Østerdalsgata 2B

Østerdalsgata 2B, 0658 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 401, seksjonsnummer 1
Andelsnummer 10, Sætrehjørnet Borettslag, organisasjonsnummer 956 117 070

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
2. etasje 76 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og tre soverom.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 7 kvm: Sydvestvendt balkong.

Det medfølger en parkeringsplass på ca. 12 kvm i felles garasjeanlegg. Dette arealet er ikke inkludert i leilighetens bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.12.2025 utført av Taksator AS v/Mats Nygård.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1990. Bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger er i betong/mur, mens yttervegger er i betong og cellekonstruksjoner med utfyllende bindingsverk og kledning. Taket er en flat betongkonstruksjon tekket med papp/shingel. Vinduer med trerammer og isolerglass, samt balkongdører, er fra 2022. Entrédøren er brann- og lydklassifisert (B30/Db35).

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Eugene Malercompani AS
Beskrivelse av arbeidet: Senket tak for å få inn spotter, samt lagt flis på flis (vegg og gulv) og bygget en klesvaskenisje.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja.
Jordingsfeil i en stikkontakt på kjøkken etter el-tilsyn juni 2025. Vedtak om utbedring utført og sak lukket.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Elektro Norden AS
Beskrivelse av arbeidet: Lagt ledninger i vegg (stue), spotter i tak på bad, nye brytere og stikkontakter i stue/kjøkken.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja.
Kampenhagen under utbygging i Hedmarksgata og enden av Østerdalsgata. Samt gamle Sætre kjeksfabrikk er under renovering (ikke rives) og det er planlagt grøntarealer på dagens parkeringsplass tilhørende fabrikkbygning. Ingen utfordringer forventes tilknyttet leilighet, annet enn generelt løft for nærområdet.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja.
Varsel om KPI justering av felleskostnader fra 1.1.2026 (3%).

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Det medfølger parkeringsplass i garasjekjeller med innkjøring fra Hedmarksgata. Meget god beliggenhet.

Følgende informasjon fremkommer:
Kampenhagen under utbygging i Hedmarksgata og enden av Østerdalsgata. Samt gamle Sætre kjeksfabrikk er under renovering (ikke rives) og det er planlagt grøntarealer på dagens parkeringsplass tilhørende fabrikkbygning. Ingen utfordringer forventes tilknyttet leilighet, annet enn generelt løft for nærområdet. Varsel om KPI justering av felleskostnader fra 1.1.2026 (3%). Det medfølger parkeringsplass i garasjekjeller med innkjøring fra Hedmarksgata. Meget god beliggenhet.

Denne flotte leiligheten som har gjennomgått flere oppgraderinger og fremstår som en lys og moderne bolig med gode løsninger og romslige flater. Her får du en leilighet som kombinerer komfort, stil og funksjonalitet på en utmerket måte.

Stue og balkong:
Stuen er romslig og gir plass til både sofa, TV og et spisebord – perfekt for sosialt samvær og avslapning. De store vindusflatene slipper inn rikelig med lys som gjør at stuen oppleves ekstra lys og luftig. Fra stuen har du direkte tilgang til en koselig balkong, som gir et fint uteområde for sommerens hyggelige stunder.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppusset i 2018 og har en moderne IKEA kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i kompositt/stein med underlimt kum. Det er fliser på veggen over benkeplaten som både er praktiske og gir et lekkert uttrykk. Kjøkkenet er fullt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert induksjonsplatetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Kjøkkenet har også LED-lys under overskap, komfyrvakt og aquastop for ekstra trygghet. Fra kjøkkenet får du en fransk balkong som gir ekstra lys og frisk luft.

Bad:
Baderommet ble overflateoppusset i 2025 og fremstår som stilfullt og funksjonelt. Gulvet har termostatstyrte varmekabler, og veggene er flislagt. Himlingen er glatt og malt med downlights, som skaper et godt lys. Innredningen har glatte, folierte fronter og en stilren laminatbenkeplate med delvis nedfelt servant. Dusjhjørnet er utstyrt med regnfallsdusj, svingdører og sluk i sonen. Her finner du også opplegg for vaskemaskin i nisje, høyskap og et veggmontert toalett. Alt er nøye valgt for både komfort og funksjon.

Gang og oppbevaring:
Leiligheten har en stor og romslig gang som binder sammen alle rom i leiligheten. Gangen har plass til oppbevaring og har en stor speildørsgarderobe som gir god plass til klær og annet. Fra gangen er det tilgang til kjøkken, bad, stue og soverom, og den praktiske plasseringen gjør at du lett kan navigere mellom rommene. Gangens størrelse og plassutnyttelse gir leiligheten en svært funksjonell og praktisk layout.

Soverom:
Leiligheten har tre gode soverom. De to store soverommene ligger nær stuen og er lyse og romslige. Hovedsoverommet har en stor garderobe med plass til dobbeltseng, mens det andre store soverommet er perfekt som barnerom med god plass til både møbler og lek. Det tredje soverommet, som ligger tilknyttet gangen, er mindre, men har plass til en enkeltseng – ideelt som gjesterom eller arbeidsrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
Pendellampe på kjøkken.

Boligen varmes opp med elektriske panelovner. Det er gulvvarme med varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest datert 15.07.1991. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

- Det er utstedt ferdigattest for loftsutbygging datert 08.07.2002.
- Det er utstedt ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg datert 09.01.2017.
- Det er utstedt ferdigattest for påbygg, fasadeendring og loftsutbygging datert 22.06.2017.

Det er avvik mellom de godkjente byggetegningene og dagens planløsning. I henhold til godkjente tegninger er leiligheten en 3-roms med to soverom. Boligen er i dag innredet som en 4-roms med tre rom benyttet som soverom og kontor. Kontoret var opprinnelig en del av kjøkkenet. Det er usikkert om dette krever godkjennelse fra borettslaget/styret. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og kostnad i forbindelse med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 36804, tinglyst 19.06.1990, Fellesobligasjon for borettslagsinnskudd: Beløp NOK 6 805 000 til OSLO BOLIG OG SPARELAG.

Dagboknr. 290961, tinglyst 11.04.2008, Pantedokument: Beløp NOK 7 000 000 til OBOS BBL.

Dagboknr. 1955133, tinglyst 16.09.2024, Pantedokument: Beløp NOK 7 300 000 til OBOS-BANKEN AS.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr. 401260, tinglyst 21.01.1954, Bestemmelse om bebyggelse:
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende uthus.

Dagboknr. 400610, tinglyst 11.01.1956, Bestemmelse om bebyggelse:
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende uthus.

Dagboknr. 508839, tinglyst 22.05.1968, Erklæring/avtale:
Bestemmelse om lagring av petroleum.

Dagboknr. 14676, tinglyst 29.02.1988, Bestemmelse om adkomstrett:
Rett til adkomst samt anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. heftet i gnr. 232 bnr. 154.

Dagboknr. 64681, tinglyst 22.09.1989, Bestemmelse om gjerde:
Bestemmelse om garasje/parkering med flere bestemmelser.

Dagboknr. 36805, tinglyst 19.06.1990, Bestemmelse om adkomstrett:
Uoppsigelig rett til adkomst heftet i gnr. 232 bnr. 156.

Dagboknr. 14103, tinglyst 07.01.2015, Bestemmelse om adkomstrett:
Bestemmelse om kjøreadkomst gjennom garasjeanlegg heftet i gnr. 232 bnr. 156.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I Sætrehjørnet Borettslag er det generelt tillatt å overlate bruken av boligen, men med visse betingelser. En andelseier som selv bor i boligen kan overlate bruken av deler av boligen til andre uten styrets godkjenning. Hele boligen kan overlates til andre i inntil 30 dager per år uten styrets godkjenning, men andelseier plikter å underrette styret på forhånd om når og til hvem boligen overlates. For lengre utleieperioder, opptil tre år, kreves styrets godkjenning. Dette forutsetter at andelseier eller nærstående har bebodd boligen i minst ett av de to siste årene. Styret kan nekte godkjenning ved saklig grunn, eller dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Overlating av boligen med særlig grunn, for eksempel ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, sykdom, eller til nærstående, krever også styrets godkjenning. Borettslaget kan kreve dekket kostnader forbundet med behandling og oppfølging av søknader om overlating av bruk. Det er ikke tillatt å fremleie parkeringsplasser til andre enn andre andelseiere. Boligen kan heller ikke benyttes til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

Leiligheten har en meget sentral og rolig beliggenhet i et attraktivt boligområde på Vålerenga/Jordal mellom Kampen og Gamlebyen. Området kan by på alt fra flotte grøntområder til restauranter og kafeer. Vålerenga er ikke uten grunn kjent for sine sjarmerende smågater med fargerik trehusbebyggelse. Før i tiden lå området utenfor bygrensa, og husbyggingen ble derfor ikke begrenset av den daværende murtvangen. De små trehusene ble bygd i den stilen som folk kjente fra bygdene de kom fra. Derfor dette sjarmerende mangfoldet av ulike trehus. Ellers er Strømsveien stengt med bom på Galgeberg noe som forhindrer gjennomfartstrafikk i nærområdet.

Nærområdet kan tilby en rekke spennende og unike tilbud som bl.a. Galgen en populær bydelskro med god mat og uteservering, Kampen Bistro - byens mest kjente bydelskafé, Farine - et annet populært bakeri/kafé på Kampen, Håndbakt på Tøyen/Nedre Kampen, Smia - Vålerengas restaurantperle, samt den lokale pizzafavoritten Pizzeria La Pietra. I nærområdet finner du også et rikt utvalg av take away som tilbyr både Thai, Indisk og sushi. Ikke langt unna finner du Tøyen torg, som er i rivende utvikling. Det gamle postkontoret har nylig blitt til utestedet Postkontoret, som raskt har blitt en populær møteplass for folk i nærområdet. Tøyen Torg har også Deichman bibliotek for voksne og barn, samt et helt eget Deichman kun for barn. I august, hvert år, arrangeres Øyafestivalen i Tøyenparken. Også innen gangavstand fra leiligheten finner du Grønland, med blant annet Kaffebrenneriet, Stockfleths, Olympen("Lompa") og Oslo Mekaniske Verksted.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur og rekreasjonsområder som Vålerengaparken, Kampenparken og Middelalderparken. En kort spasertur unna har du også Botanisk hage og Tøyenparken (Miniøya)& (Øyafestivalen). Jordalparken med nye Jordal Amfi, som er ferdigstilt og åpnet for arrangementer.
Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning sentrum eller Lillomarka hvor man har utallige turmuligheter både sommer og vinter. I tillegg har man Kampen barnebondegård som er populær for de minste i nærområdet. Du har også fantastiske Østmarka som kan tilby nydelige turområder, lysløyper og badevann.

Området kan ellers by på flere moderne treningssentre i nærheten som Actic på Tøyenbadet og SATS på Kampen (i umiddelbar nærhet), Fresh Fitness på Ensjø samt et idrettsanlegg på Jordal som har en stor bane med kunstgressdekke(kommer ny bane i 2022), skateboardanlegg, en idrettshall, to ishaller og en idrettslekeplass. Det er også en fotballbane samt løpebane i Tøyenparken. Rett rundt hjørnet er en av Vålerengas perler; Smia kunstgalleri og kulturkafé, samt Vålerenga Kirke.

Gamle Oslo er en bydel som har vært og fortsatt er i sterk utvikling de seneste årene med Operaen og arbeidet med Fjordbyene/ Bjørvika. Dette gir en synlig merverdi for dette området. En rekke kultur- og næringsbygg er allerede under oppføring. I tillegg satses det stort på friområder og parkanlegg som skal pryde bydelen når alt står ferdig.

Det er gangavstand til Kampen Økologiske Barnebondegård som er en fantastisk liten gård hvor barna kan besøke de fleste norske husdyr. En sjarmerende perle midt i byen.

Fra Østerdalsgata er det en meget trygg skolevei langs Jordalparken og bort til Kampen Skole.

Er dere ute etter en bolig med flotte grøntområder i en barnevennlig og rolig bakgård, men samtidig ikke langt til sentrum er denne perfekt for deg!

God offentlig kommunikasjon med buss nr. 37 og 20 med avganger hele døgnet, og buss nr. 401 og 411 til Alna og Lillestrøm like ved. Kort vei til T-bane fra Ensjø. Det er sykkeltrase til sentrum og langs Ring 2. Taxi-holdeplass er ca. 3 minutters gange fra leiligheten. Blå-trikken mot Ljabru i sør og Rikshospitalet i nord er også i nærheten. Det er ca. 20 minutters gange til Bjørvika og Oslo sentrum.

Velkommen til en sjarmerende del av Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Etterstadgata barnehage
- Munik barnehage
- Sotamyggen barnehage

Barneskoler:
- Kampen skole
- Vålerenga skole
- Tøyen skole

Ungdomsskoler:
- Jordal skole
- Fyrstikkalleen skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1072 m², pent opparbeidet med asfalterte internveier, grøntområder, beplantning, benker og lekeapparater. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart og kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger en bruksrett til parkeringsplass (nr. 2005) på ca. 12 m² i felles garasjeanlegg, med god intern beliggenhet og el-billader. Parkeringsplassen er inkludert i felleskostnadene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring (bolig) i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 og Kommuneplan 2015 datert 23.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er omfattet av hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø under kommuneplanen, i tillegg til å være regulert til spesialområde for bevaring. Dette kan medføre at tiltak på eiendommen, som for eksempel fasadeendringer, må godkjennes av byantikvaren før igangsetting.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Saksnr: 202507330: Østerdalsgata 1A - skilt/reklame mindre enn 6,5 m2 - fasade.
- Saksnr: 202511630: Østerdalsgata 1 A - ombygging og bruksendring av lokaler i 1. og 2. etasje til treningssenter - Bygg A.
- Saksnr: 202508171: Totengata 3 B - oppføring av enebolig (gammel lov).
- Saksnr: 202508358: Etterstadgata 2 - 4 - Sotahjørnet - Forhåndskonferanse - oppføring av boligblokk.
- Saksnr: 202510657: Hedmarksgata 13 - 15 - Numedalsgata 2 - 12 - Riving av bygg.
- Saksnr: 202512478: Hedmarksgata 13 - pålegg om sikring av rivearbeider.
- Saksnr: 202516341: Hedmarksgata 13 - 15 - Numedalsgata 2 - 12 - Oppføring av bolig og næringsbygg.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Saksnummer: 202002020 - Reguleringssak - Østerdalsgata 1 A-L - planforslag til politisk behandling - Kombinert bolig- og næringsformål
- Saksnummer: 201602885 - Reguleringssak - Etterstadgata 10 ønsker å bygge nytt sykehjem på Vålerenga.

Selger opplyser i tillegg at:
Kampenhagen under utbygging i Hedmarksgata og enden av Østerdalsgata. Samt gamle Sætre kjeksfabrikk er under renovering (ikke rives) og det
er planlagt grøntarealer på dagens parkeringsplass tilhørende fabrikkbygning. Ingen utfordringer forventes tilknyttet leilighet, annet enn generelt
løft for nærområdet.

Det må forventes arbeid og byggestøy i forbindelse med overnevnte byggesaker.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader per måned: kr 6 850,-og inkluderer: forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, kabel-tv/bredbånd mm.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Lån nr: 9820735836; IN lån 2 - Akonto renter: kr 430,-
- Lån nr: 9820735836; IN lån 2 - Akonto avdrag: kr 453,-
- Lån nr: 9820838210; IN lån 1 - Akonto renter: kr 1 077,-
- Lån nr: 9820838210; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 290,-
- Dugnad: kr 100,-
- Kabel-tv- bredbånd: kr 635,-
- Felleskostnader: kr 3 865,-

Det er varslet en økning for kabel-TV/bredbånd på kr 17,- per måned fra 01.02.2025. I tillegg er det varslet en økning i driftsdelen av felleskostnadene fra kr 3 865,- til kr 3 980,95 fra 01.01.2026. Renteendringer på borettslagets lån vil påvirke størrelsen på kapitalkostnadene (renter og avdrag).

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9600,- pr. år. / 5600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 682 921,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 731 683,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 12 500,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 335 657,- pr. 02.12.2025

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207358363
Type: Annuitetslån
Rentesats: 5,39%
Restsaldo: 2 355 365
Innfrielsesdato: 30.04.2038
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208382101
Type: Annuitetslån
Rentesats: 5,39%
Restsaldo: 6 934 234,86
Innfrielsesdato: 30.09.2054
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Selskapet har avtale om IN-ordning. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld, bes denne ta kontakt med selskapets rådgiver for informasjon.

7 950 000,00 Prisantydning
335 657,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 285 657,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 304 909,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Sofie Kirkemo og Ludvig Frisk Brugaard

Sætrehjørnet Borettslag er et veldrevet borettslag tilknyttet OBOS, som også er forretningsfører. Borettslaget består av 50 andeler. Kommunikasjon med beboerne skjer hovedsakelig digitalt via portalen Vibbo, og borettslaget har i tillegg en egen Facebook-gruppe for fellesinformasjon. Det avholdes vår- og høstdugnad med god deltakelse, og renhold av fellesarealer utføres av et innleid firma.

Borettslaget har en IN-ordning (Individuell Nedbetaling), som gir andelseiere mulighet til å helt eller delvis nedbetale sin andel av fellesgjelden. Dette reduserer de månedlige kapitalkostnadene (renter og avdrag) for de som benytter seg av ordningen. For å sikre borettslagets økonomi mot mislighold, har laget en avtale med OBOS Factoring som garanterer innbetaling av felleskostnader.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Det er tillatt å holde hund eller katt, men styret skal informeres. Lufting i fellesareal er ikke tillatt. Hunde- og katteeiere er ansvarlig for skader, støy og ulemper dyret medfører for eiendom og personer. Berettigede klager på dyreholdet kan medføre plikt til å fjerne dyret/dyrene.

Ved ethvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det, og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med vedtektene. Melding om nektet godkjenning må komme frem til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom frem til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent. Megler er ansvarlig for å sende søknad til styret i borettslaget om godkjenning av ny andelseier.

Styret har de siste årene gjennomført flere viktige tiltak. I 2024 ble hele ventilasjonsanlegget, inkludert vifter og styringssystem, skiftet ut. Dette ble finansiert med et lån på inntil 500 000 kr. Som en oppfølging vil styret pålegge enkelte andelseiere å utbedre avtrekksløsninger som ikke er kompatible med det nye systemet. I 2024 måtte borettslaget også dekke en betydelig vannskade på over 200 000 kr som ikke ble dekket av forsikringen. Regnskapet for 2024 viste et underskudd som ble dekket av egenkapitalen. Det er varslet en økning i felleskostnadene (driftsdel) med ca. 116 kr/mnd fra 01.01.2026, samt en økning for TV/bredbånd på 17 kr/mnd fra 01.02.2025.

For å sikre et godt bomiljø er det generelle regler om ro mellom kl. 22:00 og 07:00. Støyende arbeid som boring og banking er ikke tillatt på søn- og helligdager. Oppsetting av markiser eller parabolantenner krever styrets forhåndsgodkjenning. Parabol kan kun monteres på egen veranda. Røyking i fellesarealer er ikke tillatt.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett. Forkjøpsretten avklares etter at meldefristen er utløpt og bud er akseptert. OBOS har 20 dager til å gjøre forkjøpsrett gjeldende, men fristen reduseres til 5 hverdager dersom OBOS har mottatt et forhåndsvarsel mer enn 15 dager før melding om salg/akseptert bud er mottatt.

Andelseier kan leie ut hele boligen i opptil 30 dager per år uten styrets godkjenning, men styret må informeres på forhånd. For utleie i opptil tre år kreves styrets godkjenning, og forutsetter at eier har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget og deretter for øvrige OBOS-medlemmer. Forkjøpsretten gjelder ikke ved overdragelse til nær familie.

Borettslaget har også sykkelparkering i bakgård og i garasjen. Fellesarealene er oppgradert med pergola (2023) og lekestativ (2020).

Økonomi:
Regnskapet for 2024 viste et underskudd på kr 314 792, mot et overskudd på kr 19 724 i 2023. Underskuddet i 2024 skyldes blant annet en vannskade som kostet borettslaget over kr 200 000. Styret har foreslått at underskuddet dekkes av egenkapitalen.

Budsjettet for 2025 viser et forventet underskudd på kr 25 280. Borettslaget har iverksatt tiltak for å redusere kostnader, blant annet ved å bytte forsikringsselskap, noe som gir en årlig besparelse på cirka kr 40 000.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0391/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25391

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 11:15