Ekebergveien 286B

Ekebergveien 286B, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 119, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 168 kvm
Totalt BRA-i: 141 kvm
Totalt BRA-e: 27 kvm:

BRA-i:
1. etsje 75 kvm:
Entré, hall, bad/vaskerom, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 66 kvm:
Bod, bad, 3 soverom og stue.

BRA-e 27 kvm:
2 uteboder på 6 kvm hver og garasje på 15 kvm.

Adkomst til kaldtloft via loftsluke i 2. etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.03.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Enebolig over to etasjer, oppført i 1996. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv støpt mot grunn. Grunnmur er i betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner hovedsakelig av trekonstruksjoner. Drenering er fra byggeår og er gitt TG2 bl.a. grunnet alder, bortledning av takvann, terrengfall fra grunnmur og fuktsikring av grunnmur.
Yttervegger er i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med panel. Det er gitt TG2 bl.a. grunnet stedvis råteskade og luftespalten bak kledningen er stedvis blokkert m.m.
Taket har saltaksform og er utvendig tekket med takstein fra byggeår. Det er gitt TG2 bl.a. grunnet elde og slitasje, samt påvist knekte takstein i gradrenne m.m. På loftet er det gitt TG2 for bl.a. fuktskjolder/-merker i tak/undertak, ikke tilstrekkelig tettet ved rørgjennomføring ut på tak tilventilasjonen og for at det er registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast.

Boligen har entrédør med glassfelt fra 2014. Terrassedører og vinduer med 2-lags fra byggeår som er gitt TG2 grunnet alder.

Det er gitt TG2 for at pipleløpet er inkledd i 2. etasje og for at det ikke er etablert ubrennbar

2 frittstående uteboder som er oppført i trekonstruksjoner og er gitt TG2 grunnet alder og slitasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Ekebergveien 286B har en tilbaketrukket og skjermet beliggenhet i andre husrekke fra vei. Umiddelbar nærhet til trikk, buss og matbutikk, samt kort vei til skole, fritidstilbud og et bredt servicetilbud på Sæter.

Sjarmerende og koselig enebolig som er tegnet av enerhaugen Arkitektkontor AS. Huset har en meget god, romslig og innholdsrik planløsning over 2 plan.

Boligen er oppført i år 1996 og fremstår hovedsakelig med standard fra byggeåret. I tilstandsrapporten er det derfor gitt TG2’ere pga. bl.a. elde og slitasje. Noe er nærliggende, mens noe kan gjøres over tid.
Av påkostninger utført siden 1996 kan nevnes nytt kjøkken i 2001, ny ytterdør i 2014, ombygget til større entré i 2015/16, lagt ny 1-stavs parkett i hallen og stuen i 2. etasje i 2015/16, ny 300 liter varmtvannsbereder i 2019, montert ny peisovn i 2020, lagt ny 1-stavs parkett i stue/spisestue i 2020 og montert ny innredning på badene i hhv. 2020 og 2024, samt oppgradering av diverse overflater gjennom årene. Utvendig ble det i 2020 lagt nye terrassegulv og huset ble malt.

Innvendige overflater og innredning i lyse og tidløse farger.

1 etasje:

Hovedplanet inneholder entré, hall, toalett/vaskerom, kjøkken og stue/spisestue.

Stor og flott entré med gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Rikelig med garderobeskap. Ny ytterdør i 2014.

Lys hall med ny 1-stavs parkett på gulvet i 2015/16. Store hjørnevinduer i trappeløpet som gir rommet godt med lys.

Flislagt toalett/vaskerom fra byggeåret med gulvvarme og downlights i himling. Det ble i 2024 montert ny innredning på badet. Rommet er innredet med grå vegghengt servantinnredning med hvit overpåliggende servant med ett-greps armatur. Frittstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 bl.a. for elde og at varerør i fordelerskapet er kappet før fordelerskapet. Se supplerende tekst i rapporten.

Eget hyggelig kjøkken gulvfliser med gulvvarme og downlights i himling. Plass til spisebord ved vinduet.
Kjøkkeninnredning fra ca. 2001 lyse fronter og laminert benkeplate. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrert platetopp og stekeovn, samt nisje for oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene følger boligen. Ventilator med avtrekk ut.

Kombinert stue og spisestue store vindusflater mot syd og vest. Usjenert rom med hyggelig utsyn til terrassen og friområde mot syd. I 2020 ble det lagt ny 1-stavs parkett i rommet, samt at det i 2024 ble installert ny varmepumpe som også kan benyttes til kjøling. Ny vegghengt peisovn i 2020 for ekstra varme og hygge.
Fra stuen/spisestuen er det utgang til stor og solrik terrasse på 82 kvm mot syd og vest. Mot syd grenser eiendommen til grøntområde.

2. etasje:

I 2. etasje ligger bod, bad, 3 soverom og stue.

Praktisk bod med plass til lagring.

Flislagt bad fra byggeåret med gulvvarme og downlights i himling. I 2020 ble det montert ny innredning på badet. Badet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2019 er plassert i hjørneskap. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 bl.a. for elde, for utilfredsstillende tilkomst til sluket under dusjkabinettet, for fallforhold og for at varmtvannsberederen er i rom uten sluk. Se supplerende tekst i rapporten.

3 gode soverom, alle med garderobeskap. 2 av rommene har skyvedørsgarderober (hovedsoverommet med 2 skyvedørsgarderober).

Lys og romslig stue med ny 1-stavs parkett i 2015/16. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 7 kvm. Rommet kan evt. også deles av til et ekstra soverom om behov (tidligere eier hadde 4 soverom).

Adkomst til kaldtloft via loftsluke i himling i 2. etasje.

2 utvendige boder på 6 kvm hver gir godt med lagringsplass.
Egen garasje på 15 kvm i felles garasjerekke.
Elbilalder på husvegg.

Se tilstandsrapport datert 28.03.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med ny varmepumpe i 2024, panelovner og gulvvarme i entré, kjøkken og på begge våtrom.
Ny peisovn i 2020 i stue/spisestue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 17.09.1998.
Det foreligger ferdigattst på ombygging og bruksendring av tidligere bod til nytt inngangsparti datert 17.03.2016.

Det foreligger igangsettingstillatelse på felles garasjerekke på felles gårdsplass, datert 16.04.1996. Byggesaken er senere henlagt og det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

De to utebodene er ikke byggemeldt og således ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. 
Den ene boden er oppført i felleskskap med nabo med hver sin dele på egen side av tomtegrensen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 184, bnr. 30 (Ekebergveien 286D) hvor det er tinglyst følgende servitutter:
Dagboknr. 902161, tinglyst 24.10.1930. Bestemmelse om deleforbud. Dagboknr. 902162, tinglyst. 21.02.1930. Bestemmelse om veg. Dagboknr. 918648, tinglyst 08.04.1932. Best. om vann/kloakkledn.
Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 53661, tinglyst 29.09.1995:
Bestemmelse om bebyggelse. Det er gitt midlertidig unntak fra veilovens bestemmelser om avstand til regulert senterlinje Ekebergveien 286, i anledning nybygg støyskjerm. Dersom kommunen krever det skal eier fjerne dette uten erstatning og for egen regning.
Dagboknr. 26229, tinglyst 23.05.1995:
Best. om vann/kloakkledn. Eierne av fremtidig utskilte parseller av gnr. 184, bnr. 30 gis rett til å føre vann- og avløpsledninger med nødvendige kummer gjennom hverandres parseller i den utstrekning Oslo vann- og avløpsverk finner dette nødvendig. For anlagte ledninger som dekker flere eiendommer, skal eierne av de eiendommer som knytter seg til ledningene, være solidarisk ansvarlig for vedlikehold i fellesskap.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen:
Dagboknr. 55127, tinglyst 05.10.1995. Erklæring/Avtale.
Fellesareal: Gnr. 184, bnr. 30, 118, 119, 120 (Ekebergveien 286 A-D) skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet gnr. 184, bnr. 121.
Reparasjoner og vedlikehold: Gnr. 184, bnr. 118, 119 (Ekebergveien 286 A-B) skal ha rett til bruk av nødvendig grunn på fellesarealet gnr. 184, bnr. 121 for reparasjon og vedlikehold av bod.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Ekebergveien 286B ligger i andre husrekke fra vei, tilbaketrukket og skjermet fra trafikk. Vestvendt og solrikt med friområde som nærmeste nabo mot syd.

Rett over veien ligger Ljabru trikkestasjon som gjør reiseveien ned til f.eks. sentrum rask og enkel (rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum). Det er også bussholdeplass ved trikkestasjonen med linje 79.
Se Ruter.no for mer informasjon.

I umiddelbar nærhet ligger nærbutikken Matkroken, samt at det er gangavstand, evt. kun 1 trikkestopp, til Sæter handelssenter med bl.a. caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med få minutters gange til flotte turområder langs Ljanselven og ned til Hvervenbukta. Nærhet også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball-/sandvolleyballbaner om sommeren. Østmarka med flotte turmuligheter er heller ikke langt unna.
Flere badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad.
I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Kort vei til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Best Helse på Holtet.

Adkomst til eiendommen fra Ekebergveien, vis a vis Ljabru trikkestasjon.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 329 kvm. Solrik og pent opparbeidet tomt med stor syd- og vestvendt terrasse på 82 kvm. Ellers er tomten opparbeidet med bl.a. belegningsstein ved inngangspartiet og heller bak huset. Mot syd grenser tomten til friområde.

Boligen har egen garasje på 15 kvm i felles garasjerekke på felles gårdsplass. Elektrisk garasjeport.
I tillegg har boligen biloppstillingsplass ved husveggen, på stensatt areal på fellestomten. Her er det montert elbillader på husveggen.
2 felles parkeringsplasser ved siden av garasjerekken.

Eiendommen har adkomst via privat felles gårdsplass med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Det er gitt igangsettingstillatelse i Ljabruveien 19 for oppføring av tomannsbolig og riving av garasje og oppføring av garasje.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 389,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 6 383,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en kostnad på ca. kr 3 000,- i året til privat brøyting.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV/Internett og har avgift på kr 1 000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm hos Nordstrand vaktselskap som har en kostnad på ca. kr 10 000,- pr år. Anlegget kan medfølge ved videreføring av abonnementet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

9 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

248 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
269 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 219 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steinar Andreas Munch Rotevatn

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 44-0044/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2544

Sist oppdatert: 30. mars 2025 kl. 15:26