Børsteveien 27

Børsteveien 27, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 83, bruksnummer 540, ideell andel 1/1
Andelsnummer 34, Hagehumla Borettslag (s. 0765), organisasjonsnummer 932148900

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
4. etasje 62 kvm: Entré, stue/kjøkken, 2 soverom, bod og bad.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen har vedtektsbasert disposisjonsrett på 1 kjellerbod med nummer B299 på 5 kvm. Disse bodene kan kun omsettes/selges sammen med borettslagsandelen de er knyttet til, da boden ivaretar det offentliges krav til bodplass for andelene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Anticimex v/ Torbjørn Sæbøe.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Alle bygningsdeler er tildelt TG1 (tilstandsgrad 1).

Det er ikke utført kontroll i tilliggende konstruksjon på bad som har fått TGIU (ikke undersøkt). Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

ENTRÉ:
Leiligheten har en romslig entré som knytter alle boligens rom sammen. Her er det god plass til praktisk garderobeløsning og oppheng av yttertøy. Entréen gir adkomst til boligens øvrige rom, samt en praktisk innvendig bod med god hylleløsning for best mulig utnyttelse. Et naturlig sted å oppbevare ting som støvsuger, tørkestativ m.m.

STUE/KJØKKEN:
Stuen er svært innbydende med naturlig soneinndeling mot kjøkkenet og store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp og luftig følelse. Alle leilighetens vinduer vender ut mot felles bilfritt uteområde og park som bidrar til rolige omgivelser. I stuen er det gode møbleringsmuligheter og godt med plass til både sofagruppe og spisebord. Leiligheten er malt i lyse delikate farger, og eier har valgt screens på alle vinduer som tilvalg, noe som gir effektiv skjerming mot sollys og varme på varme sommerdager. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på 7 kvm. Selger opplyser om gode solforhold fra ca. 11-17, samt litt kveldssol senere på kvelden fra vest. Her er det plass til utemøbler og grill, og det er installert utvendig lys og stikkontakt.

Lekkert HTH-kjøkken med god skap- og benkeplass som er innredet med integrerte hvitevarer som kjøleskap med frys, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøkkenventilator.
Eier har valgt oppgradert hvitevarepakke fra Electrolux som tilvalg, samt hjørnekarusell i kjøkkenskap og fliser mellom benkeplate og overskap som skaper en fin kontrast. Det er installert komfyrvakt, og det er etablert lekkasjestopper.

SOVEROM 1:
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Tak-til-gulv-vindu gir en luftig og åpen romfølelse. Rommet har praktisk garderobeskap som medfølger handelen.

SOVEROM 2:
Boligens andre soverom benyttes i dag som gjesterom, men egner seg også godt som barnerom eller hjemmekontor. Rommet har tak-til-gulv-vindu og gode muligheter for oppbevaring etter behov.

BAD:
Romslig baderom med store, delikate fliser og tilvalgt heldekkende servant som gir en lekker finish og mer benkeplass. Baderommet er innredet med blant annet vegghengt servant- og speilskap, innfellbare glassdører i dusjhjørne og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin, og varme i gulvet.

FELLESOMRÅDER:
Som en del av Løren Botaniske tilbys beboerne tilgang til felles dyrkningsområder og drivhus, hvor man kan melde seg inn i dyrkningsordning og delta i planting og stell av grønnsaker, urter og planter gjennom sesongen – et hyggelig og sosialt tilbud som skaper liv i gårdsrommene.

Beboeren i Løren botaniske har tilgang til et felles hobbyrom i parkeringskjellere med flere praktiske funksjoner tilrettelagt for en aktiv hverdag. Rommet er utstyrt med blant annet sykkelvask og mekkestativ, hundevask, skismørestasjon og arbeidsbenk med verktøy, og fungerer som et nyttig fellesareal for vedlikehold, fritidsaktiviteter og praktiske gjøremål.

Borettslaget disponerer en romslig felles takterrasse med fantastisk utsikt og gode solforhold. Takterrassen er innredet med utemøbler, pergola, utekjøkken og plantekasser, og fungerer som et hyggelig samlingspunkt for beboerne gjennom året.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hyllesystem i bod, garderobeskap i gang og på hovedsoverom medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer og vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og gulvvarme på bad, kombinert med panelovn på hovedsoverom.

Det er balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.09.2024. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Oppkobling av Safetel-sender mot 110-sentral. Koble i forbindelse med overtakelse av boliger 16.09.2024.
-Bytte fra provisoriske til permanente låssylindere. Arbeidet utføres innen 12.09.2024.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 24 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om: vei, vann/kloakkledning, gjerde, benyttelse, trafostasjon/kiosk, lagerhus, takreklame, tilbygg, bruksendringer, fri ferdsel for allmenheten, reparasjon og vedlikehold av bygningsmasse, bruksrett til uteoppholdsarealer og gangrett/rett til sti.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett til parkeringskjeller på GNR: 83, BNR: 535. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett til uteoppholdsarea på GNR: 83, BNR:94 og 554. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til 28 parkeringsplasser på GNR: 83, BNR:535. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett av 187 sykkeloppstillingsplasser på GNR: 83, BNR: 535. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett av 21 sykkeloppstillingsplasser på GNR: 83, BNR: 94 og 554. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett av 82 boder på GNR: 83, BNR: 535. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bestemmelse om reparasjon og vedlikehold av bygningsmasse på GNR: 83, BNR: 94, 535 og 554. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger på GNR: 83, BNR: 94 og 554. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett til uteoppholdsplass på GNR: 83, BNR: 542. Rettigheten er tinglyst på GNR: 83, BNR: 540, dagboknr 328414, tinglyst 28.03.2023.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet på populære Løren, like ved Lille Løren park – et grønt og hyggelig nærområde som gir en fin kombinasjon av urbant byliv og roligere omgivelser. Her bor du i et moderne boligområde med gjennomtenkte uterom, gode møteplasser og flotte fellesarealer for beboerne.

Boligprosjektet Løren Botaniske er et meget populært og nyetablert boområde. Her vil man blant annet få gleden av de store gårdsrommene mellom blokkene med store hager med frukttrær, bærbusker og urter. I hvert gårdsrom er det bygget drivhus på cirka 30 kvadratmeter. I tillegg har man glede av både innvendig og utvendig sykkelparkering, samt ladeskap for elsykkelbatter. Det er også felles hobbyrom for Løren botaniske. Rommet er plassert i parkeringskjelleren og er utstyrt med ulike fasiliteter for beboernes glede, deriblant sykkelvask og -mekkestativ, hundevask, skismørestasjon og arbeidsbenk med verktøy. Man vil også ha tilgang til en felles takterrasse med nydelig utsikt over byen. I borettslaget er det også en barnehage. På takterrassen er det plassert utemøbler, utekjøkken, pergola, samt plantekasser for å dyrke grønnsaker.

Løren er kjent for sin bekvemme hverdag: med kort vei til Løren Torg, et rikt servicetilbud og et stort utvalg butikker, dagligvareforretninger, treningssentre og øvrige tjenester. I nærområdet finner du også en rekke hyggelige kafeer og spisesteder – perfekt for både hverdagskaffen og helgekosen.

Området byr på et variert aktivitetstilbud for både store og små, med parker, idrettsanlegg og kulturtilbud i nærheten. Løren er også et levende nabolag med arrangementer og aktiviteter gjennom året, som skaper en god atmosfære og et trivelig nærmiljø.

Beliggenheten gir svært gode kollektivmuligheter, med gangavstand til T-bane og enkel tilgang til bussforbindelser. Herfra har du rask adkomst til sentrum og resten av Oslo. Samtidig er det kort vei til flotte turområder, blant annet Grefsenkollen og Lillomarka, som gir gode muligheter for tur og rekreasjon året rundt.

Med t-bane:
Linje 4 til t-banestoppet Løren. Boligen er ca. 7 minutters gange unna.

Med buss:
Linje 23 og 24, samt FB3A og FB3B til bussholdeplassen Sinsenveien som ligger ca. 1 min. gange unna.

Med trikk:
Linje 12 og 17 til trikkestoppet Sinsenkrysset. Boligen er ca. 10 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kanonen barnehage (1-5 år)
Sinsen Kirkes barnehage (1-5 år)
Espira Gartnerløkka barnehage (1-5 år)
Barnehagen Vår Løren (1-5 år)
Gregers barnehage (1-5 år)

Skoler:
Løren skole (1-7 kl.)
Sinsen skole (1-7 kl.)
Refstad skole (1-7 kl.)
Frydenberg skole (8-10 kl.)
Wang Ung Oslo (8-10 kl.)
Kuben videregående skole ca. 21 min
Valle Hovin videregående skole ca. 6 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Andelsleilighet tilhørende Hagehumla Borettslag beliggende i bydel Grünerløkka, Oslo kommune. Fellesareal er pent opparbeidet med blant annet asfalterte/steinlagte internveier, plenarealer og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer ikke garasjeplass.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3 850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr. 1 925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr. 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Ellers gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan S-5039 datert 03.02.26 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.06.2019. 

Pågående plan- og byggesaker i nærheten:
Børsteveien: etablering av gatetun og torg
Saksnummer 2025/08607: Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202308000
Status: Under behandling
Byggingen er ferdig, siste status er at ferdigattest ble utstedt 05.01.2026.
For mer informasjon, se kommunen sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202508607'

Børsteveien 25 - 31: Oppføring av to boligblokker - A2 og A3
Saksnummer 2025/09060: Byggesak
Mottatt sak: 13.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202105633
Status: Under behandling
Byggingen er ferdig, siste status er at det ble utstedt midlertidig brukstillatelse 12.09.2024.
For mer informasjon, se kommune sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202105633

Sinsenveien 51 - 53: Gatetun, fortau mot Sinsenveien og gang- og sykkelvei
Saksnummer 2025/08897: Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202204921
Status: Under behandling
Byggingen er ferdig, siste status er at det ble utstedt ferdigattest 17.11.2025, samt at tilleggsdokumentasjon ble sendt 20.11.2025.
For mer informasjon, se kommunen sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202508897

Lille Løren park: etablering av offentlig park
Saksnummer 2025/09820: Byggesak
Mottatt sak: 16.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202458136
Status: Under behandling
Byggingen er ferdig, siste status er at ferdigattest ble utstedt 02.12.2025, samt at sluttrapport er behandlet 03.12.2025.
For mer informasjon, se kommune sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202509820

Sinsenveien 49 D-E-F: oppføring av boligblokk - Hus B - Lille Løren Park
Saksnummer 2025/17114: Byggesak
Mottatt sak: 23.10.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202309306
Status: Under behandling
Byggingen er ferdig, siste status er at midlertidig brukstillatelse ble utstedt 17.11.2025.
For mer informasjon, se kommune sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202517114

Sinsenveien 47 E-G - 49 A-C: Oppføring av to boligblokker med barnehage - Hus A1 og C - Lille Løren Park
Saksnummer 2025/08766: Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202218757
Status: Under behandling
Byggingen er ferdig, siste status er behov for tilleggsdokumentasjon for utstedelse av ferdigattest 28.01.2026.
For mer informasjon, se kommunen sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202508766

Detaljregulering: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - Småhusplanen - S-5190
Saksnummer 2025/06808: Plansak
Mottatt sak: 11.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202300230
Status: Under behandling
I 2021 ble Plan- og bygningsetaten bedt om å revidere småhusplanen for å ivareta småhusområdenes karakter og det grønne i området, samt se på forenklinger planen. Småhusplanen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Planen legger også begrensninger for hvor mye og hvordan det er lov å bygge på eiendommene. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen.
For mer informasjon, se kommunen sine sider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506808

Videre er området under utvikling og byggearbeid må påregnes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr. 20 184,-  pr. mnd. og inkluderer: A-konto oppvarming, renter på fellesgjeld, trappevask, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto oppvarming: kr. 868,-
A-konto renter lån 9820821681: kr. 16 206,-
A-konto avdrag lån 9820821681: kr. 0,-
Felleskostnader: kr. 3 110,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarmeavregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig a-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til november 2028 betales det dermed kun renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Siste regnskap viser at potensielle endringer i felleskostnader fra 01.12.2028 for denne leiligheten er kr. 3 350,- pr. måned.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 2 800,- pr. år. / 840 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av kabel-tv og internett, og må bestilles av den enkelte beboer. Med OBOS OpenNet velger man selv private abonnement og leverandører for TV og internett gjennom Min Side-løsning. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Det vil bli sendt kundeutstyr når man bestiller internett og TV fra OBOS OpenNet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr. 1 689 163,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 6 756 652,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr. 33 669,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr. 4 060 000,- pr. 01.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 273 930 000,- pr. 01.02.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer:
Type lån: 98208216813
Rente: Annuitetslån
Restsaldo: kr. 273 930 000,-
Andel Restsaldo: kr. 4 060 000,-
Innfrielsesdato: 30.11.2063
IN-ordning: Ja
Avdragsfrihet: Til og med november 2028

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Mulighet for innfrielse av fellesgjeld per 28.02. og 31.08.
Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr. 16 206,-.

2 790 000,- Prisantydning
4 060 000,- Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 850 000,- Pris inkl. fellesgjeld
--------------------------------------------------------

Omkostninger:
8 406,- Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,- Tinglysing hjemmel
545,- Tinglysing panterettsdokument
9 950,- Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 446,- Omkostninger totalt
--------------------------------------------------------

 
--------------------------------------------------------
6 869 446,- Totalpris inkl. omkostninger 
--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julie Nybakk Sjaatil

Leiligheten er tilknyttet Hagehumla Borettslag.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.

Hagehumla borettslag består av 82 leiligheter sentralt plassert på Løren, og er en del av prosjektet Løren botaniske som består av fem borettslag fordelt på syv hus.

Mellom boligene, i gårdsrommene er det plantet frukttrær, bærbusker og urter. I hvert gårdsrom er det bygget et drivhus på cirka 30 kvadratmeter. Drivhusene er hyggelige møtesteder når været ikke er på sitt beste. På de grønne takene er det felles takterrasser hvor egne grønnsaker kan dyrkes i plante-kasser.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger/Overtagelse alle inkl.  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0013/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2613

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 19:54