Syrinveien 27

Syrinveien 27, 1711 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2087, bruksnummer 18

Totalt bruksareal BRA: 271 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Kjelleretasje - 76 kvm: Gang med trapp, teknisk rom, gang, 2 soverom, bad, stue og kjøkken.
1. etasje - 76 kvm: Entre, Gang med trapp, gang, 2 soverom, bad, stue og kjøkken.
2. etasje - 72 kvm: Gang med trapp, gang, 2 soverom, bad, stue og kjøkken.
Loft - 24 kvm: Lagringsrom.

BRA-e:
Tomannsbolig:
Kjelleretasje - 3 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Garasje - 20 kvm.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 7 kvm: Balkong
2. etasje - 7 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 22.10.2024 utført av Torstein Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over 3 plan samt loft. Det er støpt dekke i kjeller, mot grunn. Grunnmur med antatt betong utvendig isolert og grunnmursplater med puss. Innvendig påforet. Yttervegger over grunnmur i betong/mur-konstruksjon, utvendig kledd med liggende og stående kledning. Vinduer i boligen med hovedsakelig pvc- materiale med 2- og 3- lags glass. Det er gjenstående eldre trevinduer på loft. Etasjekskille i trekonstruksjon. Terrasser med betongdekke. med terrassebord på i 1. etasje og flis i 2. etasje. Rekkverkskonstruksjon i trevirke. Boligen har saltak med sperrekonstruksjon, utvendig tekket med betongstein. Takrenner og nedløpsrør i stål. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:
- Støpt gulv på grunn, med tydelige fuktskader. Dette er spesielt i stuen i kjelleren. Vises med fult utslag på fukt ved kontroll med fuktmålerverktøy, og visuelt synlig ved store svellinger og skader på lagt laminat i stuen. Det kontrolleres også planavvik med store avvik 30mm på strekker av kontrollerte rom. Det måles opptil 20m på strekker på 2m. Dette er store avvik mot toleransekrav for planhet.
- Det påvises sprekker, sår og riss i overflater av puss. Samt ufullstendig løsninger ved vinduer.
- Flate underkanter av vinduer, uten særlig avrenning vekk fra vinduene. Vil gi økt belastning på vindu og muligheter for inntreng. Det er gjort utbedrende tiltak mot ett av disse vinduene med montert beslag. Det er også gjort tiltak med fugemasse mot vinduer på øvrige vinduer. Eier opplyser at det planalegges for videre utbedringer med beslag på øvrige vinduer. Påpekes at utførelsen med flate underkanter av vinduer ikke er utbedret og dette er fortsatt utsatt for inndriv og inntreng ved vær. Det må gjøres videre tiltak mot disse.
- Det påvises grunnmursplast, klemt mot mur. Det er noe svekkelser og stedvis mangler og denne glipper opp i flere områder. Ved at denne ikke er tett mot mur, vil vann kunne trenge mellom denne og mur og øke belastningen på konstruksjonen. Dette også gjeldene for utskjæringen av nyere vinduer i grunnmur mot kjeller. Det er behov for tiltak mot dette.
- Påvises saltutslag og tegn til fuktighet i tilgjengelig murkonstruksjon via innebygget trapp på bakside av inngangspartiet.
- Opplyst at det er oppgradert med ny drenering i 2016. Det må påpekes at dette ikke gjør at fukt automatisk forsvinner, da det kan forekomme kapillært oppsug fra grunn.
- Det er påviste fuktutslag ved kontroller i påforede konstruksjoner, samt at det gis indikasjoner på overflater mot vegger og områder på gulv.
- Det er terrasse over boligrom og området med påviste skader med fukt i konstruksjon. Ukjent løsning med membran/tettesjikt til dette, som vil være en risiko-konstruksjon. Det er synlige sprekker i overflate mur i ytterkant av denne. Kan ikke påvises tilstrekkelig avrenning eller membran/tettesjikt for terrassen. Det er behov av strakstiltak og videre utbedringer av fukt i påforede konstruksjoner spesielt, samt at det må anbefales ytterligere undersøkelser til indikasjoner til fukt på vegger og punktvis på gulv.
Tilstandsgrad må ses i sammenheng med rom under terreng og påviste utslag på fukt ved kontroller med egnet fuktmålerverktøy, i konstruksjoner og indikasjoner gjort på overflater. Estimert pris er kun retningsstyrende og må ikke anses som ett pristilbud, men kan ses sammen som helhet mellom dette punktet og punkter for kjeller (9.1) Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-

Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen):
- Taktekkingen og oppbygging med sløyfer og lekter må anses ha oppbrukt sin levetid.
- Det er tegn til svekkelser av tekkingen, via misfarginger og svertinger av undertak synlig fra loft.
- Opplyst utbedret råteskader på en av taksidene. Syner panel felt mellom sperrer synlig fra loft. Ikke kontrollert
oppbygging i dette området, men påviser benyttelse av duk i overkant av panel innfelt mellom sperrer.
- Det er påvist noe råteskader i underkant ved utstikk av tak.
Tilstandsgrad settes på tydelige svekkelser synlig fra loft. Det er opplyst at det er utbedret råteskader på en av taksidene. Dette som klart tegn på svekkelser av tekking. Dette med at den har nådd alder der forventet levetid er oppbruk, legges til grunn for tilstandsgraden. Tekkingen må skiftes, og det må anbefales oppbygging etter dagens prinsipper for dette. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-

Loft (konstruksjonsoppbygging):
- Eldre konstruksjon er oppført etter eldre byggeskikk, og fraviker fra krav om dimensjonering og isolasjonsmengde.
- Det er ingen ventilering av konstruksjonen.
- Synlige svertinger av undertak som tegn på både svekkelser i tekking og manglende ventilering.
- Opplyst utbedret råteskader i undertak. Symptom til svekkelser av tekking, og med hensyn til alder av denne må det forventes ytterligere svekkelser. Dette vil ha direkte innvirkning på loftskonstruksjonen.
- Lufting av kloakksystemet er stoppet på loftet, med durgoventil eller lignede. Dette er ikke en anbefalt løsnig, da lufting skal føres til det fri. Det er svertinger i gips tilstøtende denne løsningen synlig. Dette punktet vil i stor grad henge sammen med tekkingen og dens funksjon. Estimert pris er satt på punkt 4.2 og vil også gjelde denne. Må skiftes tekking og bygges opp etter dagens prinsipper. Det må etableres ventilering av konstruksjonen.

Kjeller - gulvets overflate:
- Store planavvik i kjelleren. Kontrollerer opptil 20mm avvik på 2m og opptil 30mm på strekker av hele rom.
- Det er skiftet gulv i stue nylig, men laminatbelagt gulv i øvrige rom har noe svelleskader. Mest og tydeligst er i kjøkkenområdet fremfor kum. Dette er skader som settes i sammenheng med fukt.
Tilstandsgrad på store planavvik og skjevheter i gulv, samt svelleskader på laminatbelagte gulv. Det er behov av utbedringer til skader på gulv med laminat, og det må ytterligere undersøker og kontrollers omfang av skader.

Kjeller - fuktmåling og ventilasjon:
- Påviste fuktskader gulv. Indikerers på overflater tydeligst på kjøkken. Ikke påvist større utslag ved kontroller på overflater i andre rom.
- Påviste fuktskader i konstruksjon via boret hull i påforet konstruksjon. Verdier kontrollert er høyere enn tillatt for lukkede konstruksjoner og anses som utslag på fukt.
- Indikasjoner på forhøyet fuktverdier på overflater vegger tydeligst i områder i underkant av vinduer og under terreng.
Estimert pris er vurdert mot fuktsikring og tiltak som må gjøres innvendig. Dette er kun retningsstyrende og må ikke anses som ett pristilbud og kan ses sammen med punkt 1.1. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og 300.000.-

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i terrengforhold, yttervegger, vinduer og ytterdører, takkonstruksjon/taktekking og skorstein over tak, balkong/veranda/lignende, bad 1. etasje, bad 2.etasje, veggenes og himlingsoverflater i kjeller, WC- og innvendige vann- og avløpsrør, varmtvannsbereder og ventilasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selger egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Nei. Dette er fikset og gjort mye tiltak

Flere oppgraderinger av boligen er utført i løpet av de seneste årene på 2000-tallet, blant annet i perioden 2016-2018. Nåværende eiere overtok boligen i 2022 og har siden bekostet utskiftning av enkelte vinduer samt gulv i kjeller. Ytterligere påkostninger må imidlertid påregnes.

Boligens tre etasjer er innholdsmessig like, selv om romløsningene er noe ulikt utformet. Leilighetene inneholder blant annet to soverom hver, samt kjøkken adskilt i eget rom.

Alle tre leiligheter er i senere år oppgradert med nye kjøkkeninnredninger som i dag er velholdt og gitt TG 1. Alle er tilrettelagt for frittstående hvitevarer og er for øvrig bruksvennlig utformet. Innredningene i første og andre etasje er av tilnærmet likt omfang.

Badene ble modernisert i 2016 i alle tre etasjer og er tilnærmet identiske med hensyn til areal og utstyr. Alle benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene. Gulv og vegger er flislagt, gulvene har også varme. TG 2 er gitt enkelte forhold, blant annet for betydelig svelling på baderomsinnredning i andre etasje.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Malte plater og fliser.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken x3: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad x3: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming i boligen. Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dog foreligger det ferdigattest på bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjelleren datert 21.04.2017 med byggetegninger av kjeller og 1.etasje. Disse stemmer med dagens bruk.

Det er mottatt byggetegninger fra Sarpsborg kommune datert 1957 på fasadetegning med innvendige planskisser, det er usikkert om dette faktisk gjelder bygget da fasaden ikke stemmer med dagens faktiske forhold. Med bakgrunn av nevnte forhold er det ikke tatt stilling til dagens bruk av 2.etasje. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger av 2.etasje, er bruken av arealene i den delen av boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er godkjente rømningsveier fra kjeller, da det er for høyt opp til godkjente rømningsvinduer.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Boligens 1.- og 2- etasje er begge godkjente som egne boenheter, og kan lovlig leies ut. Den del av boligens kjeller som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Alle etasjene i boligen er i dag utleid til hhv. 12.000,- i 1. og 2. etg, og 11.000,- i kjeller. I utgangspunktet ønsker partene at leieforholdet skal følge boligen. Det er 3 mnd oppsigelsestid på leieforholdet.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Brevik er et veletablert og utpreget familievennlig boligområde. I nabolaget finnes både rekkehusbebyggelse og lavblokker som alle er omgitt av store felles grøntarealer. Sistnevnte inkluderer også flere løkker og naturlige møteplasser for barna i nabolaget, og setter i tillegg et frodig, nærmest landlig preg på omgivelsene.

For en familie med små barn vil det oppleves som et praktisk pluss i hverdagen at de nærmeste to barnehagene er lett tilgjengelig i nærområdet. Kort avstand og reell gangavstand er det også til både barneskole og ungdomsskoler.

I en mer utvidet omkrets finnes en rekke familie-orienterte tilbud og fasiliteter, blant annet badeland og opplevelsessenter på Grålum, samt Tunevannet med bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Mer omfangsrike friluftsområder finnes ved Kurland like nord for sentrum, blant annet lysløype med preparerte skispor ved snø vinterstid.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre i handelsområdet på nærliggende Tunejordet. Her finnes både dagligvareforretninger og et bredt utvalg av store varehus.

Til sentrumskjernen tar det kun fem minutter med sykkel, bil eller buss fra holdeplass på Tunejordet. Det er for øvrig også mulig å ta buss til sentrum fra Torsbekkdalen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Askeladden barnehage Borg (0-5 år) 0.5 km
Snarveien Fus barnehage (0-5 år) 0.7 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10kl.) 1.5 km
Alvimhaugen barneskole (1-7 kl.) 1.6 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 1.8 km
Kurland barneskole (1-7 kl.) 2.7 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 2.7 km
St. Olav videregående skole 2 km
Seiersborg videregående skole 6.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 700 kvm. Tomten er tilnærmet flat. Gruset gårdsplass. Opparbeidet plenområder og noe beplantning med busker og trær.

Parkering i garasje, samt på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 10.10.2024 er avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Eiendommen ligger innenfor et av planalternativene for kommunedelplan InterCity på strekningen Rolvsøy - Borg bryggerier som har vært på høring. For ytterligere informasjon kontaktes Bane NOR.
Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område hvor bygningsmiljø er vurdert som verneverdig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 54.011,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 7.234,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Årlig forsikringspremie er kr 14.000,-
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1 610 616,- når eier er fast bosatt på eiendommen.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 6 442 465,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

131 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
152 150,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 402 150,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mohbullah Rahimi og Nargas Rahimi

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0272/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24272

Sist oppdatert: 02. desember 2024 kl. 21:16