkenet kommer man til en herlig luftebalkong på ca. 2 kvm. Balkongen er vendt mot vest.

H o v e d s o v e r o m :
Hovedsoverommet er av god størrelse, og har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Her er det montert et garderobeskap med rikelig av oppbevaringsplass. Soverommet har rikelig med naturlig lysinnslipp fra rommets vinduer.

S o v e r o m 2 :
Det andre rommet er også av god størrelse, og kan innredes etter eget ønske og behov. Rommet egner seg også godt som gjesterom, kontor eller barnerom.

S o v e r o m 3 :
Det tredje rommet er av samme størrelse som soverom 2. Rommet egner seg godt som gjesterom, kontor eller barnerom

B a d :
Romslig og moderne bad som ble totalrenovert i regi av borettslaget i 2023. Badet har flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Det er innredet med vegghengt toalett og servant med ovenpåliggende vask og speil, belysning og stikkontakt over servanten. Ekstra plass til oppbevaring i høyskap. Videre er det eget dusjhjørne med dobbeldusj, hvor det både er hånddusj og regndusj. Dusjhjørnet har flislagt vegg og dusjvegg av glass. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og varmekabler på bad.

Det foreligger ferdigattest datert 10.03.1976. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Bad ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2023. Det er ikke gitt ferdigattest. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt enda og er heller ikke godkjent av kommunen frem til ferdigattest foreligger. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Videre foreligger det ferdigattest for fasaderehabilitering og ventilasjonsanlegg.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 1976/26097-1/105 , tinglyst 24.11.1976 , type heftelse:
Fellesobligasjon for borettsinnskudd.
Beløp: NOK 17 752 300

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om tilfluktsrom, bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om nettstasjon og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Odvar Solbergs vei 212 ligger i et rolig og svært barnevennlig boligområde med pene utearealer, sittebenker og lekeplasser. Leiligheten har en sentral beliggenhet på Romsås, med umiddelbar nærhet til flotte turmuligheter i marka. Den nærliggende badestranden Svarttjern ligger kun fem til ti minutters gange unna og byr på friskt badevann som vedlikeholdes og kontrolleres av Oslo kommune i sommermånedene. Området er veletablert, tilbaketrukket og ligger høyt i terrenget med gode solforhold gjennom hele dagen. Nabolaget er barnevennlig med moderne lekeplasser i et bilfritt miljø, og i kort gangavstand finner du også et utendørs treningsanlegg med ulike apparater.

Grorud senter ligger like i nærheten og tilbyr et godt utvalg av butikker og servicetilbud. Stovner senter ligger kun to T-banestopp unna, og har nylig blitt oppgradert med et bredt spekter av forretninger og fasiliteter. Nærmeste dagligvarebutikk er Joker, som også holder åpent på søndager. I tillegg finnes både Rema 1000 og Coop Extra i nærheten.

Det er kort vei til T-bane (linje 4 og 5) som tar deg direkte til blant annet Storo og Blindern. Du finner også bussforbindelse (linje 63), skoler, barnehager, svømmehall, bibliotek, postkontor, legekontor og nærbutikk ved Romsås senter.

Her får du virkelig en perfekt kombinasjon av byliv og naturopplevelser – med enkel tilgang til alt du trenger i hverdagen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 78 754 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger garasjeplass med el-bil lader.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 8371 datert 10.03.1971 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2026/00552 - Byggesak. Romsåstoppen barnehage - riving av barnehage. 15.01.2026 ble det sendt søknad om rammetillatelse. Det planlegges per nå ikke oppføring av nye bygg eller installasjoner på eiendommen.

- Saksnummer 202460083 - Reguleringssak: Haavard Martinsens vei 54 - utarbeidelse av planforslag. Dette skal bli et miljømessig og sosialt bærekraftig nabolag, med kontakt til og med nærområdene. Målet er å skape et sted hvor du ønsker å bli lenge. Et sted som bidrar til en byutvikling der eldre trives og ungdom tiltrekkes. Et prosjekt som klarer å etablere et bomiljø der man drar synergier av generasjonene og får til et levende og trygt nabolag. I dag er området dødt, utenom på dagtid når det er arbeidsplasser i kontorbyggene. Planen og området kan bidra til å knytte eksisterende og fremtidig byutviklingsprosjekter bedre sammen. Ved å etablere bebyggelse og byrom som inviterer til aktivitet og sosialt liv, ønsker vi å bidra til å transformere tomten og gjøre det til en inkluderende og bærekraftig del av byen. Det ivaretas gjennom torg, fellesarealer, gode og varierte uterom, med aktiviteter og variert tilbud for alle generasjoner gjennom ulike årstider.

- Saksnummer 2025/20931 - Byggesak. Odvar Solbergs vei 4-8 og 44-50 - rehabilitering av balkonger. Søknaden omfatter rehabilitering av eksisterende balkonger på tre boligblokker i Orremyr borettslag, bydel Grorud. Tillatelse til tiltak ble gitt 01.12.2025.

Saksnummer 2025/12448 - Byggesak. Sverre Iversens vei 35 - bruksendring fra næring til etnisk undervisningssenter for barn og ungdom. Søknad om rammetillatelse sendt 14.10.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  9 359,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, vaktmestertjenester, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold m.m.

I forbindelse med våtromsrehabiliteringen, vil det bli etablert felles varmtvann og bruk av bergvarme som ENØK tiltak. Forbruk for hver leilighet vil bli målt og betalt som et a-kontobeløp via felleskostnadene.

Felleskostnadene er budsjettert med en økning med 10% i første halvår i 2026 samt 10% i første halvdel av 2027. Styret tar forbehold om at det kan komme faktorer som kan medføre at felleskostnader kan øke ytterligere enn nevnte økninger.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
OBOS Open Net kr 149,-
Trappevask kr 103,-
Felleskostnader kr 9 106,-

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har ikke gitt megler opplysninger om sitt årlige strømforbruk.
Boligen er tilknyttet OBOS Open Net som leverandør av internett og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Router medfølger.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.512.822,- når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:

Primærbolig 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi
Sekundærbolig 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 33 588,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 894 204,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 525 163 452,- pr. 28.01.2026 og lånevilkårene er:

#Lån 1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031072
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 255 097 498,-
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031080
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 9 539 290,-
Innfrielsesdato: 01.10.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

#Lån 3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031102
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 22 764 610,-
Innfrielsesdato: 01.07.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

#Lån 4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927034187
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 34 823 730,-
Innfrielsesdato: 01.07.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 5
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927049222
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 2 938 324,-
Innfrielsesdato: 01.03.2058
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#Lån 6
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927051448
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 80 000 000,-
Innfrielsesdato: 01.09.2063
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet : t.o.m. oktober 2027

#Lån 7
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927078893
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,90%
Restsaldo 120 000 000,-
Innfrielsesdato: 01.09.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet: t.o.m. oktober 2027

#Lån 8
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927115020
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 30 000 000,-
Innfrielsesdato: 01.06.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet: t.o.m. oktober 2028

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

3 000 000,00 Prisantydning
892 114,30 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 892 114,30 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 911 560,30 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Nordengen

Leiligheten er tilknyttet Svarttjern Borettslag. Borettslaget består av 652 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, så lende det ikke er til sjenanse for andre beboere. Ho edregel er ett dyr pr. leilighet. Ved ønske om flere dyr må dette skriftlig søkes om til styret. Alle dyrehold skal meldes til styret.
Borettslaget har et flott lokale/forsamlingshus (Tjernhuset), som beboerne kan leie etter bestemte regler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023 - 2024: Utskifting hovedtavler. Oppstart av våtromsrehabilitering.
2022 - 2023: Opparbeiding av uteområde. Fasadeplater parkeringshus p43. Bytting av gulvbelegg i trappeoppganger og heis (OSV 154-184)
2021 - 2022: Fasadeplater parkeringshus p42. Bytting av gulvbelegg i trappeoppganger og heis (OSV 120-148).
2020 - 2021: Etablering av radonavsug i aktuelle leiligheter.
2019 - 2020: Rehabilitering av p-hus.
2018 - 2020: Oppfølging av garantisaker etter total rehabiliteringen av fasadene.
2018 - 2019: Radonmåling: Alle boliger på bakkeplan kontrollert.
2013 - 2014: Nytt brannsikringsutstyr i alle leilighetene. Installering av nye sikringsskap.
2010 - 2014: Rehabiliteringsperiode av blokkene og uteområdet.
2005 - 2007: Utskifting av samtlige 32 heiser.
2003 - 2003: Takene på utebodene rehabilitert. Taket i p-huset ved butikken tekket om.
2002 - 2003: Verandasiden rehabilitert. Taket på P-41 (det nederste p-huset) tekket på nytt.
1990 - 1990: Nye vinduer på soveromssiden. De tre parkeringshusene ble på begynnelsen av 1990-tallet rehabilitert ved at de tidligere asbestplatene ble erstattet med røde stålplater.
1980 - 1980: Samtlige 47 tak tekket om.

Planlagte påkostninger:
- Svarttjern borettslag vedtok i ekstraordinær generalforsamling den 18.04.2023 å gjennomføre en nødvendig våtromsrehabilitering med oppstart den 13.06.23 og vil bli ferdigstilt den 28.05.27.
- Arbeid som vil bli utført i denne leiligheten og i resterende bad er utskifting av alle rør og sluk, vegger og gulv nedstrippes og bygges opp igjen med fliser. Det legges varmekabler i gulvene, tak senkes og det monteres downlights. Det blir montert vegghengent toalett, dusjvegger, dusjbatteri med garnityr, servantskap med vask og blandebatteri og speilskap over vask med stikkontakt.
- I forbindelse med våtromsrehabiliteringen, vil det bli etablert felles varmtvann og bruk av bergvarme som ENØK tiltak. Forbruk for hver leilighet vil bli målt og betalt som et a-kontobeløp via felleskostnadene.
- Tillatelse til tiltakene er gitt fra kommunen og borettslaget er ansvarlig om å søke ferdigattest når tiltakene er ferdig.
- I forbindelse med arbeidene vil det stå wc- og dusjbrakke i nærheten av oppgangene, slik at beboere kan bo hjemme under rehabiliteringen.
- Det ble vedtatt på årsmøte 2024 at styret skal utrede hvordan brannalarmer kan deaktiveres ved falsk alarm eller bytte leverandør av brannalarmer ved første anledning til en leverandør hvor dette er mulig.
- Styret jobber videre med mulighetene for solcelleanlegg på garasjehusene og utskifting av lamper i trappeoppgangene. Dette er tiltak som vil gi besparelser over tid. Styret har fått klare signaler om at det vil komme klare krav om energieffektiviserings tiltak i de nærmeste årene og det er viktig å ha på plass gode løsninger før disse kravene kommer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget ikke tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 8 070,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2628

Sist oppdatert: 04. februar 2026 kl. 10:25