Hyggeveien 1G

Hyggeveien 1G, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 131, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 160 kvm

BRA-i:
Kjeller 59 kvm:
Trappegang, vaskerom og bod, samt entré/gang, bad, soverom og kjellerstue med åpen kjøkkenløsning.

1. etasje 62 kvm:
Entré, toalett, gang, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 53 kvm:
Trappegang, bad og 3 soverom.
(2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet noe skråtak er kun 53 kvm av arealet måleverdig).

Utebod i hagen.
Boligen disponerer 2 parkeringsplasser med en elbillader.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 22.01.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Halvpart vertikaldelt tomannsbolig over tre etasjer, oppført i 2005.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate på mark og grunnmur av betong.
Yttervegger er i bindingsverk, som utvendig er kledd med liggende trekledning.
Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. I forbindelse med oppføringen av huset i 2005 ble det lagt ekstra lydisolering i etasjeskille mellom kjelleretasjen og 1. etasje.
Takkonstruksjonen har saltaksform med takopplett, som utvendig er tekket med takstein.
Uinnredet kaldtloft har adkomst via takluke og stige, i gang i 2 etasje.
Terrassedør og vinduer er med 2-lags glass fra byggeår. Profilerte entrédører med glassfelt.
Utvendig trapp er i betong, og har rekkverk av treverk.

Frittstående utebod i hagen er i trekonstruksjoner og har yttertak i saltaksform.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Vaskerom:
Fallforhold gulv er vurdert til å ikke være tilfredsstillende.

Bad i 2 etasje:
Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Stedvise riss hull i flisfuger observert på vegg og gulv i dusjsonen. Fallforhold gulv er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Til informasjon: Dusjslange til badekar har ikke full rekkevidde i badekaret.

Toalett:
Det er registrert løsnet fug/manglende fuging mellom sokkelflis og gulvfliser. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Hybelkjøkken:
Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk.

Overflater gulv:
Det registreres stedvise riper/hakk/merker i parkettgulvenes overflatemateriale i 2 etasje.

Uinnredet kaldtloft. :
Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader.

Etasjeskiller:
Det er noe merkbare skjevheter i stue i 1 etasje og i soverom i 2. etasje.

Yttervegger:
Det er ikke montert musesperre bak trekledning.

Yttertak:
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Hyggeveien 1G har en solrik og flott beliggenhet, godt skjermet fra vei. Beliggende i et barnevennlig villaområde med kort vei til kollektivtransport, servicetilbud, skoler og fritidstilbud.

Boligen er tegnet av arkitekt Nils Haugrud og har en god og gjennomtenkt planløsning som åpner for flere bruksmuligheter, bl.a. med tilrettelagt for hybel i kjelleretasjen.

Boligen ble ferdigstilt i 2005 og fremstår som meget pen med tidsriktig og tidløs innredning og fargevalg.
Selger de siste årene påkostet boligen med bl.a.:
2024 - Pusset opp kjelleretasjen.
2024 – Montert ny 282 liters varmtvannsbereder.
2023 - Montert delvis ny plassbygget kjøkkeninnredning og garderobeinnredning med sittebenk i gang, begge fra Elen Møbelstudio.
2021 – Oppgradert innmaten i sikringsskapet og installert elbillader.
2019 – Lagt ny 1-stavs parkett og gulvvarme i stue/spisestue og kjøkken.

I forbindelse med oppføringen av huset i 2005 ble det lagt ekstra lydisolering i etasjeskille mellom kjelleretasjen og 1. etasje.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, vaskerom og bod, samt entré/gang, bad, soverom og kjellerstue med kjøkken.
Kjelleretasjen ble pusset opp i 2024 etter en vannlekkasje.

Trappegang med ny 1-stavs parkett i 2024. God plass til garderobeskap.

Eget vaskerom med gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Vegghengt utslagsvask av rustfritt stål med ett-greps armatur. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 282 liter fra 2024 er plassert i rommet.

Praktisk bod med god plass til lagring. Ny 1-stavs parkett fra 2024 også i boden. Fra boden er det dør inn til hybeldelen.

Hybeldelen inneholder entré/gang, bad, soverom og kjellerstue med kjøkken.

Entré/gang med gulvfliser med varmekabler og egen utgang til utvendig kjellertrapp.

Flislagt bad som ble pusset opp i 2024. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet vegghengt servantinnredning med mørke fronter og hvit heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil med integrert belysning på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin.

Soverom med ny 1-stavs parkett i 2024 og plass til garderobeskap.

Romslig kjellerstue med åpen kjøkkenløsning. Rommet har plass til både salong og spisebord. Ny 1-stavs parkett på gulvet i 2024.
Ny kjøkkeninnredning i 2024 fra Ikea. Innredning med hvite slette fronter og benkeplate av laminat. Nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Belysning og stikkontakter under overskap. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter. Det er montert komfyrvakt. Integrerte hvitevarer følger boligen.

1.etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, toalett, gang, kjøkken og stue/spisestue.

Entré med gulvfliser med varmekabler og skyvedørsgarderobe.

I praktisk tilknytning til entréen ligger toalettet. Gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Toalettrommet er innredet med vegghengt servantinnredning med lyse slette skapdører og benkeplate av heltre med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Stikkontakt og speil på vegg over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Gang med ny 1-stavs parkett i 2019 og plassbygget garderobeskap med sittebenk fra Elen Møbelstudio i 2023.

Lyst og koselig kjøkken med plassbygget spiseplass ved karnappet. 1-stavs parkett med gulvvarme, lagt nytt i 2019.
Delvis ny plassbygget kjøkkeninnredning i 2023 fra Elen Møbelstudio. Original kjøkkeninnredning fra Strai med lyse profilerte fronter med benkeplater av heltre. Nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt nisje med hel kjøleskap og fryseskap. Ventilator med mekanisk avtrekk. Hvitevarene følger boligen.

Lys kombinert stue og spisestue med vinduer mot syd og vest. 1-stavs parkett med gulvvarme, lagt nytt i 2019. Det er også peis i rommet for ekstra hygge og varme. Mot vest er det via to-fløyet terrassedør utgang til solrik terrasse og hage. Vestvendt terrasse på 25 kvm med adkomst videre til en godt skjermet hage.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, bad og 3 soverom.

Fra trappegangen er det adkomst til lagringsloft via takluke med nedfellbar stige.

Flislagt bad fra 2005 med varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med lyse profilerte fronter og med benkeplate av tre med 2 stk. ovenpåliggende servanter med 2 stk. ett-greps armaturer. Speil og stikkontakter på vegg over servanter. Dusjhjørne med nye innfellbare glassdører i 2025 og med nytt sort dusjarmatur i 2025 tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Innebygget badekar med ett-greps armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget siterne.

3 gode soverom, alle med garderobeskap.

Utvendig bod i hagen.
I tillegg disponerer boligen 2 parkeringsplasser med en elbillader.

Se boligsalgsrapport datert 22.01.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i vaskerom, entré og bad i kjelleretasjen, i hele 1. etasje og på badet i 2. etasje.
Peisovn i stuen/spisestuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

- Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse ble gitt den 01.08.2005 (felles sluttrapport for avfallshåndtering må innsendes til behandling før ferdigattest kan gis). Kommunen har henlagt byggesaken den 12.04.2010. Henleggelsen betyr ikke at alle forhold i saken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.
- Det foreligger ferdigattest for reetablering av brannskille datert 17.01.2024.
- Det foreligger ferdigattest for bruksendring av rom i kjelleretasjen (til kjellerstue og soverom) datert 17.12.2025.
- Utebod i hagen er ikke byggemeldt. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 912434, tinglyst 13.06.1919.
Bestemmelse om veg. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 9313, tinglyst 02.09.1937.
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Nærliggende eiendommer gis rett til å føre vann- og avløpsledninger over eiendommen.
Dagboknr 9129, tinglyst 07.07.1955.
Best. om garasje/parkering. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig- vann og kloakknett. Kommunen gir rett til å inspisere anlegget. Eier har det fulle og hele ansvaret for private ledninger.
Dagboknr 12295, tinglyst 06.10.1962.
Best. om garasje/parkering. Servitutten omhandler tidligere garasje, og er ikke lengre relevant.
Dagboknr 79315, tinglyst 18.11.2004.
Erklæring/avtale. Best. om garasje/parkering. Hyggeveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det, skal sameiet være med på å bekoste opparbeidelse av veien og vederlagsfritt avstå fra deler av egen eiendom.
Dagboknr 38399, tinglyst 17.06.2005.
Seksjonering som viser eiendommens tilleggsdel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse og kan således leies ut (ikke godkjent som separat boenhet).
Selger leier i dag ut hybelen for kr 11 000,- inkl. mva. Leietager er pr. d.d. ikke sagt opp, og dersom overtagelse skjer før oppsigelse/utfytting, vil leietager følge boligen frem til utflytting.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Hyggeveien 1G har en solrik og flott beliggenhet i et trafikkskjermet villaområde på Bekkelagshøgda. Et barnevennlig område med kort vei til fritidstilbud, Bekkelaget skole, kollektivtransport og et bredt servicetilbud.

Fra eiendommen er det få minutter å gå til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza og helsesenter/treningssenter (Best Helse). Det er også kort vei til servicetilbud på Karlsrud og Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Ønsker man et bredere tilbud av f.eks. caféer og spisesteder er Sæter heller ikke langt unna.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med kun et par minutter til bussholdeplass i Raschs vei, samt at det også heller ikke er langt å gå til trikkeholdeplass på Holtet og T-banestasjon på Karlsrud.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Eiendommen ligger heller ikke langt unna de unike friområdene på Ekebergsletta, Brannfjellskogen og i Ekebergparken. Et flott tur- og rekreasjonsområde i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.
Nærhet også til fjorden med flere badeplasser som bl.a. Bekkelagsbadet, og nærhet til Østmarka med flott anlegg for langrenn på Skullerud vinterstid.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand IF på «Niffen» med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Kort kjøretur til Grønmo Golfklubb.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Sats på Karlsrud og Lambertseter, samt Evo på Lambertseter og Sæter.

Hyggeveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Raschs vei til Tormods vei. Ved adkomst inn Hyggeveien fra Raschs vei, ligger Hyggeveien 1G på høyre hånd, tilbaketrukket og skjermet fra veien.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på totalt 2 232 kvm som tilhører sameiet. Boligen har tinglyst eksklusiv bruksrett til eget tomteareal mot øst, syde og vest, i naturlig tilknytning til boligen. Dette arealer er pent opparbeidet med steinlagt inngangsparti mot øst, plenareal mot syd og vest, samt vestvendt terrasse på 25 kvm. Vintergrønn hekk som gir hagen god skjerming. Den pent opparbeidede hagen byr på blant annet eple- og plommetrær, blåbær, rabarbra, prydbusker, syrinhortensiaer, beplantning samt stemningsfull belysning. Utebod i hagen. Gangport fra hagen ut til Hyggeveien.
Felles gruset gårdsplass og felles steinlagt gangvei, samt felles lekeplass for sameiet med husker, sandkasse og sklie.

Boligen disponerer iflg. selger 2 biloppstillingsplasser på felles gårdsplass. En elbillader i tilknytning til plassene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningene, dersom ikke annet er avtalt i vedtektene. Snr. 3 og 4 er tilkoblet pumper for avløp og overvann (plassert på tomten til snr. 4), og de to seksjonene er felles ansvarlig for drift og vedlikehold av disse.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Seksjonens andel av kommunale avgifter er kr 25 641,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Dette faktureres sameiet i en felles faktura som betales kvartalsvis.
Eiendomsskatt er kr 4 870,- for 2026.
Kommunale avgifter og eiendomsskat kan justeres årlig.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 000 kwh. pr. år (inkludert hybel og elbillader).
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Boligen har en årlig husforsikringspremie på kr 8 004,-.
Boligen er tilknyttet Altibox/Vikenfiber som leverandør av tv og internett, og har avgift på kr 1 339,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Det må påregnes fellesutgifter til service etc. på overvannspumper/kloakkpumper.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 828 937,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

13 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

325 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
345 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 345 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Silje Bergstrøm og Erik Ringen

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet et eierseksjonsameie, med eierbrøk: 1/5.

Sameiet har ikke hatt praksis med forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Det har vært praktisert felles innbetalinger ved f.eks. grusing eller ved anskaffelse av felles gressklipper, stige og lignende.

Gårdsplassen er fellesareal der hver seksjon disponerer 2 parkeringsplasser hver, uten at det er særskilt bruksrett til parkeringen gjennom seksjoneringsbegjæring og/eller sameieavtale.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90% av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 26 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger pr stk/Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 40 000,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 000,00
Dag- og kveldsfoto - kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0306/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25306

Sist oppdatert: 01. februar 2026 kl. 22:40