Trygve Nilsens vei 48E

Trygve Nilsens vei 48E, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 51
Andelsnummer 10, Søndre Fjeldstad Borettslag, organisasjonsnummer 847853352

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, gang, kjøkken, stue og spisestue
2. etasje 51 kvm: Gang, wc, bad, vaskerom, tre soverom og to innvendig boder

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Frittstående utebod

Åpent areal:
1. etasje 14 kvm: Markterrasse

Boligen disponerer 1 innvendig og 1 utvendig bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.01.2025 utført av Thomas Erichsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong- og murkonstruksjoner. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 36 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2, og gjelder blant annet:

Våt- og toalettrom 2. etasje:
- Gulvfliser med bomlyd, fallforhold under anbefalt nivå
- Tettesjikt og sluk pga. alder
- Sprekk i servant
- Ikke tilstrekkelig ventilasjon
- Avløpsrør og varmtvannsbereder pga. alder og risiko for varmgang
- Tapet og gulvbelegg med moderat slitasje
- Manglende tilluftsspalte
- Sprekk i servant

Annet:
- Vann- og avløpsrør grunnet alder
- Lavere ganghøyde enn 2 meter i trapp
- Etasjeskiller grunnet skjevheter
- Elektrisk anlegg grunnet manglende dokumentasjon og ikke fast tilkoblet varmtvannsbereder
- Kledning grunnet sprekkdannelser
- Drenering pga. alder, risiko for fukt og dårlig bortledning av vann
- Utvendig bod pga. alder
- Fuktmålinger uten avvik under terreng, men risiko for fukt pga. alder

Videre er ikke tak, terrasse og platting ikke inspisert grunnet snø. Fundamenter og byggegrunn er heller ikke inspisert fordi de ligger naturlig skjult.

Selger opplyser om at det er påvist forekomst av skjeggkre i andre boliger i borettslaget, men ikke i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Selger opplyser om følgende moderniseringer og påkostninger:

2022: Nytt kjøkken fra Kvik
2023: Malt alle tre soverom (egeninnsats)
2024:
- Byttet alle vinduer, ytterdør og verandadør
- Byttet bord på nedre halvdel av bodvegg som vender inn mot platting (satt på beslag nederst) og veggen til huken
- Pusset og beiset over alle gjerder og 4. pusset ned og beiset platting og trappeklosser (egeninnsats)
- Spylt opp sluk vaskerom, bad og toalett

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Boligens entré er av god størrelse og gir et godt førsteinntrykk av huset. Det er god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko i et romslig garderobeskap.

STUE
Stuen er av god størrelse med store vindusflater som sørger for rikelig med lysinnslipp og skaper en åpen og luftig romfølelse. Her er det god plass til å innrede med sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er også god plass til en hyggelig spisegruppe om ønskelig, perfekt for å invitere venner og familie på middagsbesøk. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med lysinnslipp, og skaper en åpen og luftig atmosfære.

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en delvis åpen løsning i stuen, noe som skaper et naturlig sone for matlagingen. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter, og det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkeninnredningen er stilfull og tidløs fra 2022 med slette fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask og benkskapsbelysning. Av integrerte hvitevarer er kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og platetopp.

MARKTERRASSE
Fra stuen er det adkomst ut til boligens vestvendte markterrasse på hele 14 kvm. Her er det gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes med gode solforhold.

BAD
Boligens bad er flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servantskap og servant, speilskap med overlys og dusjkabinett med skyvedører i glass.

TOALETTROM
Videre er boligens toalett avholdt i et separat toalettrom, som er innredet med vegghengt toalett og servantskap med servant.

VASKEROM
Boligen har også et eget vaskerom med vegghengt vaskekum, varmtvannstank og opplegg for vaskemaskin. Her kan vasken tørke uten at det skaper rot i de andre rommene i boligen.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til å møblere med dobbeltseng, tilhørende nattbord og annet ønskelig soveromsmøblement.

SOVEROM II & III
Det to andre soverommene er også av god størrelse, og har plass til seng, tilhørende nattbord og annet ønskelig soveromsmøblement. Ved behov for det, er rommene også perfekt til å benyttes som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og gulvvarme i hele 1. etasje samt på badet i 2. etasje.

Det foreligger ferdigattest datert 14.10.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst seks servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/ avtale om bestemmelse om trafostasjon/ kiosk, bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om vann/kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Eiendommen har også tinglyst rett til adkomstrett på 110/46.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Garderobeskap på soverom II medfølger ikke salget.

Eiendommen befinner seg på populære Ellingsrud Vest. Boligen har en tilbaketrukken beliggenhet og det er kort vei til blant annet dagligvare, offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og marka. Flere gode lekeplasser i borettslaget.

Dagligvare og servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 som ligger kort gangavstand unna eiendommen. Ellingsrudåsen senter er en gåtur unna og her finnes Kiwi, frisørsalong, cafe og tannlegekontor. Furuset senter er en kort gåtur unna. Senteret har over 30 butikker innen mote, helse, dagligvare, apotek, spisesteder og andre funksjoner. Rett ovenfor senteret ligger Deichmanske bibliotek. Av større sentre i nærheten finnes blant annet Stovner senter, Metro senter og Triaden storsenter.

Offentlig kommunikasjon
Det er godt med offentlig kommunikasjon i området. Bussholdeplassen ligger ca. 13 minutters gange unna eiendommen og her stopper buss 300 og 110 som tar deg til Oslo sentrum på under 15 minutter. Herfra går også flybussen med ca. 30 minutters reisetid til Oslo lufthavn. I tillegg er t-banestoppet Furuset ca. et kvarter gange unna, og herfra går linje 2 mot Østerås som tar deg til Jernbanetorget på ca. 25 minutter.

Barnehager og skoler
Området er svært barnevennlig og det er kort vei til både skoler og barnehager. Eiendommen sogner til populære Bakås skole som nylig har blitt pusset opp. Skolen har et utviklingsorientert personale som jobber tett sammen for et trygt skolemiljø hvor alle elever føler seg som en viktig del av læringsfellesskapet. Aktivitetsskolen satser på læringsstøttende aktiviteter og bevegelsesglede, og scorer svært høyt på brukerundersøkelser. Aktivitetsskolen her på Bakås skole i Alna bydel får aller høyest score av Aks-foreldre i hele Oslo. Skolen har et aktivt og engasjert FAU som er viktige bidragsytere til elevenes trivsel. For øvrig kort avstand til både ungdomsskoler og barnehager.

Rekreasjonsmuligheter
Svært kort vei til Østmarka som har umiddelbar tilgang til flotte turmuligheter i lysløyper og turstier inn til blant annet populære Mariholtet. På Ellingsrud finner man også ridesenter og Ellingsrud fleridrettshall med bane for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. I tillegg er det kort vei til Furuset og her finnes flerbrukshallen Furuset Forum som brukes til ishockey, håndball m.m. Like ved ligger Verdensparken som har Norges første parkouranlegg og syv møteplasser med sittegrupper, griller og store bålfat som kan brukes av alle. Av andre tilbud finnes Furuset idrettshall med blant annet håndballbaner, basketballbaner, tribuner og kiosk, Furuset bad og Actic treningssenter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bakås skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 51 829 kvm som tilhører borettslaget.

Alle boenheter i borettslaget disponerer en innendørs garasjeplass, enten i innendørs garasjeanlegg eller i garasjerekker. Borettslaget disponerer noen utendørs parkeringsplasser til leie i tillegg.

Det ble etablert ladeanlegg for elbillading i 2024. Beboere tegner abonnement hos dem og betaler 249,- i mnd, i tillegg til kostnadene for forbruket.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslagets garasjer er fordelt på 4 separate garasjeanlegg som alle ligger på borettslagets grunn. I tillegg er det etablert 15 parkeringsplasser. Alle andeler har enten en parkeringsplass eller en garasje som følger leiligheten. Det er borettslagets styre som leder driften av garasjene i henhold til vedtektene. Garasjene er fullverdiforsikret i borettslagets felles husforsikring.
Garasjene og biloppstillingsplassene følger leiligheten ved salg.

Eiendommen har adkomst via private veier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V311279 datert 31.12.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Under er utdrag fra pågående plansaker i nærområdet:

Saksnummer 202460543 - Byggesak - Trygve Nilsens vei 50 C - Det er søkt om rammetillatelse til å oppføre tilbygg med rampe og platting som ble mottatt 02.10.2024. Status er at de venter på tilleggsdokumentasjon. Fristen ble utsatt den 02.01.2025.

Saksnummer 202208190 - Byggesak - Grønliveien 51 - 53 - Oppføring av to eneboliger med felles parkeringskjeller. Det ble gitt rammetillatelse den 30.05.2022.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker i området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4993,-  pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, renovasjon, vedlikehold, brøyting og snømåking, vaktmestertjenester

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 med 10%.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 3.618,-
Kabel-tv: 120,-
Kapitalkost. lån 1 HANBAN: 1.255,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo. Per nå påfaller det ikke eiendomsskatt på boligen.

Selger har ikke opplyst om årlig strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for rekkehus er per i dag 17 090 kWh per år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og opplysninger fra forretningsfører. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 454 132,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 816 527,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 45 044,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 215 000,- pr. 01.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 34.237.867,- pr. 01.12.2024 og lånevilkårene er:

Lånenummer: HANBAN-94927061664
Restsaldo: 34.237.867,-
Andel restsaldo: 214.979,-
Restløpetid: 29 år 2 md.
Terminer pr. år: 12
Rentebetingelser: 5,65% flytende

4 700 000,00 Prisantydning
215 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 915 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 934 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mohammed Heddad og Ane Elisabeth Nupen Bastesen

Rekkehuset er tilknyttet Søndre Fjeldstad Borettslag. Borettslaget består av 154 boliger.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Katter må kastreres og det er ikke tillatt med noen form for kamphunder.
Båndtvang på borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Pipefornying i 2014
- Etterisolering og ny panel sør og vestvendte gavlvegger 2017
- Utskiftning av dører og vinduer 2024
- Etablering av ladeanlegg for elbillading 2024. Aneo er leverandør, beboere tegner abonnement hos dem og betaler 249 per mnd + forbruk for leie av ladeboks.

Styret informerer om følgende planlagte påkostninger:
- Alle fasader skal vaskes og beises i løpet av 2025, dette gjøres på dugnad av beboere (høye partier gjøres av profesjonelle).
- Det jobbes med tiltak for å unngå fukt i fellesgarasjene og har gjort noen arbeider for dette høsten 24, og det vil bli noen flere tiltak våren 25.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 19.000,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg

Oppdragsnummer 37-0539/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.24539

Sist oppdatert: 23. januar 2025 kl. 20:58