Vårliveien 25L

Vårliveien 25L, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 247, seksjonsnummer 38, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 38 kvm.

BRA-i:
2. etasje: 36 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad.

BRA-e:
2. etasje: 2 kvm: Utvendig bod med adkomst via balkong.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje: 11 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er målsatte men ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.10.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapport:
Boligbygg over 2 etasjer. Støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende
trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med dørpumpe. Vinduer
samt balkongdør med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Vegghengt varmtvannsbereder på
98 liter fra byggeår plassert på bad.

Oppsummering av tilstandsgrader:
74% TG1, 17% TG2, 6% TG3 og 3% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:

Våtrom: registrert lekkasje under toalett i overgang toalett/sisterne, toalettet er ikke tilstrekkelig festet mot sisternekassen, TG:3.
Pr. 06.11.24 er dette utbedret iht. selger.

Brann: brannslukkeutstyret er utgått, TG:3.

Våtrom: riss/sprekker i mykfuge i hjørne i dusjsonen, TG:2.

Øvrige rom: stedvis vertikale riss i fuger i innvendige hjørner, TG:2.

Teknisk anlegg: registreres en ulyd i ventilasjonsenheten, TG:2.

Elektrisk anlegg: kursoversikt samsvarer ikke med antall sikringer, TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har velholdt standard fra byggeåret og inneholder en svært effektiv, lettstelt romløsning. Stue og kjøkken er samlet i åpen løsning der kjøkkeninnredningen er montert langs stuens bakvegg, til fordel for en størst mulig disponibel gulvflate i rommet for øvrig. Her som i alle øvrige rom utenom badet og entreen er gulvet utført med tre-stavs eikeparkett, veggene med moderne glatte flater.

Kjøkkenets innredning er velholdt og har oppbevaringsmuligheter for det essensielle av utstyr til daglig bruk. Hvitevarer i form av kombiskap, komfyr og oppvaskmaskin medfølger. Automatisk lekkasjestopper er montert i benkeskap.

Soverommet og badet er samlet i praktisk nærhet langs gangen mellom stuen og entreen. Soverommet er lett tilgjengelig gjennom to plassbesparende skyvedører som gir tilgang til hver sin side av en eventuell dobbeltseng; én fra gangen og én fra entreen. Garderobeskap medfølger i både soverommet og gangen.

På badet er gulv og vegger flislagt, gulvet har også varme. Badets utstyr inkluderer moderne baderomsmøbler med oppbevaringsplass i både servantskap og speilskap. Varmtvannsbereder er montert på vegg, med avsatt plass til vaskemaskin under. Utbedring må påregnes av toalettet som ikke er festet tilstrekkelig og har lekkasje i underkant.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert grå benkeplate. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på synlig sisterne. Rør-opplegg for vaskemaskin. Veggmontert varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk gulvvarme på bad og i entré. Leiligheten har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.11.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Midlertidig brukstillatelse var gitt 11.12.2017.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 120805, tinglyst 10.02.2015, type heftelse: Erklæring/avtale.
Overenskomst om rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon, med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 1274845, tinglyst 15.11.2017 - Seksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 38.
Formål: Bolig.
Tilleggsdel: Grunn.
Sameiebrøk: 36/3174

Dagboknr 433036, tinglyst 15.04.2021 - Reseksjonering.
Snr: 38.
Formål: Bolig.
Tilleggsdel: Grunn.
Sameiebrøk: 36/3216.
Endring av sameiebrøk, fellesareal og endring av tegninger.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved fullmektig. Både eier og fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Vårliveien vil du bo tilbaketrukket blant både etablert og ny boligbebyggelse midt i Halmstad og Rygge. Dette er et spennende vekstområde som opplever stor popularitet og økt tilflytting. Her møter du både barnefamilier, unge etablerere og godt voksne som har flyttet fra en enebolig til noe mer lettstelt og praktisk. Denne varierte sammensetningen legger grunnlaget for et godt bomiljø som du selv også kan bli en del av.

Så nær som de fleste fasiliteter og tilbud i Halmstad er lett tilgjengelig innenfor en radius på få hundre meter. I det utvidede nabolaget finner du både to dagligvareforretninger, konditori, apotek og en håndfull småforretninger, samt et tjenestetilbud innenfor personlig pleie som til sammen langt på vei dekker de fleste hverdagslige behov.

Fra Halmstad får du et svært godt utgangspunkt for utflukter i det solrike og frodige Ryggelandet som er rikt på historie og har et stort antall turmuligheter. Her ligger også Evje Golfpark som har vakkert banelandskap helt ned til vannkanten. Veien er heller ikke lang til sommerperler som Larkollen og Fuglevik langs kysten.

Skal du med toget, er det kjekt å vite at Rygge stasjon er kun få minutters gange unna på fortau og smågater gjennom nabolaget. Reisetiden med tog videre til Oslo S er fra kun 33 minutter. Langs Ryggeveien finner du i tillegg holdeplass for ekspressbuss mot Oslo, flybuss til Gardermoen stopper ved E6. Med bil tar du deg enkelt ut på E6 og videre til de urbane områdene omkring Moss på om lag fem minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 12 734 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal med unntak av de arealer som følger eksklusivt til enkelte seksjoner. I henhold til matrikkelrapport datert 18.09.2024 medfølger et areal på
ca. 15 kvm. til denne seksjonen.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass på utvendig oppmerkede plasser merket "25L".

Har beboere flere biler må disse parkeres slik at de ikke opptar andres plasser. Gjesteparkeringer skal ikke benyttes til dette.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei videre inn på privat vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 18.09.2024 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Halmstad felt C-F" med formål lekeplass, annen veigrunn/grøntareal og boligbebyggelse/konsentrert småhusbebyggelse, vedtatt 01.11.2012 med plannr. M196. Kommunedelplan "Halmstad" med formål boligområde framtidig, senterområde framtidig, friområde nåværende, park/turvei framtidig og boligområde nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr. M178. Kommunedelplan under arbeid "Felt B1, Årefjorden - Bakkeskogen" med status "planlegging igangsatt" med plannr.464. Eiendommen omfattes i tillegg av "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål friområde nåværende, park fremtidig og boligbebyggelse nåværende og fremtidig.

Eiendommen ligger i gul støysone iht. T-1442, og "Avvikssone støy" med bestemmelse "Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter (kun renovasjon og felles avløp/vann), strøm fellesareal, tv/internett (kun grunnpakke), styrehonorar (innleid styreleder), forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Siste økning var 01.07.2024 med 10% og det er forventet en tilsvarende økning 01.01.2025. Hovedsakelig grunnet avsetning til fremtidig vedlikehold og økte priser generelt. Forretningsfører informerer at det kan være behov for ytterligere økning i løpet av 2025 (20%).

I tillegg må seksjonseier betale kommunale avgifter kr 7.108,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp og eiendomsskatt.

Eiendomsskatten utgjør kr 2.085,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 45 kubikk. Faktura sendes seksjonseier direkte fra Moss kommune.

Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2022 var kr 536 254,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 037 765,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 472,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 383,- pr. 31.12.2023.

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

2 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

59 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke - Leilighet (valgfri)
--------------------------------------------------------
70 700,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 460 700,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Billie Cedergren

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vårlitunet Boligsameie, med sameiebrøk 78/3216.
Sameiet består av 66 seksjoner som alle er boligseksjoner.
Forretningsfører er BDO AS.

Dugnad må påregnes.

Det kan holdes dyr under forutsetning av at eier aksepterer sameiets regler for dyrehold, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

Påkostninger eller arbeider styret/sameiet har arbeidet med:
Det er i sameiet påvist forekomster av melbiller. Saneringstiltak er iverksatt i regi av sameiet.
Oppdaget mus i sameiet og dermed ble Anticimex engasjert.
Skaffe ny styreleder. Styreleder har fått samtykke til å engasjere eksternt firma.

Planlagte arbeider/påkostninger:
Balkonger skal males hvitt. Gjelder byggene 15, 19, 21, 23 og 25. Kostnadene fordeles på f.eks. antall løpemeter rekkverk som males.
De som allerede har fått malt sine rekkverk slipper å delta.
Beplantning, men i redusert form.
Liten oppfriskning av lekeplassen.
Styret vil for 2024/25 jobbe for å utvide antall parkeringsplasser (gjesteplasser), fortsette nødvendig vedlikehold og sørge for at bomiljøet er godt i sameiet.

Sameiet har fått utarbeidet en 10 års vedlikeholdsplan. Kort oppsummert er de samlede kostnadene forbundet med aktuelle vedlikeholds tiltak de neste 10 årene vurdert til kr 2 670 000 inkl. mva. I tillegg anbefales det strakstiltak for kr 320 000 inkl. mva. som bør utføres innen et år. Rapporten kan fås ved henvendelse til megler.

Sameiet har en «ok» økonomi, men det er avsatt litt for lite til fremtidig vedlikehold. Dette har styret søkt å motvirke med en mindre endring av husleien (10%), samt at det er planlagt økninger pr. 010724 og 010125 på 10% hver gang. Hovedårsaken til dette er økte priser generelt og økt avsetning til Vedlikeholdsfondet. I henhold til styrets leder er det avsatt for lite til vedlikeholdsfondet. Styrets "spådom" er at fellesutgifter fortsatt må økes som nevnt over inntil sameiets sparekonto er stor nok. Antagelig i løpet av 2-3 år.

Det er sendt varsel om rettslige skritt fra sameiet. Sameiet mener at carport mellom hus B og C er oppført feil og de mener hus B, C og D har mangelfullt brannvarslingsanlegg. Reklamasjonsfrist er utløpt og selskapene som oppførte hus C og D er avviklet. Det er foreløpig uenighet om hvor ansvaret ligger. I henhold til styrets leder er den rettslige prosessen som er initiert rettshjelpsdekket, og forventes ikke å påføre sameiet vesentlige kostnader.

Forretningsfører informerer at et par av husene bare er grunnet og av den grunn trenger å bli malt. Dette vil medføre høye malerkostnader innen kort tid.

Sameiet har mottatt nabovarsel om utbyggingsplaner fra nabo. Styret har ikke funnet noen kvalifiserte innvendinger mot planene. Dette omhandler nabovarsel for bruksendring og evt. utvidelse av naboeiendommen (Ryggeveien 373), fortsatt bruk som asylmottak.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen og dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 35.000,-
Tilrettelegging : kr. 12.000,-
Markedspakke: kr 21.250,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 4.400,-
Offentlige opplysninger: kr 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0209/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.24209

Sist oppdatert: 02. desember 2024 kl. 13:34