Rustadgrenda 20

Rustadgrenda 20, 0693 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 167, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Andelsnummer 359, Rustad Borettslag, organisasjonsnummer 850 127 662

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
4. etasje 72 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom og bod benyttet som soverom 3.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Sydvestvendt balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av takstingeniør Per Eddie Ekrem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Følgende endringer er gjort fra byggeår til i dag:
- Opprinnelig bod mellom soverom 1 og 2 er tatt vekk, og det er deretter satt opp lettvegg for å etablere soverom 3. Endringen er søknadsplikting til plan- og bygningsetaten, og det er ikke søkt om endringen i dette tilfellet. Risikoen er at rommet må benyttes slik det er godkjent - som bod. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

For øvrig samsvar mellom byggegodkjente tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Lavblokk på 4 etasjer og kjeller med bærende konstruksjon i betong. Skillende dekker i armert betong, fasader er utvendig kledd med plater og yttertak i pulttakkonstruksjon tekket med papp. Støpt betonggulv i kjeller og bygningen er antatt fundamentert på faste og komprimerte masser. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:
- Eldre vinduer og balkongdør (1988 og 2003).
- Større bruksslitasje på overflater.
- Noe større høydeforskjell ved målinger foretatt i stue - 20 mm gjennom hele rommet.
- Dør til bad med noe svelling nederst på dørblad.
- En del tilsmussede sementfuger spesielt ved badekar og servant. Avstanden mellom våtsone og dør tilfredsstiller ikke anbefalt utførelse. Avviket er delvis ivaretatt med bruk av hengslet dusjdør/sprutbeskyttelse.
- Kalkutslag e.l. i sementfug midt i baderommet og noe lite fugemasse mellom enkelte gulvfliser.
- Det er påvist noe avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. 23 mm er mål fra topp flis ved dør til topp slukrist.
- Belysning på speilskap på bad er defekt.
- Kun naturlig ventilasjon på bad samt kullfilter på kjøkken. Borettslagets regelverk hindrer i å montere mekaniske løsninger, og dagens løsning er antatt beste mulige.

Ingen TG3.

Topp- og endeleilighet beliggende på Rustad i bydel Østensjø. Boligen holder en normal standard, men det er behov for utbedringer, spesielt på overflater.

Overflater:
Leiligheten har gulvflater belagt med parkett og laminat. Veggflater består av laminatplater over kjøkkenbenk, malt tapet og tapet. Himlingen er delvis malt, samt belagt med noe panel. Gulv på balkong belagt med kunstgress.

Kjøkken:
Stilren og nøytral kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter kombinert med glass, samt benkeplate av laminat. Både lekkasjestopper og komfyrvakt er installert. Hvitevarene er noen år gamle, men fremstår moderne. Disse overtas i den stand de er i ved overtakelse, og det gis ingen garantier for videre funksjon. Dette gjelder kjøl/frys, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn.

Bad:
Moderne bad rehabilitert i regi av borettslaget i 2012. Rommet er flislagt og det er installert både gulvvarme og downlights. Moderne innredning med god lagringsplass (defekt lys i speilskap). Badet har opplegg for vaskemaskin, men dette krever utskiftning av badekar til dusj.

Diverse:
Oppgradert sikringsskap med automatsikringer. Vinduer og balkongdør av eldre dato. Sistnevnte er normalt borettslagets ansvarsområde. Sydvestvendt balkong med både belysning og strømuttak. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger:
- Kjøkkenbord og 2 barstoler.
- Skoskap i entré + klesoppheng og benk.
- 2 vegghengte hyller på hovedsoverommet.
- Vegghengt hylle på det minste soverommet.
- Elektrisk peis i stuen.
- Hyller i boden.
- Hylle bak dør på midterste soverom.

Taklampe over spisebord medfølger ikke.

Boligen varmes opp med elektriske panelovner og elektrisk gulvvarme på badet. Det er mulig å sette opp ildsted i stuen.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 27.04.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, gjerde og vann-/kloakkledninger, samt erklæring/avtale om leieavtale for 2 parkeringsplasser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Solrik og attraktiv beliggenhet på Rustad, mellom Bogerud og Skullerud.
Svært barnevennlig bomiljø uten gjennomgangstrafikk og med store grøntområder. Det er kun 200 m til barnehage på Rustad gård, som har gitt navn til veien og området, samt kort - nesten bilfri - skolevei til Rustad barneskole.
Borettslaget består av ett- og treromsleiligheter, oppført i 1962-64 av arkitektene Jens Selmer og Preben Krag, og ligger rett ved idylliske Østmarka.

Fritid:
Østmarka byr på flotte tur- og rekreasjonsområder - sommer som vinter - med turveier, lysløyper, stier og klatremuligheter. Idylliske badeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann (kjent for Oslos kanskje varmeste badevann), og populære møtesteder som Østmarkseteren, Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga - alle med servering. Ved Rustadsaga har Nøklevann ro- og padleklubb kurs, aktiviteter og utlån av utstyr.
Kort vei til Østensjøvannet, et unikt våtmarksområde og et vernet naturreservat med et yrende dyre- og fugleliv. Turen rundt vannet er på ca. 4,5 km, og man kan fortsette videre inn i Østmarka på turvei.
Aktivt idrettsmiljø i Rustad/Rask idrettslag innen fotball og ski. Kunstgressbane og stor fotballslette på Rustadfeltet. Skianlegg med kunstsnø ved Skullerudstua.
Treningssenter på Skullerud - Skullerud Sport Senter, samt Nord-Europas største klatresenter - Oslo Klatresenter. EVO på Bøler samt Sats på Hellerud og Ryen.

Forretninger og servicetilbud:
Søndagsåpne Nærbutikken Rustad ligger knappe 300 m unna, samt kort vei til KIWI på Bogerud Senter - et nærsenter med handel, servicetilbud, større helsestasjon og sosiale aktiviteter.
For øvrig flere kjøpesentre i nærheten herunder Bøler Senter, Oppsal Senter, Lambertseter Senter og Bryn Senter, med et godt utvalg av forretninger og servicetilbud.

Offentlig kommunikasjon:
T-bane (linje 3), samt bussforbindelser (nr. 76-, 79-, nattbuss og flybuss), fra Bogerud T - 3-400 m fra boligen.

Ta inn Rustadgrenda fra General Ruges vei ved Uno-X, og følg veien rett frem. Leiligheten vil ligge på venstre hånd.
Ved adkomst fra Welding Olsens vei, går du opp bakken forbi nærbutikken. Leiligheten vil da ligge foran deg i det du kommer opp bakken.

Gateparkering i Rustadgrenda. Ved adkomst med buss/t-bane, gå av på Bogerud T.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rustadgrenda 20 sokner til Rustad skole (1.-7. trinn), og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Rustad Gård barnehage, Østensjøstua barnehage og Rustadsaga barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 54 654 kvm som tilhører borettslaget.    

Gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Ta kontakt med styret ved ønske om fast biloppstillingsplass, styret tildeler disse etter venteliste.
Parkeringsleie kommer i tillegg til felleskostnadene, i tillegg påløper et administrasjonsgebyr til forretningsfører etter gjeldende priser.

Gjesteparkering henvises til 4 plasser utenfor Rustadgrenda 24/26, eller på gaten.

Borettslaget har parkeringsplasser med ladestasjon, i tillegg til kommunale ladestasjoner i borettslaget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, felles garasjeanlegg/p-hus, offentlig gang-/sykkelvei, offentlig kjørebane/veigrunn, veigrunn i tunnel og friområde/park i henhold til reguleringskart datert 28.01.2026, med tilhørende reguleringsbestemmelser 22961 vedtatt 21.03.1961, S-866 vedtatt 14.10.1960, V060961 vedtatt 06.09.1961, S-965 vedtatt 29.03.1962, 23061 vedtatt 21.03.1961, S-1988 vedtatt 14.01.1975 og 54761 vedtatt 01.08.1961.

Utdrag av pågående plan- og byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202506676 (byggesak)
Gjelder "Welding Olsens vei 3 - Ulovlig bruksendring, påbygging og utvidelse".

Saksnr. 202506888 (reguleringssak)
Gjelder "Rustadgrenda 2 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 216,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, TV og Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel m.m., og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 4% økning 01.02.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Fordelingen av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke opplyst sitt strømforbruk, men det estimeres ca. 4 000 - 5 000 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet RiksTV og GlobalConnect som leverandør av TV og Internett. Dersom TV-tuner/dekoder ikke medfølger, bestilles dette gjennom borettslaget.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 041 719,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 166 850,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 50 034,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 119 000,- pr. 12.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 42 199 421,- pr. 12.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987174857
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,05%
Restsaldo 41 572 813,00
Innfrielsesdato: 01.07.2041
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987212414
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,05%
Restsaldo 626 608,00
Innfrielsesdato: 01.07.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 900 000,00 Prisantydning
119 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 019 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 038 446,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tove Karin Birkeli

Leiligheten er tilknyttet Rustad Borettslag.
Borettslaget består av 367 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt . Begrensningen er satt til at man kun kan holde én hund eller katt pr. leilighet. For at man skal holde hund eller katt skal det undertegnes en erklæring om betingelsene. Se Husordensregler for nærmere info.
Grilling på balkong kan kun skje med gass- eller elektrisk grill, uten bruk av keramiske steiner eller lavasteiner. Gassbeholder skal alltid lagres på balkong, ikke i kjeller. Det er ikke tillatt med brennende fakkelbokser på balkong.
Det er fellesvaskeri i følgende blokker: Rustadgrenda 5, 10, 12, 13, 21, 22, 29, 31, 43 og 49, samt i Welding Olsens vei 9/11og 13/15.
Nøkler og skilt bestilles hos styret.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/rustad/om

Foretatte påkostninger de senere år:
2024/2025: Videre arbeid med vedlikeholdsprosjekter, inkl. energikartlegging, ventilasjonsarbeid og drenering.
2023 - Påbegynt oppussing av oppganger. Maling av tak/himlinger på inngangspartier RG 7-11, 13-15, 19, 21, 23, 25 (12 stk.). Ferdigstilt rehabilitering av balkongdekke.
2022 - Påbegynt rehabilitering av balkongdekke mars 2022. Utbedret vannledninger etter påbud fra Oslo Kommune.
2021 - Rehabilitering av takene ferdigstilt.
2019 - Påbegynt rehabilitering av takene. Rehabilitert inngangspartiene i Rustadgrenda 25, 23, 21, 19, 14, 15, 13, 11, 10, 9, 8 og 7.
2018 - Rehabilitering av utvendige pipebeslag og piperehabilitering.
2017 - Utskifting av callinganlegg og motorvarmerstolper.
2015 - Rehabilitering av fellesarealer, samt vedlikehold av blokkene. Maling og sparkling av gavlvegger.
2013 - Montert nye tørkeskap i alle vaskerier. Brannsikre dører i alle kjellere.
2012 - Etablering av avfallsbrønner.
2011–2012 - Avsluttet rehabilitering av våtrom.
2008 - Maling av blokkene på nedre felt er utført.
2007–2008 Vaskeriene er oppgradert med nye stillegående og miljøvennlige vaskemaskiner.
2007 - Alle hovedstrømstavler i blokkene er oppgradert.
2006 - Utskiftning av alle vinduslister på alle kjøkken og soveromsvinduer. Resten av leilighetsdørene ble montert (som var ca. 100 stk.).
2003 - Diverse rehabilitering; Utskiftning av stuevinduer i Rustadgrenda. Utskiftning av inngangspartier i alle blokker, samt alle vinduer i oppgangene; maling av alle oppganger og kjellere, samt flislegging av alle gulv i vaskeriene.
2002 - Rehabilitering av alle piper.

Planlagte påkostninger:
Styret jobber videre med løpende vedlikehold, uten at det er vedtatt store utbedringer. Det har tidligere vært snakk om utskiftning av vinduer, og til tross for at dette ikke er vedtatt bør kjøper regne med en slik utbedring noen år frem i tid. Styret skal utarbeide en langsiktig vedlikeholdsplan for å begrense husleieøkning og sikre økonomisk bærekraft i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Fysiske salgsoppgaver  kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon fra forretningsfører  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - Andel - regnes av prisant.  kr 11 029,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.263

Sist oppdatert: 29. januar 2026 kl. 10:34