Utmarkveien 15

Utmarkveien 15, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 21
Andelsnummer 3, Bølerskogen Borettslag 2 A/L, organisasjonsnummer 850311552

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
4. etasje 63 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: To kjellerboder

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong

Boligen disponerer to kjellerboder på henholdsvis 3,5 m² og 2,5 m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.09.2025 utført av Takstmann Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger da det er etablert soverom i opprinnelig forstue. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 1959. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Saltaktakkonstruksjon, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdel er tildelt TG3: Vinduer grunnet registrert råteskader på de utvendige karmene på kjøkkenvinduet. Det anbefales som strakstiltak å utbedre avviket for å hindre videre skadeutvikling.

TG2:
- Vinduer
- Bad: Det registreres sprekk i flis på veggen i dusjsonen. Det registreres også en sprekk i gulvflis ved slukrist under servanten. Badet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi TG0/1.
- Kjøkken: Kjøkkenventilator med kullfilter. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi TG0/TG1.
- Elektrisk anlegg: manglende samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. Utvidet kontroll av fagpersonell anbefales.

Det er gitt TG2 grunnet alder og/eller generell slitasje på balkongdør.

TGIU: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Opplistingen er ikke uttømmende. Intressenter anbefales å se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen er innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Herfra kommer du videre til de øvrige rommene i leiligheten.

STUE
Stuen er av god størrelse med plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Rommet kan enkelt deles inn i ulike soner. Det er en naturlig plass å møblere med et spisebord- perfekt for å invitere venner og familie på besøk. Fra stuen er det også utgang til boligens balkong.

BALKONG
Balkongen er sjarmerende og en fin forlengelse sv stuen på årets varmere dager. Her er det perfekt å nyte en morgenkaffe i rolige omgivelser. Store trær skjermer for innsyn fra naboer.

KJØKKEN
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet og er holdt i en separat løsning. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplaten gjør det enkelt å diske opp gode måltider. Kjøkkeninnredning er stilren og tidløs med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.

BAD
Badet er flislagt på gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speilskap m/lys og dusjhjørne med svingbare glassdører.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i en romslig garderobe. Rommet er malt i en nøytral og tidløs nyanse.

SOVEROM II
Boligens andre soverom er også av god størrelse, og passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget ønske og behov.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.12.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på modernisering av bad i regi av borettslaget datert 29.04.2015, ferdigattest vedrørende påbygg datert 21.12.2010, ferdigattest vedrørende fyrhus og vaskeri datert 24.01.1964.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det i opprinnelig forstue er etablert et soverom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

1965/9789-3/105 14.07.1965
BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Bestemmelse om adkomstrett, benyttelse, vann/kloakkledning, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Bestemmelse om gjerde og veg
Med flere bestemmelser

1965/9789-4/105 14.07.1965
Festekontrakt med vilkår
Festetid: 90 år

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger beskrivelse av det mest postive med eiendommen:

"Det beste med lokasjonen er nærheten til t-bane/offentlig kommunikasjon og til Østmarka. Det har vært en stor glede å bo så nært skogen på alleårstider. På vinteren går folk forbi leiligheten på ski på vei inn til marka, barn fraktes trygt i akebrett og skiløypene er fantastisk. På sommeren er Bråten badeplass 10 minutter gange unna og er et fantastisk sted for store og små. Personlig har jeg brukt mye tid der og på sommerhalvåret har jeg svømt mye i Nøklevann. Det er virkelig et paradis for de som vil ha friheten av mark og by i nærhet.

Videre så ligger leiligheten høyt uten innsyn, og oppgangen preges av gode naboer som tar vare på hverandre. Det er et svært trygt sted å bo og jeg har trivdes meget godt.
På sommeren har balkongen betydd mye, den er ikke meget stor men den fyller behovet for god middag i sola eller å lese en bok med et pledd på en høstkveld. Organisatorisk så er borettslaget godt drevet og informasjon deles jevnlig på Vibbo. De gangene jeg har spurt styret om noe har jeg fått raskt svar, dette er en trygghet. Anbefaler virkelig å se denne moderne og relativt nyoppussede leiligheten som ligger i et flott område."

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen er beliggende i markanære og barnevennlige omgivelser, med et bredt utvalg servicetilbud i nærområdet med det du har behov for i hverdagen.

Servicetilbud
I nærheten ligger både REMA 1000 og KIWI, samt Bøler Senter med dagligvare, apotek, blomsterbutikk, Vinmonopol og flere andre servicetilbud. For et større utvalg finnes flere kjøpesentre i området, som Tveita, Bryn, Manglerud og Alna. Bøler har også eget bibliotek i et bygg tegnet av arkitekt Sverre Fehn, samt ulike lokale tilbud som Trolltun kunstnerkoloni.

Skole og barnehage
Bøler er godt tilrettelagt for familier med barn, og området har flere barnehager. Nøklevann barneskole ligger i nærheten og er et naturlig knutepunkt for familier i området. Det er et etablert og trygt nærmiljø med mange barnefamilier i området.

Kollektivtransport
Området har svært gode kollektivtilbud, med blant annet bøler T-banestasjon (linje 3) i nærheten som gir raske forbindelser til sentrum. Det finnes også flere busslinjer i området, inkludert nattbuss og flybuss, som gjør det enkelt å komme seg rundt både i og utenfor byen.

Aktivitetstilbud
Bøler byr på et rikt aktivitetstilbud for både barn og voksne. Østmarka ligger rett ved og gir fantastiske muligheter for turer, bading, trening og friluftsliv året rundt. Haraløkka idrettsanlegg, Bøler flerbrukshall og flere treningssentre gir gode muligheter for organisert idrett og trening. I tillegg finnes Oslo Klatresenter på Skullerud, Bøler bad med ekstra oppvarmet vann, ro- og padleaktiviteter ved Nøklevann, samt Sørli besøksgård og flere parsellhager. Alt ligger i et rolig og familievennlig område med store grøntarealer og gode møteplasser.

Her bor du i andre ord med nærhet til det du har behov for i hverdagen, og mye mer!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Utmarkveien 15 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn). Nøklevann skole er en barneskole som ligger i Østensjø bydel, med Østmarka og Nøklevann som nærmeste nabo.?

Det er flere barnehager i området. Blant annet Utmarkveien barnehage, Bøler sentrum barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 48 996 kvm som tilhører borettslaget.
Tomten er pent opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier/internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper og lekeapparater.
Festeavgift: kr 730.000,- pr. 2025.
Regulering av festeavgift: Kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen, sist regulert d.å.
Festeavtalen utløper 01.08.2048.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett til festeretten. Samtykke fra grunneier til overdragelse av andeler kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Borettslaget disponerer 95 parkeringsplasser til utleie. Det er p.t venteliste som styreleder estimerer er ca. 2-3 år. Interessenter må registrere seg med skjema eller kontakte styret.

Pris for leie på borettslagets plasser er 300 kr per måned. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av plass etter gjeldene priser.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/parkering

Enkelte andelseiere har bruksrett til garasje-/parkeringsplass i Bølerskogen II Garasjelag. Garasjelaget er et privat samvirke som tilbyr utleie av parkeringsplasser (utendørs) og garasje til borettslagets andelseiere. Garasjelaget er en egen virksomhet med eget styre og er ikke styrt av borettslaget.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/garasjelaget

Borettslaget disponerer ikke parkeringsplasser med egne ladere pr. d.d. Det finnes flere lademuligheter i området. Disse driftes av offentlige og private aktører. Det er 44 ladere på Haraløkka som er eid av Oslo kommune. Prisen er til enhver tid regulert av Oslo Kommune, og står på deres nettsider: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/lade-elbil-og-hybridbil/#gref

Oslo kommune har etablert ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering. Offentlige ladestasjoner ved Bølerlia 22 og på Circle K, Bøler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V100490 datert 10.04.1990, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 2025/10629 - Byggesak. Bogerudveien 74 - oppføring av tilbygg. Søknaden omfatter oppføring av et tilbygg i underetasjen til et rekkehus i Bogerudveien 74 i bydel Østensjø. Tilbyggets bruksareal er oppgitt å være 21,6 m2. Tillatelse gitt 10.11.2025.

Saksnummer 2025/03962 - Byggesak. Bølerlia 6 - gjenoppføring av vaktmestergarasje. Søknaden omhandler gjenoppføring av vaktmestergarasje, da eksisterende garasje ble totalskadet i brann. Garasjen er 18 x10 meter, og har et bruksareal på 172 m2 Tiltaket er del av Bølerskogen borettslag og er lokalisert i bydel Østensjø. Tillatelse til tiltak ble gitt 18.11.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter bør sette seg inn i planer i nærområdet. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 464,18,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd, trappevask, varmtvann og fyring, kommunale avgifter, festeavgift, byggforsikring, nedbetaling av fellesgjeld, styrehonorar, forretningsførsel, vedlikehold, strøm fellesareal m.m.

Den enkelte beboer betaler for grunnavtalen (kollektiv avtale) gjennom de månedlige felleskostnadene. Hvis du ønsker å gjøre endringer, kan du logge inn på Min Side Telia for å se utvalg samt bestille utstyr.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Kollektiv bredbånd: 389,00
Trappevask: 118,00
Felleskostnader: 4 957,18

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telia med flex abonnement så hver beboer tilpasser eget forbruk/ønske.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 128 455,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 513 821,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 30 434,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 173 356,- pr. 24.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 57 226 612,- pr. 24.11.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208077503
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 8 897 167,00
Innfrielsesdato: 30.06.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208077511
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 48 329 445,00
Innfrielsesdato: 30.08.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 800 000,00 Prisantydning
173 356,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 973 356,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 984 396,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marthe Lid Madsen

Leiligheten er tilknyttet AL Bølerskogen Borettslag II.
Borettslaget består av 340 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold av vanlige kjæledyr, som hund og katt, er tillatt. Hundeeiere bes informere nærmeste naboer om anskaffelsen av hund, plikter å sette seg inn i Lov om forsvarlig hundehold, og ta hensyn til naboer og ha kontroll på sin hund.
Det er kun tillatt med elektrisk grill på balkongen. Balkongen er definert som en rømningsvei, og det er derfor ikke tillatt med innglassing.
Ny eier må sende skjema for skiltbestilling for callinganlegg/postkasse til Oppsal Vaktmestersentral. De vil også montere skiltene. Nøkler til hoveddør bestilles også gjennom Oppsal vaktmestersentral. Bestillingsskjema ligger bak husordensreglene.

All informasjon om borettslaget finnes på borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/om

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025 - Kanalrens i samtlige leiligheter i borettslaget (selgers opplysninger).
2024 - Felles utskiftning av varmtvannsberedere i borettslaget (selgers opplysninger). Takvask og bytte av vannbord og vindskier på alle sportsboder. Felling av 2 trær. Bytte av hovedvannledning for Bølerskogen 11-19. Installering av fiber. Isolert varmerør i fyrhus. Rehabilitering av de tekniske rommene (pågående). Byttet flere enkeltvinduer.
2023 - Asfaltering og oppmerking av alle parkeringsplasser.
2018 - Rehabilitering (strømpetrekking) av bunnledning.
2016 - Rehabilitering, balkonger.
2015 - Rør- og våtromsrehabilitering.
2009 - Rehabilitering av tak. Oppgradering av lekeplass.
2005 - Rehabilitering, varmtvannsanlegg (utskiftning av rør mellom blokker og inn til kjellere, samt nye termostater i leiligheter).

Planlagte påkostninger:
Styret informerer pr. 07.08.2025 at det ikke er vedtatt noen påkostninger i borettslaget som vil medføre økning i felleskostnader eller fellesgjeld for Bølerskogen 8, andel nr. 275. Det pågår imidlertid forarbeid og utredninger knyttet til fremtidige prosjekter som potensielt kan medføre investeringer på sikt, herunder:
- Utskifting av vinduer og balkongdører
- Rehabilitering av tekniske rom
- Vurdering av alternative energiløsninger som bergvarme
- Bedre drenering i enkelte områder
- Utskifting av ytterdører og låssystem.
Styret har imidlertid ikke fremmet noen av disse tiltakene for vedtak på nåværende tidspunkt, og det foreligger dermed ingen beslutning om økte fellesutgifter eller nye lån.
- Det ble i år vedtatt å innføre IN-ordning for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Dette vil ikke påvirke eksisterende fellesgjeld eller fellesutgifter for øvrige andelseiere.
- Nedleggelse av fellesvaskeri er vedtatt (legges ned når alle maskiner er i ustand).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Start Smart   kr -6 000,00
Kunderabatt  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 8 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 105,00
Boligstyling/rådgivning  kr 3 125,00
Foto  kr 4 500,00

Oppdragsnummer 37-0440/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25440

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 12:47